peça ajuda aos moderadores
Estou começando a estudar os FII. Depois de conhecer o material do site, elaborei um resumo para meu estudo. Gostaria de um feedback dos moderadores. Escrevi alguma besteira?
Segue o texto do material:
FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
MANDATO:
Renda: compra imóveis e aluga para renda (95% da renda distribuída aos cotistas)
Des. Renda: constrói para alugar e obter renda (regra dos 95%). Ex. MFII
Des. Venda: constrói ou compra para vender (lucro distribuído entre os cotistas). Ex. KMRE
Títulos e valores mobiliários (TVM): fundos de papel. Compram LCI, CRI, ativos imobiliários de renda fixa com lastro no mercado imobiliário.
Híbrido: mais de um dos mandatos acima.
SEGMENTO:
Lajes corporativas; 2. Galpões logísticos; 3. Shoppings; 4. Hospitais; 5. Universidades; 6. Agências; 7. Residenciais; 8. TVM (papel); 9. Fundo de fundos (papel)
GESTÃO
Ativa: mais liberdade para tomada de decisão, sem necessidade de consultar a assembleia.
Passiva: depende da assembleia para a tomada da maioria das decisões.
OUTRAS DEFINIÇÕES E OBSERVAÇÕES:
- VACÂNCIA FÍSICA: m² não alugado.
- VACÂNCIA FINANCEIRA: renda atual do fundo dividida pela renda potencial.
- NOI: Net Operational Income = Receita operacional líquida. É uma expressão muito usada em fundos de shoppings, mas é às vezes usada em outros tipos. Representa o resultado que o shopping repassa para o fundo. Ou seja: o shopping recebe os alugueis, paga as suas despesas e já repassa o valor líquido para o fundo.
- MONOIMÓVEL: um imóvel
- MULTI-IMÓVEL: vários imóveis
- MONOINQUILINO: um inquilino
- MULTI-INQUILINO: vários inquilinos
- FII de papel não é renda fixa! FII É RENDA VARIÁVEL, sendo de tijolo ou papel.
- FII tem isenção de IR nos rendimentos mensais, desde que cumpra os requisitos: 1) PFísica; 2) Fundo com mais de 50 cotistas; 3) Negociado em bolsa; 4) Cotista não deve deter mais do que 10% do fundo.
- Venda de cota de FII com lucro incide IR de 20% sobre o lucro (DARF código 6015). É diferente das ações.
-Fundos de papel tendem a valer cada vez menos e distribuir menos renda, porque distribuem 95% dos lucros aos cotistas, ou seja, não reinvestem os rendimentos. Nos fundos de tijolo, por outro lado, não há essa tendência, tendo em vista que o preço dos imóveis e os alugueis tendem a seguir a inflação.
- FII tem mais restrições para fazer dívidas do que as empresas.
- Contratos atípicos: prerrogativas em favor do locador.
- Resultado maior que os rendimentos distribuídos acaba queimando o caixa do fundo. O FII deve buscar estabilizar os dois valores, mantê-los sempre próximos, de preferência o resultado (FCL) superando os rendimentos distribuídos.
PARA ANÁLISE DE COMPRA:
Ler o FAQ da área FII;
- Começar estudando os FII melhores colocados no Bastter rating ou com maior peso no IFIX (preferir o Bastter rating);
- Liquidez;
- Se fundo de tijolo ou de papel (Fundos de papel tendem a valer cada vez menos e distribuir menos renda, porque 95% dos lucros são destinados aos cotistas, ou seja, sobra pouco para reinvestir. Sem reinvestimento, perde-se o efeito do aporte da equação aporte + tempo + valor. Nos fundos de tijolo, por outro lado, não há essa tendência, tendo em vista que o preço dos imóveis e os alugueis tendem a seguir a inflação no longo prazo);
- Evitar fundo de fundos;
- O mandato, o segmento e a gestão (Quando menos conhecer o mandato e os segmentos, mais se deve diversificar entre fundos que considera de valor, a fim de diminuir o peso de escolhas equivocadas);
- Vacâncias (não há uma vacância máxima ideal. Em princípio, quanto mais baixa melhor);
- Quantidade e qualidade dos imóveis (Ver portfólio, se é bem distribuído. Preferir os multi-imóveis);
- Quantidade e qualidade dos inquilinos (preferir multi-inquilinos);
- Resultados x rendimentos distribuídos (se os rendimentos superarem constantemente e significativamente os resultados, pode ser um problema para o futuro do fundo, pois estará havendo queima de caixa);
- Relatórios gerenciais (últimos 6 meses, pelo menos. Quanto menos estudar, mais deve diversificar, a fim de diminuir o peso de eventuais escolhas equivocadas);
- Se passar pela análise, seguir e incluir no Bastter System com classificação em estudo. Acompanhar as discussões sobre o FII;
- Analisar tudo de novo quando decidir comprar.
- Se achar melhor, pode-se comprar um valor mínimo, que não faça diferença no patrimônio (R$ 50,00 ou R$100,00, por exemplo), e, partir dessa compra, acompanhar como o mercado e o FII funcionam na prática;
- Se não estiver confortável, não compre nada.
