Fiis de papel
comentada em 05/05/2020 17:45

@crazyjapan eu também não me sinto confortável com a estrutura do fundo de papel.

Teoricamente o FII de papel possui diversificação em setores e prazos de vencimento e muitos possuem garantia real (imóveis por exemplo).

Contudo, não deixa de ser um fundo de títulos de dívida privada. 

Devido a complexidade de entendimento e por preferir algo “real” como um imóvel, ainda não invisto em FIIs de papel, só tijolo. 


O certo não é investir ou não em FIIs de papel, o certo é ter #pas e se isso significa não investir em determinado ativo, ótimo. 

Se sabe qual tipo de empreendimento os CRIs financiam, geralmente vem no relatório, assim como se o crédito é corporativo de uma grande empresa (Normalmente menor risco de crédito) ou pulverizado (Pessoa física comprando alguma % de um hotel, com risco de crédito muito maior). 

Acredito que seja impossível conhecer devedor por devedor, talvez só a securitizadora tenha essa informação. Mas é possível avaliar o risco de crédito pelo perfil de devedores, rating, taxas (IPCA + 20% não deve vir de um CRI High grade, com baixo risco, por exemplo). É necessário confiança ainda maior na gestão por não estar investindo em algo mais "palpável" como uma participação em um conjunto de imóveis. 

O risco que se corre é diferente (risco de vacância/ problemas no imóvel x risco de crédito)

Sem falar das diferença em relação aos de tijolo por distribuírem inflação como rendimento...

São riscos diferentes, tendo o entendimento cabe a cada um decidir se é um risco que vale a pena correr e um tempo que vale a pena investir na análise

@crazyjapan
Normalmente a ponta devedora está no relatório gerencial, na carteira de CRI. Pode aparecer assim: shopping XYZ, hospital XY Dor, nome de uma empresa, etc.

Em termos de produtos de renda fixa, um CRI que tenha garantia real (imóvel, terrenos) é uma forma de RF muito melhor que QUALQUER coisa que é oferecida de crédito privado no varejo (seja produto bancário, debêntures, P2P lending, qualquer coisa dessas). Um FII permite o pequeno investidor acessar CRIs que normalmente não são oferecidos no varejo.

Porém....

Devido a complexidade de entendimento e por preferir algo “real” como um imóvel [2]

O mais simples a fazer é fingir que não existem os FIIs de papel.

Talvez algum dia possa ter um MODO PAS para os FIIs de papelcom avaliação do site e do André sobre a qualidade dos ativos (o mesmo para qualidade de imóveis e inquilinos dos de tijolo). Até lá prefiro me abster.

Pra mim FII de papel é um conjunto de subconjuntos de rolos de imóvel. Se o critério é fugir de rolos evidentes ou escondidos, melhor não ter.

Independentemente da escolha: se FII de papel ou de tijolos, ou ambos na carteira; reinvista os dividendos sempre para poder aumentar as chances de um melhor resultado no longo prazo.



O gráfico abaixo é esclarecedor:

@crazyjapan

Afinal, como funciona um CRI e um FII de Papel:

> Uma construtora tem um fluxo de caixa ORUTUF a receber (ex: parcelas de um financiamento pelos próximos 30 anos). Essa construtora vende o direito de receber (daí o nome recebíveis) o seu fluxo de caixa ORUTUF e em troca recebe o montante (descontado) antecipadamente, ao invés de esperar 30 anos. A construtora contrata então uma securitizadora, que empacota a dívida num CRI e o vende no mercado. Fundos Imobiliários de papéis investem justamente nesses CRI’s. Investidor PF, desde que qualificado (+ R$ 1 MM), também pode aplicar em CRI. O dinheiro aplicado pelos investidores na compra do CRI é entregue à construtora. Os clientes que devem as parcelas do financiamento pagam as mensalidades, que não irão mais pra construtora, pq ela já recebeu, vão pra securitizadora. A securitizadora, por sua vez, repassa uma parte do valor sob forma de juros aos FII’s de papéis que adquiriram os CRI’s. Esse é o caminho que o dinheiro percorre em um fii de papel, desde o devedor original, passando pela securitizadora, depois pelo FII de papel até chegar ao nosso bolso.

