Imóvel hipotecado
comentada em 19/05/2018 22:37

@Aliberman A hipoteca é a garantia do empréstimo. O banco pode executá-la e o imóvel ir a Leilão para ressarcir o banco. Creio que isso é tudo!

Acho q não eh bem assim, só q fica difícil entender como funciona esse embrolio.

@Aliberman, se a falha na prestação de serviço é da construtora, acredito que você possa dar o primeiro passo e entrar com uma ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos morais comprovando que você realizou os pagamentos.

Lembrando que é sempre importante ler o contrato de financiamento realizado.

A questão de hipoteca geralmente é bem preto no branco, não pagou o imóvel vai a penhora, o bancão não quer saber.

Agradeço as repsostas . Mas pesquisando a jurisprudencia do assunto o STJ por unanimidade apresenta a súmula 308 : "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro , antes ou depois da celebração do contrato de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirintes dos imóveis"

A questão então é quem paga a conta ? Por isso estou confuso sem entender . Claro , o melhor é evitar esta situação, mas as vezes isso não é possivel. @fi0red37 e @cinova

Isso é problema da construtora e do banco. O comprador do imóvel não tem nada com isso. Até pra evitar isso, bancos não estão mais fazendo hipoteca sobre as unidades do condomínio, mas usando da alienação fiduciaria.

A hipoteca do imóvel é a garantia do banco, pois caso contrário não faria sentido tê-la feito!

@cinova , também penso assim de uma maneira simples. Mas o banco tem um acordo com a construtora e deve fiscalizar suas dívidas assim como fiscaliza o andamento da obra . Geralmente , são empréstimos elevados , então o banco não pode virar as costas. Sendo assim, também cabe a banco olhar se as unidades deles vendidas estão sendo repassadas pela construtora e fazer a cobrança devida.
Penso também que o cliente também deveria avisar a instituição financeira que quitou sua unidade para dar mais garantia a compra . Postei este assunto para eventuais compras de imóveis p investimento na planta . Que apresenta riscos maiores que imóveis prontos e talvez este seja um deles. Agora , a lei fala em instituição financeira e não pessoas físicas

Normalmente, é assim que funciona:
- A construtora não tem dinheiro para fazer a obra
- Então, ela vai ao banco e pega um "empréstimo" (existem várias opções de operações parecidas)
- Como garantia, ela deixa os imóveis resultantes dessa obra.

Em teoria, se a obra está sendo feita com patrimônio de afetação, o risco é bem menor de que os valores não sejam usados para quitar a dívida.

Mas o ideal é conversar com um advogado especialista nisso para analisar a documentação e entender quais são os riscos.

Se não tem a escritura no seu nome o imóvel não é seu. Ainda mais com uma hipoteca em cima.

Lembrando que "comprar imóvel na planta" não existe. Você não compra um imóvel. Você compra uma OPÇÃO DE COMPRA DE IMÓVEL, para o qual paga uma parte adiantado. Você se compromete a comprar o imóvel e a construtora se compromete a entregar, tudo meras promessas tanto da sua parte quanto da empresa. Isso pode ser desfeito por vários motivos, tanto da sua parte quanto da outra, e dependendo dos problemas pode acontecer de você acabar sem o imóvel e sem seu dinheiro (lembre dos casos da Encol).

Então a sua pergunta "Quais os riscos para o proprietário de boa fé" não faz sentido, pois você NÃO É PROPRIETÁRIO AINDA!

Você é dono de um passivo da construtora, um dever de entregar, por enquanto é somente isso.

Esse tipo de rolo acaba sendo bom para exemplificar os diversos riscos envolvidos na compra de planta (não é imóvel na planta, não tem imóvel, compra a planta e uma promessa).

Se a construtora não está pagando o banco é um alerta VERMELHO! Ela pode estar fazendo rolo! Você deve verificar urgente com um advogado. Pelo que entendi você tem a posse do imóvel, faltando a escritura. Provavelmente terá que entrar com uma ação o mais cedo possível. Se tem fumaça tem fogo, se você pagou tudo para a construtora mas ela não pagou o banco, eu iria bem fundo: tenta bloquear de imediato seja na construtora ou até no patrimônio dos sócios/administradores valores para quitar a hipoteca, e assim preservar o patrimônio das partes idôneas (você e o banco).

Se a construtora for S/A, fale o nome dela que posso tentar achar os balanços públicos (mesmo se não tenha ações em bolsa, S/A é obrigada a publicar) e dar uma olhada na situação dela.

Li o entendimento do STF e acredito que a chance de perder o imóvel nesse caso é muito pequena, se você já tem ao menos a posse dele.

Mas mesmo assim tome ações AGORA MESMO, ou pode ficar décadas com esse rolo até se resolver. O exemplo que vi foi de 1996 a 2006, exatos 20 anos para a pessoa conseguir a escritura. Até lá o seu imóvel não vai ter valor no mercado, será um imóvel como rolo.

Só é preocupante o entendimento paternalista do STF em termos de suas repercussões mais gerais, ao tornar desprotegido o credor que emprestou com garantias reais pelo mero motivo do bem ser vendido (mesmo que a hipoteca estivesse colocada antes de venda). Infelizmente nosso sistema de justiça é basicamente de "paga o pato quem puder pagar", não importando de onde vem a má fé.

Obrigado celti .
Só vi agora seus comentários .
Em breve entrarei com uma ação de adjudicação compulsória com cancelamento da hipoteca
O q me protege bastante, mas nunca eh cem por cento, eh q o contrato de compra e venda foi registrado na matrícula por ordem de um juiz : dúvida registral
Assim o imóvel já está compromissado contra terceiros .

rolos e rolos e rolos Mas eh a vida ....