CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015

FIIs e Imóveis
DiegoDF  
em 08/04/15 13:58

Comentários

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AlexFabian 
em 08/04/2015 15:00
Interessante o relatório, obg por postar na parte de shoppings, alguém sabe o que é EV/ABL (%) ? ABL deve ser Area Bruta Locável, mas o que é EV ? obg
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #1 de 30
sniper 
em 08/04/2015 15:01
@AlexFabian EV deve ser enterprise value, que é valor de mercado Resumindo o relatório "se segura que o mercado de escritórios vai continuar despencando e começar a ciclar só no fim de 2017"
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #2 de 30
AlexFabian 
em 08/04/2015 15:46
obg Sniper. abs
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #3 de 30
mineiro12 
em 08/04/2015 16:14
Bom relatorio. Abs
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #4 de 30
AndreLFSBacci 
em 08/04/2015 16:41
Legal que fala bastante do HGBS. No slide 13 (há há) finalmente menciona da diferença de rendimentos esperada pelo fim da venda parcelada. 13,80 - 1,77 = 12,03. Na mesma página fala de resultado a distribuir de R$24/cota e 13,6 meses se cobertura, o que dá cobertura de 24/13,6 = 1,76/mês, a diferença. De onde dá a entender que eles consegue manter o rendimento maior ainda por ano e tanto. Ele tem 10% do Parque Dom Pedro (que eu vivo esquecendo) que está em expansão e do Via Parque que era um caixote e ficou bonito agora e outro que não gera renda direto. Renda escondida aí. Legal também as páginas finais onde explica (só para depois desmentir!) a correlação FII com SELIC, inclusive usando teste estatístico.
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xikin 
em 08/04/2015 17:20
Bem que o Via Parque podia esticar o terreno e dar um take over no CEOC :-P
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #6 de 30
AndreLFSBacci 
em 08/04/2015 17:36
Pior que é perto mesmo. Se fosse um pouco mais na frente dava para construir uma passarela ou uma passagem subterrânea. Pena só que o CEOC não tem todo o complexo ali, que daí daria negócio.
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #7 de 30
AlexFabian 
em 08/04/2015 18:24
André, pelo que entendi, o ponto de vista dele de correlação inversa SELIC x FII foi para mostrar que ela realmente existe, mas que a partir de um ponto não vale mais. Ou seja, para tentar mostrar que daqui para frente não vai mais cair mais tanto' conforme a Selic continuar a aumentar - por custo de reposição, etc.... a Conferir . abs
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #8 de 30
AndreLFSBacci 
em 08/04/2015 18:49
Sim. é uma teoria qual eu subscrevo, mas sem base empírica. Que essa relação FII-SELIC existe só até uns 12%, depois descola Pode-se ler também que foi uma coisa passageira a relação 1:1. E no final, tem de torcer mesmo que não exita tal relação. Que existindo, da mesma forma que juros baixos faz ter emissão atrás de emissão, juros altos vai levando o take over e encerramento de FIIs. Justamente como está acontecendo agora :/
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #9 de 30
AlexFabian 
em 08/04/2015 23:20
Me explica o que eh take over exatamente ? Nao tenho acompanhado os casos de encerramento de FIIs... como funciona isso ? abs
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #10 de 30
Nod 
em 09/04/2015 06:51
@AlexFabian, Take-over não é nada muito complicado: - Um FII tem um imóvel. - Alguém apresenta uma proposta para comprar o imóvel. - O administrador do fundo convoca uma assembleia e os cotistas votam. - Se a assembleia recusa a proposta, nada muda. - Se a assembleia aceita a proposta, o imóvel é vendido e valor recebido é dividido entre os cotistas. Se o imóvel é o último (ou único) do fundo, o fundo acaba.
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #11 de 30
Locker 
em 09/04/2015 08:56
Muito bom o relatório. Ah, como eu gosto do slide 08, Juros Compostos... E o povo achando que estão se dando bem com renda fixa e CDI...
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AndreLFSBacci 
em 09/04/2015 09:23
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #13 de 30
AlexFabian 
em 09/04/2015 12:44
Entendi Nod. esse é sempre um risco então, certo? da assembleia ser maninpulada por outros interesses, como sempre acontece p.e. nas reuniõs de condomínio....rs André, vou ver com calma obg
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #14 de 30
sniper 
em 09/04/2015 14:49
@André.PC Tem essa saída forte de capital dos EUA por causa da iminente alta de juros. Desde o início do ano já saiu mais dinheiro que em 2014 inteiro. Deve ter sido o motivo da recente alta da bovespa. Não sei se tem dinheiro entrando nos FIIs evitando a queda ou se foi só coincidência.
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #15 de 30
AndreLFSBacci 
em 09/04/2015 15:36
Capital saindo dos EUA, ok, no gráfico. Por causa da iminente alta de juros, lá? Wut? A cá faz sentido, mas o "iminente" daí eu to por fora da ideia...
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #16 de 30
AndreLFSBacci 
em 09/04/2015 15:38
Veja lá o tópico, e se for o caso responda lá também @AlexFabian Mas já adianto que não precisa evocar adjetivos negativos para caracterizar a questão. Quem faz take over está fazendo apenas um negócio, usando as regras que existem e valem para todo mundo. Uma pena que não assistiu os últimos chats, que teve bastante discussão disso. Mas no tópico tá bem completo também.
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sniper 
em 09/04/2015 15:50
