FII´s
comentada em 14/01/2015 13:43

HGBS - 20/cota HGRE - 36,10/cota HGLG - 36,40/cota é o natal suiço chegando ao brasil!! :)

q nada...a caixinha da CVM eu deixo pros minoritarios da OGX!! :)

Padu é feio zuar os incautos...

Oia, vou até rodar um boletim de virada de ano... ... assim que eu conseguir fazer alguma coisa rodar no meu note capenga.

Parabéns aos cotistas. Esse ano começo a comprar Fiis.

Dois, @carloseam! Estudando a mil aqui no fim de ano.

Boa Tarde!Como não conheço quase nada de FIIs,gostaria de saber o porquê desse rendimentos acima da média no fim do ano?

É a nova regra dos 95%, @acionista25 Que é basicamente a antiga regra dos 95%, que agora está valendo. Os fundos que pagam mensal tem que fazer a distribuição de 95% dos resultados recebidos durante o semestre. Então o último rendimento do semestre ficou especial. Ele "raspa" e distribui qualquer resultado a mais que o fundo tenha tido durante o semestre.

@André.PC, e isso pode afetar o valor da cota no curto prazo?

Pode. Não é de hoje que rendimentos pontuais as vezes mexem com o preço.

É quase um 13o dos FIIs. Rsrsrs

Levando em conta que alguns deste FIIs pagaram em torno do triplo do rendimento habitual, e além disto também pagaram um rendimento extra no meio do ano, eu diria que é um 14o e 15o dos FIIs rsrsrs.

Em muitos FIIs, um estudo dos relatórios mensais já podia antecipar essas distribuições gordas. Bastaria fazer um acompanhamento do que eu chamo de "índice de distribuição", dividindo-se a soma das distribuições do semestre pela soma das receitas do mesmo período. Quando mais longe estiver dos 95%, maior tem que ser a distribuição do fim do semestre.

Más essa cota exorbitante vai sair do caixa do fundo, de alguma forma pode atrapalhar os investimentos dos fundos ? como comprar outros imóveis ? estou preocupado...

@Goiano, Desde que essa regra dos 95% começou, muita coisa já foi discutida aqui no fórum. Vale a pena revisar. De maneira geral, a obrigatoriedade de distribuir 95% dos valores recebidos, impede os FIIs de fazer caixa para aquisição de qualquer coisa. Eles só podem guardar 5% das receitas, o que não é muito. Nos FIIs de tijolo multi-imóveis, ficou muito mais difícil ampliar a carteira. Mas não impossível. Uma possibilidade é emitir novas cotas, e, com o valor recebido, adquirir o imóvel pretendido. Outra é se alavancar através de um RCI lastreado em recebíveis. De qualquer forma, nem todo FII é multi-imóvel. Você tem os FIIs mono-imóveis e os Fundos de Fundos e os Fundos de CRI, que quase não sentiram a diferença da regra dos 95%. Os que mais sentiram foram só os mais alavancados mesmo.

Bom, tem estudos por aí sobre quanto custa a manutenção e reformas num imóvel em média no longo prazo. Alguns dizem 2% ao ano, outros 1%... varia muito. Mas ninguém fala em 0,5%aa, isso é baixo demais. Yield de 0,8%am x 12 = 9,6%aa. Mesmo sem considerar as despesas do fundo, reter 5% disso dá apenas 0,48%aa. Pra mim isso significa que o cotista tem que provisionar/reinvestir por conta própria, no mínimo, outros 5% do rendimento do fundo. Ou simplesmente considerar que a renda efetiva é 5% menor que a distribuída, ou seja 90%. Pois no LP o cotista vai ser diluído. Ou através de emissões (que o cotista pode evitar usando a provisão pra entrar nas emissões) ou vai ter sua renda reduzida via emissão de CRI (que o cotista pode evitar aplicando mensalmente a provisão em novas compras de FIIs). O rendimento médio, ainda que recorrente, é ilusório. Se o cotista não provisionar/reinvestir uma parte a retirada mensal vai estar sendo insustentável. Vacância média em LP é outra coisa que segue o mesmo raciocínio. Uma coisa é rendimento estando 20% vacante. Outra coisa é o mesmo rendimento operando no limite (100% locado). Obviamente no LP não vai operar sempre 100% locado. Considerações que tem mais relevância pra quem tem metas de viver de renda, aposentar ou semiaposentar e quer saber a renda sustentável que o portfólio realmente gera.

Por isso aqui no site se tem uma regra de que pra independência financeira tem que ter ao menos o dobro das despesas em renda passiva, pra continuar reaplicando. Claro, cada caso é um caso, mas no geral é por aí mesmo.

Heheh Verdade @stever

@Sniper Parece-me que o seu cálculo está incorreto, embora isto não retire o mérito da ideia de o cotista "provisionar" parte dos aluguéis que recebe. Pelo que entendo os fundos não ficam com 5% dos yields pagos aos cotistas, é o contrário que ocorre: dos rendimentos recebidos pelo fundo, este pode reter 5% (primeiramente), e distribuir os 95% restantes *do saldo*. É bem diferente.

