FIIs são tão mais fáceis assim de analisar?
comentada em 19/10/2016 20:47

Bastter, mas não foi vc que disse que investimentos têm de ser simples? Não estou falando que entendo, estou compartilhando meu método de análise e querendo saber como as outras pessoas se portam também nesse caso. Além disso, antes eu achava que concentrar mais me ajudaria mais, com maior acompanhamento e tal, hoje já penso diferente, estou diversificando mais pra não precisar acompanhar tanto... enfim, não sou fera neném como o pessoal que opera em PUT e etc, aliás, nem me interesso por isso, mas desenvolvo mais rápido alguns métodos de análise e procuro ver alguns padrões... @EChaves, não tem como conhecer totalmente o imóvel, como se fosse comprá-lo, com FIIs diversificados em imóveis em todo o país. Ainda assim, se vc colocar um FII na carteira que possui 100 imóveis, por exemplo, e esse FII representar 3% de sua carteira, qual a vantagem terá vc conhecer cada metro quadrado e região de cada imóvel? Mais relevante ver o conjunto da obra, em um histórico determinado, não acha?

Eu acho os dois extremamente difíceis =P, os fiis eu acho mais difíceis na verdade e por isso eu saio comprando tudo.

Fiis é tranquilo, preciso ter medo não, só diversificar bem não concentrando muito valor num só no início, dê preferência so Multi-multi

Sabe aquela história de que quanto mais você estuda mais percebe o quanto falta estudar? Eu diria que não há dada de errado em começar por aí, justamente o contrário, nada melhor que começar com uma visão generalista. Mas se vc realmente tiver interesse vai acabar estudando mais. Na minha experiência pessoal fiquei igual vc no primeiro ano de fii e senti que eu evoluí um pouco na revisão da carteira que fiz no segundo ano.

@OdranoelGeyer Acredito que FII é bem mais difícil de analisar, demorei mais de 1 anos pra montar carteira e organizar critérios. Diferente de ações fiis podem ser lastreados não diretamente em imóveis mas em CRIs, os lastreados diretamente podem ter imóveis não performados, ter foco em desenvolvimento, o inquilino e o contrato contam (aí tem vários outros critérios pra se considerar como imóveis avulsos, tipo de índice de reajuste, diversificação interna, etc), a governança histórica demonstrada pelo próprio fundo tb, questões judiciais, tem características específicas para o IR (caso de amortização, por ex), o acompanhamento deve ser mais rigoroso que ações, enfim, não é tão simples como tu tá pensando. O antigo moderador da área de Fiis recomendava ler todo esse tópico enorme sobre fiis aqui como introdução: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Discussão de carteiras de FII (centralizado)

@Allejo_dos_Investimentos, por que vc acha mais difícil? Acho que eles têm menos variáveis a ser olhadas. @capivarao, compartilho da sua opinião. Quero ter 95% dos fundos multi-multi. @tonykee, obrigado pela resposta. Sempre no começo, a gente fica inseguro de começar algo novo, mas depois vai de boa, é o que senti em relação aos FIIs. @Cleber46, acredito que, se vc focar nos multi-multi, reduz bastante o custo do erro, além da sua diversificação interna corroborar pra isso. como eu disse acima, acredito que há menos variáveis a se olhar. Ex: a maioria dos FIIs não têm dívida, é um fator a menos a se preocupar. @Bastter, eu me dediquei bastante nos meses de estudo. A prática leva ao aprimoramento naquilo. Vc, por exemplo, deve achar fácil administrar um site, já que se dedica muito nisso. Eu fiz o mesmo nesse tempo, e nem me acho fera-neném, mas achei mais fácil que analisar ações. Tanto é o sentimento de tranquilidade que tive em começar com os FIIs mais rápido que em ações.

@OdranoelGeyer hehe boa sorte em menosprezar mercado, como bastter falou só o fato de tu fazer isso já demonstra uma arrogância imensa e tende ao ferro. Fii ñ tem dívida, mas pode ter processo judicial que destrói fluxo de caixa, se destrói fluxo de caixa tem discussão naquele tópico falando inclusive q cotistas seriam obrigados a aportar pra suprir despesas, término de contrato atípico com cláusulas q desfavorecem a aluguel a terceiros, tem o mesmo resultado, etc, sim multi multi tende a diluir risco interno, mas o risco do gestor fazer m* ñ, da mesma forma q se tu alocar demais teu risco externo aumenta, etc.

