Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado
comentada em 09/01/2026 11:17

Não consigo opinar, só tenho tijolo! 


É tudo tijoloebitdaOrigem do Selo10 posts

Era tudo TijoloMarcelo348Origem do Selo4 posts

Não tenho disposição pra FII de papel. Ainda mais agora que tem um céu quase sem limites em stocks e REITs.

Procuro usar o método kiss de investimento.

Kiss: Keep it simple, stupid.

Tem os chats do @Fernando. O primeiro que achei foi este, mas deve ter outros.

@Giovanni

então é so ir de K

Além das recomendações dos colegas acima, eu diria pra investir somente no que entende e estudar muito bem a dinâmica antes de tomar a decisão.

E em 2025, observamos no momento atual da economia do País, que alguns "atrativos tributários" podem ser revogados pelo ONREVOG. Antes o atrativo do marketing para alguns produtos financeiros calcados em isenções de impostos caem por terra, pela ânsia da taxação/tributação. 

Acrescento alguns tópicos/trechos para ampliar a compreensão sobre FIIs de Papel, mencionando o autor da fonte ao final do parágrafo:

a) as diferenças são grandes quando se comparam os “fundos de
tijolo” com “fundos de papéis”. Nos FIIs de tijolo o fundo dura enquanto
durarem os imóveis. Nos FIIs de papel a carteira vai sendo resgatada com o
vencimento dos papéis, e é preciso reinvestir para o fundo continuar.

b) Os FIIs de tijolo tem duas relações com a inflação: o valor dos imóveis
costuma acompanhar a inflação, a mesma coisa valendo para o valor
dos alugueis.19 FIIs de papel tem só uma relação. Os papéis geralmente
são corrigidos por inflação, mas essa correção sai do fundo junto com o
rendimento, de forma que o patrimônio de um FII de papel provavelmente
será corroído pela inflação no longuíssimo prazo.

c) Talvez você se pergunte, então, porque investir em FII de papel. Tem
a história da instabilidade de rendimento, não tem correlação com inflação
de longo prazo. Então porque?
A razão principal é acesso. Um CRI tem valor mínimo de investimento
da ordem de R$ 300.000,00. Se não tiver isso de dinheiro, não tem
como investir nesse mercado. Fora que praticamente não tem mercado
secundário. Investiu em um CRI, casou com ele. Finalmente, só investidores
qualificados podem investir em CRI. Os pequenos investidores estão
fora. FIIs de CRI resolvem esses problemas. São fundos negociados em
bolsa, geralmente com mercado secundário, sem restrição de classe de
investidores.
FIIs de papel permitem ao pequeno investidor alcançar o mercado
de renda fixa imobiliária, assim como os FIIs de tijolo permitem ao
pequeno investidor participar do mercado de grandes empreendimentos
imobiliários.
Existem também os fundos de fundos, ou seja, fundos imobiliários que
investem em outros fundos imobiliários. Assim como existem os fundos
mistos, que investem em vários ativos ao mesmo tempo: imóveis, CRI, LCI,
outros FIIs...

Fonte de A,B e C: Livro Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliários, autor: André Luis Ferreira da Silva Bacci

Minha análise é assim:

Tem q aceitar que tem mais risco e portanto um menor % na carteira 

Obrigatoriamente precisa ter um histórico de boa gestão - estude os relatórios gerenciais, procure vídeos no YouTube porque lá estão contados todos os rolos dos fiis tambem...

Se for gestora nova no mercado (menos de 5 anos de fii) = exclui 

Se tem High Yeld no nome = exclui
- Procure os high grades (crédito de maior qualidade que consequentemente terá IPCA+ e CDI+ mais baixos) 

- fii de papel com maior dividend Yeld = ferro

- fii de papel com grande desagio atual ou historico de desagio = ferro 
Se tem histórico de desagio grande exclui pois geralmente esses fiis passaram por rolo de gestao ou credito importante 

Se tem CRI de multipropriedade ou loteamento = exclui

Se tem outros fiis e principalmente ancoragem em outros fiis sem liquidez na carteira = exclui

Se tem poucos CRIs na carteira (menos de 50) exclui também 

Nunca comprar em momentos que o P/VP estiver acima de 1,00 - 1,05 (fica a seu critério) - nos fiis de papel PRECO IMPORTA

Alguns podem pensar : Mas pq adicionar fiis de papel na carteira?

