FAED11B e o CRI
comentada em 19/03/2014 19:38

Valor do CRI deve aparecer nas demonstrações financeiras em mais poucos meses. O prazo deve aparece nas demonstrações anuais, que demora um pouco mais. Teve reajuste positivo nos alugueis dado que são expansões de imóveis, algumas já concluídas. Os CRIs são justamente para pagar por essas expansões, senão o FII não teria direito aos aumentos.

Amigo CPF, mas o custo beneficio dessas expansões valem a pena? Você tem acesso a estes números? Existe algum lugar que eu consiga ter noção disso?

Os números mais perto que eu tenho são do material da assembleia: https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=F2FF8B15-33C1-49F6-9B86-86126900D451 Mas só que foi na assembleia para saber os números diretos. Custo benefício depende muito de quem avalia. Eu acho preferível reter, simplesmente. Mas todo mundo avalia que é mil vezes melhor não mexer no rendimento, não importa o que tenha de se fazer, inclusive pagar juros a toa, então alguma forma de captação teria de ser feita nesse caso. Emissão de dívida ou emissão de cotas. Entre as duas tem variações por conta dos custos e da assimetria de informação gerada. Como falei antes os números exatos poderão ser obtidos, depois, quando forem publicados nos locais indicados.

Obrigado pela explicação amigo André. Mas reter simplismente ou emitir um CRI que vai reter a renda, na pratica não é a mesma coisa?? Na verdade ainda tem o custo de emissão/gestão do CRI...

É quase a mesma coisa *no total*, mas não no mês. Ou de outra forma... O reembolso das expansões tem de ser feito em uma só parcela (se não negociado de outra forma), então são R$ 15,4 milhões que teriam de ser pagos de uma vez. O fundo tem menos de 300k em RF. Não rola. Daí que: - A retenção teria de ter sido feita antes, para pagar agora. Por haver preterência total de mexer nos rendimentos, não foi feito; - A retenção agora teria de ser total, uns 24 meses sem nenhum rendimento. Por haver preterência ABSOLTUA de ficar sem rendimentos, faz CRI. Como pode ver, a retenção seria alta, antes ou depois, em relação à receita do fundo. Esse foi um jeito de fazer tudo, sem mexer quase nada no valor do rendimento. Não era o único jeito, mas o Sr. Mercado já deixou bem claro que uma coisa que o deixa extremamente ansioso é rendimento alterado: esse inconsequente personagem prefere não reter e ainda pagar juros, desde que não mexa nos rendimentos.

Amigo CPF, perfeito.. não tinha pensado na questão do pagamento a vista... de fato quem recebe o parcelado são os compradores do CRI... Vou aguardar o próximo demonstrativo pra ver os números exatos... Muito obrigado..

O correto seria fazer uma emissão, o que não "rolou" pelas condições de mercado (!?). Não vejo como interessante a retenção de proventos por um longo período. No final, o cotista tem um outro custo que não foi aqui considerado, que é o custo de oportunidade. Existem outros pontos que me parecem mais preocupantes: o fundo adquiriu R$ 71,6 milhões em imóveis, está pagando uma ampliação de R$ 15,4 milhões, o que eleva em 21% o valor total dos imóveis, mas qual foi o aumento no aluguel? 0,95%? Isso é o mais relevante e que a mim não ficou claro. Por fim, o senhor mercado e a preferência pelo aluguel: quem compra fundo não está comprando prédio, casa, loja, faculdade, etc, está comprando aluguel, proventos. Quem acha que está comprando prédio está vivendo numa ilusão. Pode até parecer que é a mesma coisa, mas não é. FII não são cotados pelo valor do patrimônio, mas pela sua capacidade de gerar proventos. Coloque um fundo para reter dividendos para pagar uma expansão, vai cair até um fração, independente do patrimônio, existem diversos exemplos do mercado em relação a esse fato. O mercado está errado? Eu acho que o mercado erra no curto prazo, mas achar que é um erro o mercado penalizar um fundo porque esse teve que realizar provisões é absurdo.

Como se FII que não tem distribuição não tivesse cotista... O "Sr. Mercado" é a maioria, mas não a totalidade do mercado. Fora que quanto mais as pessoas modelam FIIs pelo rendimento, mais lucrativo é para quem não vai por essa rota. Que continue assim!

@Paulo00, além disso, a possibilidade de retenção e redução dos proventos pode ser utilizada como manobra para a entrada dos grandes investidores no fundo.

