Flexibilidade na "Regra dos 95%"
comentada em 11/04/2017 10:44

@Nod Pode ser feita uma assembleia para que se retenha parte dos rendimentos para uma obra, por exemplo? BBPO fez uma assembleia pra decidir se o resultado da renda fixa seria distribuído ou não. PQDP pagou uma obra com aluguéis por um tempo também, não? Então, a legislação entende que se os cotistas decidirem, o fundo poderia reter mais de 5% do resultado?

Essa flexibilidade vira uma faca de dois gumes, da mesma forma que ajuda criar reserva tb abre precedente para alavancagem, enquanto que a obrigatoriedade de distribuição dos 95% inibe isso.

Obrigado por compartilhar, @Nod. Na verdade, eu vejo isso como positivo. Se o FII está tendo prejuízo, nada mais justo que ele equilibre suas contas pra depois voltar a distribuir os 95%. Isso é sustentabilidade. O cotista não deve pensar no rendimento todo mês sendo que isso pode ser prejudicial ao fundo.

Excelente post de esclarecimento/aprendizado. Valeu @Nod

eu estou iniciando meu estudo em FII tb (alias, otimo chat ontem @Nod ). Também achei benéfica essa flexibilidade. desde que sempre esteja claro no demosntrativo quanto é o prejuízo e de onde vem. a fiscalização e normatização é benéfica para que não tenha fraude, mas acabam engessando muito os gestores.

Obrigado Nod, informação muito útil!

@JohnnieBroker Mas o FII pode se alavancar mesmo pagando 95%. Ele pode emitir um CRI e distribuir 95% do resultado depois de pago a parcela mensal do CRI. Pra mim, essa regra impede que o fundo fique fazendo muito caixa com os rendimentos recebidos.

@cmweber Se a assembleia deliberar, ela pode aprovar pela não distribuição, por qualquer motivo: http://www.cvm.gov.br/export/sites/cvm/legislacao/circ/sin-snc/anexos/oc-sin-snc-0115.pdf

Valeu, @Heizenberg Pena a gente não ver por aí muitos administradores com peito para propor isso em assembleia e cotistas com visão de longo prazo. Pelo contrário, é comum ver fundos distribuindo mais que o resultado. Administradores tentando manter um fluxo de rendimentos a qualquer custo e cotista comprando como único critério o yield. Poderia surgir um FII com proposta de crescimento usando dos rendimentos com distribuição menor, sem alavancagem e emissões subsequentes de cotas. Quem sabe nosso mercado amadurece no futuro e a gente vê isso acontecendo...

Em relação à ele emitir um CRI, FII não pode emitir CRI. FII pode comprar CRI ou comprar imóvel que tenha emitido CRI. Mas fazer emissão de CRI com imóvel já pronto dentro do Fundo, não. Tem lá no Artigo 35 da Instrução CVM 472: Art. 35. É vedado ao administrador, no exercício das funções de gestor do patrimônio do fundo e utilizando os recursos do fundo: [...] III – contrair ou efetuar empréstimo; [...] X – constituir ônus reais sobre os imóveis integrantes do patrimônio do fundo;

@cmweber Porém tem a questão tributária. Venda/substituição de ações tem isenção dos 20k Substituição de imóvel real por outro imóvel real tem isenção de ganho de capital também. Mas venda ou substituição de FII não tem isenção alguma. E se o fundo ficasse sempre retendo lucros isso causaria mais valorização da cota que, no longo prazo, gera um imposto bastante significativo. Já quando se distribui os lucros essa distribuição é isenta e isso faz com que a cota se valorize menos do que se houvesse retenção. E o FII continua tendo a alternativa de crescer/investir fazendo emissão de novas cotas, que o cotista pode adquirir utilizando os rendimentos distribuídos.

@sniper Muito bem observado!

Entendo o ponto de vocês. Mas poderia reter um pouco da renda. Não precisaria ser tudo. Um fundo mais focado em crescer. Talvez também uma estratégia que não serviria a todos os FIIs. Os de incorporação ou de papel poderiam ter essa estratégia como alternativa. Os de tijolo têm o benefício da valorização dos imóveis. Enfim, devaneios...

