Emissões canceladas

FIIs e Imóveis
Giovanni  
em 27/12/21 18:31
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
oxe  1º
em 27/12/2021 18:41
Se o fundo não fica com o dinheiro que gera e não pode contrair dívida, vai ter dessas. O toque destrutivo vem quando se combina essa dificuldade com a expectativa dos cotistas por rendimentos contínuos e crescentes. Ou seja, na alta dos imóveis é que se consegue financiamento pra comprar e na baixa é que existem incentivos maiores pra vender. 
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DeltaFM  180º
em 27/12/2021 19:21
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
Em algumas subscrições, o valor da subscrição era maior que o valor da cota no mercado secundário. Acho que, em alguns casos, o "desânimo" veio daí. Pra que entrar em subscrição se no mercado secundário o valor tá menor?
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oxe  1º
em 27/12/2021 19:26
@DeltaFM normalmente essas subscrições são pensadas pra público "institucional", gente que quer botar muita grana e não consegue liquidez no secundário. Mas realmente é um grande desincentivo para o pequeno investidor PF, que imagino ser a maioria nos FII. 
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Giovanni 
em 27/12/2021 19:28
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @DeltaFM em 27/12/2021 19:21:16

Em algumas subscrições, o valor da subscrição era maior que o valor da cota no mercado secundário. Acho que, em alguns casos, o "desânimo" veio daí. Pra que entrar em subscrição se no mercado secundário o valor tá menor?


Sim mas isso se deve a variação brusca de cotação. No momento da elaboração da tese da emissão, o patamar de cotação era outro.
Existe uma burocracia enorme para emitir cotas e é difícil ajustar depois que o preço está determinado. Provavelmente é por isso que os administradores desistem de emitir cotas nesses momentos.
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Primata  180º
em 27/12/2021 19:29
Como diz o Bastter, já começou o incentivo ao giro...

Agora é hora da renda fixa (SELIC 9%)

Aí a sardinhada vende RV e compra RF
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ikigai8320 
em 27/12/2021 19:37
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Acho que a cotação vinha caindo muito (em geral) por conta de venda de institucionais (fundos multimercado, etc.) que estavam sofrendo muitos resgates e vinham se desfazendo de posições em FIIs. Assisti a um vídeo da mesa de FIIs da XP que mostrava que em geral as pessoas físicas (investidores diretos)  estavam aumentando a posição.  Achei bem interessante.
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Joe.Conrad  180º
em 27/12/2021 19:52
Nível no Race: Tá começando a andar
Caríssimos, salvo engano, prevalece a máxima que temos que reinvestir os rendimentos para não acontecer a diluição efetiva do valor da cota.
No mercado secundário, no primeiro dia em que as novas cotas estarão à venda na B3, o valor será exatamente o mesmo para as cotas antigas e as para as novas. Não tem um carimbo as diferenciando.
Na prática, é a mesma sistemática do IPO adaptada aos FIIs.
Além disso, os IPOs também são cancelados a rodo...
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ROLO  11º
em 27/12/2021 23:27
Mas fiquem tranquilo que o pessoal é criativo....e não depende mais de emissão para comprar imoveis.......
Agora a moda é emitir um CRI e alavancar o fundo...........

Ainda não sei se isso é bom ou ruim......

mas me fez pensar que a diversificação é ainda mais necessária.......
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Poltergeist  180º
em 28/12/2021 06:34
Nível no Race: Taquipariu
Pode ser que seja a baixa da bolsa. Mas eu parei temporariamente de comprar FIIs há uns 2 anos justamente pelo que me parecia um excesso de emissões (emissões antes da alocação do dinheiro da emissão anterior). Optei por colocar a categoria em quarentena e entender como esse mercado irá amadurecer nós próximos anos. 
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Phodastico  29º
em 28/12/2021 08:18
Nível no Race: Na Tonga da Mironga do Kabuletê 
@Giovanni qual a sua avaliação sobre esse caráter de "PF" nos FIIS no longo prazo? Chega a ser um ponto negativo muito importante? Maior risco? Menos ganhos? Ou nem olha pra isso?
Imagino que com o crescimento do mercado dos FIIs a tendência é isso ir se dissipando, mas aí é muita futurologia...
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Giovanni 
em 28/12/2021 11:11
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @ROLO em 27/12/2021 23:27

Mas fiquem tranquilo que o pessoal é criativo....e não depende mais de emissão para comprar imoveis.......
Agora a moda é emitir um CRI e alavancar o fundo...........

Ainda não sei se isso é bom ou ruim......

mas me fez pensar que a diversificação é ainda mais necessária.......