O "Sr. Mercado" é, efetivamente, a totalidade do mercado. Todos nós fazemos parte do Sr. Mercado. Digamos que o fundo decide reter os proventos, o que aconteceria? A cota não iria valer R$ 0,00, mas certamente perderia metade de seu valor atual. Então eu, que quero ter patrimônio, não proventos, sabendo o que vai acontecer, tendo cotas a R$ 120,00, ficarei tranquilamente vendo esse valor se reduzir pela metade? Por mais que possa argumentar, na prática até o mais conservador investidor, se tiver juízo, iria vender para poder recomprar num valor mais baixo. Essa história de que não vou vender, não vou me preocupar, não passa de estória. Qualquer investidor que pense de forma racional venderia. Esse mesmo Sr. Mercado, a partir de um ponto, consideraria o valor baixo e como uma oportunidade. Não adiante querer criticar o Sr. Mercado, como se fosse um bando de alienígenas, que agem de forma irracional. Nós somos o Sr. Mercado, ele é a síntese de nossos pensamentos e estratégias, agir ignorando-o não é algo inteligente. Por outro lado, eu, um investidor inteligente, poderia torcer para que ele reter os proventos, não tendo cotas deste fundo, aproveitar a promoção que certamente teria. Não tendo eu cotas desse fundo, fica muito fácil dizer o que é certo ou errado.

Bom, só desse curto texto vejo que está confundindo preço com valor. Daí não dá para continuar a discussão. Até pela diferença total de perspectiva (eu acho muito inteligente, justamente, ignorar essa totalidade). Mas desejo freneticamente que muita gente pense como você. Todo mundo, se possível.

Então André, qual o valor de FAED? Como você faz? Simplesmente pega o VP e divide pelo número de cotas? Realmente, acho que há uma enorme diferença de perspectiva entre nós. Se eu quisesse VP, estaria comprando imóvel, e não FII. Infelizmente, vc acha que todos estão errados e só vc está certo. O que aprendi com o mercado ao longo dos anos é que não é inteligente achar que o mercado está sempre errado.

Comparação de pares, Paulo00. É assim que eu faço. O valor só surge em relação a outros ativos semelhantes. Quanto ao VP, não de hoje que eu digo que não olho para essa métrica. Simples assim. E de novo, mil vezes quanto for necessário: eu não faço juízo de preço do mercado. Ele estando certo ou errado, não to nem aí. Ignorar não é achar que está certo OU errado. É ignorar.

André, cada um adota a sua estratégia. Eu não todo decisões em função do mercado, mas também não o ignoro. Estão aí meia dúzia de exemplos de que não faz bem ignorar o mercado. O melhor exemplo é MXRF. Eu comprei MXRF em fevereiro, por R$ 70,52, porque esse é o preço que considero justo em função dos riscos. Vc pode comparar pares de várias formas, não li seus posts e não sei quais critérios adota, até porque estou satisfeito com minha estratégia. Determinar o valor de um FII é algo complexo e inexato, prova disso que fundos considerados como blue-chip no ano passado agora são abacaxis. Mas se há uma coisa que é o o principal fundamento na avaliação de um FII é sua capacidade futura de render proventos ao investidor (com exceção dos FIIs com prazos determinados, como o HTMX). Disso aprendi lidando com ações, não adianta a empresa ser isso e aquilo se não vai trazer rendimentos para o investidor, que o diga os investidores de BRKM5.

Cara... Duas coisas: 1. Se não sabe a estratégia alheia, não pode fazer juízo de valor, seja o juízo que for; 2. Está bagunçando a discussão do FAED com um monte de ativos nada a ver; Foco e discussão em bases objetivas, sim?

1. A sua estratégia, mesmo que não a conheça por completo, possui um fundamento que é criticável, e vou critica-la da mesma forma que critica a minha; 2. Sim, estou dando exemplo de outros fundos, pois é a experiência que leva a decidir o que fazer. Se vc ignora o mercado, ignora experiências semelhantes e adota um fundamentalismo sem embasamento, realmente fica difícil discutir qualquer coisa.

No (1), uma coisa bem interessante é que se não conheces a estratégia completa de todos, não conhece o Sr. Mercado. Apelar a ele só é terceirizar para um dissenso de opiniões. O (2) fala por si mesmo. De pegar exemplos nada a ver estás incorrendo uma forma da falácia do espantalho. Não há como a discussão convergir. Mas que eu quero que absolutamente todo mundo pense como você, ah, isso que quero. Continue com o bom trabalho!

