Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério

FIIs e Imóveis
Giovanni  
em 19/04/21 14:02
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Giovanni 
em 19/04/2021 14:03
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
Paladinos cleitonildos entendam que gestor/ADM de empresa falar as palavras proibidas vá investidor usar isso na carteira pessoal são 2 mundos diferentes
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #1 de 23
Bastter 
em 19/04/2021 14:11
Nível no Race: Turbo Mix 
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #2 de 23
EEdward 
em 19/04/2021 14:17
Perfeito!
Um exemplo extremo:
- Um bom imóvel, em boa localização, com ótimos locatários pode ser comprado por um preço errado (gerando perda de valor com o tempo). 
- O mesmo imóvel do item anterior, pode sofrer vacância além do normal, pois esta sendo ofertado em um aluguel com preço equivocado.
Do ponto de vista imobiliário, esta muito bom...do ponto de vista de gestão, péssimo.
(OBS: tem FII`s assim no mercado)

FII de CRI é mais ainda: precisa da gestão estar próxima aos devedores e como todo mês entra dinheiro de amortização, sempre tem que estar pensando em como realocar o portifolio com mesma qualidade do anterior. 
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #3 de 23
Urtigao  180º
em 19/04/2021 14:25
Nível no Race: Tá começando a andar
Desculpem (ou não) a noobice, mas os FIIS já se comprovaram como investimento em valor no longo prazo?
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #4 de 23
putz  180º
em 19/04/2021 14:26
O grande problema que eu vejo seria estabelecer uma definição objetiva de bom gestor.

Sérgio Belleza, considerado um dos gestores pioneiros no mercado de FIIs, disse, certa vez, algo interessante: o brasileiro "ACHA" que entende muito sobre imóveis.

Eu mesmo vejo muita gente ARROWGANSO, que não tem formação, tampouco experiência alguma sobre imóveis, e adora fazer publicamente análises, previsões e críticas sobre variados segmentos do mercado imobiliário.... Detalhe: o sujeito nunca pisou num galpão logístico na vida dele e se acha o mestre em opinar sobre a qualidade dos galpões logísticos de determinado FII! hehehehhe

Acredito que a única pessoa que pode definir seguramente o que seria um bom gestor seria o Sr. Tempo: uma gestão bem feita consegue sustentar, no longo prazo, uma vacância baixa e um fluxo de aluguéis constante a uma taxa de adm razoável
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #5 de 23
Giovanni 
em 19/04/2021 14:28
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
@Urtigao

Tem vários quadros com FIIs com + de 15 anos de histórico

No modelo atual de gestão ativa, tem o HGLG11, KNRI11, fexc11, HGCR11 e outros completando ou quase completando 10 anos
Cabe a você estudar e decidir isso
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #6 de 23
Giovanni 
em 19/04/2021 14:30
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
@putz

Eu não sei analisar o mercado imobiliário como um grande gestor e tenho certeza que ninguém consegue fazer isso apenas com dados da internet sem estar lá na ponta como gestor

Mas não importa, nosso objetivo não é virar gestor mas sim procurar características em um FII e na gestão que permitam colocar as chances a nosso favor no longo prazo

E quanto a gestor, não acho que tem que tem que achar o melhor gestor: é só eliminar os que fazem rolo grave, os que não agradam (critério pessoal) e pronto, já fez uma filtragem de valor e colocou as chances a seu favor
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Urtigao  180º
em 19/04/2021 14:32
Nível no Race: Tá começando a andar
@Giovanni, obrigado! vou olhar.
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #8 de 23
O.Sardinhao  180º
em 19/04/2021 14:32
Nível no Race: Intermediário
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #9 de 23
Urtigao  180º
em 19/04/2021 14:37
Nível no Race: Tá começando a andar
@O.Sardinhao Melhor para por aqui antes que o @Bastter mande esconder a aba FIIs do site..
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #10 de 23
putz  180º
em 19/04/2021 14:39
@Giovanni

Exatamente

Parece-me que a busca de um bom gestor é mais um critério de "exclusão" do que propriamente de "seleção".

Pelo que eu já li em posts passados aqui na Bastter e em alguns vídeos do André Bacci, os principais talvez seriam:

incapacidade da gestão em reduzir a vacância dentro de um prazo razoável;

prática de "takeover" (venda agressiva de um bem imóvel por um valor baixo);

emissão de cotas abaixo do valor patrimonial (meio polêmico isso, tem gente que não vê problema outros ficam histéricos);

cobrança de taxas acima do mercado;

distribuição de dividendos acima da capacidade financeira do fundo;

baixa qualidade do relatório gerencial; 

falta de transparência
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #11 de 23
EEdward 
em 19/04/2021 14:44
@Urtigao e @putz eu trabalho com avaliação de imóveis e avaliação economica- financeira em uma consultoria imobiliária internacional. Eu possuo nos bancos da empresa dados de 10,15, 20, 40 anos dos principais mercados imobiliários do Brasil, Tenho acesso a custo de reposição/preço médio de m², etc. Mesmo com todos esses dados (não abertos ao publico e até certo ponto, confidenciais), minha primeira avaliação em um FII é a gestão, que  pode fazer péssimos negócios com edificios bons. A gestão sempre é o mais importante. 
Não citarei nomes, mas veja os edificios da na região da Chucri Zaidan, da Ponte Estaiada até a estação Morumbi da CPTM...teve muitas transações com FII`s nos ultimos 3 anos, edificios parecidos, classe AAA, com preços totalmente divergentes (diferença de até 30%)...Tem FII que vai poder gerar mais valor ao cotista que outro. 

