Financiamento direto.
comentada em 19/09/2017 11:02

Se seria feito com as mesmas taxas do financiamento bancário, por que não fazer pelo banco? Você receberia o dinheiro todo de uma vez e não teria risco de calote. E outra coisa: o imóvel perdeu valor? Pelo jeito, não. Tá pensando em girar patrimônio porque viu uma oportunidade, o que vai contra a filosofia do site.

Não pretendo vender, foi apenas uma dúvida, com relação ficar sem pagamento do aluguel, pra mim tanto faz, não uso esse dinheiro, foi apenas uma curiosidade.
Pois vejo construtoras fazendo isso é deve ser um lucro bacana, fora que em caso falta de pagamento ( se fosse possível fazer igual construtora) é só entrar com processo e ter o imóvel novamente, como disse, foi apenas uma curiosidade.

Tem 3 pontos no seu texto que responde a pergunta:

. Financiar diretamente comigo

. Ir me pagando todo mês

. Vantagem

Em resumo: parece rolo. Mas vamos levantar alguns pontos.
1 - Para você financiar, provavelmente terá que pagar IOF
2 - Não sei como esse valor será considerado para fins de IR
3 - Todo contrato de financiamento prevê algum reajuste por algum índice (IGP-M, IPCA, TR, TJLP, etc). Imagine se, no futuro, o índice seja extinto, ou que vocês dois entrem em desacordo sobre o cálculo desse reajuste. Ele pode querer entrar na justiça para resolver isso e, enquanto isso, depositar os valores em juízo ao invés de pagar para você.
4 - Se ele tá propondo isso a você, é porque o banco não aceitou. Os bancos têm diretorias inteiras para desenvolver metodologias de análise de riscos. Se eles não estão aceitando, significa que eles consideram que o risco dele não pagar é excessivo.
5 - Quando você aluga, o imóvel permanece no seu nome. Se ele não pagar, é relativamente fácil retomar. Quando você vende financiado, o imóvel já vai para o nome dele e fica alienado a você. Acredito que será bem mais difícil tirar uma família de um imóvel que está no nome daquela família.

Talvez um advogado ou uma imobiliária possa dar uma consultoria sobre como construir um contrato que dê as devidas proteções a ambos os lados.

Outra coisa importante a observar é que muitas operações de financiamento imobiliário têm taxas muito baratas, pois contam com subsídios governamentais ou assemelhados.
Ou seja, pode ser que a remuneração a você seja inferior a uma renda fixa.

Como eu disse, não tenho intenção de vender, tinha a curiosidade de saber se isso é possível, analisando que se fosse algo possível, seria algo bem bacana e que facilitaria muito venda de imóveis, seria como alocar o valor do imóvel em uma aplicação bacana e ainda ter a segurança de retomar o imóvel em caso de falta de pagamento e o dinheiro já pago da pessoa ficar a ver navios.
Veja bem,é apenas uma CURIOSIDADE, algo que nunca tinha estudado até ele me falar sobre, já ouvi dizer de alguns casos que compraram assim, parcelamento direto, mas não sei como foi feito e nem se foi feito de maneira segura.

E por último, e talvez o mais importante: se você não tem o interesse em vender, não venda.
Pode simplesmente dizer que não tem interesse em vender.

Se quiser, pode também conversar com ele primeiramente sobre o valor de compra, para só depois falar de condições de pagamento. Se não chegarem nem a um acordo sobre isso, não tem nem o que discutir.

Eu acho que só instituição financeira pode fazer venda com alienação fiduciária.

O que tu poderia fazer era uma venda com reserva de domínio. Por exemplo, um contrato de compra e venda para ser pago em 120 parcelas mensais, com juros mensais de 1%.

Mas isso é ROLO sem tamanho. ROLO daqueles grandes. Se fosse um armário, um sofá, uma televisão até vai.

Mas um imóvel vai dar algo errado ao londo do tempo e vai ser uma longa discussão judicial.

Como alguém disse. Vai acabar sem o imóvel e sem as prestações, pelo menos enquanto durar o processo de retomada (uns cinco anos, no mínimo).

Lembrando que no Brasil, justiça serve para defender o devedor. O credor sempre se rala. E quando defende o credor, os políticos tentam acabar com a justiça.

Uma alternativa que já vi e parece bem tranquila é:
- Um aluguel de longo prazo (10 anos)
- Uma opção de compra do imóvel a um preço já definido no começo do contrato, apenas reajustado pela inflação.

A vantagem é que o inquilino pode ser planejar para ir economizando ao longo do prazo para comprar o imóvel, sem o risco que, ao final do prazo, o proprietário decida não vender ou vender por um valor muito mais alto.

A desvantagem é que você pode acabar mudando ideia e não poderá desistir da venda. Ou o valor de mercado do imóvel pode estar acima do valor combinado no começo.

Tudo tem vantagem e desvantagens e é necessário estar confortável com os riscos de cada escolha.

Quando eu leio coisas exóticas, algo que nunca vi ninguém fazer, cheira a rolo e nem penso em fazer.

Era só uma curiosidade, imóvel tem valor e chance de valorização, com relação ao que bastter disse de colocar em administradora, na época eu fazia tudo sozinho, e sempre deu certo, esse está a 3 anos quase 4 e nunca deu problema, antes de abrir meu negócio eu tinha tempo e paciência pra lidar com tudo, hoje em dia estou migrando tudo para administradora,espero o inquilino sair e o próximo já vai via adm, pra quem tem tempo é fácil lidar com inquilino.

