Emissões voltando, só papel
comentada em 16/09/2015 07:57

E agora acabei de ver, uma 5ª emissão, recém aprovada, 300 milhas, KNCR. Portanto outra emissão de papel...

Poxa @André.PC traduz aí para os ignorantes, risos!

Poxa @André.PC traduz aí para os ignorantes, risos! 2x

@André.PC Visto o cenário atual: - FIIs de Tijolo: risco de takeover (parcial e total) - FIIs de papéis: alta dos juros, favorecerá a emissão desse tipo de FII. É isso?

As minhas teorias são até mais simplórias. Que emissão de tijolo "dá para baixo" desde 2013, então ninguém nem arrisca a fazer. Porém com juros subindo é mais fácil vender a noção de "olha pessoal, papel, portanto juros, portanto alta". Algo assim. Mas não deixa de ser sintomático. Se tem uma aversão geral (e até correta) a FIIs de papel, e eles são desde sempre a minoria do mercado. Por isso que esquisito um momento da história que 100% das emissões são de papel...

Alta de juros e alta de inflação = bom para papel. Recessão e aumento da oferta de imóveis = ruim para tijolo.

Ter os 2 tipos de FIIs (tijolo e papeis) = diversificação.

@André.PC, veja se esse devaneio faz sentido: - Atualmente a SELIC está bem alta em relação à sua média recente. - Isso faz que todos os títulos públicos estejam pagando juros mais "gordos". Uma NTN-B, que paga IPCA + X vem progressivamente aumentando seu X, para "concorrer" com a SELIC. - Qualquer CRI a ser emitido hoje também terá que acompanhar esse mercado e ter taxa como IPCA + X, IGPM + X, CDI + X cada vez maiores. - Vamos supor um FII de CRIs a ser lançado agora com uma gestão bastante "agressiva" do seu portifólio. - Ele pode comprar vários CRIs com excelente rentabilidade. - Vamos supor que as taxas de juros comecem a cair de maneira significativa nos próximos 12-24 meses. - Nas NTN-Bs, e NTN-Cs, uma queda da taxa básica de juros faz esses títulos também diminuirem suas taxas no mercado secundário. - Isso faz os preços desses papéis "dispararem". - Aparentemente, os CRIs vão seguir essa mesma tendência, com uma rápida apreciação do seu valor de mercado. - Nesse momento, esse fundo hipótético tem duas alternativas: A - Mantém os papéis até o vencimento e goza da boa rentabilidade que já não estará disponível no mercado B - Vende os papéis por um valor de face muito mais alto, aufere um lucro muito bom em médio prazo. Encerra-se o fundo com uma TIR fabulosa e com os administradores sendo carregados em praça pública sobre os ombros dos cotistas que os aplaudem efusivamente. (rsrsrs). Depois saem na capa da revista como "Os gênios dos FIIs". Por isso pergunto: seria esse um momento quase de "ganha-ganha" para um FII de CRI? Claro que nada é garantido e que nada está tão ruim que não possa piorar. Mas avaliando os cenários mais prováveis, onde está a falha?

Sei que parece alguma daquelas receitas "Ganhe 40% ao ano investindo no Tesouro Direto", mas a conta é a seguinte: - Supondo um mercado perfeito (sem custos, sem distorções, sem assimetrias de informações, etc.) - Um CRI é lançado prometendo pagar R$ 10 mil/mês ao longo de 60 meses. - Supondo uma taxa de juros de 1% a.m. (12,68% a.a), o valor justo de mercado é R$ 449.550,38. - Durante 12 meses, o CRI pagou suas parcelas normalmente. - Passados 12 meses, esse papel continua pagando R$ 10 mil/mês, mas faltam apenas 48 parcelas. - Nesse momento, a taxa de juros está em 0,5% a.m. (6,17% a.a) - Com esse dados, o valor justo do papel está em R$ 425.803,18, e é feita a venda do papel. Resumo: Aplicou-se R$ 449.550,38, receberam-se 12 parcelas de R$ 10 mil e resgatou-se R$ 425.803,18. Isso dá uma TIR de 1,70% a.m. (22,47% a.a.). Isso é quase o dobre da rentabilidade esperada no início e quase 4 vezes maior que a rentabilidade de mercado no momento da venda.