Nessa região, tem edificio muito bom, que esta em um FII com aluguel pedido fora da realidade, resultado: vacância de 75%. 500m a frente um edificio parecido 100% locado a 5 anos.

Boa gestão se avalia pelo histórico de transações, pelo que fez nos fii`s por elas geridos. 
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #12 de 23
Bastter 
em 19/04/2021 14:50
Nível no Race: Turbo Mix 
@Urtigao nao
nenhum investimento se comprovou como nada
se ta atras de aagarantia esquece RV
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #13 de 23
putz  180º
em 19/04/2021 14:56
@EEdward

Pois é! Minha situação é exatamente o oposto: não trabalho no segmento imobiliário; minha experiência com imóveis é apenas como consumidor; e meu único acesso a informações sobre o portfólio dos FIIS é por meio do relatório gerencial e pelo "google maps" (hehehe).

Eu também não tenho competência nenhuma pra falar se a gestão do FII está cobrando um preço justo pelo aluguel ou se vendeu ou comprou o imóvel a um valor adequado...

Como leigo, acho que as únicas "ferramentas de análise" que sobrariam pra mim seriam o histórico de vacância e de retorno.


Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #14 de 23
Urtigao  180º
em 19/04/2021 15:04
Nível no Race: Tá começando a andar
@Bastter, colocar as chances ao seu favor (sem lixo e gestão ruim), aporte, tempo e diversificação...
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #15 de 23
EEdward 
em 19/04/2021 15:08
@putz mas é exatamente isso...o que eu comentei tem como resultado: diferenças no retorno e vacância. Nestes casos, sem a informação de mercado, você pelo histórico da gestora. Como governança em empresas, qualidade de gestão em FII`s você vê com o tempo. 
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #16 de 23
O.Sardinhao  180º
em 19/04/2021 15:10
Nível no Race: Intermediário

Eu criei alguns critérios de exclusão, algo parecido com o que o @putz escreveu ali em cima, mas com outros eixos além da gestão. Todos critérios que eu possa avaliar apenas com os murais dos FIIs aqui na Bastter.com, exclui a maior parte dos FIIs, mesmo assim ficou um pouco acima do mínimo de diversificação indicado, que são 15 se não me engano, e comecei a aportar. Eu simplesmente aderi ao uso do site, com os meus critérios. Além disso, mais renda fixa que variável, ações também, pronto. Vou seguir o planejado, vamos ver daqui alguns anos.

Há, e eu olho portfólio para entrar. Pretendo não me afetar, mas vai que. Não prometo.
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #17 de 23
Jorge1977 
em 19/04/2021 15:14
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Uma dúvida. 


Qual seria a diferença em investir em empresas com a Multiplan, LOG entre outras e investir em KNRI11, HGLG11 e outros?
Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #18 de 23
putz  180º
em 19/04/2021 15:23
@O.Sardinhao  

Eu também costumo olhar o portfólio, especialmente a qualidade e quantidade dos inquilinos; a qualidade e quantidade dos imóveis; o Wault (prazo médio de vencimento dos contratos); bem como o equilíbrio entre tipos de contratos (atípicos X típicos); e índice de reajuste (IPCA x IGPM).

Mas o @EEdward tocou num ponto interessante que eu nunca havia pensado: de que adianta ter um imóvel padrão AAA no portfólio se o gestor não consegue fazer um bom negócio?

Eu sempre pensei que um imóvel AAA teria mais "chances" na celebração de um bom contrato de aluguel do que um imóvel padrão CCC. Mas, de fato, um imóvel de padrão "inferior" nas mãos de um bom gestor tem um potencial de dar mais retorno aos cotistas ao longo do tempo do que um imóvel padrão AAA nas mãos de um mau gestor.

Em FII de gestão ativa, gestão tem que ser o primeiro critério - #19 de 23
Coringa89  180º
em 19/04/2021 15:39
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Giovanni, eu entendi a msg que vc passou de não ficar preocupado com as operações dos gestores e assino embaixo, mas eu acho que tudo se resumiria a: Em FII de gestão ativa (ou seja lá o que), diversificação tem que ser o primeiro critério.
Antes de conhecer a Bastter, eu juro que pensei em visitar alguns imóveis do meu "portfólio" mesmo sabendo que era detentor de 2 pisos dos prédios... Agora, eu diversifico em ativos de qualidade e deixo a gestão trabalhar.
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Bastter 
em 19/04/2021 16:13
Nível no Race: Turbo Mix 
@Urtigao nem isso
pessoas q estao atras de comprovaçao seja la do q for
nao deviam investir em RV
vc vai perder muito dinheiro com RV
se nao aceitar o caos

a ilusao de controle eh ferro certo

Bode do Bastter - #15 - Embrace the Chaos

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Pantro  180º
em 19/04/2021 18:13
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Entrou muito fundo e gestor novo o que bagunça o modo PAS.. acredito que só com o tempo mesmo... mais alguns anos de mercado vamos ter mais clareza nos fundos e gestores... o dashboard #PAS  já vai mostrando passivo do fundo, despesas x receitas, %distribuido,  vacância, taxa o que facilita muito a vida do cotista.
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MADRASTO  180º
em 19/04/2021 21:31
Nível no Race: Fera neném
@Jorge1977 em outras palavras você perguntou qual a diferença entre Ação e FII.
São classes de ativos totalmente diferentes, apesar de ambas serem e enquadradas na renda variável. Forte abraço !!

tópico maneiro, discussão bacana. Só observo...
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