Critério "Rigoroso"
comentada em 22/06/2016 18:57

O problema é que poucos fundos atendem a esse critério. E taxa de adminsitração é igual imposto, não tem para onde correr. Talvez seja melhor usar como critério se a administração faz um bom trabalho em troca do que recebe, ao invés de como ela cobra a taxa.

Minha opinião, pode muito bem não servir para você, mas como pediu com educação, porque não escrever um tiquinho. Eu invisto em fundos imobiliários como forma de diversificação da carteira e também como complemento de renda, eu não reinvisto 100% dos dividendos, eu uso um certo %, portanto já estou na fase de "semi-aproveitamento". Eu não estou interessado em taxas, impostos nem nada, eu olho para o fundo e vejo se tem ativos bons, se são multi-multi, e faço a pergunta "se por acaso o maior inquilino desse fundo sair, quanto isso vai acarretar em perdas de rendimentos?". Se eu topar o risco eu compro. Também pouco me importa o gestor e o administrador. Agora tem um critério que eu tive que olhar e olhar bem de perto, a liquidez. Muitas pessoas, talvez a maioria, estão muito longe de ter essa preocupação, eles acham que é fácil comprar, estão na fase de acumular e acham que nunca vão ter que vender. A ilusão é boa enquanto dura, mas na hora de ter que vender por qualquer razão que seja se você acumulou demais ao longo dos anos vai ver que é bem difícil desmontar posições de 6 dígitos em muitos fundos. E tive que fazê-lo, e não foi em um dia, e não gostei da experiência, de fundos passivos que não terão novas emissões de cotas, que não terão novos investidores entrando em peso em futuras emissões, cujas cotas, dia após dia vão sendo "entesouradas" na carteira de longo prazos, então tive que eliminar bons fundos, devido a liquidez, mas isso foi uma necessidade.

Eu por outro lado já considero bastante a gestão, governança pra mim é fundamental. Temos vários exemplos de gestores que fizeram muita lambança com ativos de boa qualidade. Eu não menosprezo a capacidade que o ser humano tem de fazer merd@

Alguns fundos mais antigos ainda são cobrados sobre a receita, mas os próprios gestores reconhecem que implantar essa forma nos primórdios foi um erro, que além de ser uma forma "irrisória" de cobrança ainda afastava instituições maiores e não criava mercado, com a chegada do CS e Itaú, passaram a cobrar pelo patrimônio liquido. Eu duvido que voltem atrás, é mais fácil o contrário.

A partir de outubro, setembro, não me lembro muito bem os fundos vão começar a cobrar pelo valor de mercado, não?

A ICVM 571 está tentando induzir os fundos a migrar para outras metodologias, com prioridade para o valor de mercado. Todos os fundos que hoje tem a tx de adm por PL terão que fazer assembleia para rediscutir isso. Pessoalmente, não ligo pra isso. Isso não coloca nem tira valor de um investimento pra mim. Conheço quem usa essa informação como um valor para "tirar pontos" de um fundo. A questão que é que a maioria dos fundos cobra por PL. Portanto usar esse critério de maneira intransigente é excluir boa parte do mercado atual. Mas o importante é te dar conforto.

@Nod, Pelo PL os imoveis estarem ou nao alugados da no mesmo para o gestor, que ganha igual. Portanto o esforço dele nesse caso é menor do que se ganhasse pela receita certo? Sim os imoveis podem ter valor e o investimento ser bom mesmo com essa regra de pagar gestor pelo PL, mas isso não faz diferença na sua visão? abs Bruno.

Bom dia, Agradeço pela opinião de todos, foi enriquecedora! @rocarica, é esse o motivo que me incomoda! @Nod, essa instrução vai evoluir e muito o mercado de FIIs, pois se alterar para valor de mercado, vejo a preocupação dos gestores em sempre manterem seus fundos em constante valorização dos ativos. A unica forma que eu não aceito a remuneração é através do PL, como todos disseram isso é um crivo meu e devo segui-lo. Abraços a todos!

@rocarica, Concordo que a remuneração atrelada ao valor de mercado ou à receita pode ser um incentivo a mais para a administração ser mais diligente. Mas a questão é que: - Temos vários fundos no mercado muito bem geridos e que remuneram seu administrador pelo PL. - Nem todo fundo com tx de adm por VM é bem administrado. Então prefiro olhar se o fundo é bem ou mal administrador. Se o trabalho está sendo bem feito, pouco importa como é calculada a tx de adm. Se é mal feito, não vai ser a tx de adm que vai me fazer gostar do fundo.

Você estão invertendo as coisas: Estão achando que, se um fundo mudar de PL para VM, o administrador que era uma bosta vai ficar excelente. Não vai. Pode até acontecer o contrário: ele começar a administrar ainda pior, já que está ganhando menos. Isso não traz garantia de nada. Ao invés de se preocuparem sobre como a tx de adm é calculada, vocês têm que olhar qual o serviço que está sendo entregue.