Isso que você tá dizendo não tem chance de dar certo de verdade.

Fiz uma proposta dessas a um sujeito que vive de construir e vender apartamentos. Estava bem no meio da crise, ele sem capital de giro. Eu pedi pra fazer um parcelamento direto com ele pra pagar sem juros e sem entrada, só parcelamento simples do valor, em 120 meses. O sujeito chegou a aceitar, eu que desisti.

Se a proposta for boa pra você, dono do imóvel, será ruim pro comprador. Se for ruim pra você, será boa pro comprador. Não tem como ser boa pros dois, já que, se as taxas forem similares às que seriam conseguidas através do banco, então é melhor, para ambos, financiar através do banco. A menos que um dos dois, você ou ele, esteja de tramoia, sonegando imposto, lavando dinheiro, etc.

Financiamento direto é desculpa pra um otário que se acha esperto fazer negócio com um esperto se fingindo de otário.

@fagner92

Bom dia. Você já teve empresa alguma vez, ou tentou vender coisas a crédito?

No Brasil a chance de calote é altíssima. Ou até de golpe.

Eu trabalho em uma empresa que vende milhares de carros por ano e mesmo assim ela não financia direto o carro nem a pau. Para ninguém. É pedir para ser roubado. No máximo parte em CC (garante receber) e embutindo a taxa na negociação. Se tem tanto risco que uma empresa não financia direto seus produtos para PF, imagina você querer financiar algo grande como um imóvel para PF.

As empresas que vi no mercado financiarem com sucesso os clientes abriram uma financeira em paralelo. Operam o varejo como varejo e a financeira como financeira, são duas coisas diferentes. E obviamente cobram juros abusivos para compensar a alta inadimplência.

Como já falaram, se querem fazer pelos valores idênticos a um financiamento bancário, ele deve ter esse crédito aprovado no banco e você recebe à vista. Fim. Sem qualquer rolo.

Se ele não conseguir aprovar o crédito no banco é sinal que já tem dívidas na praça ou tem um histórico ruim. Ou seja, um négocio péssimo você financiar para ele direto.

Se até mesmo vender imóvel à vista tem riscos, imagina financiar. Tenho um colega de trabalho que vendeu uma casa à vista e por descuido deu a posse antes de estar tudo pago. Nunca recebeu o que falta. Anos e anos na justiça para tirar as pessoas, mesmo com escritura no nome dele, contrato assinado, tudo provado. Ainda está rodando o processo na justiça sem previsão para acabar.

@Nod

Interessante essa idéia de "aluguel com opção de compra". Eu já vi isso em máquinas, mas nunca vi em imóveis.

Só teria que verificar bem a parte legal disso. Se não for bem feito pode ser distorcido na frente de um juiz como se tivesse sido apenas vendido.

@celtiberian

A própria lei do inquilinato já prevê o direito de preferência do inquilino em caso de venda do imóvel. Esse tipo de contrato narrado por Nod se assemelha a um contrato de locação pelo prazo de 10 anos com a cláusula legal de direito de preferência, só que a preço previamente fixado.

A discussão que poderia haver é se se trata de promessa de compra e venda com prazo resolutivo de 10 (dez) anos, mas, como a própria lei estabelece o direito de preferência no caso da locação, acho que não haveria muito debate aí.

Mas não sou especialista, posso estar errado.

Sei não, Bastter, tem doido pra tudo. Pra mim isso é burrice, especialmente pra quem não trabalha com isso.

Contrato de 10 anos, com valor fixo no final para adquirir o bem, chama-se Leasing.

Esse contrato de leasing é bem comum no EUA para compra de carro.

Ele é feito em bens que diminuam de valor ao longo do tempo. Não para bens que se valorizam.

Fonte: wikipedia


"Locação financeira (português europeu) ou arrendamento mercantil (português brasileiro), também conhecido pelo termo em inglês leasing, é um contrato através do qual a arrendadora ou locadora (a empresa que se dedica à exploração de leasing) adquire um bem escolhido por seu cliente (o arrendatário, ou locatário) para, em seguida, alugá-lo a este último, por um prazo determinado. Ao término do contrato o arrendatário pode optar por renová-lo por mais um período, por devolver o bem arrendado à arrendadora (que pode exigir do arrendatário, no contrato, a garantia de um valor residual) ou dela adquirir o bem, pelo valor de mercado ou por um valor residual previamente definido no contrato.

O cliente deste tipo de crédito, é, tipicamente, uma empresa, podendo, no entanto, ser, também, contratado por pessoa física.

O leasing é um contrato denominado na legislação brasileira como “arrendamento mercantil”. As partes desse contrato são denominadas “arrendador” e “arrendatário”, conforme sejam, de um lado, um banco ou sociedade de arrendamento mercantil e, de outro, o cliente. O objeto do contrato é a aquisição, por parte do arrendador, de bem escolhido pelo arrendatário para sua utilização. O arrendador é, portanto, o proprietário do bem, sendo que a posse e o usufruto, durante a vigência do contrato, são do arrendatário. O contrato de arrendamento mercantil pode prever ou não a opção de compra, pelo arrendatário, do bem de propriedade do arrendador.[1]"