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Me parece que há dois perfis majoritários de investidores em FIIs:
1) o acostumado a investir no mercado imobiliário - que foca em FIIs de tijolos, na análise dos imóveis (qualidade, localização e inquilinos) e tem por parâmetro de retorno o famoso 0,03% a 0,05% ao mês, esperando que o valor esteja protegido da inflação;
Esse perfil tende a ser mais conservador no giro, mas fica perdido quando vê as cotações dos FIIs desabarem quando sobem os juros - acha que algo está acontecendo com o imóvel. O foco deste tipo de investidor é principalmente na renda mensal e muitas vezes não entende que está renda sai do principal e deve ser (pelo menos uma parte) reinvestida.
2) o que vem do mercado financeiro - que, por isso, parametriza tudo a partir da NTN-B de longo prazo e um prêmio de risco.
Este perfil tende a ser mais girador, a ter um % relevante de FIIs de papel na carteira e a focar não apenas na renda mensal, mas no ganho de capital, inclusive com foco no reinvestimento dos rendimentos. O foco não é no imóvel, mas no gestor.
Eu confesso que comecei a investir em FII muito na lógica do perfil 1 - análise dos imóveis e dos inquilinos e que hoje acho que estou num perfil 3, a partir do que (acho que) aprendi por aqui: meu principal motivo pra investir em FII é a diversificação de riscos do meu patrimônio como um todo (ou seja, quando o BS me manda aportar nesta classe de ativos) e não mais DY ou outro parâmetro qualquer.
Hoje, pra definir minha carteira de FIIs, me preocupo bem mais com a qualidade da gestão e a diversificação interna do portfólio (imóveis, inquilinos e geografias), sempre tentando diversificar segmentos, gestores e cases no mesmo segmento, mas continuo não gostando de investir em FII de papel (mesma coisa com Mortgage REITs).
Pra essa mudança, acho que foram muito importantes especialmente três conceitos que aprendi aqui:
1) “quem acha que FII é igual a imóvel, vai tentar morar no FII”
2) “você confia ou não na gestão?” - frase que o Giovanni sempre repete em suas rapidinhas.
3) “o mercado não é burro e só você fera-neném enxergou a “oportunidade”, ou seja o DY de um FII em um dado momento é sempre inversamente proporcional ao risco do FII - DY alto tá mais pra pegadinha do que aaaaaaaagarantia de retorno no longo prazo”.
Qual foi a trajetória de vocês investindo em FIIs? O que ainda dá pra evoluir na minha? Bom domingo pra vocês!
