FIIs servem para o longo prazo?
comentada em 25/05/2018 08:27

Vc esta olhando no curto prazo (3anos).

Pega os imoveis dos FII, e ve o valor que eles valiam 20 anos atrás.

o potencial de crescimento é menor pois eles são obrigados a distribuir 95% dos rendimentos, mas isso não impede o crescimento, tem Fii que fez emissão das cotas a 100 reais e agora estão valendo mais de 1000. Tem que levar em conta que é um mercado mais recente e não existem ainda estudos de LP, cabe a vc decidir se quer participar

Já eu vejo os Fii com ótimos olhos. 
Vejo eles como ótimos geradores de renda para curto e médio prazo, enquanto ainda tem uma proteção endógena contra inflação no longo prazo (tijolo).
Para completar, estou usando a renda mensal deles para investir em ações, que são os ativos de longo prazo (ad eternun). 
Estou até empolgado demais com Fii. Kkk.

@Gabrine é muito comum essa empolgação com FII porque o rendimento pingando todos os meses cria um conforto psicológico. O investidor meio que vê os "juros compostos" em ação já no primeiro mês.

Mas cuidado com isso, não tem isso de ativo pra curto, médio e longo prazo. Investimento de valor não tem prazo. E ativo gerador de renda não é melhor nem pior que ativo de crescimento.

Além disso, essa empolgação faz muito mal ao investidor. Não é pra ter emoção. Se você se emociona com os rendimentos pingando, vai sofrer e ficar tentado a girar a carteira se os rendimentos diminuírem. Hoje em dia os FII tão meio que na moda, tá tudo subindo. Vai com calma aí

Muito bom Oxe. Suas respostas são sempre fodas.
É por isso mesmo que estou preocupado com essa empolgação emocional. Esse conforto psicológico.
Estou mantendo a estratégia de aporte em valor, independente de emoção.
Mas também não sou um robô. Não tem como negar que ver o rendimento pingar na conta empolga a gente.
Por isso que leio o site todo dia. Para reforçar o que o bastter sempre fala. Aporte, tempo, valor. Taxa não ganha de tempo. Etc, etc... Tem que martelar na nossa mente sardinha, se não ela vai pela emoção.

@Mozart42 tenho algumas obs:

1. "FIIs de papel tendem a se desvalorizar no longo prazo": Na verdade o que ocorre é que FIIs de papel distribuem mensalmente rendimentos + inflação. Assim, o DY parece ser maior nos FIIs de papel que nos de tijolo, mas isso não necessariamente é verdade pois os primeiros tem um DY nominal, enquanto os últimos tem DY real.

2. Dada esta característica, é importante vc reaplicar ao menos o valor referente à inflação embutido nos rendimentos dos FIIs de papel para manter o valor do principal investido.

3. O rendimento dos FII´s de Tijolo focados em renda, por outro lado, *tendem* a ser atualizados pela inflação já que os contratos de aluguel normalmente são atualizados por algum índice.

4. "o que se vê na prática é que os próprios FIIs de tijolo tem seu VPA desvalorizado": Não se atenha a este indicador pois:
4.1 FII´s estão sujeitos aos ciclos imobiliários, de forma que o VPA dos FIIs de tijolo será menor nas baixas e maior nas altas. Os 3 anos que vc acompanha é muito pouco tempo para ter esta visão dos ciclosm, sobretudo considerando que o últimos anos foram justamente os de queda.
4.2 A avaliação dos imóveis de um FII normalmente é feita anualmente, de forma que vc pode estar olhando um valor já defasado (para mais ou para menos, de acordo com o ciclo imobiliário).
4.3. Por último, a avaliação dos imóveis é apenas uma estimativa. Em caso da venda de um imóvel, o valor negociado muito provavelmente será diferente do valor de avaliação, mais uma vez de acordo com os ciclos. Veja, por exemplo, o Edifício Lavradio, vendido pelo KNRI em fevereiro deste ano. O valor de avaliação era bem superior (R$204 milhões) ao valor de venda (R$ 174 milhões). Então foi uma negociação ruim? Não necessariamente, dada a situação do setor no RJ.

@oxe na verdade o que eu quis dizer é que os Fii geram Retorno/Resultado/Rendimentos no curto e médio prazo, enquanto que Ação só gera esse retorno no longo prazo (leia se ser sócio).
Não que exista ativo de curto, médio e longo. Como disse o bastter. Depende do cliente. Do seu objetivo com aquele ativo.

É como se minha carteira fosse uma fazenda.
Não posso plantar só mandioca.
Eu planto milho, feijão, mandioca, banana, vários tipos de "investimentos". Cada um vai ser fértil em um estrato diferente da terra e usar diferentes nutrientes. Cada um germinando em seu próprio tempo.
A colheita dos frutos dos meus Fii eu uso para adubar minhas ações, que vão germinar só lá na frente.

@Gabrine

Seu raciocínio tá errado porque você acha que a colheita da sua fazenda é só o que tá na sua mão. Você não tá vendo o que tá oculto na ação.

O que eu falo, falo por experiência própria. Eu já pensei essas sardinhices tudo. Já tive minha época all in em fii, ficava empolgado com os rendimentos. Sabe o que funcionou pra mim?

Primeiro, tem que internalizar que você é sócio da empresa na ação. Ou seja, o que você ganha é lucro. É pra olhar só lucro.

Depois, dá uma olhada no CAGR e no payout das empresas. Você vai ver que as empresas com menos payout geralmente têm CAGR maior.

Depois que fiz essas duas coisas, eu percebi que, quando a empresa pega os lucros e bota na minha mão (dividendos, medido pelo payout), ela cresce menos. Ou seja, se eu não ganho esse dinheiro agora, a empresa cresce mais e eu ganho esse dinheiro com juros depois.