@bastter, vc deveria fazer um vídeo explicando como comprou um FII achando que era ação. :-))

Eu já acho muito mais difícil analisar Fiis do que empresas. Minha opinião é de que como você analisa com superficialidade os Fiis ( minha visão a despeito do método que você descreveu ) acha a análise dos mesmos mais fáceis. Entretanto, como você só está estudando os geracionais e escolhendo entre eles para compor sua carteira inicial de Fiis, sua chance de erro é bem menor. No meu entendimento, o principal problema é achar fácil a análise de um assunto tão complicado,complexo, cheio de variáveis e ainda inserido em um país tão maluco como o Brasil. Peço que reflita nisso.

Acho análise de FII difícil. A análise parece mais confusa que a das ações. Com exceção de uns três ou quatro, que me parecem bons logo de cara, nem me arrisco a comprar mais nada. Além disso, a liquidez dos FII é sofrível.

estou estudando FII a alguns anos e acho super dificil. pelo menos pra mim esta sendo bem complicado estabelecer os criterios de entrada e saida. estude bastante os fii sem comprar nada. apenas estude os, pergunte nos grupos. o caminho é longo.

Acho FII mais difícil, vejo os quadros, sei o que cada linha significa. Mas não me sinto confortável em investir, não consigo enxergar o que está acontecendo com o FII, não sei dos imóveis, qual o valor deles, etc... Com ações é diferente, olhos os quadros e consigo interpretar. Consigo enxergar o que está acontecendo com a empresa, os números em conjunto nos dizem muita coisa.

Isso deve ser bem subjetivo então. Tem gente que acha opções mole mole, pra mim já é bicho de sete cabeças. Bastter, se ou quando acontecer um créu, deixo meu depoimento aqui! :) @Cleber46, não menosprezei mercado algum. Apenas expus meu método e esperava as outras pessoas avaliarem e colocarem os seus, o que até agora não foi feito. "Fii ñ tem dívida, mas pode ter processo judicial...". Na peneira que eu faço, eu olho isso. "término de contrato atípico com cláusulas q desfavorecem a aluguel a terceiros"... isso consta no regulamento, é ler e evitar os que tiverem essa cláusula. E, como eu disse, se vc diversificar internamente e dentre os fundos, o custo do erro é menor, vc reduz o risco. Pessoal, coloquem o modo que vcs avaliam os FIIs, vamos discutir isso, até agora ninguém o fez.

@Bastter, estou começando a achar que vc tem algo pessoal contra minha pessoa... a cada 5 post que eu coloco, 3 ou 4 é vc tentando me menosprezar e criticar, algo do tipo. Eu aprendo muito com vc e com o site, mas temos pensamentos diferentes em alguma questão, só queria que vc não passasse a ideia de que quer que eu me ferre por isso.

Eu acho FIIs mais difíceis Acompanhe bem de perto e acho indispensável assistir aos chats do Nod

@OdranoelGeyer O meu caso foi inverso. Em pouco tempo de estudo comprei minha primeira ação. Já com FIIs eu comprei o livro do André e estudei por 6 meses antes de comprar qualquer coisa. Se você vai se limitar aos quadros, fluxo de caixa e proventos, FIIs pode parecer mais fácil. Agora, se você vai analisar de verdade os fundamentos dos imóveis, que inclui dar uma olhada onde eles estão, o que são, qual o padrão, etc, FIIs fica bem mais complexo. Mas claro que eu já conhecia análise de empresas por causa do meu trabalho. E nunca entendi nada de imóveis. Então cada caso é um caso.

Os FIIs ficam bem mais complexos quando você coloca na equação os rolos jurídicos. Nas empresas a parte jurídica costuma ser apenas uma linha de despesa a mais, paga e deu, faz parte da performance geral da empresa tentar minimizar os problemas, mas no geral é muito difícil de ocorrer problemas graves. Já nos FIIs podem ocorrer problemas jurídicos que destroem todo valor do fundo. Por via das dúvida eu deixo uma parte pequena do patrimônio em FIIs, enquanto vou aprendendo melhor e acompanhando o mercado.