ROLO não é a primeira vez que você posta isso aqui, já discutimos isso anteriormente e a conclusão é que não há um único exemplo de FII que tenha tido problemas com alavancagem via CRIs. O exemplo de tempestade perfeita foi o XPML cujos CRI deveriam ser pagos logo que a pandemia começou e tudo fechou, e foi negociado extensão da carência.
Como a emissão é atrelada a ativo real, o risco é muito menor. E é uma opção a mais de capitalização com risco e encargos previsíveis.
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Giovanni 
em 28/12/2021 11:13
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @Logan.Wolverine em 27/12/2021 19:52

Caríssimos, salvo engano, prevalece a máxima que temos que reinvestir os rendimentos para não acontecer a diluição efetiva do valor da cota.
No mercado secundário, no primeiro dia em que as novas cotas estarão à venda na B3, o valor será exatamente o mesmo para as cotas antigas e as para as novas. Não tem um carimbo as diferenciando.
Na prática, é a mesma sistemática do IPO adaptada aos FIIs.
Além disso, os IPOs também são cancelados a rodo...


Até o momento da conversão, você tem recibos de subscrição e não cotas; e esses recibos são pagos no equivalente a aplicação do caixa em renda fixa. Algumas emissões se alastram por alguns meses até a conversão, mas é isso mesmo, depois da conversão as cotas são fungíveis.
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Giovanni 
em 28/12/2021 11:16
Nível no Race: Profissa do Bastter Race



postado por @Poltergeist em 28/12/2021 06:34

Pode ser que seja a baixa da bolsa. Mas eu parei temporariamente de comprar FIIs há uns 2 anos justamente pelo que me parecia um excesso de emissões (emissões antes da alocação do dinheiro da emissão anterior). Optei por colocar a categoria em quarentena e entender como esse mercado irá amadurecer nós próximos anos. 



Então talvez seja melhor não ter FIIs. Emissões durante mercado aquecido são parte dessa classe de investimento, é justamente esse o tema do tópico: quando não há ânimo dos investidores, os FIIs não conseguem emitir cotas e crescer.
Se não emitir durante os períodos de aquecimento, não vai captar e crescer nunca.

Emissão por si só é um evento neutro sobre a qualidade do FII; o que a gestão faz com a captação é que irá determinar a qualidade. E por isso a gente bante tanto o martelo na questão de olhar gestão em primeiro lugar antes de entrar em FII, e justamente por isso FII sem histórico não pode ser analisado

Voltando ao seu caso: porque você entrou em FIIs em primeiro lugar? Essa premissa se mantém ? As condições mudaram, ou você não tinha olhado a questão das emissões antes de entrar ?
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Giovanni 
em 28/12/2021 11:20
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @Phodastico em 28/12/2021 08:18

Giovanni qual a sua avaliação sobre esse caráter de "PF" nos FIIS no longo prazo? Chega a ser um ponto negativo muito importante? Maior risco? Menos ganhos? Ou nem olha pra isso?
Imagino que com o crescimento do mercado dos FIIs a tendência é isso ir se dissipando, mas aí é muita futurologia...


FIIs já nasceram assim, desde os primeiros e escassos lançados na década de 00 eram investimentos dominados por algumas poucas pessoas físicas. Não acho nem positivo nem negativo do ponto de vista do FII. Do ponto de vista de quem vende conteúdo para esse povo, o foco dos gestores é agradar esse tipo de cotista e isso justifica algumas coisas como o foco em renda.
É possível que a participação de institucionais aumente, visto que recentemente alguns FIIs passaram a integrar E T Fs estrangeiros (Kinea)
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ArturOliveira48 
em 28/12/2021 13:23
Ou o problema talvez tenha sido a ganância desenfreada de alguns (vários) gestores que fizeram emissão em cima de emissão abaixo do VP sem alocar de maneira minimamente satisfatória os recursos de emissões anteriores. As pessoas eventualmente acordaram e se recusaram a ser feitas de otárias.
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Poltergeist  180º
em 29/12/2021 12:36
Nível no Race: Taquipariu


postado por @Giovanni em 28/12/2021 11:16


Então talvez seja melhor não ter FIIs. Emissões durante mercado aquecido são parte dessa classe de investimento, é justamente esse o tema do tópico: quando não há ânimo dos investidores, os FIIs não conseguem emitir cotas e crescer.
Se não emitir durante os períodos de aquecimento, não vai captar e crescer nunca.

Emissão por si só é um evento neutro sobre a qualidade do FII; o que a gestão faz com a captação é que irá determinar a qualidade. E por isso a gente bante tanto o martelo na questão de olhar gestão em primeiro lugar antes de entrar em FII, e justamente por isso FII sem histórico não pode ser analisado

Voltando ao seu caso: porque você entrou em FIIs em primeiro lugar? Essa premissa se mantém ? As condições mudaram, ou você não tinha olhado a questão das emissões antes de entrar ?