@cmweber, Sim, a assembleia pode decidir por reter mais de 5%. Porém, até então, era a única possibilidade. O caso em questão abre outra possibilidade: fundos que tenham tido resultados negativos passados só são obrigados a distribuir depois que esse resultado for compensado. Algo próximo ao cálculo de IR sobre renda variável. ====== @Heizenberg Como o CRI não é um empréstimo, mas uma securitização, não há norma expressa que o proíba. Inclusive: o BRCR já fez isso; o XPCM já fez isso, há um fundo fazendo assembleia para aprovar isso.

A grande questão é que: - Até 2014, a regra não era clara e cada fundo distribuia o quanto queria, como queria, quando queria. - Entre 2014, surgiram regras para tentar padronizar o comportamento dos administradores. Era uma regra bastante dura. - Em 2015, a CVM permitiu que a assembleia autorizasse distribuições abaixo de 95%. - Agora já criaram mais uma janela. Claro que essa janela vai ser usada em poucos casos. Basicamente em fundos que passaram por longos tempos de vacância grave (sem receita ou receita abaixo das despesas). Mas a preocupação é que comece a haver muitos pedidos de janela... Aí era melhor a "casa da mãe joana" de antes. Se é pra ter uma regra com mil exceções, prefiro não ter regra.... Enfim, devaneios....

@Nod não é um empréstimo, mas é um ônus real sobre os imóveis integrantes do patrimônio do fundo. X – constituir ônus reais sobre os imóveis integrantes do patrimônio do fundo; Até onde eu sei, o BRCR já comprou os imóveis com os CRI emitidos. Nos outros casos não sei. Se não me engano, no KNRI os imóveis tb já foram comprado com o CRI emitido.

@Heizenberg Não seria esse item referente a usar os imóveis como garantia? Lastrear um empréstimo com um imóvel do patrimônio do fundo? É diferente de emitir um CRI para comprar um imóvel.

@cmweber Os CRI, via de regra, tem o imóvel como garantia em caso de default nos aluguéis que pagam os fluxos de recebíveis relacionados à ele. Isso não é uma obrigação, conforme parágrafo segundo do artigo 6 da lei 9514. § 2º O CRI poderá ter, conforme dispuser o Termo de Securitização de Créditos, garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral sobre o ativo da companhia securitizadora, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Apesar de não ser uma obrigação, eu nunca vi uma emissão de CRI sem garantia do imóvel. Dito isso, pra emitir o CRI a securitizadora colocaria o imóvel em garantia, constituindo "ônus reais sobre os imóveis integrantes do patrimônio do fundo." Dessa forma, o administrador não pode emitir CRI agravando os imóveis do FII. Se conseguir emitir o CRI sem agravar o imóvel, talvez seja possível, mas nunca analisei cri sem garantia de imóvel.

@Heizenberg, Verifique o XPCM. Ele emitiu CRI pra fazer uma grande reforma de adaptação no imóvel. Sem garantia do imóvel. Do KNRI, com certeza não. Ele já comprou os dois CDs com os CRIs. No BRCR, não lembro, mas acho que ele mesmo que emitiu.

