Indicação de FIIs
comentada em 08/12/2014 12:15

@sniper Já que abriu os comentários para o "publico em geral", aqui vão meus comentários :) a) Também gosto de fundo de tijolo. É o mais fácil de entender e mais semelhante a um aluguel de imovel. A maioria dos FIIs é de logistica ou escritório. Assim, é farta a oferta destes. A questão de imóveis "pé-no-chão" ou de "luxo" não faz muito sentido. Tudo é precificado. Se o prédio é velho, ruim o aluguel é baixo e cota em relacao à ABL, tambem. Se é do tipo AAA o aluguel e a cota são altos. Eu prefiro prédio bom, novo e bem localizado - vai ser caro, claro. Mas pelo menos não vai precisar de retrofit por um bom tempo. Mas tem fundo de predio velho, se quiser. E sobre virar mico, prepare-se: ficou vago a cota despenca e não importa se é prédio bom ou ruim. Não se iluda. b) Diversifique ao máximo. Pense nos 10 a 20 mesmo. Toda semana tem problema em um FII. c) Nao se empolgue com os altos yields de agora. A maioria dos FIIs é muito correlacionada com a taxa básixa de juros. Assim, quando a taxa de juros sobe, a cota cai e o yield em relação ao valor da cota atual sobe. Mas não porque o rendimento subiu e sim porque a cota caiu. Questão de analisar numerador e denominador. Se você já tem o FII e os juros sobem, o SEU yield não vai se modificar. Sobre a comprar com alta vacancia. Sim, o raciocinio está correto SE algum dia o FII vier a ser ocupado. Mas, procure por posts aqui na Bastter sobre "aporte de capital" e "take over". São riscos que você pode assumir (vai ganhar mais se a aposta der certo) mas que precisam ser entendidos (se a aposta der errado). E por fim, cuidado com FIIs com alto yield mas que ainda estão com RMG (renda minima garantida). Eles se desvalorizaram muito e o yield subiu por conta disso apenas.

Sobre migrar de imóvel para FII, de uma boa olhada em: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Fundamentos FIIs x imóveis Do (c), sim, o retorno é maior mesmo. Isso sempre deixa o pessoal que mexe com imóveis encucado, ainda mais se consideração a isenção de IR. O pessoal de mercado diz é prêmio a mais por conta de risco de mercado (risco de variação de preço). Eu diria que é por uma coisa pior, a relação 1:1 de preço de cota com SELIC. Então SELIC alta, retorno alto, sem comparação nenhuma com imóveis do mundo real. É assim mesmo a história da vacância. O mercado como um todo reage a vacância instantaneamente. Posto de outra forma, é como se avaliassem quanto vale o fundo pelo quanto de ele gerou de aluguel no último mês, ignorando tudo o mais. Tanto é forte esse fenômeno que a estratégias que pensa tem até nome: compra de vacância. Que tem esses objetivos que explicou, mas exige diversificação na carteira por causa de risco a mais dos FIIs: em imóveis você tem preferência se um sócio quiser se desfazer; em FIIs os sócios decidem por você. Novamente, leitura cuidadosa do link acima. Os riscos a mais, na prática, são o que Ron68 mencionou aí em cima. Para dar uma exemplo direto, SELIC muito alta ou vacância prolongada podem significar que o patrimônio do FII seja *retirado* de você, sem que você possa fazer nada a respeito. Mas para exemplos de reação de vacância, ver PRSV, EURO, VLOL, EDGA.

