Imoveis compra para acumular patrimônio e gerar renda
comentada em 14/10/2017 14:35

Depende da condição em que estão esses imóveis usados.
Se são bem conservados, com boa localização, boa estrutura próxima (comércio, transporte...) não vejo tanta desvantagem em relação aos novos.

Pesquise sobre a ocupação desses imóveis antigos. Se estão sofrendo mais com vacância do que os novos (inquilinos migrando dos antigos pros novos) ou se não tem tanta diferença.

Veja também se tem muita diferença no valor dos aluguéis (dependendo do ponto de vista pode ser vantagem ou desvantagem. Imóveis com aluguéis um pouco mais em conta em boa localização tendem a sofrer menos com vacância)...

Eu aprofundaria a pesquisa no sentido da vacância dos antigos em relação aos novos, e na conservação desses antigos.

Outro ponto também a ser considerado é se esses novos possuem alguma diferença em relação a estrutura de condomínio e se essa diferença é relevante para os locatários da sua cidade. (p ex. condomínio com piscina, área de lazer e etc...)

Experimenta perguntar para um corretor porque nesse caso particular custam a metade do preço. Alguns palpites genéricos que valem para quase qualquer lugar no Brasil: vaga de garagem, área de lazer e valor do condomínio. Mas pode ser algo muito específico.

Geralmente é a metade do preço pois você vai ter algum custo maior para adequar o ap ao seu gosto, ou torná-lo minimamente habitável. Precisam de reformas que os donos negligenciaram por anos, trocar fiação, encanamento etc, e o condomínio deve estar bem caro. Se fosse a mesma coisa seria o mesmo preço, já que concreto por concreto algumas decadas não fazem diferença.

Sem falar que AP novo é bem mais fácil financiar que antigo.

Imóveis tem 3 coisas importantes : localização, localização e por fim, localização.

Brincadeiras à parte significa que um antigo bem localizado é melhor que um novo mal localizado.

Agora, se for antigo demais (sem elevador, sem garagem, sem possibilidade de passar cabos de internet nos aptos, sem possibilidade de cabos para tv por assinatura, sem possibilidade de colocar ar condicionado split,...) daí também não vale a pena.

No mercado de imóveis não tem amadores, nunca.

Se o preço estiver muito baixo, desconfie (te mostram um lindo apto, maravilhoso, barato. Falam que o dono precisa muito vender porque blá, blá, blá. Te levem para as visitas pela manhã ou até as 17 hs. Qdo vc compra ou se muda descobre que todo dia começa um baile funk às 18 hs na sua porta, logo após a passagem do trem das 17:30 hs que treme o apto inteiro).

Lembre-se que se fosse bem barato e tivesse valor o próprio corretor ou a imobiliária já teriam comprado pra revender.

Estando dentro do esperado e sendo antigo a um ótimo preço, na minha opinião, vale pensar no caso.

Em ações entendo plenamente a diferença entre preço e valor, não perco mais tempo com p/l, p/vp e outros indicadores de preço, afinal sou um pequeno investidor tentando acumular patrimônio de valor ao longo do tempo.
Mas em imóveis preciso estudar mais e tenho mais dificuldade em diferenciar valor e preço, está um pouco mais confuso. Por isso ainda não comprei nada em imóveis e tenho estas dúvidas mais básicas que pode " doer os ouvidos" de quem é mais experiente. Mas enfim, aguardo sugestões de materiais de estudo e vídeos. Analisando seu comentário, é verdadeiro dizer que a precificação dos imóveis é semelhante à precificação da bolsa, de uma maneira geral, está no valor justo. Se está mais barato seria por ter menos valor, simples assim ?

Agradeço os comentários, vou continuar estudando, apenas vou comprar um imóvel quando me sentir apto.

Aqui em casa nós sempre investimos em imóveis. É uma história familiar que já tem uns 40 anos, então acho que tenho alguma experiência para opinar sobre o assunto.
Nunca vi imóvel bom, que tivesse valor (no sentido bastteriano), estar barato, ou abaixo do preço de mercado. Se tiver abaixo, pode desconfiar, tem algo errado na certa. Ou a documentação está ruim, ou a vizinhança não presta ou tem algum vício oculto (tipo vazamento, cupim etc).
Imóvel para investir não se deve pensar em comprar pq. está barato. Deve avaliar se gostou, se é bem localizado, se acha que vai alugar fácil e, principalmente, se está disposto a pagar o preço justo de mercado. As pessoas (proprietários e corretores) não são bobas, sabem exatamente quanto vale o imóvel que querem vender; não vão te entregar coisa boa a preço de banana. Portanto, avalie se o preço é justo, se é a média do mercado. Não fiquem pensando que vão comprar coisa de valor abaixo do que está valendo no mercado. Vc pode até eventualmente conseguir um abatimentozinho, mas nada muito diferente do preço de mercado. Comprem, aluguem e esqueçam. Só vendam numa emergência muito grande ou se perdeu valor. Contratem uma boa administradora e sejam felizes. Aqui em casa nós administramos por conta própria, mas reconheço que é uma situação excepcional, pela nossa experiência e porque somos advogados (se não seria a aplicação do ditado "casa de ferreiro, espeto de pau"...rs).
Imóvel é ativo real, tangível, ótimo para renda passiva especialmente na velhice. Ganha-se nas duas pontas: valorização do imóvel e alugueis mensais. Mas tem que comprar e sentar em cima. Espera, não vende. Porém, se não quiser e/ou não puder ter como investimento, ok. Mas pelo menos tenha um para quando ficar velho, pq. morar de aluguel aos 80 anos é brabo.

