Investimento Imóveis
comentada em 01/06/2019 00:11

O bastter mesmo tem uns 30 nesse estilo ae.

Cara, você é o bichão. Um a cada 2 anos.

@Bastter, @breune, @genar
Eu comecei a montar uma carteira na BS onde coloquei a seguinte posição como Objetivo!





Imoveis
50%


Titulos Publicos
32.5%


Acoes
10%


FII
7.5%




O problema (ou Solução) é que para chegar neste objetivo deveria por um bom tempo parar de investir em imóveis e só focar nos outros pontos. Vocês fariam algum ajuste nesta tabela? Alguma idéia fora isso?
La vem Voadora! hahahahah

Abraços!

@Guga1974

Parava td, assinaria o site, leria os livros... e depois voltaria a pensar em %. Pelo seu volume de dinheiro, caso for verdadeiro, faria o que eu falei com mais cuidado.

Diversifica entre bairros bons e, nestes, entre prédios.

Acho prudente, também, diversificar em perfis de inquilino. Tem quem goste de 1Q, mas sala maior e 2Q menores com sala menor. 

Com mais de 4 imóveis já dá pra começar a brincar com esse pensamento e, futuramente, abrir uma holding para otimizar a tributação.

@stunts esse papo de holding sempre me atrai, mas nunca chegamos a uma conclusao aqui, to certo?

Eu tenho essa ideia também. Porém no meu caso eu fiz ao contrário. Comprei um imóvel pra moradia e investi no mercado (fii, ação, tesouro) para depois de ter robustez começar a diversificar em imóveis. 
Penso tb em concentrar em SP capital pois o mercado é gigante e muito mais líquido que no interior ou cidades menores. Também neste estilo que comentou. Porém penso em um range maior de 30 a 70m2
Os bairros que eu vejo como melhores custo benefício até o momento são brooklin, saúde, Butantã, Tatuapé 

Quais bairros você considera pra isso?

Abraço 

@rattola, Eu gosto de bairros que tem potencial de crescimento. Estou próximo da sua idéia. Brooklin, Vila formosa (Perto de Tatuape) e Butanta (Este ultimo mais por motivos históricos). A Próxima ideia acho que seria Chacara Santo Antonio pois está crescendo muito e ainda é pouco desenvolvida. O que acha?

@Bastter Obrigado!
Ja estou lendo todo o material de Iniciante. Criei a carteira inicial para já começar a testar as idéias. Agora que vou dar meus primeiros passos em Renda Variável e Fixa, vou abrir as contas nas corretoras e assinar o BBlue para poder acompanhar tudo.
Muito legal como é ativa a comunidade aqui!
Abraços!

São Paulo. Valor = mobilidade. Se não tem metrô perto a uma distância de no máximo 10m do metro a pé não rola 

@rattola

Quanto está em média um ap de 70 m2 nestes bairros q vc investe?
Obrigado

Comprando um AP a cada 2 anos, com certeza vai ficar mais rico que 99.5% dos fera nenem da bastter.com !

Parabéns !


Só precisa participar do fórum de Saúde e Esportes e do Assuntos gerais pra se divertir

@Silvestrereri nesses bairros aí a média tá em 7 a 8k por metro quadrado. Claro que depende de um monte de coisa mas fica por aí. O esquema e ficar de olho que de tempos em tempos aparece coisa boa de gente enforcada. Tendo a grana na mão vc consegue negociar muito bem. No meu caso ainda tô começando nos imóveis. Só não vale entrar em divida achando que o aluguel paga a parcela etc. Isso é a maior cagada que vc pode fazer. Tenho muito mas muito que percorrer pra chegar a ter uma "carteira" de imóveis mas com paciencia e foco chegamos lá. 

@acruzcosta

Não acompanhei as discussões aqui.

Acho que tem vantagens e desvantagens como tudo na vida.

Compensa quando vc é "gente grande" mesmo. Papo de 4 milhões de reais pra cima em imóveis. Já está na alíquota máxima do IRPF juntando com salário/aposentadoria etc.

Tem vantagens sucessórias interessantes e tal.

Recomendo um advogado tributarista ou empresarial para analisar seu caso concreto.

Pessoal, apenas como referência seguem alguns links com estatísticas (tais como R$/m² entre outras infos) do mercado imobiliário em São Paulo. São dados bem regionalizados e não ficamos a mercê de notícias ou das informações que os corretores passam, que nem sempre são as mais confiáveis.

Pesquisas e Índices | Secovi-SP
Fipezap - Tendências do mercado imobiliário, compra e locação de imóveis.

Ah cara, se tu consegue comprar um ap a cada 2 anos, deveria é estar ensinando a gente como faz isso, o resto pouco importa.