Do (a) e (b) primeiro a listagem, a seguir, e depois comentários. O que se segue aí não é indicação, é mera listagem dos FIIs com essa característica. E como você vai ver é uma listagem comprida, que as características que pediu na verdade filtram poucos FIIs do mercado. Pense nisso como uma real oportunidade de diversificar "muito". Algumas carteiras de assinante passam 30 FIIs, e tem duas que estão com 40 ativos. De tijolo, sem gestão ativa. Com asterisco aqueles FIIs com mais de um empreendimento: BB Votorantim JHSF Cidade Jardim [BBVJ11] BM Brascan Lajes Corporativas [BMLC11B] * Caixa CEDAE [CXCE11B] Campus Faria Lima [FCFL11B] Castello Branco Office Park [CBOP11] CEO Cyrela [CEOC11B] CSHG JHSF Prime Offices [HGJH11] * Cyrela Thera Corporate [THRA11] Domo [DOMC11] Edifício Almirante Barroso [FAMB11B] Edifício Galeria [EDGA11B] Edifício Ourinvest [EDFO11B] Memorial Office [FMOF11] Mercantil do Brasil [MBRF11] * Presidente Vargas [PRSV11] * Projeto Água Branca [FPAB11] RB Capital Renda II [RBRD11] * Renda de Escritórios [RDES11] * Rio Negro [RNGO11] SP Downtown [SPTW11] * Square Faria Lima [FLMA11] TB Office [TBOF11] Torre Almirante [ALMI11B] Torre Norte [TRNT11B] TRX Edifícios Corporativos [XTED11] * VBI FL 4440 [FVBI11B] Vila Olímpia Corporate [VLOL11] * XP Corporate Macaé [XPCM11] * Caixa TRX Logística Renda [CXTL11] * Europar [EURO11] * GWI Condomínios Logísticos [GWIC11] * Industrial do Brasil [FIIB11] * RB Capital Renda I [FIIP11B] * RB Capital Renda II [RBRD11] * SDI Logística Rio [SDIL11] * TRX Realty Logística Renda I [TRXL11] * Floripa Shopping [FLRP11B] General Shopping Ativo e Renda [FIGS11] * Grand Plaza Shopping [ABCP11] Parque Dom Pedro Shopping Center [PQDP11] RB Capital General Shopping Sulacap [RBGS11] Shopping Jardim Sul [JRDM11B] Shopping Parque Dom Pedro [SHDP11B] Shopping Pátio Higienópolis [SHPH11] West Plaza [WPLZ11B] Agências Caixa [AGCX11] * Banrisul Novas Fronteiras [BNFS11] * BB Progressivo I [BBFI11B] * BB Progressivo II [BBPO11] * BB Renda Corporativa [BBRC11] * Edifício Almirante Barroso [FAMB11B] * Mercantil do Brasil [MBRF11] * Santander Agências [SAAG11] * VBI FL 4440 [FVBI11B] * AESAPAR [AEFI11] * Anhanguera Educacional [FAED11B] * Campus Faria Lima [FCFL11B] * Provavelmente algumas pessoas vão reconhecer isso como uma cópia parcial do que tem no final do meu livro... E é. Tirado daí os de gestão ativa. Talvez alguns se repitam, que a lista no final do livro é disjunta... Não é uma separação tão limpa, assim, gestão ativa/imóvel específico. Saiu daí todos os geracionais, DRIT, CNES (controlado pelo BRCR) e ONEF (mono empreendimento, que vendeu andares, e pode ser assimilado por FFCI).