Minha sugestão, antes de comprar imóveis, é andar muito: ver vários tipos de apartamentos, em diversas áreas, conversar com vários corretores, etc.
Isso vai te ajudar a entender melhor os preços para "estranhar" preços muito fora da realidade.

Recentemente, minha esposa e eu estávamos olhando imóveis para comprar. Às vezes, ela olhava na internet e falava: "achei um de 3 quartos, 100m², condomínio com estrutura, etc etc etc, na Rua xxxxxxx, por R$ XXX mil" (muito abaixo da média do mercado). Eu imediatamente retrucava: "O que tem de errado?".

E o motivo é simples: os corretores, geralmente, conhecem pessoas que são grandes investidores. Quando um imóvel entra com um preço muito bom, eles nem anunciam: já ligam para esses caras e fecham a venda.
Os imóveis que vão para o anúncio são aqueles que esses caras não quiseram.

Excelente resposta @AUDITORDOJAZZ !
Muito obrigado.

Obrigado, mestre @nod ! Receber um elogio seu é uma honra. Sobre a questão dos corretores, que você bem abordou, o melhor dos mundos é tentar negociar diretamente com o proprietário. É difícil, mas é possível. O atual imóvel onde moro foi adquirido sem a intermediação de corretor. Como eu consegui? Batendo perna e perguntando para os porteiros dos prédios que me interessavam se havia apartamentos lá para vender.Para minha sorte, um destes porteiros me deu o telefone do proprietário e eu comprei sem passar por corretor. É difícil, dá trabalho, mas eu aprendi que, nesta vida, se você quer ter o que ninguém tem deve fazer o que ninguém faz.

@AUDITORDOJAZZ

Certamente, fazer uma busca ativa por imóveis, andando por aí e batendo de prédio em prédio, é uma maneira de conhecer melhor o mercado e, ao mesmo tempo, talvez, economizar um dinheiro, pois a venda ocorre sem o custo do corretor.

Mas isso vai muito do desejo da pessoa de se embrenhar mais a fundo nesse mercado. Você vai investir mais tempo e mais energia nisso do que a pessoa que conversa com corretores, pois o corretor vai fazer uma filtragem dentro da sua base e já entregar imóveis que atende a alguns critérios básicos.

Não tem certo nem errado. Alguns vão querer se dedicar mais a isso. Outros vão preferir usar esse tempo para suas profissões ou pra gerar outras fontes de renda.

“...nesta vida se vc quer ter o que ninguém tem, deve fazer o que ninguém faz.” Gostei disso @AUDITORDOJAZZ

Ninguém vende mais barato muito menos pela metade, cada região tem seu preço e pode varias com o tempo dependendo das condições que estabelecem esse preço.

Por exemplo, na minha cidade um bairro de classe média alta tinha os preços por m2 mais caro da cidade. Com o passar do tempo o índice de roubo a residencia no bairro aumentou absurdamente, por outro lado aumentou também o numero de condomínio fechado de casas.
Resultado, o bairro tem casas grandes e bonitas, porem com baixa liquidez e preço por m2 dos mais baixos na cidade.

Pode o correr um caso isolado onde alguém precisou vender urgentemente mesmo assim isso é negociado até um limite onde ambas as partes cheguem a um acordo ou preço justo, provavelmente bem antes dos 50% de desconto.

obrigado a todos, já me ajudaram muito. Seguem os estudos.

Não sei qual região fica o imóvel, mas acredito que apartamento antigo seja quase metade devido ao valor de condomínio ser alto, pode até ter alguns outros detalhes como, não ter elevador, vaga de garagem etc, mas a conta que o mercado faz é que o valor líquido do aluguel seja XXX, a única forma de chegar neste valor é derrubar o preço do imóvel

Outro ponto negativo comum em prédios antigos: garagem.
Nem sempre todos os apartamentos têm direito a vaga.
E, muitas vezes, mesmo tendo vaga, ela é vaga presa. Aí, as soluções são sempre complicadas e polêmicas
1 - O condomínio ter manobrista (raro) ou pagar um extra ao porteiro para tirar os carros. Quando surge um arranhão em um carro, querem que o condomínio pague.
2 - O morador tem que interfonar para os vizinhos. Aí, seu vizinho foi de taxi para uma festa, não tem ninguém em casa e vira um inferno
3 - Ter um quadro na garagem com todas as chaves e você tem que manobrar os sete carros que estão te prendendo (sim, sete. Caso real de um imóvel que eu estava vendo pra comprar). E ainda soma-se o problema do arranhão e das pessoas que não sabem manobrar carros muito maiores ou com câmbio automático, etc.

Verdade. Não tem coisa mais estressante q vaga trancada.

Quando aluguei meu imóvel anterior há muitos anos atrás, não fui ver a garagem (o apto era bom). No 1º dia: uma vaga minúscula que eu entrei com muita dificuldade com um hatch compacto - não cabia sedan médio, nem qualquer outro tipo de carro que não fosse hatch pequeno, na vaga!