Foi aí que eu saquei que não importa rendimento, dividendo, nada. Só importa lucro. A empresa vai ter hora que não tem o que fazer com o lucro e me devolve, mas vai ter hora que pega esse lucro e investe pra ganhar mais lucro no futuro.

Então os frutos da empresa eu tô colhendo o tempo todo, mesmo quando não chega na minha mão. Se eu deixar lá solto, vai crescer mais árvore. Eu não preciso plantar os frutos, eles se plantam sozinhos.

Bom saber!!!
Entendi perfeitamente o que você disse.
É como se enquanto investidores nós passássemos pelas mesmas fases...Você está me vendo como você era anos atrás. Espero, então, que eu chegue ao seu nível daqui há alguns anos.
Esse fórum é foda. Cada dia desconstruo mais para construir novamente. Esses dias minha mente quase explodiu lendo um debate do Nod sobre a perpetuidade dos Fii de papel no longo prazo.
É quase uma bíblia esse site. São milênios de conhecimento compilados aqui.
O importante é deixar a empresa lá crescendo e ir cuidar da minha vida. Como você disse, não é porque não está na minha mão (conta corrente) que quer dizer que não esteja crescendo.
Valeu!

Não que a bíblia seja referência de conhecimento. Foi só uma figura de linguagem. (Sou ateu kkk). 
Mas seu raciocínio de materializa no histórico da Apple. Nunca pagou dividendos, mas cresceu igual um foguete.

Na ação eu sou sócio da empresa.

No FII eu sou cotista de um pool de imóveis.

Eu sou "sócio" dos imóveis do fundo. Tenho o rendimento mensal proveniente dos aluguéis, e a cota vai refletir o valor dos imóveis do fundo.

Seria como se eu tivesse os imóveis e recebesse os aluguéis dos mesmos, só que no caso FII isso acontece proporcional as cotas que possuo do fundo.

Seria isso pessoal ? Está certo este raciocínio ?

Bem, acredito ter me expressado mal. Não quis dizer que longo prazo seja 3 anos, mas que tenho acompanhado e estudado por esse período. No ponto de vista, o longo prazo se estende até depois de minha morte e, a partir dai, já não é da minha conta, mas dos meus herdeiros.

A discussão cambou para o lado crescimento vs. dividendos, mas não era bem isso que eu tinha em mente, embora eu concorde com quase a todalidade das ideias.

A minha questão é mais a seguinte: os imóveis possuem valor derivado do potencial de geração de renda. Se o aluguel de um imóvel é de R$ 1.000,00 é por que ele possui características diferentes da de um imóvel que o alguel mensal é de R$ 1.000.000,00.

Cada imóvel é único e tem seu próprio potencial, QUE VARIA COM O TEMPO E SEU CONTEXTO. Ou seja, um imóvel hoje pode valor muito e ter bons contratos e, no futuro, o contrário pode acontecer.

O ponto é que a maioria dos FIIs de tijolo teve o seu valor (NÃO FALO DE PREÇO) ou diminuído ou acrescido abaixo da inflação. Fato que me causa grande preocupação na classe de ativos.

Todavia, dou-me por satisfeito, pois, no fim, era o que eu pensava mesmo: quem sabe sou eu.

Okay, assistirei assim que puder.

Não encontrei como editar, então enviei mais esta mensagem.
Agradeço a todos e, mesmo parecendo muitos gostem de debochar, alguns, como eu, acabam aprendendo e percebendo novas coisas.
Obrigado.

Ainda com relação à valorização e crescimento da empresa mais importante que distribuir dividendos. Vou da um exemplo gritante, se uma empresa saiu de 1 real e hoje tá 1000 reais, mas nunca pagou um tostão em dividendos e de repente amanhã suas ações vão a 2 reais. Nesse caso, para o sócio, não era melhor ser uma empresa que pagasse dividendos, já que teria uma renda passiva.?? Desculpem minha sardinhice, sou iniciante do ramo !! Agradeço !!

@PQDT66

o exemplo que vc deu seria um caso bem peculiar de uma empresa que sempre foi boa ter uma piora extrema de uma hora para outra, pode acontecer mas bem improvável, mas neste caso isolado vc estaria certo e teria mais retorno se ela tivesse distribuído ao longo dos anos. Mas seria algo muito raro de acontecer, seria por exemplo como se a Apple falisse da noite para o dia. Não devemos nos guiar por exceções deste tipo, mas pode acontecer pois nada é impossível, buy and hold as vezes pode te levar a prejuizos, por isso diversifca-se

@giovanni. Entendi que quando há reinvestimento na empresa há maiores crescimentos!! Obrigado !!
@Pedro95. Sim foi um caso bem particular mesmo só pra ter uma ideia!!! obrigado
@Bastter. Foi só um exemplo mesmo. Mas é sempre bom ter um conhecimento diverso!!! Estou aprendendo muito aqui nesse site!!! Obrigado !!!

@jucemar, acho que nos FII o detentor das cotas está mais para condômino, no sentido de co- proprietário.Os efeitos jurídicos são outros, como por exemplo, a não aplicação do principio da autonomia patrimonial das PJ podemos ser chamados a pôr mais grana em alguns casos. Mas é mais ou menos por aí, sim.

@PQDT66 pode até acontecer, mas é um exemplo de exceção. Porém com quase certeza não vai acontecer com TODA a sua carteira no mesmo minuto. Por isso a diversificação. Se isso acontece com uma empresa da sua carteira, na qual você tem 03% investido, você perdeu 3%.... Por isso diversificar é controlar risco. Mesmo que seja um risco maluco como esse que você disse, o "risco do meteoro", como diz o Nod.