Minha resposta atual: Pois eu acabei adicionando muitos fiis de tijolo com qualidade inferior ( percebi com o passar dos anos ok, pois o mercado de fiis mudou muito, vcs precisam concordar) para atingir a diversificação. 
Pq não deixar de aportar em dois fiis de tijolo inferiores e adicionar no lugar dois fiis de papel bons?? ( não estou falando de retorno, estou falando de qualidade intrinseca do fii mesmo, tem fii de tijolo que ficou ultrapassado fcfl,pqdp, alguns da riobravo..eram "bons" em 2017 mas agora ficou para trás)

Fii é muito simples, só tem um que presta. 

postado por @poodleMarrom em 27/05/2025 19:06

Fii é muito simples, só tem um que presta. 

Multiplan?

Após alguns anos estudando os FIIs, tenho a impressão de que os FIIs de papel possuem um risco muito maior que um de tijolo bem diversificado. E o retorno, pelo menos até agora, parece igual ou até menor, trazendo uma relação risco-retorno desproporcional. Além disso, acho muito mais difícil analisar.

@Vagneto além de que, pelo que estudei, tem hora certa de comprar, tem que acompanhar para não ter prejuízo e reaplicar os rendimentos num percentual bem maior que Tijolos, acompanhar mercado não é para mim.

FII de papel é basicamente um fundo de crédito privado.
.
A análise é portfólio + competência do gestor.
.
Se você aceita FII de papel na carteira também pode olhar os FI-AGRO e FI-INFRA.
.
O principal é sempre ter um bom gestor. Se ele não for bom ou for desonesto vai ferrar o cotista. Esses fundos sempre vão ter, mais cedo ou mais tarde, algum default na carteira e como o gestor lida com isso e o quanto defende o cotista (ou não defende) é um indício.
.
Se você não gosta ou não aceita crédito privado na carteira, não tenha FII de papel nem FI-AGRO e FI-INFRA.

Talvez no futuro apareçam FI-AGRO e FI-INFRA de capital (terras ou participação em projetos), hoje não tem, pelo que vi (os que tem terra é tudo crédito disfarçado).

postado por @NicoBR em 26/05/2025 16:32

Um CRI tem valor mínimo de investimento
da ordem de R$ 300.000,00. Se não tiver isso de dinheiro, não tem
como investir nesse mercado. Fora que praticamente não tem mercado
secundário. Investiu em um CRI, casou com ele. Finalmente, só investidores
qualificados podem investir em CRI. Os pequenos investidores estão
fora. FIIs de CRI resolvem esses problemas. São fundos negociados em
bolsa, geralmente com mercado secundário, sem restrição de classe de
investidores.

Fonte de A,B e C: Livro Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliários, autor: André Luis Ferreira da Silva Bacci

Hoje em dia isso mudou. Tem CRI/CRA com PU de mil e com mercado secundário. Inclusive tem títulos de banco AAA com enorme liquidez no secundário (tipo CRI do Itaú, CRA do BTG, etc).
.
Enfim, FII de papel é controverso. É um fundo de crédito privado. A maioria no site segue a linha de RF = tesouro e só. Se a pessoa não aceita crédito privado em sua carteira, também não faz sentido aceitar um fundo que compra crédito privado.

@celtiberian em que medida um FII de papel é comparável a uma debênture? Ou são coisas absolutamente distintas?

postado por @Charlito em 28/05/2025 13:46

celtiberian em que medida um FII de papel é comparável a uma debênture? Ou são coisas absolutamente distintas?

.

Debênture, CRI, CRA, etc... são instrumentos de dívida.

.

Um FII de papel empresta dinheiro para negócios imobiliários, geralmente via CRI (nem sei se pode comprar algo que não seja CRI).

.

Para empreendimentos imobiliários normalmente não se emite debênture ou CCB pois teria imposto. Melhor emitir CRI, isento para PF.