Humm.... Quer usar o rendimento mensal como balizador de valor? Ok. Mas é bom usar corretamente. Se o valor de um ativo é a soma dos rendimentos futuros do mesmo; a relação entre rendimento mensal e valor não é linear. Se não é linear, tem que escolher uma metodologia de avaliação de fluxo de caixa e fazer o estudo para evitar fazer tolices. E sim, o conjunto de estratégias que forma o consenso do Sr. Mercado é cheio de estratégias tolas.

Discussão interessante ( e acalorada). André, me explica como você avalia o valor de um FII?

Ricardong, acho que o rendimento mensal é um dos balizadores, porem não o único. Podemos pegar o EDGA como exemplo. EDGA estava cotado a R$ 62 pagando algo em torno de R$ 0,61.. era bom? sim.. mas o excelente é que ele tinha 86% locado apenas.. após a locação, o edga vai pagar 0,7x e quem comprou a 62 vai levar algo acima de 13,5% a.a acho que é isso que o amigo Andre PC quis dizer. Não teria estomago para entrar num investimento que não paga nada por anos, com uma expectativa futura como ele mencionou, mas acho que isso é de cada um e gera um custo de oportunidade... "Você espera um pouco ganhando menos e no futuro leva mais que todos..." Acredito que esse seja o ponto de vista...

Plagiando um certo jogar de futebol e político: "o cara nem bem chegou e já quer tomar o assento ao lado da janela". Na situação presente, nem perguntou se podia.

O Ricardong não disse que o rendimento mensal é balizador. Disse que um FII vale conforme sua CAPACIDADE de gerar renda.

Concordo plenamente Dias1, mas como vc define/calcula a capacidade de gerar renda? A renda gerada por si só não é uma forma de definição? Uma outra forma não é comparação de pares? Claro que existem outros fatores e perspectivas futuras... Alguns até semelhantes ao mercado imobiliário tradicional. Foi isso que quis dizer... Não se deve usar apenas um balizador, mas vários em conjunto, mas o complicado é conseguir medir alguns...

Por mais que existam estratégias e objetivos diferentes, todo mundo quer FII para acumular patrimônio e/ou gerar renda. Acredito que quem compra um FII espera vender a cota com ganho (independente de quando isso venha acontecer) e/ou obter a melhor renda possível. VP não serve como referencia em FII pelo histórico (um dia servirá?). Quero entender a forma que vocês usam para avaliar o valor de um FII que não seja sua capacidade de gerar renda e/ou ganho de cota.

Só uma pergunta a todos que analisam capacidade de rendimentos futuros em geral: como garantir que a situação planejada aconteça? Como garantir que um fundo cujos imóveis tem 86% de ocupação terá 100% no futuro? Como mensurar a possibilidade falência de um grande inquilino e uma súbita vacância nos imóveis do fundo? Mais importante - qual a fórmula matemática que nos permite verificar o impacto de todas estas variáveis no preço de mercado das cotas e acertar, sempre, o pico e o vale dos gráficos de cotação? Pelos meus critérios - não há como garantir nenhuma das hipóteses. Precisaríamos recorrer à intervenção divina, a bolas de cristal ou à Mãe Dinah. Ou, se quiserem ir na linha do Luxemburgo, Pai Robério de Ogum. Remédios contra estes riscos? André.PC, eu e outros já discutimos no tópico centralizado de carteiras de FIIs - definição de critérios na escolha dos fundos (geracionais, mono-inquilino, mono-imóvel, etc), ajuste de expectativas de risco-retorno (assuma mais riscos, como uma RMG, para obter mais retorno, o que pode não ser sustentável), revisão periódica dos fundos em sua carteira para identificação de rolos e, o mais importante, essencial, indispensável, que não pode faltar, nunca, jamais, em hipótese alguma (e considerem a palavra em negrito, itálico, sublinhada e tamanho gigante): DIVERSIFICAÇÃO. Na minha humilde opinião, todo o resto é futurologia e eu, pessoalmente, não tenho tempo pra isso. Só a diversificação salva, principalmente o pequeno investidor que não tem tempo para ficar fazendo trade de cota de FII, procurando pico e vale de cotação pra comprar/vender. Por fim, como diria o Bastter - nego fica falando que compraria ação/FII a X/2 e venderia a X, que sairia antes do preço ir de Y para y/2548 e depois compraria mais barato. O cara só alimenta o sistema, pagando um monte de corretagem... Pode até contar que conseguiu algumas, várias ou todas. Mas uma hora erra a mão e perde tudo...