Agora aos comentários... Sim, eu conheço bem. Acabou que eu me especializei nisso. Mas nem por isso leve o que eu falo mais a sério... Investidor tem de ser tão autônomo quanto possível, para sobreviver no mercado de bolsa e renda variável. É seríssimo isso. Por isso que eu insisto tanto que se leiam os relatórios mensais, sempre, que se conheça e se acompanhe naquilo que se investe... Sobre o (a): se tira a gestão ativa terceirizada, então terá que você mesmo fazê-la de forma ativa, ou se prevenir passivamente daquilo que ela tenta evitar. Geralmente se pega gestão ativa quem vai ter poucos FIIs, porque na verdade gestão ativa e "diversificação interna fora da curva" andam juntos. Então tem de replicar os dois fenômenos quando tirando de fora a GA. De custo, tem FIIs com custo maior e menores. Porém custo menor pode significar "imóvel podre". Porque custo de FII inclui despesa pura (admin, gestão, outros services), mas inclui também manutenção, obra, retrofit. Ao analisar custo de FII faça um favor a si mesmo e separe de dentro dos custos o que é despesa pura de manutenção. Filtrar apenas por custo global vai te jogar naqueles FIIs cujos sócios não cuidam dos imóveis (e as vezes impedem que o admin o façam). O (b) vai do investidor, mas eu tenho uma métrica só nisso: quanto mais, melhor. Até o limite que o cara aguentar, o limite máximo mesmo. É uma verdadeira armadilha começar com pouco. Com enorme frequência o pessoal pede aulas particulares ou consultoria para montar uma carteira, mas na hora do vamos ver querem montar uma carteira com poucos ativos (nunca passando de 10). Nessa hora eu me desespero... Que é questão de "quando" e não de "se" dar rolo. E quando dá rolo em carteira pouco diversificada, o impacto geralmente é tão grande que o cara desiste... Serviu de nada ter pago consultoria. Só a diversificação salva. De nós mesmos. Dos outros. De um monte de coisa que a gente acha que controla e mais ainda do universo de coisas completamente aleatórias, desconhecidas e, por definição, incontroláveis. No final lhe digo para ir devagar. Não tenha pressa nenhuma de investir. Pode pegar o fórum e ler uns dois anos deles. Pode pegar o livro e ler duas vezes. Depois que fizer isso ainda terá de pegar relatórios dos FIIs e ler vários, de cada um deles... Todas coisas que vão demorar. E não tem problema nenhum em demorar. Investimento de longo prazo se faz durante o prazo. O curso é legal para imersão. É rápido e concentrado. Resolve um problema de canal (ao vivo e no gogó é melhor de transmitir) mas cria outro (depende da memória, depois).

Salvei este post no "favoritos". Essa lista de FIIs de tijolo, com identificação dos multiempreendimentos é show. Esse último comentário do André tem que ser replicado. Verdadeiro mantra pró diverificação. Quem tem PRSV sabe do que ele está falando.

É muito bom ver a opinião dos outros... quando comecei a investir em ações não conhecia ninguém que investisse. Como era de se esperar aprendi apanhando... hehehe. Hoje em dia é bem mais comum, tem "muita gente". Vou levar um tempo pra entender direito o que vocês comentaram e ler as coisas que o que indicaram, daí respondo. Mas sobre a diversificação: Também penso como vocês, quanto mais melhor. É que nas ações eu faço assim: a primeira análise demora, costumo ler e pensar bastante, aí eu entro. Depois pra acompanhar é mais simples... algumas horas a cada semestre é o suficiente. Pra fazer o mesmo com FIIs, tipo ir conhecendo um de cada vez, levaria um bom tempo até ter 20. Por isso no início teria poucos. Acham melhor eu ter escolhido todos os 20 pra depois iniciar a carteira já com essa quantidade ?

Ah, e existe FIIs com carteira de terra (imóveis rurais) para arrendar ? Eu queria um assim.

Pode começar com poucos. Desde que os aportes iniciais em cada um sejam normais, e que se restrinja de aportar repetido até bater na quantidade máxima aceita de diversificação. Ou seja, não parar no meio do caminho, e aportes que façam que a carteira de meio de caminho tenha o "jeitão" de proporção da carteira final, quando fizer o último aporte no último FII. 20 FIIs já te deixa acima da média de diversificação dos assinantes, e bastante acima das carteiras públicas. É um bom alvo. FII de imóveis ruais acredito que não tenha. Só sei de empresa aberta que vai nesse estilo.