Vou falar do método que eu acho o ideal( mas que eu não pratico, infelizmente): 1. Conhecer bem o imóvel/todos os imóveis que fazem parte do Fii.( p.ex: É bem localizado? É um imóvel "único","especial"? Qual o valor do imóvel? A construtora que construiu o imóvel é boa, de confiança? Precisará de reforma em quanto tempo?...etc,etc) 2. Conhecer o mercado imobiliário brasileiro em geral e especifico de cada cidade/estado onde o Fii está localizado. 3. Conhecer bem os imóveis "parecidos, semelhantes, equivalentes" ( os pares ) 4. Conhecer bem a gestora. 5. Conhecer bem os inquilinos dos imóveis do fundo e seus contratos. 6. Conhecer bem a situação de caixa, vacância do Fii, valor, vencimento e tipo de aluguel, etc 7. Começar estudando os Geracionais 8. Diversificar com qualidade ( + de 12 Fiis, desde que você ache que todos têm valor) 9. Aportar aos poucos 10. Sempre colocar uma quantia que você não vai precisar de jeito algum, pensando no longo prazo. Eu que não moro no eixo RJ-SP,por isso fico muito perdido, pois comprando uma cota de Fii, estou comprando uma fração de um imóvel que eu nunca estive pessoalmente que é administrado por outra pessoa/empresa que não tenho uma longa história de confiança é alugado por um inquilino que ás vezes eu nunca ouvi falar. Então o que faço: eu leio, escuto, assisto tudo sobre este assunto aqui no Bastter, na página do fundo ( prospecto, fato relevante, relatório mensal/semestral,etc ), na página da Bovespa, sites relacionados com mercado imobiliário/economia,converso com pessoas que moram nas cidades e que já conhecem os imóveis, pessoas que investem em Fiis,etc. Diversifiquei minha carteira, maior porcentagem nos geracionais, aporto um valor pequeno comparado ao meu patrimônio e que eu não preciso resgatar de maneira alguma. Não acho fácil de maneira alguma analisar Fii, são muitas variáveis e pode acontecer de tudo, até um take over por um valor mixuruca, o administrador mete-se em rolos com justiça,etc. Não obstante continuo comprando :), pois acho que mesmo com estas dificuldades e complicações, para mim, é uma boa maneira em investir em imóveis com "valor" que geram-me ativos e não passivos.

Também existe o problema da baixa liquidez, do baixo fluxo de caixa, baixo crescimento e baixa "perpetuidade" comparado com o mercado de ações. Além de que o mercado imobiliário por ser cíclico é bem mais fácil de você errar feio na hora da entrada no mercado. Desculpem-me pelo post anterior enorme, mas eu gostaria de dar ao @OdranoelGeyer, uma resposta completa.

Vc e ninja? "em 1 hora de estudo, já dá pra saber se aquele FII é bom ou não de acordo com meus critérios." "Sigo o seguinte roteiro: 1) Vejo todas as informações da página do fundo no site da bastter, os quadros, histórico de proventos, liquidez, a discussão do mural; 2) Leio o Regulamento, o Perfil e visito o site do fundo; 3) Vejo os Fatos Relevantes mais relevantes, alguma questão judicial, as demonstrações auditadas do último semestre e os relatórios gerenciais desde o começo do ano, além do último informe mensal; 4) Vejo alguns indicadores e outros gráficos históricos em um outro site; 5) Vejo a rapidinha do Nod, o vídeo dele (quando tem) e do último moderador. Pronto, já sei se é bom ou não o fundo pra mim." TUDO ISSO EM 1 HORA?

FII A primeira coisa que vc tem que ver é o Gestor. Tem uns por ai que antes de ver o fundo já descarto por causa do gestor. Depois o imóvel. (nao precisa ir lá, né! apesar de muitas pessoas fazer isso) mas se é novo, vai precisar de reforma, é locado para apenas um inquilino, se a região é boa, se o contrato vai vencer logo, etc...) Isso é o basicão. E claro, diversificar. Eu particularmente nao gosto de FII de escritório. Acho que dá muito problema e vacância. Ai a cota sofre. Em contrapartida tenho percebido que shoppings no geral andam bem. Gosto de fiis de papel. Tem dois por ai que são top dos top e tem hora que dá vontade de vender boa parte da tijolada e colocar só lá na papelada. Escolhendo um bom gestor na minha opiniao já é 50% para evitar dor de cabeça.

Aportei em Fiis depois de ações, os dois pra mim são bem difíceis de entender. Tudo isso foge da minha zona de conforto. Então tive e tenho que estudar bastante, tanto que dedico sempre parte do meu dia pra isso. Eu encaro o administrador nos Fiis como a governança nas ações e esse é meu critério mais importante. Moro em SP e nesse caso realmente facilita, sinto dificuldades em avaliar imóveis no RJ por exemplo. Só tenho tijolo, diversifico no tipo e prefiro os multi multi apesar de ter em carteira mono imoveis ou mono inquilinos. Após fazer o filtro com a ajuda dos quadros do site estudei o relatorio anual e os ultimos 3 mensais e reajustei a carteira. Só 15% do meu patrimonio está em Fii e só aportei em 3 até agora. Nessas percebi que a liquidez de alguns fiis é bem depre se comparada a ações. Reajustei os objetivos com base nesse dado pra ficar mais confortável. Papel não sei nada, nem coloquei em carteira pra estudo.

Os FIIs podem ser feitos tipo BUY AND HOLD? Já escutei comentários de que seguindo e comprando entre os top 10 do ranking, você não corre tanto risco de esta fazendo besteira, ja que o assunto é muito difícil e complexo. Levantando escudo para segurar voadoras.hhehehe