@Marco76 Mas fixar em 95% o payout por tabela reduz em 5% o yield pois yield de 1%am vira 0,95%am e 10%aa vira 9,5%aa. Não entendi bem o que quis dizer Está falando de ordem de incidência? (receita-despesa)*95% vs (receita*95%)-despesa ?

@sniper, pelo que entendo da nova regra, o que ela faz é só obrigar os fiis a repassarem 95% dos aluguéis. antes se tinha uma tendência até de menor yield já que eles podiam reter mais... mas com isso evita que fundos cresçam de forma orgância pois 5% não são suficiente pra comprar nada. Se são suficientes pra reformar no longo do tempo, creio que sim.

@Sniper Fundo recebeu 1300, teve 300 de despesas. Pelo que eu estou entendendo, ele pode reter 5% de 1300 e não apenas 5% de 1000.. Já o yield, será uma % sobre os 1000. Ou será que não é assim?

Extraído da Cartilha da CVM no link abaixo: " XII) RENDIMENTO Existe disposição legal obrigando que o Administrador do Fundo distribua a seus quotistas, no mínimo, 95% do lucro eventualmente auferido pelo Fundo. " Ou seja, são no mínimo 95% do lucro, logo as despesas que qualquer natureza são excluídas antes de se chegar no lucro: -- fundo recebeu 1300; -- teve 300 de despesas; -- ficou com um lucro de 1000; -- deve repassar no mínimo 95% de 1000 (950) aos cotistas. Fonte: CADERNO CVM - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

O Yield é calculado na forma Provento / Cota. Se as despesas aumentarem ou os rendimentos dos aluguéis de imóveis (receitas) diminuirem o provento (rendimento pago ao cotista) será menor e portanto o yield será afetado. Da mesma forma que se o valor da cota subir ou cair o Yield será afetado. Eu sinceramente não gosto de trabalhar com Yield porque um bom Yield normalmente vai mascarar um problema no fundo como uma oportunidade. Prefiro olhar os fundamentos do fundo (quem administra, qual tipo de imóvel / papel, onde está localizado (para fundos de tijolo), quais problemas o fundo teve nos ultimos 2 anos etc. Usando uma frase do Bastter para análise de ações onde ele diz que "cotação segue lucro no longo prazo". Seria o mesmo que dizer que valor de cota segue bons rendimentos no longo prazo. Isso pra mim já é bem melhor do que olhar para Yield.

Taxa de reposição de imóvel bem cuidado começa em uns 2% por ano do *valor do imóvel*. Juntando cap rate de 10% (um exagero) e a regra dos 95%, então retenção máxima de 10% * 5% = 0,5% de retenção/ano do valor do imóvel. 5% do lucro líquido parece muito, mas 0,5%/ano sobre valor do imóvel é bem pouco.

Então como fica a manutenção dos imóveis em FIIs que não emitem novas cotas e são mais passivos (não compram, não vendem)? @André.PC De acordo com o seu comentário, os 5% são insuficientes pra isso.

A julgar pelos FIIs mais antigos, a solução é dar uma pequena crise e depois tocar a vida. EURO está na transição, BBFI talvez passe por isso por agora. TRNT/FAMB são a exceção honrosa do melhor cenário: rola uma despesa maior por um tempo, reajusta o valor do aluguel à nova realidade e bola pra frente. A discussão dos 95%, que "retem só 5%" a gente faz e tal, mas não é um problema universal. De repente tem um tanto de FII mediando a pequeno fazendo CRI para resolver rolo de expansão e reformas (TRXL, FAED, WPLZ). Só se rolar de ser um FII cujo administrador não faça CRI (ou que cotistas não aprovem) para dar rolo de verdade.

@Marco76 É sobre o líquido conforme o post do Locker. Acaba dando a mesma coisa. @Locker o comentário ali era mais sobre manutenção, diluição e rendimento real/sustentável, não era sobre yield. É que geralmente se mede manutenção como % do valor do imóvel. E a forma mais rápida de *estimar* o valor da reserva em relação ao valor do imóvel sem entrar nas DRE é Yield ao ano * 5%. Claro que pra saber ao certo vai ter que entrar nos relatórios e estudar. Esclarecendo: não se trata de procurar FIIs ruins que paguem 1.2% em detrimento do FII de qualidade que pague 0,8%. Se trata de adquirir o FII de qualidade que paga 0,8% sem ter a ilusão de que o rendimento é realmente 0,8% pois FII não é RF. Tem manutenção, tem vacância... @stever isso aí. Eu particularmente prefiro o dinheiro na minha mão e administro como quiser, mesmo acreditando que essas retenções vão ser insuficientes e que no futuro vou ter que fazer aporte em emissões ou adquirir novas cotas se quiser continuar recebendo o mesmo R$ de rendimento sem ser diluído. Na minha opinião 5% (que pelos yields de hoje dá ~0,5%aa do imóvel) é insuficiente para manter no LP imóveis no perfil dos FIIs. Mas realmente isso é difícil de precisar, você pode estar certo. Realmente crescer usando a retenção ficou impossível. Mas segundo o @André.PC mesmo com essa regra os fundos ainda devem conseguir crescer emitindo CRI, dependendo do regulamento do fundo.

Obrigado, @André.PC e @sniper.