Dúvida em investimento na construção para venda como pessoa física (MCMV)
comentada em 26/07/2020 09:16

Se vc conhece o ramo e sabe dos riscos, para analisar essa situação contrataria um advogado.

Aí há risco contratual, potencial rolo com amizade e questão tributária. Não dá pra vacilar.

Vc tem o terreno como PF e quer formar uma parceria com um pj pra construir e o pj fazer a venda e te pagar um X combinado pelo terreno?

Vc terá que vender o terreno pro pj no ato, escriturar e depois vender tudo pro comprador 

Me parece que vcs firmando uma spe em cada obra fica melhor do ponto de vista fiscal mas eu consultaria um escritório tributarista para tal 

Neste caso vcs investiam tudo pela SPE e encerra ela após a venda.

- Amigos x $$$
- Caixa
- Eficiência tributária
- Garantia

Tem cheiro de rolo.

Sendo engenheiro você precisaria contratar uma construtora? Não seria melhor você mesmo ser a "construtora"? Acho que nesse modelo uma margem bacana fica para a sua terceirizada. Sobre impostos melhor ver com um contador, provavelmente vai ter que abrir PJ se não tem.

Tem algum consultor da Bastter que faz isso? O @mille acho que construía, mas não pra venda e sim para renda.

Só entre no ramo se entender muito. Esquece amizade nesse ramo. Esquece tudo. Danesse. 

Você tem que estudar sobre SCP e SPE e verificar com um bom contador e um bom advogado se faz através de um ou outro (ou dos dois) e como amarrar a redação dos contratos de maneira a livrar sua pele.

Estuda bem a parte tributária, muitos acham que é mar de rosas e não é, ainda mais que seu lucro vai ser menor, já que uma parte do lucro real vai ficar com a incorporadora.

Também tem que ver se a construtora vai aceitar de bom grado, pois eles também vão ter mais trabalho pra contabilizar isso e o risco vai ser todo deles. Possivelmente vão jogar esse % de risco na taxa que vão te cobrar e poderá ficar salgada pra você.

Se você for do ramo mesmo deve saber que isso está longe de ser investimento!!! Já se foi o tempo onde construtir MCMV era "vantajoso".

Há variáveis que ninguém coloca na ponta do lápis, vejo muitos querendo construir sem noção do barco que está entrando. A impressão que dá é que muitos apenas querem girar o dinheiro e correr riscos.

Sou engenheiro também e proprietário de empresa de engenharia, deixo abaixo alguns pontos para você pensar:

1- A realidade é que as casas demoram meses ou até anos para vender, então seu dinheiro perde valor;
2- Com o tempo, todo imóvel parado apresenta vícios construtivos, sejam pelo desgaste do tempo ou por má execução, e você é "obrigado" a resolver;
3- Quando vender as casas, você é "obrigado" a dar garantia do serviço entregue, e acredite, NÃO HÁ obra perfeita, seja do seu amigo, minha, sua, da construtora X ou Y, NÃO EXISTE;
4- Não há maior perda de tempo, dinheiro e #PAS do que o "PÓS OBRA", isso te tira o sono e a tranquilidade de viver;
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Resumindo, no final do omelete, talvez sobre o orégano para você contar história!!! Ou talvez nada...

"Considerando que não tenho interesse em abrir Pessoa Jurídica e nem tenho interesse em me meter em rolo"

A frase "nem tenho interesse em me meter em rolo" e o programa "Minha Casa Minha Dívida" não pode co-existir. MCMV é rolo. Construir casa é um rolo sem fim. Vende casa nova é 5 anos depois arrumando os rolos da casa".

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" Amizades a parte, há algum modelo de formalização de contrato que me permita mitigar riscos em relação à empresa contratada (pode ser de um amigo, mas as vezes imagino que pode ocorrer uma treta com sONcio, separação, causa trabalhista...)"

Contrato obra com metas, previsão de gastos, discriminação dos materiais e serviços e custos, critérios de avaliação de serviço (o quanto de erro é aceitável: parede torta em X graus, variação de Ycm na altura das tomadas). Você se protege da treta colocando cláusula de multas para atrasos e para serviços de baixa qualidade, serviços não executados.

Na área trabalhista ser engenheiro só atrapalha. Esquece que você é engenheiro. Você só da bom dia para os funcionários da obra. Não se mete na obra, se você começar a comentar da obra com funcionários abre margem para rolo.

