Investimento em hotel
comentada em 23/10/2017 10:50

@bastter Entendi, mas existe alguma vantagem para pequenos investidores como nós? Ou imóveis residências são as melhores opções para os pequenos investidores? Agradeço os seus ótimos ensinamentos, tenho aprendido muito aqui nesses quase dois anos cadastrado na bastter.

Entendi Obrigado pelo ensinamento, tenho muito orgulho de ser um seguidor da Bastter

A mim também não agrada, mas não tinha pensado por esse lado, aprendi isso na filosofia bastter de acumular patrimônio, que ninguém melhor do que nós mesmo pra administrar nossos investimentos

Vejo o investimento em condo-hotel ou pool imobiliário hoteleiro com outros olhos. Como o Bastter bem comentou, o proprietário do quarto ou da "cota" não é o administrador do hotel. Isso também ocorre em empresas. Nas empresas de capital aberto o investidor possui ações, mas a administração é da diretoria e do seu conselho. Como numa empresa, o investidor em condo-hotéis também participa de assembléia para tomada de decisões, são as assembléias de cotistas. O que pode às vezes ser taxado de problema (falta de gerenciamento do seu patrimônio) para outros pode ser uma tranquilidade: remunerar gestores para tocar seu empreendimento. O maior risco que vejo nesse tipo de investimento é a super-oferta de quartos decorrentes dos mega-eventos esportivos. Sabe-se lá se haverá demanda para tanta oferta pós-olimpídas? Certamente a média das diárias cairá e os rendimentos também. Como moro no interior e tenho investimento imobiliário semelhante em uma cidade com um mercado distinto das capitais, os riscos são outros. Como diversificação aos FII e imóveis físicos, valem o investimento.

Depende Bastter. Há diversas maneiras de se investir em hotéis. Tenho quarto físico com escritura (patrimônio como ON) como um apartamento de um prédio. O quarto é meu e recebo as diárias. Há investimentos que vc compra uma cota/fração ideal do empreendimento como um fundo. Quem tocará o empreendimento não será o construtor que te vendeu e sim uma administradora contratada, geralmente grandes redes com expertise no ramo hoteleiro.

Eu também não agrado, mas se o sujeito é especialista dá pra investir... se é leigo, pra que inventar rolo? Sei que tem hotéis que o lucro de todos os quartos é dividido entre os proprietários e não recebe só do uso do seu quarto individualmente, assim parece funcionar melhor...

Este sítio é fantástico!Parabéns ao Bastter e colaboradores!Justamente agora aluguei um flat de frente pra praia.Exemplo com valores hipotéticos para facilitar o cálculo:A dona administra 50 dos 160 existente no prédio.A mesma me ofereceu por 100k.O aluguel é 1k.Fiquei balançado!Mas é como o amigo falou, é um condomínio,inclusive a tx é 0.350k.São 32m2.Olhei outro numa área central:150k,aluguel 1,5k,condomínio de 0,6k com área de 58m2..Enfim,estou achando a relação aluguel/valor do imóvel melhor que quartos residenciais.

@acionista25 Não faça conta hipotética. Antes de comprar peça para ir numa assembleia, e na assembleia fale com quem já é dono lá. Não use os dados fornecidos pelo vendedor. Use os dados de cartas de rentabilidade de quem é associado do pool imobiliário.

@Andre.PC e amigos! A minha duvida e a seguinte: Como a administradora do hotel faz a alocação dos quartos. Imagine que um hotel tem 30 quartos com 30 donos diferentes, se chegar um cliente aonde ele sera hospedado primeiramente? Como eh definido isso? abracos

Se o imóvel faz parte de um pool, compartilhando receitas e despesas, daí a resposta é "não importa". No caso, não importa qual apartamento é finalmente indicado, que todo mundo divide ocupação e vacância, receitas e despesas. Mas se o pool não tem a totalidade do empreendimento daí é carnificina. A administradora aluga o dela primeiro e pronto.

Aqui próximo esta sendo construído um hotel com estas características para investimento, neste caso lembro que o hotel tem um custo mínimo para que possa funcionar, manutenção, administração, etc. Quando esse custo mínimo não entra como receita, devido a baixa temporada, situação econômica, ou mesmo neste caso quando o hotel é novo, os proprietários tem que pagar a diferença para que o hotel continue funcionando. Além disso tem os custo extra como em condomínios, reformas, novos investimentos, etc. É preciso levar tudo isso em conta.