@Nod, Na verdade não seria pelo valor de mercado e sim pela receita. Num cenario de vacancia grande o gestor ganharia tanto menos quanto quem tem as cotas e faria um esforço maior para aluagar mais rapidamente e assim aumentar sua receita. Em 50% de vacancia a receita dele cairia pela metade,o que forçaria gestor a ser mais eficiente. Mas ok entendi o seu ponto um fundo pode ser bem administrado mesmo com calculo pelo PL ou pelo VM, e se tiver valor desse maneira cabe avaliar se vale ter na carteira. abs Bruno.

@Nod Concordo mas discordo! Claro que o importante é avaliar o serviço entregue, mas no formato atual isso não esta importando muito para o administrador. Ainda agora estava conversando com um amigo que trabalha em uma destas grandes consultorias imobiliarias de São Paulo, ele me relata que ao oferecer os seus serviços para o administrador de um fundo recebeu a seguinte resposta pra que eu vou gastar com voce para alugar a R$ 100 se eu posso alugar a R$ 80 sem gastar nada... Pra alguns deles o resultado não ta importando muito. A nova formula proposta vai montar um novo cenário. A famosa meritocracia, se trabalharem bem ganham mais e nós não vamos ter que ser tão vigilantes...

Realmente tem casos e casos. O fundo pode ser bem ou mal administrado independente do modelo de remuneração. Mas entre percentual de PL, VM, e da receita, acho que PL é o pior deles pois não reflete em nenhum grau a atuação da administração portanto é menor o alinhamento de interesses. Vários administradores nem se importam com o nível de vacância ou com o valor dos aluguéis, pois sabem que a substituição de um administrador requer ativismo e ainda assim pode se mostrar um processo difícil, demorado e incerto. Acho que o mercado vai ganhar caso os fundos adotem a taxa baseada no VM

Concordo que uma eventual migração de metodologia para VM ou receita é benéfica ao mercado, mas sou descrente quanto à revolução que algumas pessoas profetizam. De qualquer forma, na hora de decidir por colocar um fundo ou não na carteira, vou continuar olhando o trabalho entregue. Só não se esqueçam que a ICMV 571 abre quatro possibilidades de cálculo da tx de adm. Aqui só falamos de três: PL, VM, receita. A quarta é a que me dá mais medo: sobre a distribuição de rendimentos. Isso abre uma janela, numa visão de curto prazo, para que o administrador reduza os investimentos na manutenção e melhorias do imóvel para aumentar os rendimentos e, consequentemente, sua remuneração. Isso leva rapidamente a um cenário bem apocalíptico.

@Nod Essa maneira de calcular (pelo rendimentos)a Taxa de administração é uma temeridade.E no curto prazo causar histerismos por variações excessivas nas cotações.

A cobrança da taxa de adm por PL segue o padrão mais usado em FI (fundos de investimentos), esse modelo estimula o administrador a expandir o fundo para crescer sua participação na receita, caso contrário dependerá de valorização dos imóveis, que também podem desvalorizar. A expansão do fundo é muito positiva para o cotista, aumento do valor de seu patrimônio. Fundos bem geridos atraem investidores, os maus quase sempre vão gerar baixos rendimentos em relação ao PL e vacâncias longas, além de pouca expansão ou nenhuma. Nesse caso o fundo perde valor para o cotista, é como uma empresa quando cai a produtividade ou seu lucro. Nenhum FII é perfeito, mas não vejo a cobrança por PL como algo que tire o valor de um FII, podemos estar eliminando FIIs que contenham o melhor gestor do mercado, melhores imóveis ou mesmo o FII que mais vá crescer no longo prazo, e tenho certeza que ninguém gostaria de ficar de fora de um investimento assim.

@TheKing, Discordo. O PL de um fundo de tijolo está diretamente ligado ao valor de mercado dos imóveis de seu portfólio. Anualmente, o fundo contrata uma empresa de avaliação, que atribui um "valor justo" ao imóvel. Atualmente, quase todos foram reavaliados para baixo, tendo em vista o desaquecimento do mercado. Então, se a tx de adm é por PL, o administrador passou a receber menos.

@Nod Olá tudo bem? Sim, você está corretíssimo, essa flutuabilidade do valor de mercado dos imóveis gera alteração para cima ou para baixo, exatamente como está ocorrendo, inclusive citei isso, mas eu estou me referindo que esse risco (de receber menos) o administrador diminui expandindo o tamanho do fundo, o que acarreta em maior participação na receita, mas também agrega mais valor e maiores rendimentos para o cotista. Esse é o ponto a que me refiro que não deve ser excluido ao avaliar o fator de cobrança da TX de ADM por PL.

@RPLeo Acho que para isso precisa de um critério de exposição máxima relacionada ao volume diário médio. Exemplo: exposição máxima de tantas vezes o volume diário médio. Ou tantas vezes a liquidez garantida pelo formador de mercado (se tiver). E tem que saber que pode demorar vários dias para vender tudo.