Contratos típicos e contratos atípicos de locação
comentada em 29/12/2014 10:13

@Tiagoqueiroz Existe a lei do inquilinato, que estipula diversas regras e direitos sobre as locações que em tese não podem ser negociadas em contrato, mesmo que as partes "queiram". Isso é feito no intuito de proteger o lado teoricamente mais fraco. Parecido com a legislação trabalhista (não dá pra fazer um contrato onde o funcionário aceita carga horária de 90 horas sem férias). Contratos típicos estão sujeitos a essa lei e normalmente a essência das cláusulas não muda muito de um contrato para o outro. Os atípicos decorrem de negociações que alteram substancialmente a locação padrão. Como obras customizadas para aquele inquilino, tratativas de multa de rescisória integral ou elevadíssima, etc. Geralmente nos atípicos o preço não é formado em função do mercado e sim das particularidades do acordo. É comum ter cláusula dizendo que as partes não poderão entrar com ação revisional (direito previsto na lei do inquilinato), por exemplo. Obras BTS (Built to suit) costumam produzir contratos atípicos. Nos FIIs tem inúmeros exemplos de locações atípicas. Se não me engano no XPCM11 a Petrobrás pediu customizações, propondo pagar a mais, e pagar integralmente por elas mesmo que viesse a sair do prédio antes do previsto. Porém isso iria causar um preço de aluguel bem acima do mercado. O fundo aceitou mas para evitar que depois ela pudesse entrar com revisional alegando que estava caro e pedindo redução, houve um contrato de locação atípica das customizações, para distinguir esse excedente e dar clareza disso aos peritos avaliadores caso eventualmente haja alguma revisional. Hoje não sei como está, mas até a década passada não havia lei tratando disso, o que haviam eram algumas decisões judiciais que reconheciam que determinada locação era atípica e portanto não ficava integralmente sujeito à lei geral.