Tem um outro tópico aqui com essa discussão com alguns dados ... Bastter.com - Grupos - Forum Investindo em imóveis - Condo hoteis

nao gosto, pelos seguintes motivos: rentabilidade - é sempre uma estimativa, voce nao tem historico, e mto provavelmente nao conhece o cara q esta fazendo. ele proprio nao tem certeza de qto vai render se o hotel nao estiver pronto. qdo questiono alguem q me oferece sobre a rentabilidade, vejo q a renda a fixa é um lugar mto mais confortavel. no final das contas, vc nao sabe se esta pagando caro ou barato pela cota ate o negocio estar rodando e ter um historico. dono - o cara q mais tem informacoes e expertise sobre o negocio esta vendendo p voce. se fosse sensacional, ele guardava tudo p ele. ele esta pondo a maior parte do risco do empreendimento no seu capital, nao no dele. e esses caras q fazem hoteis em geral pobres nao sao, mas é mto mais vantajoso fazer o seu capital trabalhar para eles do q o deles proprios. liquidez - se for ou ficar ruim e vc quiser vender? se vender um imovel ja nao e facil, nao acho q seja tao facil assim vender uma cota de hotel, que poucos entendem, a nao ser que voce esteja disposto a aceitar um valor desvantajoso.

Fiz um estudo sério, para se investir em um hotel em João Pessoa, o lucro BRUTO é irrisório, em face aos riscos, na época cerca de 0,5% am, em média. Tive sorte de encontrar uma pessoa séria na administração que me mostrou os números. esse é um negócio extremamente pior que os outros, pois, na hora de vender "vc na mão de calango":)

Eu também desisti de comprar um quarto. Na época (2013) era 80 mil mais alguns milhares pelo enxoval. O hotel era na barra e eles até mandavam um pdf contendo projeções, etc. Nas projeções os números já não eram tão bons. Imagina na realidade!

Já me ofereceram esse tipo de investimento e eu não tenho o menor interesse. Tanto pelos motivos que o Bastter apresentou como por esses: 1 - Não é meu, não sou eu quem vai alugar e administrar, e vou ficar dependendo do empreendimento ter sucesso ou vou perder dinheiro; 2 - Se o hotel não for rentável e vier a falir, vou ficar com um mico não mão que não é casa nem apartamento, nem flat, é um hotel, que não tenho como vender; 3 - Não dá pra comprar com investimentos em FIIs ou ações porque nesses casos, se a vaca estiver indo pro brejo, há liquidez e você simplesmente vendo e sai e realoca o seu capital. Estamos falando de investimentos de no mínimo 200K (me ofereceram de 320), é capital demais pra ficar preso e com tanta dificuldade de saída como comentei; 4 - A rentabilidade pra mim não vale a pena para os riscos que listei acima; 5 - Se fosse tão bom, as grandes administradoras de hotel seriam donas sozinhas, sem abrir pra mim essa "oportunidade".

Antes de tudo, muito obrigado @Bastter e @Nod pelos conhecimentos. Aprendi muito com o site e vi que tudo o que eu fiz como "manada" mostrou-se impreciso.

Fui uma das pessoas que entrou naqueles super LCAs/LCIs/CDBs/LC de bancos pequenos, e como bastter havia alertado em 2015, mas, no mesmo período, fui fazendo aportes mensais em ações e FIIs e hoje vejo que valeu muito a pena.

Alguns desses "super LCAs/LCIs/CDBs/LC" venceram e outros estão vencendo (tudo até agora sem problemas) e estou interessado em diversificar o portifólio com imóveis para aluguel.

Sempre leio NUNCA FAÇA DÍVIDAS, então procurei um imóvel que fosse compatível com esse valor. Ele é um flat/cond-hotel/kitnet e aí onde mora minha dúvida.

Todo mundo sempre fala que investir nesse tipo de coisa é loucura, mas serei eu a administrar a locação e o custo de manutenção (condomínio+iptu) é baixo, a localização é excelente e há uma forte demanda. Então gostaria de saber se há mais algum risco oculto e se realmente vale a pena esse tipo de investimento.

Da minha parte, o que posso comentar mais pela experiência como forense do site e na via pessoal, a maioria que vão investir em imóveis são apartamentos, casas e imóvel comercial e deixar a administração em uma corretora de imóveis.

