FIIs Bancários
comentada em 10/06/2015 18:53

tedrix em 05/12/2014 21:48 Prezados, vcs sabem se o AGCX11 e BBPO11 também possuem gestão ativa? Me refiro a saber se nesses fundos o papel da gestora também é o de comprar e vender.. pensando sempre em reciclar o portfólio? ou não? Sei que são contratos atípicos (+ou- 10 anos), mas o fundo poderia vender um imóvel que o banco perdeu o interesse e/ou também ir comprando outro), fazendo retrofit p/ cuidar das agências etc? esses fundos também poderia ir promovendo outras emissões com o intuito de comprar mais imóveis? obrigado abraços

André.PC em 06/12/2014 02:45 AGCX meio que sim. Tem autorização para comprar e reformar imóveis ao menos. Metade do fundo é cash para desenvolver agências. BBPO tem cash para reforma, mas acho que não passa desse ponto. Mas não lembro de ter nenhuma previsão de gestão ativa como descreveu, de cuidar dos interesses do banco frente as agências. Pelo contrário até, tem restrições bem severas a vender os imóveis a qualquer empresa que não seja os respectivos bancos. Sim, podem promover outras emissões em teoria. SAAG teve duas emissões.

Ajax88 em 06/12/2014 11:39 AGCX: se o contrato vencer e a CEF não quiser renovar, o fundo terá que vender o imóvel, pois não pode locar pra outro. BBPO: cash só pra reformas, creio que se o fundo for comprar mais agencias terá que emitir mais cotas. seria isso @André.PC ?

André.PC em 06/12/2014 22:55 Acredito que seja isso mesmo @Ajax88 Porém pretendo apagar essa discussão de bancários da thread dos geracionais. FII bancários representam quase o oposto do termo. FII de prazo "indeterminado mas acaba", ainda mais por vontade do inquilino, não pode ser geracional.

Bora lá... falar um pouco das especificidades de FII bancário. Aqueles que eu tenho de cabeça: BBFI: Só pode alugar para Banco do Brasil. Uma recente assembleia para tirar essa restrição falhou por falta de votos. AGCX: Pode decidir rescindir o contrato pagando os alugueis futuros descontados pela SELIC. SAAG: No final de contrato de aluguel o inquilino pode decidir reverter a venda dos imóveis, a revelia dos cotistas. BBPO: Lembro de uma trava a vender a imóveis para concorrentes, mas seria bom confirmar. Em outras palavras... FIIs bancários se compra o inquilino, mas pelo jeitão das regras acima, não exatamente os imóveis.

Bom, fora a história dos imóveis enrolados, penhorados ou com restrições outras (servidão, tombamento), né? :)

André.PC Esses FIIs bancários são aqueles que vc menciona no seu livro "FII de prazo "indeterminado mas acaba"? Por que pensa dessa maneira? Achei que eram FIIs permanentes e que não tinham tempo para terminar.

Não exatamente, @Pelicano77 , mas... FIIs de "prazo indeterminado mas acaba" são uma categoria maior, e mais eclética. Tem FIIs que são de prazo determinado, mas no regulamento diz indeterminado (RBPD, HTMX) e mesmo casos que eram genuinamente de prazo indeterminado mas no meio do caminho poderá/irá acabar subitamente (RCCS, MSLF, MSHP). Dê uma olhada nesse arquivo do grupo: http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/a7e04d19-eae4-439f-aa54-ed016a1e7560.pdf Porém FIIs bancários são quase sempre associados na história de prazo indeterminado, mas acaba. Por exemplo, BBFI, que tem restrição de só alugar para o BB. O BB disse que ia sair, e a assembleia *não* conseguiu mudar o regulamento para alugar a outrem. Dá para aprovar a venda do imóvel com um único voto, mas aprovar alugar a outro inquilino precisa de 2/3+1. Os outros bancários tem restrições bem parecidas, que podem ocasionar o término do fundo subitamente. Alguns fundos bancários tem restrições extras, que só pode alugar ou vender ao inquilino original. Fora SAAG, onde é o inquilino que decide acabar com o fundo. Cotistas não podem vetar e nem escolher preço. FIIs bancários são permanentes e sem tempo para acabar *a priori*. Mas como na prática os cotistas/fundos não decidem o destino dos imóveis, pequenas malandragens ou regras explícitas põe o término do fundo na mão de terceiros. Mas FIIs a priori de tempo determinado podem deixar de ser (HGJH, RDES, MSHP, MSLF) isso quando o fundo/cotista controlam o imóvel. Imagine então quando não controlam.

No BBPO quando eu bati o olho no regulamento, se não me engano tinha duas coisas: -não poder alugar para outra instituição financeira -não poder vender para outra instituição financeira. Mas não vi nada que desse ao BB o direito automático de recompra dos imóveis. (Mas o regulamento que eu vi era escaneado então não dava pra pesquisar texto). Alguém viu alguma outra restrição desse tipo no BBPO ? E alguém tem o link do regulamento que seja em PDF/word ?