Até faz sentido, mas olha só as emissões. - Caixa Papéis Imobiliários, 100 milhões. FII de CRI de bancão sem alvo, provavelmente mirando CDI. - Kinea Rendimentos Imobiliários, 335 milhões. FII de CRI de bancão com alvo em CDI (e carteira atual pegando coisa melhor). - LCI Premium, 500 milhoes. FII de LCI de bancão. Sem prospecto mas LCI já meio que indica que é CDI também. - BB Recebíveis Imobiliário, 80 milhões. FII de CRI de bancão, de institucional. - Banestes Recebíveis Imobiliários. FII de CRI de bancão, estudo de viabilidade mirando em 13,08% a.a., que é a quase a SELIC de hoje. - Votorantim Securities IV. Não vai chegar no varejo. O plano que você diz é possível *com administradores independentes*, que são aqueles que pegam CRI de mais risco com mais retorno. Bancão mira em CDI e não raro pega CDI mesmo. Ainda doí pensar que o pessoal brecou a 4a emissão do FEXC e não deixa de ser sintomático a situação onde o único que está conseguindo fazer alguma coisa na linha que falou é o Kinea/Itaú... A falha, portanto, está em "não vai rolar do varejo". Que o varejo não capta (e ainda vota contra captação!) nessas épocas.

Boas considerações Nod.RJ, a respeito de suas linha de raciocínio eu diria o seguinte: Se o mercado pensa igualzinho a você essas novas emissões serão disputadas a tapa e vai haver um rateio enorme no fim. Se você tentar entrar no IPO com X vai ser atendido com X-(?) e no primeiro dia de negociação vai ter uma alta fantástica. Agora por outro lado... Se o mercado não concordar com você e estiver com medo da Selic continuar aumentando, medo da insegurança jurídica do país (canetadas, isenções que vem e vão), medo de uma possível recessão e inadimplência das empresas cujas CRI se originam, então... Essas emissões não vão vingar. Lembrando que se a Selic subir, as cotas vão cair. Sem mais por hora. Vai ser bem difícil fazer a captação

Pessoalmente, não vou entrar em nenhuma dessas emissões. Estou um pouco concentrado em FIIs mais do que gostaria. E não gosto da ideia de entrar pra "flipar". Mas, com certeza, vou acompanhar pra ver o que acontece.

@Nod.RJ isso que você descreveu é basicamente o comportamento histórico normal de todo o mercado em relação aos ciclos de alta e baixa dos juros. Se a selic cair pela metade, diversos tipos de ativos vão se valorizar. Ações, imóveis, FIIs (de papel e de tijolo também), titulos publicos pré-fixados como a LTN. Esse exemplo que você citou acho que seria bem parecido com comprar LTNs de longo prazo e esperar a selic baixar. Mas se for fazer um trade desse tem que estar pronto pra poder carregar por vários anos, senão caso os juros subam demais o efeito vai ser inverso. De diferente, o que existe no momento atual é essa nuvem pairando no ar que é possivel alta de juros nos EUA que ficaram zerados por um bom tempo. Se/quando isso acontecer, pode ocasionar um migração de parte do capital aplicado em renda fixa de vários paises para lá. Como no caso do Brasil o perfil da dívida é ruim (de curto prazo) e há sempre um superávit primario baixo, a única alternativa é ficar rolando integralmente toda a dívida. Ou seja, os titulos do tesouro *precisam* ser recomprados pelos investidores ou o país em pouco tempo consome toda a reserva internacional pagando os resgates e quebra. Num cenario desses isso obriga o tesouro a ter que subir a selic também (ou diminuir intensidade e duração da queda), pra manter a atratividade dos titulos, comparativamente aos americanos.

@sniper, Claro que o contexto atual aponta uma manutenção das taxas de juros em patamares elevados para o curto/médio prazo. Porém, vejo essas ofertas públicas. Somando as que o André colocou com outras que estão no site da Bovespa, existe a possibilidade de captação de mais de R$ 1,6 bilhão (BILHÃO). Isso é mais do que o valor de mercado de 12 empresas do IBrX-100. Ou seja, é muito dinheiro mesmo. Pra mim, isso significa que os gestores já estão encontrando maior aceitação do mercado a esse tipo de investimento.

Sim @Nod.RJ , mas veja duas coisas. 1. Que lançar a emissão é diferente de captar 2. E que o chamariz de 3/4 desse 1,6 bilhão é: olha pessoal, 100% CDI isento. Num sentido mercadológico não é captação de FII geral. São variações do Santander Recebíveis Imobiliários, um em cada bando diferente.

Bem, pode ser que haja uma demanda visando essa estratégia que você citou mas como hoje já existem no mercado títulos e FIIs que pela cotação no secundário geram esse cap rate de 12%aa ou mais, só seria preciso emissões se houvesse uma demanda muito forte de institucionais e qualificados, que pelo grande volume não tivessem condições de comprar no mercado sem disparar o preço da cota. Mas faz sentido pra mim essa descrição do André que esses aí parecem ser fundos a serem distribuidos no varejo em bancões onde a maioria nem sabe direito o que está fazendo... olha o yield alto isento de IR e fica feliz, heheh...