Se esse imóvel que está comentando for do ramo hoteleiro,irá depender muito da economia estar aquecida e há sazonalidades nesse ramo. Entendo que nesse tipo de empreendimento, em crises esse setor é um dos mais sensíveis.

É um tipo de risco diferente de um apartamento alugado para uma pessoa morar, por exemplo.

Não foram os corretores que me ofereceram não. Concordo plenamente contigo, quando vejo algum empreendimento anunciando, já penso que é comprador que arcará com o custo de divulgação e corro muito longe.

Sou de Brasília, e, assim como São Paulo, tem muita gente que trabalha aqui durante a semana e vive em outra cidade. Descobri o lugar em razão de vários colegas alugarem lá. Muito moram em flats como esse em razão da comodidade: defronte ao metrô, serviços básicos (restaurante, mercado, lavanderia e afins) no térreo e tudo integrado.

Vi você e outras pessoas falando que o hotel primeiro aluga suas unidades para depois usar as dos proprietários (sistema de pool), o que é realmente uma fria. Minha intenção é locação direta, eu mesmo alugando ou contratando uma imobiliária. Pelo o que eu vi, eu não estou comprando uma fração ideal do imóvel, mas um quarto mesmo.

Pesquisei outros lugares e vi que alguns inconvenientes ocultos, como um condomínio muito alto ou ser um forte ponto de prostituição.

Um de minhas dúvidas é se o hotel tem a capacidade de aumentar o preço do condomínio de 300 reais para 1800 em curto espaço de tempo.

Para contextualizar, Brasília passou por um boom imobiliário assustador que deixou algumas pessoas ricas e uma pancada de pessoas traumatizadas. Vide um bairro praticamente fantasma com o preço do metro quadrado em 12.000 reais. Procurei o grupo porque aprendi a não olhar só o que está todo mundo vendo (caso desse bairro), diversificar.

Prezados, muito obrigado pelas contribuições construtivas. Sempre aprendo muito aqui.

Você pode se expor a este mercado através de FIIs. HTMX11 investe neste tipo de imóvel.

@Dfukuda

Tenho um amigo próximo que comprou um flat em 2010 (aproximadamente).

Em São Paulo, super bem localizado, do lado do metrô.

Ele foi correr atrás, para uso próprio (não ofereceram o produto, como o Bastter diz que é comum com investimentos ruins).

Ele mora lá até hoje, porém sempre recebe ofertas (sem anunciar) tanto de locatários quanto compradores (por meio de corretoras) e pelo o que me disse, ofertas boas (compatíveis com a região).

Ele não entrou nessa como investimento, mas veja que região e qualidade do ativo vão ser muito importantes para ele transformar o flat dele em fonte de renda, o dia que quiser sair dali (se quiser). Apenas digo isso para ilustrar a importância de investir em valor aqui também, como no resto dos investimentos.

Quanto aos custos/receitas, são compartilhados, então, o dia que sair dali, ele põe quarto no pool e não vai ter que se preocupar com alugarem o quarto dele por último.

Se onde você está pensando em investir custos e receitas não forem compartilhados, concordo com o Bastter, podem simplesmente alugar seu quarto por último, aí não vale a pena.

Na situação atual o hotel está com vacância mais alta que o habitual, porém, pelo o que ele diz, continua bem movimentado.

Se for seu primeiro investimento em imóveis, acho que é mais fácil começar por um de quarto/sala "normal" (mas também de bom acabamento e boa localização) pela questão da liquidez e para não correr o risco de ter uma má administradora. Se já tiver mais experiência com esse tipo de investimento, acho que vale como diversificação.

Abraço

@Dfukuda

Um dos problemas que vejo nessas operações é que não são padronizadas. Cada empreendimento de condo-hotel / flat / etc tem regras muito particulares.

A CVM começou alguns movimentos para tentar padronizar alguns tipos, mas ainda está em andamento.

Já vi casos com cláusulas bem leoninas, onde a administradora tinha diversos poderes e os investidores/proprietários não podiam fazer nada.

Para comprar qualquer imóvel, nossa sugestão é sempre contratar um advogado. Num caso desse, a sugestão é redobrada. Pedir que ele leia todos os documentos que você está assinando e te ajude a ponderar sobre todos os riscos envolvidos naquela operação específica.