@Nod Dei uma olhada aqui no XPCM e a emissão foi em 2014. Como foi a Petrobras que pediu pra reformar o imóvel, eles criaram um segundo contrato de aluguel, em decorrência dessa necessidade. Dai securitizaram os recebíveis desses aluguéis em CCIs dentro de um CRI. No entanto, me pareceu que eles não deram o imóvel em garantia, mas em contra partida, a Petrobrás teve que depositar numa Escrow Account TODO o fluxo futuro dos recebíveis, que serve como uma garantia, no lugar do imóvel. No final das contas, me pareceu mais uma forma que acharam da Petrobras pagar a reforma do imóvel do que algum tipo de alavancagem para o FII. Mesmo por que, não houve alavancagem nenhuma: como eu falei, criaram um contrato novo, securitizaram o contrato novo, e a Petrobras inda depositou a garantia futura inteira desse contrato numa escrow account para os compradores do CRI. Então, a emissão de CRI para alavancagem não é viável pois o FII teria que dar ou o imóvel em garantia (o que não pode fazer) ou ter que depositar o valor da garantia numa escrow account (daí não faria sentido nenhum emitir o CRI, já que o FII já teria esse dinheiro). Conclusão: FII pode emitir CRI sem agravar o imóvel. Só que, na prática, é MUITO difícil fazer qualquer emissão sem garantia (seja dando um imóvel ou um depósito). Então, caso o FII emita um CRI, muito provavelmente não haverá alavancagem. Tem ainda a questão do teorema de modigliani miller. Pra FII a alavancagem não traz aumento de valor para os cotistas, uma vez que não há nenhum tipo de benefício fiscal. Ou seja, mesmo que fosse possível o FII emitir qualquer dívida para se alavancar, isso apenas aumentaria o retorno esperado para o cotista, e consequente aumento de risco, sem acrescentar valor. Segue explicação do ocorrido nas DFs de 2014 do FII: Em 23 de junho de 2014, a Petrobras na qualidade de locatária do imóvel que compõe a carteira do Fundo, enviou à Gestora um comunicado apresentando a necessidade de realização de obras de adequação estrutural (“obras de customização”) do referido imóvel para as suas necessidades. Neste comunicado, a Petrobras se compromete a pagar ao Fundo na qualidade de locador, as despesas necessárias para execução da obra, no montante de R$ 21.696 (valor futuro) divididos em 110 parcelas iguais e consecutivas, reajustado anualmente pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). Assim, em 19 de agosto de 2014, foi celebrado um aditivo do contrato de aluguel (“Locação Complementar II”), prevendo os montantes a serem recebidos, conforme descrito acima. Considerando a necessidade de realização de obras de customização, a Gestora enviou para o consultor imobiliário a recomendação de implementação de benfeitorias para a indicação da empresa especializada para a sua realização. A empresa Prêmio Incorporações e Construções Ltda. foi contratada através do “Instrumento Particular de Contrato de Prestação de Serviços pelo Regime de Empreitada Global para a Customização do Edifício Comercial The Corporate”, no valor fixo de R$ 14.193 (não há risco do Fundo aportar recursos próprios para a conclusão da obra de customização). O prazo de conclusão das obras de customização é de 8 meses (maio/2015) e as condições de pagamento acordadas são 20% em até 5 dias após a liquidação da securitização,75% com medições mensais de acordo com cronograma físico e financeiro e 5% em até 5 dias após a medição final e aceite das obras. Com o objetivo de viabilizar os recursos para execução da obra, a Gestora passou a buscar players para captação dos recursos necessários para execução da obra, via securitização através de cessão de recebíveis imobiliários para emissão de cédula de crédito imobiliário com a finalidade de lastrear certificados de recebíveis imobiliários. Com base no orçamento recebido pela Prêmio Incorporações e Construções Ltda., a Gestora solicitou proposta para estruturação dos CRI´s que seriam lastreados nesse fluxo de recebimento de alugueis futuro , sendo a Barigui Securitizadora S.A. (“Barigui”) a contratada para tal securitização. Em 23 de setembro de 2014, o Fundo na qualidade de cedente e a Barigui na qualidade de cessionária, assinaram o Instrumento Particular de Contrato de Cessão de Créditos e Outras Avenças, onde foi pactuada a cessão de 94,93% do contrato de Locação Complementar II estabelecido entre a Petrobras e o Fundo no montante de R$ 20.596 (valor futuro). O pagamento da referida cessão se dará em 109 parcelas consecutivas alinhado com o fluxo de recebimento do Contrato de Locação Complementar II. Considerando que o interesse na adaptação do imóvel é exclusivo da Petrobras, e que o contrato de Locação Complementar II foi feito exclusivamente para cobrir os custos dessa viabilização, foi definido em comum acordo entre as partes a abertura de conta Escrow no Itaú Unibanco S.A., em 17 de setembro de 2014, em nome da Barigui. Nessa conta foram depositados o valor presente dos recursos oriundos da securitização do fluxo de recebimento futuro do contrato de Locação Complementar II no valor de R$ 15.104 e o seu objetivo é de efetuar os pagamentos referentes às obras de customização e pagamento de despesas relacionadas à manutenção da conta e demais encargos. Apenas a Barigui juntamente com a Gestora do Fundo, podem autorizar estes pagamentos. O saldo disponível na referida conta poderá ser utilizado em aplicações financeiras de acordo com determinação dos seus titulares e após a conclusão da obra de customização, os recursos remanescentes, caso aplicável, serão transferidos para a conta corrente em titularidade do Fundo. Em 31 de dezembro de 2014, o saldo da conta escrow estava aplicado integralmente em cotas do Itaú Top DI Fundo de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento Referenciado no montante de R$ 6.149. Em 24 de setembro de 2014, foi contratada uma apólice de “Seguro Garantia” com a seguradora J. Malucelli Seguradora S.A. em que o Fundo é o segurado e a Prêmio Incorporações e Construções Ltda. é o tomador. O objetivo dessa apólice é indenizar o Fundo até o valor de R$ 2.839 no caso de inadimplemento na prestação de serviços relacionados às obras customização. A vigência dessa apólice é de 23 de setembro de 2014 a 23 de setembro de 2015. Até a data de emissão dessas demonstrações financeiras não foi aberto nenhum processo de sinistro relacionado a esta apólice. Mensalmente, o Fundo recebe o valor integral do contrato de Locação Complementar II, registrando uma receita com aluguéis. Após o referido recebimento, o Fundo transfere para a conta da Barigui 94,93% do contrato de Locação Complementar II de acordo com o Instrumento Particular de Cessão de Créditos e Outras Avenças. A obrigação por este repasse está registrado no Balanço patrimonial em “Obrigações com repasses de alugueis”. Em 31 de dezembro de 2014, o saldo da referida conta era de R$ 14.757. Até 31 de dezembro de 2014, as obras de customização estavam 50,90% concluídas e os gastos decorrentes foram registrados na Demonstração do resultado do exercício em “Despesas com reformas e benfeitorias” no montante de R$ 8.256.