@André.PC e @Ron68 Já que vocês comentaram vou ter que aprender melhor sobre a gestão ativa e repensar isso. O takeover que vocês falaram seria uma pessoa, empresa ou fundo tentar comprar cotas numa porcentagem suficiente para ter maioria do capital votante do quorum da assembleia, ou seja, o "controle". Assim como nas ações de empresa com capital pulverizado? Dai anunciar o fechamento do fundo convertendo as cotas em fração ideal na matrícula do imóvel e lançando uma oferta pública de aquisição sob ameaça de quem não aderisse perder a liquidez e ficar com fração ideal ? André quando você falou retirar o imóvel de mim sem que eu pudesse fazer nada a respeito, quis dizer a pessoa adquirir o controle e aprovar em assembléia uma venda para si mesmo? Mas eles conseguem fazer isso sem problemas? Não conheço nada das normas ainda mas isso me soa a formalização de um conflito de interesses meio óbvio... não daria espaço para os cotistas minoritários buscarem indenização na justiça pra poder comprar pelo mesmo preço, na proporção das cotas que tinha, ou talvez tentar impugnar a assembléia que deliberou a venda?

@Sniper a) Condordo, não existem milagres, quando mais próximo a média, menos dor de cabeça na teoria... b) @Ron68, concordo também, quanto mais melhor, mesmo com os FIIs multi multi, o futuro como diz o Predador é "imponderável", como diz o André, não é questão de "se"vai dar rolo mas "quando", tenho pouco mais de 25FII's, mas está limitado apenas pelo volume do meu capital pois caso contrário ficaria muito pulverizado... C) concordo com você em genero, número e grau, o pessoal em geral costuma se preocupar muito com o "melhor" e acaba girando, girando, girando e nunca tendo nada... esquecem da principal questão ao investir... Isso é bom para mim? Está suficiente aos meus objetivos? Então f*** o resto... Sou gerente de locações e sócio de uma imobiliária, sim, as rentabiliadde são realmente fantásticas em relação aos imóveis reias a não ser que sejas um grande investidor imobiliário como no caso do tópico do senhor que contribui no tópico que o @André.PC citou, vale a leitura, um dos melhores tópicos que já li por aqui... @André.PC, O ponto da correlação FII's x SELIC me incomoda, eu ousaria dizer que ocorre em uma proporção de 0,25% de SELIC corresponde a +- 5% de movimentação no preço das cotas de FII's, talvez por minha carteira não ser tão extensa e apenas de Tijolo mas tenho reparado isso ao longo do tempo... @Sniper, Quando aos FII de gestão ativa, gosto deles também, são como uma segunda opinião, o pessoal os chama de "geracional" pela teórica maior chance de sobrevivência no longo prazo... Recomendo mais uma vez a leitura do tópico que o André citou, melhor topico que já li por aqui...

@sniper Todas as questões que colocou neste ultimo post são a mesma coisa: Take Over. Andre pode explicar melhor, pois eu aprendi isso com ele aqui no forum. Faz acho que uns 2 meses tentaram fazer isso com um fundo. Nesse caso, o fundo tinha vários prédios mais velhos, mais fora do padrão atual e um unico prédio muito bom e muito bem localizado. Um cotista, com bom volume de cotas, chamou uma assembleia com a proposta de vender apenas esse prédio super bom pelo preço do m2 da média do fundo (ele somou o valor de todos os predios e dividiu pela soma de toda a ABL). Ou seja, o prédio seria vendido por um preço abaixo do que vale e o fundo tomaria o prejuízo ficando sem a "joia da coroa". Felizmente não conseguiu passar, mas foi para a assembléia. A administradora soltou uma nota/parecer alertando os cotistas e tal, mas teve que por em votação a proposta do cara. O problema é que um investidor maior pode jogar com o fato dos minoritários não irem às assembleias. Veja que a coisa pode ser sutil.