> RISCO: percebam que nessa jogada o grande risco para os fiis de papéis é a INADIMPLÊNCIA dos devedores originais. Em contrapartida, os imóveis financiados servem como garantia e, havendo inadimplência, os imóveis podem ser leiloados e os investidores ressarcidos. Podem haver outras formas de garantia. Outro risco é caso o FII tenha concentração em poucas securitizadoras, poucos CRI’s ou, ainda que tenha muitos CRI’s, mas se tiver parcela relevante do portfólio em algum CRI específico.

> Uma forma de mitigar o risco é pesquisar FII’s de papéis com histórico de gestão e retorno, ampla carteira, composta por muitos CRI’s e de várias securitizadoras diferentes. O CRI pode receber uma nota de risco de uma agência, sendo AAA um baixo risco pela alta qualidade, ou seja, high grade. As taxas também são um indicativo do risco, quanto maior mais risco e vice versa. Você pode mesclar a carteira com FII high grade e high yeld, ou misto, com vários CRI’s a taxas altas e baixas. Quanto ao indexador, pode balancear, por exemplo, CDI e IPCA, embora eu costume dar mais preferência aos indexadores inflacionários.

> FII’s de papéis não valorizam o principal acima da inflação (G< ou = 0), então eles distribuem um prêmio para compensar isso dentro do yeld (a inflação é compensada no yeld) e por isso é de suma importância reinvestir os rendimentos.

> Um próprio FII pode emitir um CRI. Imagine um fii de tijolo com contrato atípico de 10 anos junto ao inquilino, isso é um fluxo de caixa ORUTUF a receber. Ele pode muito bem contratar uma securitizadora pra empacotar esses alugueis a receber num CRI, ela vende o CRI, a grana da venda do CRI vai pro FII e os aluguéis dos inquilinos agora vão pra securitizadora e dela para seus investidores. Outro exemplo seria um FII de desenvolvimento para venda (cujo modus operandi muito se parece com de uma construtora) também poderia fazer o mesmo.

Espero q tenha ajudado!

@Mossad_ 


Bastante esclarecedor! Obrigado por compartilhar!

Acho que a única coisa a acrescentar seria o “Loan To Value”, o LTV, que também é uma forma de controle de risco.

o LTV corresponde a um percentual do valor de avaliação do imóvel.


Por exemplo, um CRI com LTV de 60% quer dizer que o valor total do empréstimo corresponde a 60% do valor de avaliação do imóvel.

Como se sabe, nem sempre o valor que se consegue, na venda de um imóvel, corresponde ao valor da avaliação. O valor da venda, a depender das condições do mercado imobiliário, pode ser bem menor.

Logo, para contornar esse risco, a securitizadora não empacota 100% do valor do imóvel. Quanto mais arriscada a concessão do empréstimo, menor o LTV

No relatório gerencial dos FIIs de Papel, é possível ver o LTV de cada CRI. É um dado bem importante para ser analisado 

Lembrando que, talvez seja excesso de prudência, mas faz mais sentido olhar o LTV de cada CRI pra se ter uma ideia do que um "LTV ponderado" de todo o fundo para evitar situações como (pra simplificar) a de um FII com 2 CRI de igual participação na carteira - um com LTV 20% e outro com LTV 90%. "LTV do fundo" ficaria no meio do caminho. Mas se o CRI de LTV baixo vencer logo em seguida e continuar apenas o de LTV alto, o cotista pode ficar com um fundo muito mais arriscado do que o imaginado sem olhar a data de vencimento, peso, LTV e garantias dos principais CRIs da carteira. 