Eu sou meio suspeito pra falar, porque gosto muito de imóveis e a minha família está nessa há mais de 40 anos.
Modestamente, como fruto da nossa experiência, posso te dar as seguintes "dicas":

I-  Os principais fatores a serem levados em consideração na aquisição de imóveis para locação são: 

1- Localização; 
2- Localização;
3- Localização.

Depois, vêm todos os outros, mas localização é o fundamental, porque é algo que você não pode mudar. Perto do metrô, comércio farto e próximo, longe de comunidades etc. 

II- Sempre mantenha o imóvel em boas condições. Nunca deixe o seu patrimônio se depreciar. Quando o locatário sair, aproveite para dar uma melhorada no imóvel. Encare como um investimento e não como um gasto.

III- Se quiser manter o imóvel sempre alugado, coloque o valor do aluguel sempre um pouco abaixo do valor de mercado. Não seja ganancioso. O locatário pagando pontualmente o condomínio, o IPTU e ainda entrando uma grana pra você, tá excelente. 

IV- Sempre, repito, sempre, dê mais importância a um bom locatário do que a ganhar um pouco mais com o aluguel. Se o locatário é bom, conserve-o. Faça tudo para que ele não saia do imóvel, inclusive, e principalmente, baixe o aluguel, se ele pedir ou se disser que pretende sair.

V- Entenda que imóvel, como em geral todo investimento, é para longo prazo, leia-se, 30/40 anos. Compre, alugue, sente em cima e NUNCA MAIS venda, exceto em uma situação extrema de necessidade, como uma doença. 

VI- Quem tem imóveis precisa ter uma boa grana sobressalente na RF, para bancar  eventuais vacâncias e não se desesperar e querer vender. Se quer ser proprietário de imóveis, tenha um bom colchão financeiro. Vai te dar muita segurança e paz nos momentos de retração do mercado imobiliário.

VI - Ao menos na minha experiência, os quarto e sala COM ÁREA DE SERVIÇO E PERTO DO METRÔ, têm se mostrado os melhores imóveis para locação. Todo mundo quer morar perto do trabalho, fugir de congestionamentos e ter uma máquina de lavar que não precise ficar na cozinha. Pode parecer besteira, mas uma área de serviço faz toda a diferença.

Enfim, acho que é isso. Se eu me lembrar de mais alguma coisa, complemento. Parabéns pela mentalidade e por querer investir em imóveis. Certamente, é um dos caminhos mais interessantes para a formação de um sólido patrimônio no longo prazo. Abraço.

como faço pra comprar 1 imóvel a cada dois anos? 

@jurubita trabalha 

@AUDITORDOJAZZ

Muito boas as dicas! Obrigado por compartilhar.

Sei la. Administrar essas coisas parece mais um trabalho que um investimento. Parabens p quem entende e prospera com isso. Não é p mim. 

Podia ir para o FAQ essas dicas. Valeu

minha mente ainda está muito limitada para entender um imóvel a cada dois anos...

Por melhor que a imobiliária seja, a responsabilidade sobre o imóvel é sua.

Tem que verificar quais imóveis estão vazios, pedir pra abaixar preço do aluguel ou não, arcar com custos de imóveis parados, verificar se condomínios estão sendo pagos, IPTUs foram pagos, verificar eventualmente se há necessidade de reforma, ir atrás de pedreiro, pessoal pra executar o serviço, orçamentos, verificar se condomínio está sendo pago, ir atrás de escritura, cartório, matrículas, montar pastas com documentos, planilhar os aluguéis e muito mais.

Caso vá vender no futuro o trâmite (contrato de compra e venda...) desembolso de impostos (ITBI, ganho de capita, etc) é grande. Portanto só compre um imóvel se acredita que não irá vendê-lo.

Ter muitos imóveis chega ser quase uma segunda profissão e na minha opinião necessita de um dinheiro em caixa para crises e investimentos.

Tem que entender que se quiser investir em imóveis não é uma renda tão passiva assim como aparenta ser.

Consome mais tempo que FII e ações mesmo no Buy and Hold, liquidez é muito mais baixa, paga impostos nos rendimentos.

Se está disposto a tal, vai atrás de formar uma carteira de imóveis, senão procure outro investimento que demande menos tempo e menos trabalho.

Se você for um profissional que não tenha tempo de parar serviço para ir ao cartório, arrumar documentos, correr atrás do que eu falei acima, pense duas vezes antes de formar carteira com muitos imóveis.

Imóvel não é melhor nem pior que outros investimentos, e será menos seguro caso não saiba que está fazendo.

Entenda suas peculiaridades e tome uma decisão de acordo com seu perfil.

@AUDITORDOJAZZ

 Suas informações me foram valiosas. Além de ser auditor e gostar de jazz vc manja mto de imóveis.
 O item VI foi o q mais me surpreendeu. Não sabia da importância da área de serviço.
 Hj vejo mto em aptos de 2/4 que a área de serviço é um anexo da cozinha, às x nem porta divisória tem.

 Abs