Oi @Giovanni, entrei inicialmente para diversificar e por que pensava ser "mais seguro" que ações. Depois de estudar mais, fiquei com a impressão de ser um mercado que ainda precisa de mais tempo de estudo. Os que comprei estão lá... Não serão vendidos. Em uns 5 anos, reavalio a estratégia. Hoje já são uma parte insignificante do meu patrimônio. 
A área do site evoluiu muito e traz conteúdo de grande qualidade. Certamente terei muito material pra estudar quando for reavaliar a categoria. 
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Pilgrin  34º
em 29/12/2021 14:51
Nível no Race: Fera neném
Apesar do cancelamento de diversas emissões, foi interessante notar que uns poucos gestores com boa reputação conseguiram emitir (mesmo que com captação parcial), apesar de o spread apertado e das condições de mercado.

Os FIIs têm forte incentivo para emitir na alta do mercado.
Todos sabem.

Mas só os que têm uma boa reputação com os cotistas e com o mercado vão conseguir emitir na baixa do mercado que é o momento ideal para fazer melhores alocações.

Cada vez mais acho que a qualidade da gestão é o fator de maior relevância na hora de avaliar um FII.
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sapoti  180º
em 29/12/2021 20:14
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Subscrever demanda tempo entrando em contato com a corretora ou acessando o home broker pra executar o procedimento, além de ter q ver o preço, ver controle de risco, deixar dinheiro reservado na conta, gravar a data, desânimo...
Emissões canceladas - #18 de 24
Eddie_Brock 
em 01/01/2022 10:10
@Giovanni interessante observar a diferença do comportamento dos investidores de imóveis e FIIs. Vamos observar as aquisições de lajes comerciais nas zonas nobres nos últimos 6 meses (via RG): muitas aquisições, sendo grande parte delas abaixo do custo de reposição do imóvel, com alavancagem.

Alguns institucionais estrangeiros tem adquirido lajes em SP nos últimos meses.

Enquanto isso, os FIIs não conseguem emitir para fazer compras pois muitas das cotas encontram-se abaixo do VP e o mercado “demonizou” este tipo de emissões a qualquer custo, independentemente da alocação da operação, muitas vezes forçando o fundo a se alavancar para completar o deal independentemente do custo do capital. 


Não vejo investidor de imóveis ficar fazendo continha de yield, quanto está valendo o ativo todo dia. Se ele tem oportunidade de comprar um ativo com preço menor, não reclama. Os investidores de FIIs são justamente o contrário.

Não estou discutindo quem está certo ou errado, apenas fazendo uma observação da diferença de mentalidade e comportamento de ambos. 
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oxe  1º
em 01/01/2022 11:03
Ser um ativo negociado em bolsa traz dessas, né? O medo de ser passado pra trás, de ser o otário da história, é uma grande força motriz do mundo humano.
Emissões canceladas - #20 de 24
Giovanni 
em 01/01/2022 13:04
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @ArturOliveira48 em 28/12/2021 13:23

Ou o problema talvez tenha sido a ganância desenfreada de alguns (vários) gestores que fizeram emissão em cima de emissão abaixo do VP sem alocar de maneira minimamente satisfatória os recursos de emissões anteriores. As pessoas eventualmente acordaram e se recusaram a ser feitas de otárias.


Artur, uma questão para você ponderar:

1 - Escolhe um FII de tijolo, de preferência um que tenha vários imóveis para ter um universo maior de estudo.
2 - Olha o último relatório de reavaliação dos imóveis, o mais recente deve ser de dez/20 ou algum mês próximo.
3 - Veja as premissas utilizadas na reavaliação: paridade com imóveis semelhantes em regiões semelhantes, condições macroeconômicas como selic, ipca, PIB, etc.

Com essas informações em mãos, responda: as condições de avaliação do último momento que "fixaram" o VP, são as mesmas de hoje em dia?

Cada um vai tirar uma conclusão diferente, mas se nenhum analista/research/banco chutou em jan/21 e acertou a SELIC do fim de 2021, será que a avaliação do VP acertou?
Não é nem culpa da empresa que avalia, ela tem  um método a seguir. As condições é que mudam rapidamente e tornam o que já é subjetivo e impreciso, em uma informação que na melhor das hipóteses é atrasada e sem valor para o investidor pessoa física.