@xanei

O primeiro do ranking VRTA11 tem ancoragem em outros fiis, alguns sem liquidez

O quinto do ranking BCRI tambem e ainda se enfiou em fii high yeld (low grade) de loteamento e multipropriedade e tomou um belo ferro, fora a inadimplência

Vc aceita esses problemas? 

Até alguns anos atrás eles nao tinham esses problemas, e portanto eram bem colocados no ranking, mas agora essa é a realidade dos ativos

Seguir o ranking cegamente nao é sempre a melhor opção 

Pode demorar bastante para o ranking mudar e refletir a realidade dos ativos 

KNCR, nono no ranking, é na minha opinião muito melhor em gestao, estrategia e relação risco retorno em comparação com os dois exemplos acima

Extimido, eu tenho uns FIIS de papel, o que mais olhei quando escolhi qual incluir na analise

Gestor
Nao ser concentrado em poucos devedores - ter uma carteira diversificada
Ver se os ajustes tb sao diversificados - entre IPCA, IGPM p ex

Nao olhar DY

Boas compras

postado por @extimido em 27/05/2025 09:12

Alguns podem pensar : Mas pq adicionar fiis de papel na carteira?

Minha resposta atual: Pois eu acabei adicionando muitos fiis de tijolo com qualidade inferior ( percebi com o passar dos anos ok, pois o mercado de fiis mudou muito, vcs precisam concordar) para atingir a diversificação. 
Pq não deixar de aportar em dois fiis de tijolo inferiores e adicionar no lugar dois fiis de papel bons?? ( não estou falando de retorno, estou falando de qualidade intrinseca do fii mesmo, tem fii de tijolo que ficou ultrapassado fcfl,pqdp, alguns da riobravo..eram "bons" em 2017 mas agora ficou para trás)

Para mim não faz o menor sentido aportar em qualquer ativo de qualidade inferior. Você pode deixar de fazer isso independente de qualquer coisa.

@Fernando quem sabe daqui podem surgir ideias pras próximas lives.

Já fiz algumas lives sobre FIIs de papel.

FII de papel é simples:
1- Fica longe de fundo high yield
2- Priorize fundos bem diversificados
3- Não pague ágio sobre o VP
4- Tenha mais IPCA do que CDI, mas tenha os dois indexadores.
5- Fique longe de High Yield e fundos pouco diversificados e dos que tenham bastante multipropriedades e/ou loteamentos - prefira os que tem pouquíssimo ou nada nesses dois segmentos.

Sim FII de papel é fundo de crédito privado o que não o torna ruim, pega um KNIP desde o início dá um p... na esmagadora maioria dos FIIs e ações e é um dos com menos risco.

Quem se afasta de FIIs pq acha o risco dos fundos de papel muito maior do que tijolo, não entendeu o risco ou não entende o que é um CRI.

Risco de crédito IMOBILIÁRIO privado é menor, em fundo high grade, que dos imóveis porque o imóvel é justamente a garantia do crédito (em high grade) normalmente imóveis de altíssima qualidade como as garantias do KNIP de que falamos.

Dito isso é normal que pontualmente ocorra algum evento de crédito onde o fundo perca um pouco, apesar de nunca ter ocorrido em diversos fundos, por isso a importância também de não pagar ágio nesses fundos.

Faz sentido ter algum percentual na carteira, 30% a 40% em 3 a 5 fundos, mas varia de pessoa pra pessoa. Conheço investidores com amplo conhecimento que tem muito mais.

De maneira simples em momentos de juros e inflação crescentes fundos de papel se saem melhor, em momentos de juros em queda e economia aquecida tijolo sobressai. Ter os dois tipos reduz a ciclicidade da carteira, eu não abro mão.

@fernando

Aula. estava esperando sua postagem!!

acho que conheco um também, e ele foi moderador de fiis daqui e tem um livro sobre o assunto

Obrigado pela ajuda srs.

Adicionei dois fiis de papel na minha carteira
da mesma gestora
um focado em ipca
outro focado em cdi

não é segredo nenhum

abs

postado por @fernando em 29/05/2025 14:47

Já fiz algumas lives sobre FIIs de papel.

