Investimento em imóveis
comentada em 30/10/2018 20:55

Dê uma olhada na FAQ que tem esse tópico lá - é uma questão bem recorrente
 

De cara já recomendo assistir esse vídeo do Bastter.
Já assitiu?

Imóveis físicos para morar ou alugar têm seu lugar numa carteira bem diversificada. O problema seria começar a carteira por eles, o que causa uma hiperconcentração em imóveis.

Não seria interessante vender, nem agora nem depois (já que vc disse que é bem localizado e fácil de alugar). Vender seria mais giro de patrimônio. Toda vez que você gira patrimônio ele diminui. A diferença fica com ONREVOG, corretores, cartórios, contraparte, bancos etc.

Usa a ferramenta do site, Bastter System, coloca lá seus objetivos por classe de ativos (Renda fixa, imóveis, FIIs, ações etc). Coloca o apto pra alugar numa boa imobiliária, pra te dar dor de cabeça. Vale a pena até colocar um aluguel ligeiramente mais baixo que o de mercado pra alugar logo e não ficar muito tempo vazio, se o inquilino resolver sair.

Junta o aluguel que pingar todo mês com aporte do seu trabalho e aplica na classe de ativos que o Bastter System indicar. Vai fazendo isso até balancear conforme os objetivos que vc definiu.

relaxa,

talvez tenha sido seu primeiro erro em investimentos

estuda o site

assina o site

começa a diversificar

e fique tranquilo

@RodrigoRanzatti37 o pessoal da voadora, porque tem muita experiência e já tomaram muito ferro. Ai eles traduzem essa preocupação dessa forma, sabem que é uma questão de tempo até você ter problemas e estão tentando te salvar. 

Imagina que você esteja se afogando e alguém joga a boia pra você, mas você hesita em pegar. Você acha que a pessoa vai falar "pega a boia, por favor" ou vão falar "pega a p... da boia c...." 

Então estuda o que o pessoal te passou, é de graça, não espere arranjar dor de cabeça pra sua vida ou perder muito dinheiro para depois ler e descobrir que a resposta estava ali o tempo todo.

Uma pergunta pra te instigar a ler o material, ressalto novamente, que é de graça, quem faz essa recomendação de vender imóvel pra comprar renda fixa, são corretoras e analistas, certo?

Você não acha estranho que quem vai ganhar com esse movimento seja justamente as pessoas que te recomendam a faze-lo? Não podemos comparar apenas a rentabilidade, aliás, esqueça isso. 

Bons estudos, vai mudar sua vida, tenho certeza.

Não vejo erro nenhum na compra do imóvel, e sim erro na pergunta que fez. Se está botando dinheiro no seu bolso, qual a diferença?

Começa a aportar de hoje em diante nesses outros ativos e pronto. Não tem problema nenhum.

Você tá comparando imóvel com renda fixa. é o mesmo que comparar FII com ações.

Já me fiz essa mesma pergunta. Vamos analisar matematicamente, comparando com valorizações reais e inflação.

Vamos dizer que um Tesouro IPCA renda IPCA+ 5% a.a (líquido), já o imóvel seja alugado a 3% líquido, tirando gastos já de ADM/etc, (então seria IGP-M + 3% a.a). Só que eu já lí um artigo de investimento mostrando que o IGP-M a longo prazo rendeu naquele período 27% a mais que o IPCA+ . Então essa diferença entre o Tesouro IPCA+ e o valor do aluguel corrigido diminuiriam, digamos que IGP-M + 3% = IPCA+ 4%, aproximando, então a diferença seria 1% ao ano (5% -4%).
Bom, em 1998 um quarto e sala em Ipanema custava 100 mil reais, e hoje (20 anos depois) custa 1 milhão; mas tem o fator inflação : 1 real em 1998 são 3,45 aprox. corrigidos pelo IPCA da calculadora do Banco Central, então esses 100 mil do imóvel em ipanema na verdade se transformaram em 1.000.000/3,45 = aproximadamente 300 mil reais de valor real DE 1998 (em 1998 300 mil era muito dinheiro). Então em 20 anos o imóvel triplicou de valor real, o que significa : 5,5% a.a de valorização real adicional, mas o Tesouro tinha uma vantagem de 1%, então o imóvel estratégico e quarto e sala em Ipanema, rendeu 4,5% a mais por ano do que o Tesouro IPCA+.