Quanto às garantias, é sempre bom ter. Mas a liquidez costuma ser baixíssima e a venda pode muito bem ser abaixo do valor de avaliação

Outra questão interessante para refletir:


O que é mais “arriscado”:

1) Um FII de papel composto por centenas de CRIs com LTVs bem ponderados e inquilinos com bom grau de risco

2) Um FII de tijolos composto apenas por contratos atípicos, formados nas modalidades “built to suit” e/ou “sale and lease back”? 

Um FII de tijolos, formados apenas por contratos atípicos sobre imóveis feitos “sob medida” pode ser tanto quanto ou até mesmo mais arriscado que um FII de CRIs.

Explico: um imóvel feito sob medida para atender às necessidades específicas de um inquilino, dificilmente terá boa liquidez, haja vista a dificuldade de repôr o inquilino ou de revender o imóvel (nesse caso, quase sempre a venda do imóvel será bem abaixo do preço de avaliação dada a pouca quantidade de compradores interessados).

Logo, o sucesso desse tipo de contrato fica mais atrelado à saúde financeira do inquilino do que à qualidade do imóvel na carteira.


 Um exemplo de FII assim é o GGRC11, que é composto exclusivamente por contratos atípicos “built ti suit” ou “sale and lease” Back.

No mercado, é muito comum uma empresa, para poder se capitalizar, vender o seu imóvel para um FII com esse perfil e, no mesmo ato, locar o imóvel de forma atípica. Se for observar, o risco é quase o mesmo que um empréstimo de longo prazo com imóvel dado em garantia, só que sem o LTV....

Não quero dizer que um tipo de FII é melhor que outro. Longe disso.

Apenas quero chamar a atenção desse fato para aqueles que não toleram o risco de CRIs mas que acabam comprando FIIs de tijolo com as características acima e, sem saber, estão correndo o mesmo risco de um FII de CRIs só que com um FII de tijolos.

Eu pessoalmente, acho que, em uma carteira muito bem diversificada, há espaço para FIIs de tijolos, com contratos típicos e atípicos, e FIIs de papel formados por CRIs de boa qualidade.


Em uma fase de acumulação de patrimônio, com reinvestimento constante dos dividendos, ambas as espécies de FIIs vão contribuir para o objetivo do investidor.

@MEES

Apenas um parênteses...

O GGRC tem algo como seguro fiança dado como garantia em todos (ou quase todos) os contratos. Não é garantia em forma de ativo real, como num CRI. É o inverso da garantia em ativo real

@SARD3 Obrigado!

A ideia que eu quis transmitir é a de que determinados FIIs de tijolos, como os “built to suit” ou “sale and lease Back”, também possuem o risco diretamente ligado à saúde financeira do inquilino, por conta desse risco maior, costumam pagar um dividendo maior; o que pode confundir muita gente

Outra informação interessante que eu vi no último vídeo chat do André PC Baucci, é a de que as garantias podem demorar muito para serem executadas. 

Sobre o GGRC, especificamente. Em alguns imóveis o fundo tem uma PUT (direito de vender o imóvel em tal dia por tal preço), ou seja, podem evitar ficar com imóvel muito específico e ilíquido em algumas circunstâncias. 

Que aula @MEES

@putz

Ótima complementação com o LTV, apenas uma coisa: “Quanto mais arriscada a concessão do empréstimo, menor o LTV”

Acho q vc só inverteu aí, pq na vdd quanto MENOR o LTV MELHOR, pois significa que as garantias são bem fortes.
Quanto maior for o LTV pior, pois significa que a instituição credora não possui tanta confiança assim de que o empréstimo em questão não corre riscos de calote.

Confere @Giovanni @AndreLFSBacci

@Mossad_ É isso mesmo, eu inverti sem querer, valeu!

@Laol seria bom, se todos os imóveis industriais tivessem long put.
Seria ótimo.
Os imóveis industriais são os que trazem maior risco para o GGRC, visualizando a perda dos inquilinos é a difícil realocação para outros inquilinos no mercado.
Pelo que eu li na Demonstração Financeira, as opções dos imóveis, tem call e put embutida, call para a locatária, e put para o GGRC.
Se alguém tiver visto também e puder confirmar, agradeço.