FII de papel é simples:
1- Fica longe de fundo high yield
2- Priorize fundos bem diversificados
3- Não pague ágio sobre o VP
4- Tenha mais IPCA do que CDI, mas tenha os dois indexadores.
5- Fique longe de High Yield e fundos pouco diversificados e dos que tenham bastante multipropriedades e/ou loteamentos - prefira os que tem pouquíssimo ou nada nesses dois segmentos.

Tem em algum lugar uma shortlist de fundos que atendem os critérios?
Acho que precisa também ser uma gestão de boa reputação e track record, como ponto adicional. Quais seriam as gestoras confiáveis em FII de papel?

postado por @celtiberian em 30/05/2025 11:49

Tem em algum lugar uma shortlist de fundos que atendem os critérios?
Acho que precisa também ser uma gestão de boa reputação e track record, como ponto adicional. Quais seriam as gestoras confiáveis em FII de papel?

Sou contra essas listas pq o mercado é vivo e muda, mas sim o track record da gestora é bastante importante: nisso se destacam da CSHG/Pátria agora a Kinea, Araújo Fontes, a própria RBR e BTG tem fundo com bom histórico e a Fator com algumas ressalvas.

Lista de High Grade para estudo:
KNIP
KNCR
HGCR
BTCI
RBRR
HREC (alguns consideram middle)
ICRI (feito pelo Itaú que entende alguma coisa de crédito)

Lembrando que essa classificação não é algo absoluto

Middle risks com bom/ótimo histórico:
VRTA
AFHI
KNSC
MXRF
VCJR
BARI
PORD
PLCR
CVBI
KCRE
CLIN

Com certeza ficaram de fora alguns/vários bons fundos, mas com isso aí dá pra pessoa estudar bem, esses fundos podem mudar com o tempo, mas a maioria já tem bom histórico do fundo e/ou gestor para estudo.

postado por @fernando em 29/05/2025 14:47

Já fiz algumas lives sobre FIIs de papel.

FII de papel é simples:
1- Fica longe de fundo high yield
2- Priorize fundos bem diversificados
3- Não pague ágio sobre o VP
4- Tenha mais IPCA do que CDI, mas tenha os dois indexadores.
5- Fique longe de High Yield e fundos pouco diversificados e dos que tenham bastante multipropriedades e/ou loteamentos - prefira os que tem pouquíssimo ou nada nesses dois segmentos.

Sim FII de papel é fundo de crédito privado o que não o torna ruim, pega um KNIP desde o início dá um p... na esmagadora maioria dos FIIs e ações e é um dos com menos risco.

Quem se afasta de FIIs pq acha o risco dos fundos de papel muito maior do que tijolo, não entendeu o risco ou não entende o que é um CRI.

Risco de crédito IMOBILIÁRIO privado é menor, em fundo high grade, que dos imóveis porque o imóvel é justamente a garantia do crédito (em high grade) normalmente imóveis de altíssima qualidade como as garantias do KNIP de que falamos.

Dito isso é normal que pontualmente ocorra algum evento de crédito onde o fundo perca um pouco, apesar de nunca ter ocorrido em diversos fundos, por isso a importância também de não pagar ágio nesses fundos.

Faz sentido ter algum percentual na carteira, 30% a 40% em 3 a 5 fundos, mas varia de pessoa pra pessoa. Conheço investidores com amplo conhecimento que tem muito mais.

De maneira simples em momentos de juros e inflação crescentes fundos de papel se saem melhor, em momentos de juros em queda e economia aquecida tijolo sobressai. Ter os dois tipos reduz a ciclicidade da carteira, eu não abro mão.

 