No regulamento do BBPO diz: 3.3 Término dos Contratos de Locação. Findos os prazos de locação, o respectivo Locatário terá a prerrogativa na renovação das locações, podendo ser celebrados contratos de locação convencional, sob o regime da Lei no. 8.245/91. Caso não ocorra a renovação das locações ao respectivo Locatário, ou na hipótese de rescisão de qualquer dos contratos de locação atípica, a Instituição Administradora poderá locar os Ativos Alvo a terceiros ou promover sua alienação pelo Fundo, a seu exclusivo critério. e ainda... 3.3.3 É vedade a locação de Ativos Alvos a terceiros enquanto perdurarem os contratos de locação atípica com os Locatários, ficando facultado à Instituição Administradora promover sua locação a terceiros em caso de rescisão contratual.

http://www.vam.com.br/web/export/sites/vam/bb_progressivoII/pt/fundo/regulamento.pdf Parece que não tem restrições relacionadas à alienação (venda) não. Achei tranquila essa restrição aí. O BB tem direito de renovar, mas se não renovar o fundo pode alugar para quem quiser. Mas não entendi bem o 3.3.3. ele me pareceu redundante com o 3.3.

Nossa... depois eu vou olhar com calma, mas tá com cara do BBPO ser FII normal. Na minha cabeça eu tinha preferência (na verdade, menos aversão) ao AGCX, que até então eu julgava ser o que menos restrições tinha. Mas pelo que está escrito aí o BBPO que leva esse destaque.

@André.PC Percebi que o BBRC não entrou na lista que elencou acima. É por conta de não estar performando, ainda?

Ah... BBRC eu estudei só para trade. Nem parei para ver regra escatológica dele. Uma rápida olhada no regulamento dá a noção que é regra bem parecida com BBPO. Item 3.2.3. "Findo os prazos de locação ... Caso não ocorra renovação das locações ao Banco do Brasil, caberá ao Comitê de Investimentos deliberar quanto a oportunidade de locação dos ativos à terceiros ou a alienação destes pela Instituição Administradora". O detalhe disso pode ser diferente nos contratos de alugueis que, claro, ainda não existiam na época emissão no caso do BBRC.

Eu achava que esses FIIs bancários eram bons pela diversificação de imóveis e previsibilidade (inquilinos sólidos), mas depois de o monte de rolo que eu li, confesso que fiquei um pouco com o pé atrás.

Então @Pelicano77 ... Esse sentimento inicial para com os bancários é normal, instintivo. Itens esses que estão até nos materiais publicitários. Porém, tem coisas além do material publicitário e a intuição inicial. Regras extras podem complicar consideravelmente a operação (ou a perpetuidade) de um FII bancário. Está tendo contato agora com coisas que estão previstas nesses fundos, desde o começo...

FII bancário é complicado... devemos lembrar da regra brasil.... aqui tem duas partes que nunca saem perdendo, os bancos e o governo...

Tem muita penhora no BBPO mesmo http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/FII/Arquivos/2e49d227-e0f9-4615-a129-b5c0087e1bbf.pdf

Penso que os FII de bancos são bons e seguros durante período do contrato atípico, pois garantem correção pela inflação e multas por rescisão ao valor do prazo restante. Então, até uns 1 ou 2 anos do término do contrato atípico pode-se manter estes FII em carteira, sem sobressaltos. Chegando-se a 1 ou 2 anos, o investidor que quiser evitar sobressaltos, deve-se desfazer destes FII.

no prospecto do BBPO ja trata destas penhoras. O BB se responsabiliza por quaisquer problemaas advindos destas penhoras. Bom pro Fundo. quanto a pular fora um tempo antes do termino do contrato, sei não. (eu disse provavel!) e que se prorrogue o contrato, mas tudo vai depender de demanda e de como estará a região ate lá... algo totalmente imprevisível. sigo a teoria do enquanto estiver bom, eu vou ficando..

O problema é ficar enrolando e não limpar essas penhoras. Quando o BB desocupar o fundo fica com um imóvel que ninguém vai querer comprar. Imagino que matrícula enrolada não deve servir pra emitir CRI, complicando reformas, expansões... Tem que ver depois com o administrador se houve compromisso de limpar, e se está sendo feito. O André disse que o Santander estava limpando os do SAAG.

FIIs bancários tem sua especificidade. Geralmente tem contratos atípicos de 10 anos. Inquilinos únicos e muitas vezes intransferíveis. Eu vejo esses FIIs fortemente atrelados aos inquilinos, seus interesses e suas decisões. Se os imóveis reformados/construídos detém certo, estiverem em boas regiões, não vejo porque o banco se desfazer deles. Mas se essas agências não vingarem, os bancos vão querer se desfazer delas. Até ai tudo bem. A questão eh: se desfazendo dessas agências, seja para vender ou locar, o retorno vai para o cotista? Caso sim o risco cai muito. A vantagem com esses FIIs são que a vacância e inadimplência eh praticamente nula. Os riscos são problemas jurídicos e do modelo de alienação dos imóveis.