Aí as pessoas pegam esse valor na pedra e usam como base para avaliar de maneira simplista que a emissão "tá barata" "tá cara" ou "tá fazendo o investidor de otário"

na minha opinião, esse tipo de avaliação por VP é prejudicial para o pequeno investidor e o que eu pessoalmente faço é: ignorar o valor. E isso também não significa que tem que subscrever, subscreve se quiser/puder/estiver dentro do controle de risco
Emissões canceladas - #21 de 24
Giovanni 
em 01/01/2022 13:07
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @Eddie_Brock em 01/01/2022 10:10

Giovanni interessante observar a diferença do comportamento dos investidores de imóveis e FIIs. Vamos observar as aquisições de lajes comerciais nas zonas nobres nos últimos 6 meses (via RG): muitas aquisições, sendo grande parte delas abaixo do custo de reposição do imóvel, com alavancagem.

Alguns institucionais estrangeiros tem adquirido lajes em SP nos últimos meses.

Enquanto isso, os FIIs não conseguem emitir para fazer compras pois muitas das cotas encontram-se abaixo do VP e o mercado “demonizou” este tipo de emissões a qualquer custo, independentemente da alocação da operação, muitas vezes forçando o fundo a se alavancar para completar o deal independentemente do custo do capital. Não vejo investidor de imóveis ficar fazendo continha de yield, quanto está valendo o ativo todo dia. Se ele tem oportunidade de comprar um ativo com preço menor, não reclama. Os investidores de FIIs são justamente o contrário.

Não estou discutindo quem está certo ou errado, apenas fazendo uma observação da diferença de mentalidade e comportamento de ambos. 


É isso mesmo Eddie, e isso é fruto do mercado ser dominado por pessoa física - os comportamentos irracionais e "aversos a risco" vão dominar principalmente em épocas de incertezas. E isso é da natureza do ser humano, é pouco provável que vá mudar futuramente. A alternativa seria investir diretamente em imóveis, e atingir o nível de diversificação e flexibilidade que os FIIs proporcionam para PF física exige que você seja muito [REMOVIDO]
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Pilgrin  34º
em 01/01/2022 16:21
Nível no Race: Fera neném
As emissões são inevitáveis.

Com a obrigatoriedade de distribuição, o FII não tem outro jeito de crescer.
Mesmo que eles cheguem a PLs de 10 Bi, o que vai sobrar depois de distribuir 95% da renda vai ser irrelevante para renovar o portfólio. 

Para avaliar se uma emissão gerou valor podemos analisar se:

1 - Diminuiu o risco do portfólio como um todo (adicionando imóveis de qualidade)
2 - Aumentou a renda (adquirindo imóveis com maior ou mesmo Cap Rate do restante do portfólio)
3 - Não prejudicou a renda de quem já estava no FII e não quis participar (se emite barato DEMAIS mesmo que compre imóveis com o mesmo Cap rate do portfólio a renda vai diminuir). 

Óbvio que isso só pode ser analisado um tempo depois da emissão.

Eu não teria problemas com um gestor emitindo abaixo do VP (VP é = nada).

O problema é que se o gestor precisa baixar MUITO o preço em relação ao preço de mercado para emitir cotas, isso já é um forte indicativo de que o FII não é lá essas coisas.
Emissões canceladas - #23 de 24
oxe  1º
em 01/01/2022 16:47
O preço é irrelevante. Se o FII tem bons imóveis e boa gestão, tanto faz o preço da emissão. Se ele não tem, tanto faz o preço da emissão. Um bom imóvel bem administrado é um bom ativo no longo prazo mesmo adquirido a preços maiores que o de mercado. Na prática é irrelevante que os cotistas antigos sejam prejudicados em relação aos novos cotistas pois todos ganharão no longo prazo. 

O problema é justamente essa mentalidade. Ela faz com que um FII não consiga emitir quando o mercado está em baixa por falta de interesse, a não ser com um desconto muito expressivo e impopular junto aos atuais cotistas. E, da mesma forma, quando o mercado de imóveis está em baixa, a maior dificuldade de alugar a preços atrativos junto à pressão constante por rendimentos crescentes (outro fruto da mesma mentalidade que dificulta a emissão) aumenta os incentivos para vender imóveis e usar parte dos ganhos para pagar rendimentos.

Ou seja, a mesma mentalidade de quem não quer ser passado pra trás ("como assim emitir a preço menor que o de mercado?") fomenta a destruição de valor nos FIIs tanto por dificultar a compra de ativos quando é mais favorável quanto por incentivar a venda de ativos quando é mais desfavorável.

Essa é uma característica negativa do ativo, que se reflete na necessidade de um trabalho maior da gestão e na busca por outras fontes de financiamento que não dependam de decisão de pequeno investidor, geralmente com foco em cotação e em rendimento. 
Emissões canceladas - #24 de 24

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por Giovanni em 27/12/2021 18:31

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