Em complemento à esclarecedora resposta do @fernando e outras aqui feitas, eu acrescentaria que o ponto central é definir qual o papel que se espera dos FIIs dentro da carteira como um todo.
Embora não haja nenhum “problema” em ter FIIs de papel na carteira, o investidor precisa entender o que eles representam economicamente. FIIs de papel podem ser ótimos instrumentos de crédito, mas isso não os transforma em bons ativos de um portfólio imobiliário, e para mim nem justifica, por si só, uma presença relevante fora da lógica explícita de renda fixa. Acho que deveriam ser encarados muito mais como uma forma de calibrar o perfil de risco e de ativos da renda fixa do que como meio de construção de patrimônio imobiliário.
Vejo que não não há divergência técnica relevante sobre o que FIIs de papel são, a divergência é da estrutura e funcionamento do portfólio individual. A existência de bons fundos de papel (como o KNIP) não implica, automaticamente, que eles devam ocupar determinado espaço na carteira. A pergunta correta é qual é a função do portfólio de FIIs dentro da carteira do investidor. Se o investidor aceita crédito como classe parcialmente dominante, aceita delegação relevante ao gestor e tolera risco de eventos de cauda em crédito, faz sentido uma parcela maior de FIIs de papel. Por outro lado, se para o investidor FIIs são essencialmente imobiliário - e não um bloco de crédito -, se ele prefere correr o risco do ativo real e não do financeiro, se a renda fixa soberana já cumpre o papel de estabilidade na carteira de investimentos como um todo e o risco de agência (do gestor) é intolerável em grande escala, então faz mais sentido uma baixa exposição a papel.
Reforçando: isso não é, nem de longe, dizer que FII de papel é ruim. É apenas concluir que a decisão de tê-los ou não deve decorrer da coerência com a carteira do investidor, e não apenas da existência de bons ativos de crédito nesse segmento.

postado por @Thous em 09/01/2026 10:42
Em complemento à esclarecedora resposta do fernando e outras aqui feitas, eu acrescentaria que o ponto central é definir qual o papel que se espera dos FIIs dentro da carteira como um todo.
Embora não haja nenhum “problema” em ter FIIs de papel na carteira, o investidor precisa entender o que eles representam economicamente. FIIs de papel podem ser ótimos instrumentos de crédito, mas isso não os transforma em bons ativos de um portfólio imobiliário, e para mim nem justifica, por si só, uma presença relevante fora da lógica explícita de renda fixa. Acho que deveriam ser encarados muito mais como uma forma de calibrar o perfil de risco e de ativos da renda fixa do que como meio de construção de patrimônio imobiliário.
Vejo que não não há divergência técnica relevante sobre o que FIIs de papel são, a divergência é da estrutura e funcionamento do portfólio individual. A existência de bons fundos de papel (como o KNIP) não implica, automaticamente, que eles devam ocupar determinado espaço na carteira. A pergunta correta é qual é a função do portfólio de FIIs dentro da carteira do investidor. Se o investidor aceita crédito como classe parcialmente dominante, aceita delegação relevante ao gestor e tolera risco de eventos de cauda em crédito, faz sentido uma parcela maior de FIIs de papel. Por outro lado, se para o investidor FIIs são essencialmente imobiliário - e não um bloco de crédito -, se ele prefere correr o risco do ativo real e não do financeiro, se a renda fixa soberana já cumpre o papel de estabilidade na carteira de investimentos como um todo e o risco de agência (do gestor) é intolerável em grande escala, então faz mais sentido uma baixa exposição a papel.
Reforçando: isso não é, nem de longe, dizer que FII de papel é ruim. É apenas concluir que a decisão de tê-los ou não deve decorrer da coerência com a carteira do investidor, e não apenas da existência de bons ativos de crédito nesse segmento.

Perfeito, a decisão de ter ou não qualquer ativo, FII ou não deve ter coerência com a carteira do investidor. Inclusive ações, Tesouro IPCA, exterior etc

O FII de CRI é de fato um "bicho diferente" do FII de tijolo. Para o portfólio ele traz mais estabilidade, se bem escolhido, pois é menos volátil que outras classes, por outro lado a renda advinda dele varia mais, sendo um ativo que demanda mais reinvestimento da renda em momento de fruição - idealmente o percentual correspondente a inflação já que não há expectativa de crescimento da receita desses fundos ou preservação dela frente à inflação.

Em momentos de alta de juros, tijolo sofre, por outro lado papel aumenta a renda "protegendo um pouco a carteira", em juros caindo, tijolo se recupera, aluguéis sobem e a carteira de crédito tende a pagar menos, mas também apresentar menor risco de inadimplência.

Uma coisa ajuda a outra a depender do momento, mas não é obrigatório ter de tudo e sim entender o atvo antes de incluir na carteira.