Dono de imóvel pode ter bem penhorado para pagar dívidas do condomínio
comentada em 26/06/2018 12:00

O que é estranho aí? 

O condomínio foi condenado a indenizar uma pessoa.  Posteriormente você compra um imóvel neste condomínio.  Um tempo depois da compra você tem um bem penhorado para pagar a indenização devida pelo condomínio.  Não é  estranho?

Sem falar no afastamento da impenhorabilidade do bem de família.

Condomínio é a forma de representação do imóvel completo, composto de múltiplas unidades individuais, que é a que você normalmente compra.

Desse modo, uma dívida do condomínio é uma dívida de todas as unidades individuais.

Ao meu ver, se comprou depois da dívida pouco importa, já que a dívida não era do ex-proprietário e sim do condomínio, por isso olhar o balanço do condomínio é indispensável antes de fechar qualquer negócio.

E o bem de família não é mais impenhorável,  @wvc ?

Impenhorável por dívidas normais. Dívidas relacionadas ao imóvel, como condomínio, IPTU, não. 

Acho meio forçado dizer que uma dívida de dano moral ou material é dívida do bem de família , como IPTU e cota condominial.
Enfim, fica mais um ensinamento: antes de comprar verificar os processos que o condomínio responde.

Raciocínio simples : o condomínio foi condenado, ele deve pagar. Se precisar e não tiver dinheiro em caixa, vai aumentar a taxa de condomínio mensal. Se não pagar a taxa mensal, divida de condomínio que pode penhorar. Simples. 

Cada dia os Tribunais Superiores soltam uma.... Essa aí até dá pra discutir. Mas a dose da semana é impossibilidade de penhorar bem de família de fiador de prédio comercial. Em síntese, mais exceções e o fiador que se fo$%@#!

*Fiador, não: Credor

Que sabe isso torne o processo de administração do condomínio mais transparente e participativo...

E tem muito síndico que sai processando os outros sem razão pra isso, deveriam ser penalizados...

Os restaurantes argentinos são muito bons. Tem bastante movimento, por isso é bom fazer reserva. Quando estive lá, jantei todas as noites do lado Argentino.

Sim, @gustpol. Como você colocou existem formas muito menos onerosas aos proprietários que penhorar o imóvel.
É preferível aumentar a quota, o que atinge todos, do que a penhora de bens de um ou de poucos condôminos.

@shareholder
O filme é excelente mesmo [ok][huhu][huhu]

Qualquer tipo de moradia "coletiva", como apartamento em um prédio ou casa em um condomínio, traz esses riscos "coletivos". A pessoa é proprietária "pela metade", o coletivo pode decidir por despesas e outros incômodos com as quais a pessoa não concorde e as dívidas coletivas são suportadas por todos. é o ônus de não ser proprietário por completo do imóvel, faz parte.

Foi o que eu disse lá em cima. Olhar os processos judiciais que o condomínio responde antes de comprar. Sugiro incluir no FAQ, pois lá não tem nada sobre olhar situação do condomínio.

Que proprietário de apto. pode ter seu imóvel penhorado por dívida de condomínio é prática antiga aceita pela legislação.

Aop comprar um apto, ou casa em condomínio, uma das regras é exigir a Negativa de Débitos Condominiais fornecida pela administradora do condomínio.

Conheço um caso em que o apto da cobertura, o mais valioso do prédio, foi levado a leilão por dívidas de condomínio.

Um amigo  meu, que era proprietário de um dos aptos do prédio, quando o comprou desconhecia esta situação, pois não dizia respeito a sua unidade.

A cobertura foi a leilão, arrematada e o condomínio indenizado das atecipações de anos que havia bancado, à custa dos demais condominos. Meu amigo foi surprendido por uma notificação da administradora. Comparecer a sede para receber sua quota de rateio, quase 80K, que em nenhum momento anterior tivera conhecimento.

Era um ativo oculto, de realização incerta, que não compunha o valor do imóvel quando o mesmo foi negociado.

Como condômino, você é um "sócio" do imóvel inteiro. Você além de ter a sua unidade, você ainda tem uma fração de todas as responsabilidades dele. Observe que esse é um dos motivos pelos quais apartamentos maiores pagam mais taxa condominial: está na escritura que ele tem "X%" do condomínio. Então tem que responder por aquele percentual.