@brunogoncalves Fundo de banco grande fica bem estável mesmo. Mas veja, o BBPO é caro... paga 0,8% e tem fundos bem diversificados (vacância média fica baixa) que pagam 0,9% ou 1%. E nos que são menos diversificados... imagine que lajes comerciais tenham vacância média de 15% (Em 10 anos ficam 1,5 anos desocupados). Se você pegar um fundo pouco diversificado que rende 1,1% e tentar "anular" a vacância dele aplicando um redutor de 25% na renda, ainda dá um rendimento maior que o BBPO. Então isso meio que já está no preço. Só que os outros fundos não tem os rolos... To vendo ainda se consigo me acostumar com a idéia de ser dono de imóvel enrolado... heheh

Mas DY não eh tudo. Esses FIIs parecem transmitir mais segurança devido a seus inquilinos e seus contratos. Os FIIs que hoje estão pagando alto Dy são em geral os de escritórios, onde a vacância em geral está aumentando. A percepção de risco influencia diretamente a cotação, e por consequencia o Dy. Mas acho que FIIs de bancos são bons para diversificação da carteira de FIIs.

Não quis dizer que DY é tudo não. Tava comentando que se você comparar dois fundos diversificados, um bancário e outro não, essa vantagem da vacância menor praticamente se anula com a desvantagem do yield menor. Mas tb acho que seria bom pra carteira. Por isso que to tentando aceitar a idéia

Entendi @sniper Acho suas colocações boas para discussão. O DY é um parâmetro forte para análise de FII, bem mais que dividendos e JSCP em ações. O motivo disso é que muita gente entra nos FIIs justamente por causa da renda mensal. Eles não são que nem ações, que podem usar os lucros para investir no próprio negócio. Os rendimentos dos alugueis são distribuídos muitas vezes de forma obrigatória, o que torna esse parâmetro forte para análise. Então, o Dy influencia a analise de FIIs e suas comparações. Agora, existe diferenças do DY entre os segmentos e diversas outras variáveis envolvidas. O bancário tem seu maior risco no inquilino e riscos jurídicos dos imóveis usados para formação das agências.

@André.PC Estou estudando o SAAG e, ao ler o regulamento, não encontrei nada sobre o fato de o inquilino poder reverter a venda dos imóveis em seu favor, à revelia dos cotistas. O que encontrei foi o seguinte: O art. 3.2.3 versa o seguinte: "Findos os prazos de locação estabelecidos nos Contratos de Locação Atípicos, o respectivo Locatário terá, de forma recorrente, o direito de renovação automática das locações, podendo ser celebrados contratos de locação convencional, sob o regime de Lei n.º 8.245/91. Somente nas hipóteses em que não ocorra a renovação das locações ao respectivo Locatário, ou na hipótese de rescisão de qualquer dos Contratos de Locação Atípica, a Instituição Administradora promoverá a alienação destes pelo Fundo." Veja que o artigo deixa claro que a decisão de alienação fica a cargo do Administrador do fundo em favor do fundo. Claro que a alienação fica sendo o único recurso disponível, haja vista que, o art. 3.2.3.3 veda a locação dos ativos imobiliários a terceiros. Quanto ao Locatário, ele terá APENAS DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CASO DE ALIENAÇÃO DOS ATIVOS IMOBILIÁRIOS, conforme coloca o art. 3.2.3.5 (segundo minha interpretação do regulamento). Veja o texto completo do artigo: "Caso o Fundo aliene qualquer dos Ativos Imobiliários, o Santander terá direito de preferência na sua aquisição na forma a ser pactuada nos Contratos de Locação Atípica." Enfim, entendo que não seria uma reversão à revelia dos cotistas, pois o Administrador do Fundo teria a opção de vender o imóvel a outro interessado que não o Santander. Sob meu ponto de vista, o locatário tem chances de perder a preferência de compra em uma negociação malsucedida. Estou certo ao pensar dessa forma? Qual leitura você faz desse rolo todo? É fato que, se o locatário quiser, o fundo acaba, pois, se não renovar os contratos de locação o fundo terá de liquidar tudo.

@cbluminati Depois dê um Ctrl+F no prospecto nesse texto: É vedada a locação de Ativos Imobiliários a terceiros. E mais uma vez no texto: Vedação de Uso de Imóveis Que o fundo não é obrigado a vender os imóveis eu concordo. Bom, pelo menos até o momento que fica sem inquilino e sem possibilidade de colocar outro inquilino. E quem decide se o fundo fica sem inquilino nenhum é justamente o inquilino atual. A possibilidade que menciona, de o fundo vender o imóvel a um terceiro, sim, essa possibilidade existe... em teoria. Para acontecer isso o fundo não pode estar insolvente, sem dinheiro. Eis que existe o risco do fundo ser obrigado a fazer ele mesmo uma negociação mal malsucedida: se ficar sem dinheiro ele praticamente vai para liquidação forçada, *a qualquer preço*. Como você mesmo diz, ele terá de liquidar tudo. Se em condições normais ou em preço de liquidação, daí já é outra história.