Ok. Vamos lá: O que é um FII? É um ativo que gera fluxo de caixa por tempo indeterminado tendo um ativo de base imobiliária por trás. Então, se você quer brincar de estrategista usando comparações de rendimentos mensais, é bom considerar 2 coisas antes de perder dinheiro para o mercado: - A primeira está aqui em cima. O Fluxo de caixa ao cotista que o FII gera tem tempo indeterminado. - E número final de cada parcela entregue ao acionista também é incerto. É sujeito a vacância, revisional, correção inflacionária, reformas por imposição legal, preventivas, reparativas.... e etc. Então, construir padrões mentais em que se uniformiza a renda do mês como a renda a ser gerada por todo o tempo de vida do FII como critério de seleção de FII, pode gerar coisas como: - comprar FII de papel olhando para o rendimento ao INVÉS de analisar a relação risco-retorno dos ativos que compõem o fundo. - comprar FII de tijolo com RMG. - Deixar de comprar FII que está provisionando parte do rendimento para uma obra por algum tempo. - Cotistas preferirem gastar MAIS DINHEIRO para pagar juros/amortização de um CRI do que provisionarem recursos mês a mês aos poucos. - Cotistas perderem ocupante porque deixaram o imóvel depreciar sem reforma.... - Comprar um rendimento alto pontual em função de amortização(MXRF, HTMX, RBPD....) E assim vai....

@Dias1 Para FII de tijolo, é uma forma bem parecida que o pessoal da Con$ult faz. Comparação de pares com outros imóveis. Não tem dois imóveis iguais, de forma que é uma aproximação. Sempre é. Por mais que algumas contas de valor deem resultados cheio de decimais, ainda assim é preciso sempre saber que a conta é apenas uma aproximação. Um número não melhor que qualquer outro. Antes, o que é importante são os critérios que soltam o número. (se tiver com saco, pegue para ler a avaliação 2012 dos imóveis do BBFI. Ler mesmo, de cabo a rabo, e replicar as contas, para saber como funcionam. Mostra bem como se aproxima o valor de um imóvel que não tem par). Uma forma bem simples de avaliar um FII é o saber o aluguel normal de imóveis daquele tipo, e aplicar algum preconceito de cap rate pelo estilo do imóvel (8% em shoppings e AAA, 11~12% em B, gradação no meio). Depois dar uma bela olhada na contabilidade do fundo e das demonstrações financeiras atrás de não recorrentes, que devem ser expurgados. Mas não pode necessariamente assumir que o valor atual do imóvel/rendimento é normal. @Ricardong Nessa linha mesmo. E a tolice maior, na minha singela opinião, é de usar metodologias instáveis, ou que tenham parâmetros instáveis. Imóveis mudam de valor sim, mas beeem devagar. Qualquer metodologia de precipitação que seja mais instável que o próprio mercado imobiliário provavelmente vai causar compra na alta e venda na baixa. @Dias Eu concordo em termos com a parte do "todo mundo" para patrimônio/renda. Em termos porque na teoria é por aí, mas na prática... Veja o mundo de gente que "desapareceu", três semanas para cá, depois que os FIIs pararam de cair. Esse vai e vem de público é um sinal que não é "todo mundo" que está nesse barco. Lembrando que a sensação/estatística que temos aqui é totalmente distorcida para melhor: as pessoas que tem menos informação tem mais medo, e estão provavelmente tomando decisões piores que a média daqui. Triste, mas verdade. @alexica3 Não se garante futuro. Ponto. Acabou aí essa discussão. O que se faz, já que não tem como garantir, é diversificar, como você mesmo comentou. Em vários ativos de mesma classe. Em vários investimentos de classe diferente. O futuro vai acontecer, quer queria quer não. E conquanto não dê para saber *se* vai acertar, tem-se algumas estratégias/modelos mentais/estilos de negociação que parecem ter o poder mágico de levar o pessoal à falência (holder ou trader). O que se faz é tentar evitar essas linhas de ação. Não garante o sucesso, mas pelo menos não mira a ruína. @Ricardong Lhe concordo totalmente.

