Construir kitnets e alugar vale a pena?
comentada em 29/12/2021 23:29

Bom já fiz isso, então creio que saiba um pouco mais q

Bom já fiz isso, então creio que saiba um pouco mais que os comentaristas de youtube ou quem nunca viu um tijolo na vida. O cara que faz os tais vídeos, bom esse certamente entende de fato, resta saber se ele é isento nas informações que passa porque pelo que disseram aí ele ganha dinheiro de outra forma relacionada também (curso).

Diferença: não era todo meu patrimônio. Era, em fato, uma parte relativamente pequena. Isso faz uma diferença imensa na paz. Não faria com todo o meu patrimônio. Não porque seja mal negócio, mas porque não faço absolutamente nada, jamais, que requeira todo o meu patrimônio.

A realidade é muito mais simples do que o comentado aqui. Pra quem sabe trabalhar e fazer negócios, é um bom negócio. Pra quem não sabe, tende a ser um desastre. Como toda empreitada humana da história.

"Ah mas vai fazer um negócio que nunca fez na vida". Bom, coitado do espírito que nunca se arrisca a fazer algo que não já conheça. Deve ser uma vida chata. Dito isto: há uma diferença entre arriscar e ser louco. Todo o patrimônio se assemelha, a princípio, mais ao louco.

Não é exatamente "renda passiva". Dá algum trabalho. Se você for administrar diretamente, dá um enorme trabalho, não recomendo mesmo. Indiretamente, ainda pode dar alguma dor de cabeça, e sobretudo você precisa saber quem contratar, como negociar etc.

Alguns enganos do seu post e comentados aqui: nunca confundir aluguel com renda. Aluguel é a receita, e ela não é fixa. Renda é o resultado líquido.

Pra sumarizar bastante: a renda é o aluguel descontado da taxa média de vacância e custos associados + custos operacionais do empreendimento + custos de serviços (administração/reparos) + depreciação/manutenção.

Outro detalhe: hoje se costuma confundir tudo em termos de "kitnet", na verdade é um ramo mais amplo. Uma coisa é fazer kitnets de 25m² numa favela. Outra coisa é fazer casas com acabamento melhor, de 35-45m² em localidades com um público alvo bem estabelecido. Aliás eis aqui o que eu chamaria de "segredo do negócio": achar o local certo com o público certo.

Sobre a obra: você precisa de alguém de confiança. Ou vai pagar 40% mais caro. E o resto é história. Sim, dá pra fazer com R$ 40 mil, dá pra fazer até com bem menos. "Ah mas o CUB". Por favor não confundam a história. Quem acha que CUB tem alguma coisa a ver com construção de kitnet não sabe diferenciar um tijolo de uma panela. 

Um erro comum é o cidadão arrumar um terreno que tinha de herança do tataravô, em meio a absolutamente nada, erguer 20 kitnets e achar que milagrosamente todas serão alugadas por R$ 600. Como eu disse, quem não sabe fazer negócio, vai perder. Sempre e em tudo, é a regra do jogo.

Há inúmeras "mini decisões" no meio do caminho que influenciam o 
sucesso: características do projeto X público alvo, mobiliar ou não etc.

Enfim, pode dar certo e pode não dar. Mas precisa saber planejar, ter algum tino pra negócios, e esquecer essa ilusão de "vou pegar 400 mil, fazer X, alugar tudo 100% por R$ 600, e viver disso". Não é tão simples.

Como diversificação pra alguém já acostumado a empreender, gosto. Pra jogar todo o patrimônio sem fazer a mínima ideia do que tá fazendo, e aparentemente não ser alguém de negócios, a chance de ser um desastre é imensa.

Se eu recomendo pra alguém ? Não. Mas eu nunca recomendo nada pra ninguém. Quem quer fazer vai lá e faz, não pergunta. Se perguntou, é melhor não fazer.

@Sparks.FL Fantástico

@Sparks.FL Parabéns pela clareza na sua abordagem do assunto! Show! Nada a acrescentar! Favoritei!

Bom dia @burro_123,

Vou m relato da minha experiencia.

Nossa família têm vários kitinetes. Meu pai não os construiu comprou em prédios no centro da cidade em um período de baixa como esse. Ele foi dispensado do trabalho e recebeu um dinheiro, com isso começou a comprar esses kitinetes. 

O conhecimento de meu pai em outros investimentos era pequeno. Ele tinha medo de não conseguir outro trabalho compatível, já que trabalhava em uma grande multinacional por dezena de anos, mas no final seu conhecimento adquirido nos anos de trabalho serviu para conseguir um cargo de diretor em uma empresa media.

Ele continuou comprando kitinetes e reinvestindo, enquanto seguia com foco no trabalho. Como o Bastter nos ensina. Mantendo o mesmo padrão de vida, a bola de neve foi aumentando e chegou a quase uma centena de apartamentos. 