Só discute a obra com a empresa e o engenheiro. Vai lá só nos dias de estabelecidos nas metas, mede o que precisa medir do pagamento correspondente e vai embora. Se puder ser um domingo melhor ainda pq não tem funcionário lá no domingo.

Deixe a empresa pagar pelo material. Faça orçamento de custos e deixa os caras fazerem os trabalho deles em paz. Se precisar estourar um orçamento tem que aprovar contigo. Se eles conseguirem lucrar economizando, bom para eles. Se não for assim você vai passar todo o tempo da obra gastando sua vida em loja de material de construção. (isso tb vai facilitar no imposto)

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"A participação seria como investidor, adquirindo o custo do terreno e pagando o custo de construção do construtor e um % após a venda pela PJ da construtora.
Considerando que não tenho interesse em abrir Pessoa Jurídica e nem tenho interesse em me meter em rolo, me deparo com a seguinte dificuldade:"

Se você não quer abrir uma empresa, não tem porque falar como se fosse uma empresa.

Não existe participação do investidor pessoa física. O investidor não é uma holding da PF.

A pessoa física é uma só. VOCE,vai comprar um terreno, VOCÊ vai pagar alguém para construir nele e depois VOCÊ vai botar a venda, VOCÊ vai transferir para o comprador. Você é responsável por tudo.

Pelo jeito a construtora vai ficar com uma % do imóvel, então você vai colocar no contrato com a construtora que parte do pagamento é X% do imóvel construído. Depois de pronto vocês vão no cartório e passam para a construtora a parte correspondente a ela. Quando vender cada um recebe o seu. Pagam os impostos seguem para a venda.

Existem outras formas de fazer isso mas é tudo rolo. Muitos rolos. Na verdade, ta tudo cheio de rolo aí.

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Não existe eficiência tributária para PF. É conta de padeiro, você comprou um terreno por X, gastou Y para construir, vendeu por Z.

Ganho de capital = Z - X + Y. Joga no GCAP e pronto.

Passa os próximos 5 anos pagando os reparos da casa que vendeu e brigando com seu amigo sobre quem vai pagar o reparo.

Se você resolveu comprar o material, vai passar sei lá quantos anos com os recibos de tomada, lâmpadas, torneira, tijolo etc guardados pq tem que provar para a receita que você comprou essas coisas no item Y.

Quanto mais você precisar achar eficiência tributária para fazer esse rolo, maior vai ser o rolo.


Abraços

Sem contar os inúmeros casos de invasão antes da entrega da obra.




 

Pessoal, obrigado pelas contribuições, e apenas lançando algumas colocações:

Atuo em outro segmento de engenharia e devido a minha rotina de trabalho hoje, não tenho como eu mesmo tocar a construção (considerando o gerenciamento necessário a uma pequena de obra com mão de obra e fornecedores, assim como o deslocamento constante, e até a garantia pós-obra). Daí avaliar essa hipótese como investidor.   
Os aspectos construtivos e uma eventual demora na venda, assim como aspectos de preço de venda, custo de construção e aprovação de projeto considero possível avaliar esses riscos.
Alguns meses atrás, fiz uma avaliação com o construtor que entendi viável financeiramente, de forma preliminar, mas que carecia de garantias reais e tributárias para justamente não virar rolo e perder #pas.
Estudarei sobre a SPE e se achar que continua sendo rolo, eliminarei a ideia.
 

@Acsaram Caixa só assina contratos do MCMV de casas feitas por para o jurídica do ramo da construção civil. 

Não há eficiência tributária. Vai pagar 15% sobre o ganho de capital, abatida a eventual corretagem e o que pagou para a PJ

O contrato com a PJ é onde empreitada simples. Não há garantia, salvo se vc e a PJ estabelecerem uma

@Thewall_ce da forma que eu enxergo, isso é trabalho. Você está arrumando uma segunda fonte de renda.
Investimento é outra coisa, se você tem responsabilidades sobre a operação é trabalho.
Investimento é comprar a coisa e deixar o fluxo dela acontecer sozinha.
Imóvel como investimento = compra, aluga do jeito que der para pagar as contas inerentes à ele. Deixa ele quieto.
Imóvel como trabalho = vou comprar, botar uma empresa para reformar, vou ganhar em cima da valorização da reforma vendendo mais caro.