Acho que assim fica mais fácil entender :

Valorização do Imóvel : IPCA+ 4,5% a.a

Lucro Aluguel : IGP-M + 3% a.a = (aproximadamente no longo prazo) = IPCA+ 4% a.a


Rendimento total líquido (sem vender o imóvel obviamente) => Incríveis IPCA+ 8,5% a.a


Enquanto no TD você vai ter líquido => IPCA+ 5% a.a


O tesouro é renda fixa, rendimento certo e teoricamente mais seguro do país; então não é que ele é "pior" que imóveis, é que são coisas diferentes. Já o imóvel seria como se fosse uma renda variável, o aluguel seria como se fosse os dividendos e a valorização do imóvel a própria valorização do ativo (é claro que é só uma comparação) . Então é como se fosse você alegar que tal empresa distribui 4% de dividendos rende menos que o TD.

* Corrigindo : A valorização na verdade seria 5,5% a.a em vez de 4,5% a.a
O que faz com que o rendimento total seja de 9,5% a.a, mas vamos tirar 0,5% a.a alegando que algum custo de manutenção ou algum empecilho no aluguel e também em vez de considerar o valor final como 1.000.000, como sendo 900.000, então mesmo assim com essas desventuras, o rendimento total seria ainda IPCA + 9% a.a líquidos.
Enquanto no Tesouro seria IPCA + 5% a.a líquidos.


É interessante notar que a valorização do imóvel (Inflação + 5,5% a.a) foi maior que o próprio provento do aluguel, coisa de (Inflação + 4% a.a).

Mas vale lembrar que foi um imóvel estratégico, bem localizado e quarto e sala, se fosse um imóvel grande e mal localizado o efeito poderia ser bem diferente.

Imóvel é um ativo real de renda variável.

TD é um ativo de papel de renda fixa.

São coisas totalmente incomparáveis.

Achei legal a idéia de ver aluguel como IGP-M + X%, mas isso não faz sentido.

No ciclo de alta, a cada vencimento de contrato há como reajustar acima do IGP-M.

No ciclo de baixa, dependendo do tipo de imóvel tem que ficar anos sem reajustar ou dar descontos (em casos comerciais, até 50% vi na crise).

Além disso há vacância (que não é R$0, é rendimento negativo com os custos), há gastos de tempos em tempos que independem de vacância (reformas e consertos, no apto e itens de condomínio que são para o proprietário pagar tipo pintura da fachada, etc).

Imóveis para dar alto retorno no preço dependem de aumento populacional + disponibilidade de crédito. Não dá pra prever nada disso (população do país dá para prever, mas preço de imóvel = se está aumentando ou diminuindo naquela cidade específica, impossível prever).

O engraçado das continhas é que você pega as premissas que quiser e mostra qualquer coisa. Pode pegar apto em copacabana e mostrar como melhor investimento do mundo. Pode pegar outras premissas e dizer que perde da RF ou de fiis, etc. No final das contas cada classe de investimento é uma coisa diferente, com características diferentes.

Tem um vídeo na sessão de renda fixa: imóveis x renda fixa, recomendo fortemente.

Imóveis são renda variável, então dependendo do recorte de tempo, vai perder para a renda fixa, e dependendo do recorte vai dar um banho na renda fixa. Evite comparar ativos de renda fixa com renda variável, pois a comparação é inútil.

todas essas continhas são feitas com base em um monte de premissas.
Basta uma dessas premissas não acontecer como se espera e todo o resultado muda.

Ao inves de pensar em continhas, vamos pegar um caso mais real?

Dêem uma olhada no estudo que fiz em 16 de janeiro nesse post: Bastter.com - Quanto do meu patrimônio pode ser gasto na compra da casa própria?

A conta foi só para mostrar que diferente do que alguns "analistas" dizem, de que investimento em imóvel é uma merda e tem que ir pro CDB do Banco Telex ou Ponzi Banco, fazer b&h com imóveis muitas vezes, se bem selecionados, são não só são bem viáveis (empatar com TD), acabam muitas vezes superando, se bem selecionados. É claro que rendimento passado não serve para nada e nem mesmo se deve pensar na ideia de concretizar lucro. Então imóvel é imóvel, FII é FII, ação é ação e RF é RF. Esses "analistas" falam, o aluguel rende 3% a.a enquanto o TD 5% (mas esquecem da valorização, que muitas vezes é até superior ao aluguel, aí a conta foi só para isso, para "mostrar" aos matemáticos "analistas" de plantão, que nem tudo é o que parece a primeira vista), "imóvel é coisa de otário", essas bizarrices do tipo. Então acaba que se você ignorar todos os conselhos financeiros ruins e focar em valor, acabará por consequência ficando bem financeiramente.