Depois de muito blá-blá-blá, a questão que deu início a essa discussão ficou sem resposta. Dificilmente terá porque existe muito radicalismo nas proposições. Isso sim é tolice. Ninguém está defendendo operar em conformidade com o mercado, nem fazer de conta que ele não existe, é esse radicalismo tolo, usado como defesa de modelos, que faz muitos perderem dinheiro. Então, vamos voltar a questão inicial: se um fundo como o FAED ficar durante 2 anos sem pagar proventos é melhor do que lançar CRIs? Se decidisse reter proventos, eu alegremente deveria manter minha posição, mesmo sabendo que a cotação iria cair pela metade, porque não devo me ajoelhar perante o Sr. Mercado? Continuo dizendo: isso não têm lógica. Estão aí os exemplos: FMOF, MXRF, EURO. O mercado evidentemente pune quem não distribui proventos. Mas como eu tenho bira com o mercado vou ficar sentado vendo meu patrimônio se encolher pela metade, porque daqui a dois anos provavelmente ele estará valendo mais? Porque se eu sair, estarei tornando rico o dono da corretora? Ora, esse discurso é velho e já explorado a exaustão. A estratégia pode até parecer boa, mas o discurso radical leva a alguns equívocos que atinge principalmente quem é novo nesse tipo de investimento. Eu estou a 4 anos em FII e aprendi que não dá para ser passivo. Os fundos que em 2010 eram destaques, hoje são micos, mesmo não tendo nenhuma mudança significativa em sua gestão (cuspa do Sr. Mercado?). Aí, vemos que ao dar errado uma estratégia, sempre terá uma boa desculpa: a culpa é do Sr. Mercado que age de forma ilógica (!?). FII não é ação, não é uma empresa. Tratar FII como ação não me parece correto. Existem diversos estudos sobre o tema, e aqueles que considero melhor são os que tratam FII como FII. Por fim, considero que um bom FII é aquele que possui capacidade de render proventos futuros, não o que rendeu hoje ou no próximo mês. Todavia, esse calculo não é simples e envolve aspectos tangíveis e intangíveis. Duvido que alguém possua um modelo perfeito ou uma estratégia impecável, por isso existe a crítica. Quem acha que encontrou um modelo perfeito está apenas tendo um arrombo de arrogância. A dificuldade de aceitar críticas a modelos é algo que já me acostumei, mas é necessário, até para quem está entrando no mercado saiba que não existe uma única e exclusiva estratégia. Ábaco (Soroban)

Paulo00, Focando no caso do FAED, reter rendimento por 2 anos e voltar após com um rendimento melhor não me parece ruim. Vai deixar de render, vai cair cota certamente, e daí ? Em 4 anos o melhor rendimento fará a cota recuperar (aplicando a lógica passada do mercado para o futuro) Ai é só questão de prazo e objetivo de cada um. Quem busca curto prazo não vai gostar mesmo.

Dias, o que você considera como curto prazo? E o que é longo prazo? Bem, eu aprendi o seguinte: Curtíssimo prazo: horas, day-trade, uso de análise técnica e feeling; Curto prazo: dias, movimentos especulativos, uso da análise técnica; Médio prazo: semanas/meses, gestão ativa da carteira, uso de combinação de AT e AF; Longo prazo: meses/anos, investimentos, uso exclusivo da AF. Essa é uma classificação simples. É preciso tomar cuidado com o que se ensina por aí e achar que na bolsa só existe duas categorias: os jogadores que trabalham no curto prazo e otratam a bolsa como um casino e os investidores que só pensam no longo prazo. Essas simplificações radicias são facilmente acessíveis, mas tão danosas quanto as pregações de se fazer fortuna do dia para a noite com a especulação pura. O mercado está cheio de investidores de longo prazo que caíram na conversa de que investir no LP é uma estratégia imbatível e agora estão com seu patrimônio comprometido com ativos que não retornaram o prometido. Ao contrário do que alguns dizem, não vivemos num mundo imutável e previsível. Prova disso é que dos milhares de investidores de longo prazo que conheci, adeptos da AF radical, poucos conseguiram sucesso. Mesmo aqueles mais disciplinados, a maioria continua nos seus empregos ou vivendo de suas aposentadorias. Não estou desmerecendo a AF, até porque utilizo ela intensamente nos FIIs, mas confesso que não sou fã dessa vertente mais radical da AF. Ela pode até ser útil para principiantes que ficam nervosos com qualquer notícia ou movimento na bolsa, mas no final os torna mais limitados.