De maneira equivalente, suponha que o condomínio entre com um processo contra a prefeitura sobre um problema qualquer. E que ganhe uma grana enorme. Esse dinheiro pode tranquilamente ser distribuído aos condôminos atuais na proporção de suas cotas. E isso vai beneficiar os condôminos atuais, mesmo os que compraram as unidades posteriormente ao início do processo.

E sim, dívida de condomínio ultrapassa a questão do bem de família. É uma questão já bem pacificada na jurisprudência.

Alguns colegas estão confundindo as coisas. é claro que  o imóvel  pode ser penhorado para pagar débitos de cotas condomimiais do próprio imóvel.  Nenhuma novidade nisso. 
O que  esse precedente do STJ vai possibilitar é situações como a seguinte: 
Num belo dia você tenta fazer uma compra com seu cartão e não consegue. Liga pro banco e descobre que  seu saldo foi penhorado. Você estranha,  pois não tem dívida nenhuma. Vai atrás da informação e descobre que  a penhora se deve a uma dívida do condomínio onde vc tem um apartamento,  como uma causa trabalhista, uma indenização por dano material,  etc.

Não pode penhorar sem prévia intimação do cidadão. E se o cara não souber dos rolos do condomínio, pelo amor de Deus, né? rsrsrs

@Dalrymple

Como não temos acesso ao acórdão, fica difícil entender os detalhes do caso.
O que sei é normalmente, a pessoa é citada antes.
Basta ver, no próprio link, que a pessoa em questão já tinha até se manifestado em juízo, com suas alegações.
Inclusive, numa consulta rápida ao site do TJ-RS, já tem movimentações desse Sr. Ilson há mais de 10 anos no processo original.

Então, ele pode alegar o que quiser, menos que foi surpreendido.

O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.

Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.

Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida.

Superior Tribunal de Justiça - O Tribunal da Cidadania

Qualquer adv porta de cadeia sabe que o atual proprietário responde pela dívida. Esse aí na contestação apenas negou a responsabilidade pela dívida, quando bastaria indicar outros bens ou mesmo quitar logo essa dívida.

Contrata o primo do seu cunhado como adv, espertão! [ok]

quem é o Sunda que o bastter tanto fala?

PENHORA DE BENS

Dívida de condomínio só pode ser passada a condôminos em último caso

30 de maio de 2016, 12h11

É possível redirecionar a execução da dívida de um condomínio contra os condôminos, entretanto, esta medida só é viável após esgotadas todas as possibilidades de penhora dos créditos do condomínio. Esse foi o entendimento aplicado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao negar recurso especial de uma empresa de Curitiba que buscava penhorar bens de proprietários de um edifício para pagamento de dívidas do condomínio.

Responsável pela administração do condomínio, a empresa deixou de receber R$ 90 mil. Condenado pela Justiça a pagar a dívida, o condomínio iniciou o pagamento por meio de depósitos bancários. O primeiro foi de R$ 220 e o segundo, de R$ 229. Como os dois depósitos foram considerados “irrisórios”, a administradora pediu a penhora da fração ideal de cada unidade do edifício para receber a dívida.

O pedido foi negado pelo Tribunal de Justiça do Paraná. Inconformada, a administradora recorreu ao Superior Tribunal de Justiça. Ao analisar o caso, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que a inclusão dos condôminos na cobrança “é medida excepcional, que somente deve ser admitida após esgotadas as possibilidades de se satisfazer o crédito contra o condomínio”.

Sanseverino ressaltou que os condôminos já contribuem para o condomínio, “não devendo ser onerados novamente em razão de alguma despesa em particular, a menos que essa medida seja indispensável”.

“Porém, o juízo de origem preferiu contar com a colaboração do condomínio, intimando-o para que fizesse a retenção da parcela penhorada das cotas condominiais, depositando-as em juízo. Essa medida, em pouco tempo, restou frustrada, pois o condomínio parou de fazer a retenção”, afirmou o ministro.

Diante desse fato, caberia à administradora requerer a penhora do crédito do condomínio, segundo determinação do artigo 671 do Código do Processo Civil de 1973. Em vez disso, a administradora requereu a penhora do patrimônio dos condôminos, “medida extremamente gravosa, que não merece acolhida”. Portanto, o ministro considerou correto o entendimento do TJ-PR.

“Desse modo, não estando esgotadas as possibilidades de penhora dos créditos do condomínio, descabido o redirecionamento da execução contra os condôminos, em respeito ao princípio da menor onerosidade para o devedor”, concluiu o relator. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.486.478


Revista Consultor Jurídico, 30 de maio de 2016, 12h11