Bom, pela listagem acima dá para deduzir os públicos, ainda que pelo lado só da oferta. BBIM e Votorantim Securities IV são de institucional. BBIM aliás é emissão follow on, já teve a primeira, e essa foi aprovada com módicos 87,20% de presença, um cotista com 17%+ do fundo. Os outros são todos de bancão, primária inicial, em especial bancão que não oferece 100% do CDI isento de IR para valores pequenos. É um jeito de manter o pessoal nos papeis do banco. Oferece um retorno melhor, mas tira da mão dos investidores a possibilidade de resgatar os ativos a qualquer momento (Levy feelings).

Só para dizer que eu não estou sendo mal, dos 1,6 bilhão mencionados, saiu o prospecto definitivo de 500 milhões, do LCI PREMIUM II Prazo de dois 2 anos e "O Fundo visa a proporcionar a seus Cotistas uma rentabilidade alvo equivalente a equivalente a 90,0% (noventa por cento) da variação da Taxa DI." Meio bilhão, 90% do CDI, fundo II. Será que capta?

@André.PC, e esse FII BRASIL VAREJO que começa a negociar amanhã de onde surgiu?

@evs, para entnder um pouquinho desse fundo, dei uma olhada no prospecto do fundo. Página 25: "O Fundo adquiriu em sua primeira emissão 133 imóveis, localizados em diversas cidades do Brasil". Página 32: "Atualmente, 100% dos imóveis do Fundo encontram-se locados" Página 33: "Atualmente, 83,39% da renda do Fundo é derivada de contratos de locação firmado com a empresa Marisa Lojas S.A., inscrita no CNPJ/MF sob nº 61.189.288 0001-89 (“Lojas Marisa”). As Lojas Marisa contam com mais de 60 anos de experiência, estando associada ao reconhecido slogan "De Mulher para Mulher". As Lojas Marisa atuam nacionalmente tendo como público alvo a mulher brasileira da Classe C" Página 31: "A integralização [dos imóveis] no Fundo ocorreu por meio do Instrumento Particular de Integralização de Cotas Ou seja, a Marisa pegou 133 imóveis, e constituiu um fundo com eles. Agora vai se tornar inquilina do fundo e vender as cotas ao mercado. É uma operação chamada "sale and leaseback", assim como a realizada na constituição do BBFI. Com isso a Marisa coloca R$ 62 milhões no bolso com a venda das cotas. E, se ela quiser/precisar sair de alguma das lojas, não precisará se preocupar com a manutenção, locação e/ou venda do imóvel: agora o problema é do fundo.

Boa, @Nod.RJ... mas eu fico longe de FII novo, prefiro esperar e analisar com o tempo.

@Nod.RJ se lembra do valor dos aluguéis? Abri o site da Marisa pra ver se as lojas eram todas em shoppings. Nossa... o site deles é tão ruim que o link "nossas lojas" mostra para o cliente as estradas/ruas sem dizer a referência tipo o nome do shopping, etc.

BVAR11: 12 cotistas, nenhuma ordem de compra e venda no book. :)

Melhor abrir um tópico específico para o BVAR, que não tem nada a ver com FII de papel. Respondendo rapidamente a pergunta... FII surgiu fins do ano passado. Nasceu com integralização de imóveis (não teve captação em cash). Portanto o preço de contabilidade não necessariamente tem relação com a realidade. Primeiro rendimento esperado só para Junho.

Discussão paralela, mas que lembrou isso daqui. Essas emissões de FII de papel/LCI, com alvo em CDI, estão me parecendo cada dia mais prováveis de sair. Simplesmente porque secou LCI e LCA no mercado. Tirando uns bancões que ainda emitem para aplicações "sub milionárias", o que eu tenho visto por aí é a falta completa desse ativo no varejo.

O tal FII de LCI de meio bilhão foi aprovado na CVM. Agora ver se vai captar.

Só pra avisar: o BBIM prorrogou o prazo da oferta. http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/mercados/download/BB_Recebiveis_imobiliarios_Comunicado_ao_Mercado.pdf Ou seja, muito provavelmente, não conseguiu um bom volume de recursos no primeiro prazo. Talvez o mercado não esteja não ávido por FIIs de papel como esperado...

Só pra trazer uma distração... O BBIM divulgou o resultado da 2ª oferta... 100% institucional http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BBIM&strData=2015-08-17T10:27:47.437