Então começou a ter que trabalhar muito para cuidar de tudo. Acabou deixando a vida pessoal de lado. Mesmo tendo uma pessoa para ajuda-lo, continuava com muito trabalho. Não podia se ausentar por muito tempo. A família se separou, cada filho foi cuidar da sua vida e o casamento dos meus pais acabou. 

Em seguida meu pai ficou doente, com câncer. Eu tive que voltar para ajuda-lo, morava fora do país, já com minha vida independente em outra direção. Aos poucos fui percebendo que o volume se tornou muito grande, o trabalho para cuidar de inquilinos não é fácil e a pessoa que o assessorava, quando percebeu sua fragilidade, começou a rouba-lo.

Meu pai morreu, deixou muitos rolos que seguem até hoje. Eu fiquei com 10 kitinetes. 

Percebo que com o passar dos anos tivemos altas e baixas, existe uma grande rotatividade e são bem trabalhosos para administrar. O valor por imóvel é pouco, o que dificulta uma administradora "boa" querer te assessorar. Para eles é muito trabalho para pouco dinheiro. Depois fui descobrindo que há muitos desvios em condomínio. Até me tornei sindico por um ano, sobrou dinheiro todos os meses, mesmo fazendo grandes reformas para AVCB e automatização. Tem que administrar pessoas. 

Nesses mais de dez anos que tenho os kitinetes, consegui achar inquilinos de longa permanecia, para isso, tive que gerar valor prestando serviços de manutenção e melhoramentos, até já arranjei emprego para um deles. Apesar de estarem todos alugados, percebo que houve uma grande perda das garantias. As pessoas estão mais pobres a cada ano e não têm reservas, provocando alguns momentos de não pagamento e de muita negociação. 

Eu não considero como uma renda totalmente passiva, como um FII, mas sim como um segundo trabalho que depende de sua atenção.

 @Jorge1977 @Sparks.FL Ambas as respostas são uma aula. Obrigado por compartilhar

@Jorge1977 Grato por compartilhar a tua experiência! Aprendi bastante!

Experiência própria, tenho alguns imóveis alugados de baixa renda, nos últimos anos só me dá aborrecimento, inquilinos honestos está cada vez mais raro. Não pagam aluguel e quando saem já tive casos de roubos de fiação para vender o cobre, vasos e pias destruídos. Alguns literalmente fogem da casa quando vou cobrar o aluguel... espero que seu pai esteja disposto a enfrentar alguns problemas. Fora obras as vezes não sai no preço planejado

Também, foi alugar pro Seu Madruga!

Desculpa, não tenho maturidade pra ler o @srbarriga dizendo aqui que tem "imóveis alugados de baixa renda" e que os inquilinos "Não pagam aluguel"

@Removida, o pior literalmente estou numa fase seu barriga, estou praticamente vivendo de aluguel sentindo na pele o que ele passa. Tenho até umas dona Florindas que pagam a anos, mas o número de seus Madrugas ultimamente está crescente mais que juros compostos!

@srbarriga

Mas pq vc não deixa na mão de uma corretora? Imóvel pra locar não sei nem o endereço mais.

Um ramo de negócio trabalhoso, de difícil execução, oneroso e de baixo retorno. Para quem quer arranjar uma dor de cabeça eterna, não ter tranquilidade, pode ser um bom negócio. Não recomendo.

Baixa renda é mais difícil encontrar administradora, mas, se encontrar, pode ajudar.

@Bastter, já está numa imobiliária, infelizmente imoveis de baixa renda difícil encontrar alguma administradora de qualidade que aceite, os custo jurídicos e demora na maioria das vezes não compensa. Quase sempre ordens de despejo em imoveis assim não da em nada, o cara desaparece e fica tudo por isso mesmo, eu que fico com os custo de reforma, advogado, aguá.... enfim imóveis assim, pelo menos para mim, está longe de quem quer #PAS. Estou até seriamente pensando em deixar vazio do que alugar novamente.

Que bom que eu li esse tópico. Estava pensando em comprar kitinet pronta para alugar, mas, desconhecia alguns pontos negativos colocados aqui.
Muito obrigado

@burro_123, se seu pai foi comerciante e teve empresa, ele tem direito a no mínimo 1 salário mínimo.

Vender imovell para contruir imovel! Não vai sobrar nada pra contar a historia. Com 200K não dá pra mobiliar nem 2 studios. quanto mais construir 10. Por que não alugar o que ja existe? Falou em vender imóvel já deu passo largo pro abismo. Vai sobrar pouco tijolo.

Eu uso uma coisa "intuitiva" desde adolescente.

Chamo de "fator realidade". É um fator de correçao para minhas expectativas. Por ex: para prova, usava 0,8. Eu tirava sempre 80% do que achava que ia tirar.

Para imóveis o fator é pelo menos 0,5.

O custo imaginado da obra (construçao) é sempre 0,5 (metade) do real.
O valor do aluguel é metade do planejado.

Resultado, vai acabar sem aptos, sem dinheiro e sem paz... Se fosse fácil será que as imobiliárias teriam os resultados que tem? Só ver qtas são superpas ai na bastter...