Dois sentidos no take over, @sniper : Take over de controle, ter cotas o suficiente[1] para votar e decidir sozinho. Esse é o sentido mais clássico, mas o que menos aconteceu com FII. E o take over de patrimônio, que é comprar votos o suficiente para mandar tirar o patrimônio do fundo (forçar uma venda). Esse é o que mais acontece com FII. Fazer OPA e/ou aterrorizar o pessoal seria o caminho mais oficioso. Inclusive OPA de FII agora será previsto na nova ICVM 472. Mas um negócio muito mais *limpo* é take over do ativo. Tira o ativo do fundo, e deixar as pessoas para trás, cotas e dinheiro. É mais limpo porque sempre tem aquela parcela dos investidores que nem sabe o que está rolando, e ter uma matrícula do imóvel quilométrica deprecia o imóvel. Sim, chamar e votar uma assembleia que tire o imóvel do fundo. Sim, podem fazer isso sem problemas. Não, não é conflito de interesse. Pode-se apelar o que for na Justiça, mas além da regra clara praticamente só tem jurisprudência a favor da decisão da assembleia. Que o cotista buscar o *seu* melhor interesse não é conflito de interesse. Conflito de interesse (1) tem de estar previso (regulamento ou regulação); (2) geralmente é restrito a executores, não os cotistas entre eles. E não, isso não é considerado conflito de interesses na regulamentação. E o seguinte, sniper: isso não é nem discussão teórica. HGJH foi tentado isso. RDES foi tentado isso. MSHP e MSLF está sendo *conseguido* isso. Isso ACONTECE. Está ACONTECENDO nesse exato momento. Não é teoria. No começo do ano eu falava isso e era terrorismo porque ainda não acontecia no Brasil (eu estava tirando pela experiência internacional). E agora acontece. Deixou de ser terrorismo para ser realidade. A realidade atual e presente. [1] Diferente de ter maioria. Só precisa de 5% para chamar assembleia, as assembleias mais importantes raramente passam de 20% de participação. Então só precisa comprar esse tanto para fazer o que bem entender.

@André.PC Em qual fundo está acontecendo isso?

MSHP e MSLF. De uma olhada nos comunicados deles no último ano.

@Kleber_stumpf Mas será que essa correlação é ingenuidade do mercado, que ainda não entende um FII e trata com RF, ou será que o mercado tá simplesmente projetando o futuro? Pelo que vi você não investe em ações. Mas além da questão de "subiu selic, quero mais yield", tem uma coisa: juro mais alto = menos lucro para as empresas. E essas empresas são as mesmas que alugam os imóveis dos FIIs, as mesmas que as vezes ficam inadimplentes, as mesmas que negociam com os FIIs na hora do reajuste de aluguel, (mesmo que a renegociação vá ocorrer daqui a 3 anos, bolsa é bolsa, põe aí no preço)... E também são as mesmas que avaliam o custo de capital antes de decidir expandir os negócios e demandar imóveis comerciais, atacando a vacância. Não to defendendo a correlação que te incomoda não... foi só um comentário heheh. @Ron68 Valeu, entendi... eu tava pensando no estilo de takeover das ações acabei confundindo tudo hahah. Mas com os exemplos teus e do andré ficou bem claro agora. @André.PC O risco, mesmo que fosse teórico sempre levo em conta. Só é teórico até acontecer! Não que me impeça de investir assim mesmo. Ah você tem razão, estou começando a entender essa história de pior dos dois mundos, heheh... FII não é imóvel... é uma coisa meio estranha, bem diferente. Percebi que tem uns 20 que são pra investidores qualificados. Você acompanha eles? A liquidez deve ser menor mas percebe outras diferenças?