Não acompanho muito isso, mas o "iminente" é a expectativa de alta dos juros lá no segundo semestre desse ano. Esse assunto está sendo bastante discutido lá fora. Muita gente com receio de uma grande desvalorização em ações e REITs.
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AlexFabian 
em 09/04/2015 16:26
ok, vejo lá André.
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #19 de 30
Nod 
em 09/04/2015 20:04
@AlexFabian, não se deixe levar pelas emoções. Pensa só: imagina que um FII recebe uma proposta para vender o imóvel por um valor que, ao ser distribuído, vai dar R$ 70,00 por cota. Hoje o fundo está cotado a R$ 65,00. Veja como cada investidor pode ter um ideia: - O investidor A comprou as suas cotas a R$ 100,00. Talvez ele não queira vender por se recusar a vender abaixo do preço que comprou. - O investidor B também comprou por R$ 100,00, mas ele já estava pensando em vender pois encontrou um investimento que, na opinião dele, tem melhores perspectivas. Ele poderia vender a mercado a R$ 65,00, mas, como entrou essa proposta, vai preferir vender a R$ 70,00. - O investidor C comprou a R$ 62,00 há 15 dias. Pra ele a oferta é fantástica e ele só pergunta: Onde assino? - O investidor D também comprou a R$ 65,00, mas acredita que o fundo vai voltar a patamares muito superiores aos R$ 70,00 ofertados e prefere seguir sem vender o imóvel. Por isso a assembleia: cada um vai usar seu ponto de vista e vai votar. A maioria decide. Simples.
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AlexFabian 
em 10/04/2015 10:29
ok Nod, faz sentido.
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #21 de 30
reinaldoc 
em 10/04/2015 16:30
@Nod.RJ, eu não creio que seja assim. Acredito que sempre haja um controlador no FII, direta ou indiretamente (conjunto de instituições) que se agrupam. Eles decidem. Eles sempre vão ganhar, fazendo o take over ou não fazendo, depende da quantidade de quotas que estão com eles ou não.
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #22 de 30
Asvidzinski 
em 10/04/2015 17:21
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Nos FIIs em que há um "majoritário" com boa quantidade de cotas realmente influencia essas votações pulverizadas, mas nem todos os FIIs são assim
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #23 de 30
reinaldoc 
em 10/04/2015 18:00
@Asvidzinski, os controladores, quando formado por um conjunto de instituições (como se fosse um clube dos 13), não é publico que o controle é deles.
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #24 de 30
Asvidzinski 
em 10/04/2015 18:18
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Se fosse isso o que acontecesse quem sabe
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #25 de 30
Nod 
em 10/04/2015 20:26
Não gosto dessas teorias da conspiração: - "Tem cotista majoritário" - "Existe um grupo que combina votos" - "Os maçons querem dominar o mundo" - "Os Iluminati querem comprar todas as plantações para terem o monopólio da pipoca do mundo" Ainda não inventaram nada melhor do que a assembleia. E a votação te que ser por quantidade de cotas. Não tem como ser diferente.
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #26 de 30
AndreLFSBacci 
em 10/04/2015 21:04
Vocês estão falando de cotista majoritários, e eu to pensando mesmo em cotista desconhecidos. Já pegaram os boletins de virada de ano para dar uma olhada no tamanho de giro que as cotas tiveram em 2013+2014? Não foi pouco fundo que girou cotas da ordem de 100%, e alguns ainda superaram esse número. Nesses fundos pode-se argumentar que qualquer cotista majoritário que houvesse foi trocado ou não existe mais, e naqueles que se suponha não tinha bem agora pode ter. Isso sem falar nas negociações privadas, fora da bolsa, que bem podem ter ocorrido.
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #27 de 30
reinaldoc 
em 11/04/2015 14:04
Se 25% das quotas mudaram de mãos 4 vezes, pode-se pensar em 100% de giro. Giro nao quer dizer que houve mudanças nos "donos" (clube das instiuicoes que tem quantidade significativa de quotas)
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #28 de 30
Nod 
em 12/04/2015 12:19
@André.PC, Em julho de 2002, a CVM divulgou a cartilha Recomendações da CVM sobre Governança Corportativa Eu seu artigo I.4, há a sugestão de que "A companhia deve adotar e dar publicidade a procedimento padrão que facilite ao acionista obter a relação dos acionistas com suas respectivas quantidades de ações". E, nas justificativa, afirma-se que "a lei já prevê hipóteses de obtenção da relação de acionistas e de suas quantidades de ações". Além disso, as companhias são obrigadas a divulgar Fatos Relevantes sobre movimentações relevantes de capital, conforme Instrução CVM 358/2002 E como é no mercado de FIIs? Qual o direito dos cotistas de ter acesso à relação de cotistas e sua relevância no fundo? Se isso for simples, é possível evitar o risco do "majoritário desconhecido".
CSHG Fundos Imobiliários - Resultados e Perspectivas - Abril 2015 - #29 de 30
AndreLFSBacci 
em 12/04/2015 13:12
No mercado de FII tem regulação própria, qual os admins geralmente usam para se recusar ao máximo de fornecer tal listagem (e é a posição da AMBIMA também, que eu tenha notado). Basicamente você pode pedir (mas não obter) a lista de cotistas se tiver 0,5% das cotas, porém com o estrito objetivo de pedir procurações a esse pessoal. Admin pode se recusar a mandar a lista se ela mesma despachar a correspondência as expensas dela. A minuta da nova ICVM 472 vai deixar FII mais parecido com ações, inclusive isso. De poder pedir a listagem de acionistas sem tem de explicar o porque, e sem dar alternativa de admin se recusar.
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