Achei otima essa noticia da retenção. É impressionante quando o caixa do FII vai acabar em 2 ou 3 meses e ele é obrigado a distribuir o que recebe, em vez de guardar para cobrir as despesas futuras. Seria necessária uma mudança nessa regra dos 95% incluindo uma exceção para pagar débitos já contraídos e fazer caixa para pelo menos 1 ano de despesas sem rendimento.

@Ron68 Realmente não faz sentido ficar distribuindo e ter que fazer novas emissões (que são caras) pra cobrir despesa.

@Heizenberg, Sim, um FII pode se alavancar. Veja o caso do Domo, que está convocando uma assembleia para fazer uma "Cessão Onerosa" da quase totalidade de seus recebíveis. Fundos.NET Fundos.NET

Foi aquele exemplo que eu falei, ele pode alavancar sem agravar o imóvel, que é esse exemplo que você deu ;) Ele tá onerando os contratos de aluguel, isso não tem proibição pela CVM.

Em resumo: - FIIs não pode contrair empréstimo - Mas pode emitir CRI (o que, pra mim, é quase a mesma coisa) - De qualquer forma, não pode colocar o imóvel como garantia

Acho que entendi. Se ele não pode deixar o imóvel com garantia, ele não tem a escolha de entregar o imóvel caso fique inadimplente. Ele tem que emitir cotas, por exemplo, ou vender parte do patrimônio. Se um fundo se alavanca, pode sobrar pro cotista pagar a conta então.

@Nod Completando: - No entanto, FIIs podem comprar imóvel com CRI já emitido, mesmo que os CRI tenham o imóvel como garantia. @cmweber Não necessariamente. O CRI pode ser emitido sem garantias, além do contrato. É o risco que o comprador do crédito tem. Por isso a taxa de juros normalmente é alta. Nesse caso do DOMO que o @Nod deu, o CRI tem juros de até 2% ao mês!! Se os inquilinos pararem de pagar ou desocuparem o imóvel, não recebem o contratado. Mas isso vai de caso à caso e não tem como generalizar, teria que ver os CRIs.

Entendido, @Heizenberg Valeu!

Isso aí