@sniper A relação com SELIC não é questão de ingenuidade ou falta dela. É de lógica e a falta dela. O pessoal dos mercados acha perfeitamente lógico isso. Tem até conta, que dá preço em qualquer ativo apenas descontando os fluxos futuros por uma taxa presente. O pessoal dos imóveis que acha isso sem pé nem cabeça. Quem mexe com imóveis diretamente compra ou vende fazendo comparação de pares, e não está muito aí para a SELIC/CDI. Dois mundos diferentes que por acaso se encontram quando se misturam os dois ativos. Fora que é um fenômeno "recente". Os primeiros FIIs foram emitidos com retornos brutos *abaixo* da SELIC estratosférica da época. E isso numa época que ainda tinha IR sobre os rendimentos. Ou seja, com retornos bem, bem piores que a SELIC/DI. Coisa impensável hoje em dia. Menos de década depois, a mentalidade "imóvel" deu lugar a mentalidade "prêmio de risco". Não a toa que quem vem do mundo de imóveis estranha pra valer o retorno de ativos "tão semelhantes" a imóveis. Sim, pior dos dois mundos. Direito de imóvel é bem, bem diferente de direito de empresa aberta. E FII basicamente é uma empresa aberta que, por acaso, só investe em ativos imobiliários. Não dá para sair do mercado de imóveis e pegar FII pensando em termos de legislação de fração ideal imobiliária. Em imóveis se tem preferência. Em empresa aberta assembleia é soberana: manda quem com mais votos aparece na assembleia. Sem choro nem trégua. FIIs de IQ eu acompanho e invisto... As duas coisas, aliás, mesmo na época que eu mesmo não era IQ. Muitas corretoras (incorretamente) não conferem a restrição no mercado secundário. Porém fundo de IQ geralmente significa regra complicada, então é um sinal provável de trolha. Fundo de IQ tem de ler prospecto e regulamento inteiro, sem nem pular as seções repetitivas, antes de investir. Uma catada de coisas que se pode esperar em FII de IQ: http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/a7e04d19-eae4-439f-aa54-ed016a1e7560.pdf

@Sniper Estamos todos aqui para aprender e escuar a opinião alheia e assim agregando conhecimento... Já tinha pensado por este lado, porém não me procupa isso pois tem o lastro do imóvel... FII multi multi, por mais que venhamos a passar por um péssimo momento econômico tem grandes chances de sobrevivência e um dia o imóvel loca novamente ou é vendido...diferente das empresas (locatários) que vem e vão dos imóveis, um imóvel bem cuidade dura a vida inteira... Tem o exemplo de um prédio em NY, não vou me recordar o nome, mas é um dos prédios mais antigos da cidade... e tem um dos maiores valores do M² de locação em NY, basta cuidar... Esse vai e vem não me incomoda... só uma percepção, já até comentei por aqui, tenho uma imobiliária que trabalha só com locações e somos de médio porte, administro +-200 contratos de locação... por isso a tranquilidade... É mais o que @André.PC falou, a falta de lógica desta comparação...

Valeu pessoal Já escolhi os tipos de fundo e comecei a estudar alguns, em breve vou começar a comprar. @André.PC conseguiu atualizar aquela lista da vacância dos fundos ? Me avise! É por aí mesmo que eu vou :)

Não atualizei. Felizmente (ou infelizmente) não fez falta no curso, mas fez falta já no dia seguinte. Mas aquela lista de cabeça (e mais acréscimos de outras pessoas) cobrem 90% dos casos com vacância, e bem suspeito 100% dos casos de com vacância + liquidez. Ver só DOMC, que é um que eu não lembro se estava na lista.

Muito interessante esse tópico. Realmente, o mercado financeiro está acostumado com os termos de "prêmio de risco", "taxa livre de risco", "fluxo de caixa futuro" e deprecia os FIIs com base na SELIC. Eles não querem muito saber dos fundamentos, qualidade dos FIIs, imóveis. Querem saber de rendimento futuro em relação a taxa livre de risco e investimentos em renda fixa. Agora, o mercado imobiliário está acostumado com termos como "localidade", "comparação entre pares", "inquilinos", "preço do m²", "vacância", e etc. Eles se preocupam com o imóvel e sua administração. Os FIIs se encontram entre esses dois mundos porque suas cotas são negociadas no mercado financeiro. Então, quem analisa um FII tem que ter um olhar misto de mercado financeiro e mercado imobiliário. Entender isso é essencial para bons investimentos nesse ativo.