Investir em Imóveis - Brasília
comentada em 06/04/2019 21:49

Para estar "sempre" locado o importante é o preço estar abaixo da média do mercado. 

Depende da região. E, mesmo assim, não há regras estanques.

Pela minha experiência, se for na região do Plano Piloto, Q/S é ok (29 a 40 m2), mas o inquilino não costuma ficar mais do que 3 anos no imóvel (regra geral). Apesar de não demorar muito arranjar um novo (cerca de 2 meses no máximo). Estar localizado perto de faculdades, cursinhos, hospitais etc sempre ajuda.

2Q também não é ruim; a demanda costuma ser boa, geralmente melhor que 3Q em termos de vacância e atinge um bom público alvo da cidade: tanto solteiros que procuram mais espaço quanto casais com filho.

Nunca tivemos problemas com 3Q também, inclusive não estando reformado, sendo bem antigo na real, mas funcional. Claro que, para esse, o preço está condizente com o ofertado, o que facilita e muito. Em 20 anos, nunca ficou mais de 2 meses vago.

Tudo facilita quando dois elementos convergem: preço e localização. Se o imóvel for bem localizado e vc não for mesquinho e avarento ou sem-noção, vc consegue alugar tranquilo; a demanda por boa localização em Brasília é muito alta. Além disso, os maiores salários per capita do Brasil estão aqui, e até hoje, garantidos, o que diminui sobremaneira o risco para ambas as partes em firmar contratos. No nosso caso, nunca usamos imobiliária e nunca tivemos problema alugando somente para servidores públicos. O futuro ninguém sabe, no entanto.

Não sei como funciona a região periférica (Águas Claras, Taguatinga, Guará e adjacências), mas imagino que a oferta deva ser maior, o que derruba os preços. Ou seja, se vc for agressivo, imagino conseguir manter a vacância reduzida. Por outro lado, fique atento ao seguinte (por experiência própria): o nível dos inquilinos dessa região costuma ser pior em alguns sentidos, como adimplência, trato, conservação. Então coloque isso como fator determinante em eventual compra. Se morar na região central, pode ter que gastar mais tempo para resolver eventuais problemas se não deixar numa imobiliária.

Só outra coisa: se for começar a fazer conta de preço do imóvel/aluguel, vai desistir na hora; esqueça isso e, se pretende mesmo investir no ramo, compre um bom imóvel, seja um locador com bom-senso (ou coloque numa administradora) e esqueça rentabilidade para sempre.

 

Tem várias boas áreas em Brasília pra alugar. Sendo no Plano Piloto perto do trabalho, a demanda é alta.

No Sudoeste e Octogonal existem muitos prédios de kits e pequenos aps. É uma ótima área, próxima de parques, escolas, hospitais, mercados, restaurantes, bares, shoppings. Se for um ap bem localizado em prédio bom e preço ok, vai alugar sim. Ap de 2Q tb vai alugar bem.

 

Faz 6 anos que deixei um ap de 1 quarto (38 m2) pra uma imobiliária alugar. Todo mobiliado. Fica na Octogonal, uns 200m do Terraço Shopping, o prédio não tem garagem nem elevador, e nesses anos só ficou vago 2x e a maior vacância foi de 20 dias.

 

Resolvo as coisas por e-mail com a imobiliária. Falei pra alugar rápido para inquilinos com bom crédito, a preço de mercado ou até um pouco abaixo. Não conheci os inquilinos. A imobiliária faz avaliação de crédito deles e cuida do seguro do ap. Quando precisa de alguma manutenção eles me avisam, resolvem com o inquilino, me mandam as notas fiscais e descontam dos próximos aluguéis. Essa imobiliária cobra 10% do aluguel.

O valor do aluguel está dentro do limite de isenção do carnê-leão, então não preciso preenchê-lo todo mês.

 

Depositam na minha conta. Todo mês de março mandam o extrato pra declarar IR. Faço a DIRPF. Pago o IR. Fim.

Sobre kitnets em Brasília, uma impressão que eu tenho  é que as kits mobiliadas devem ser bem mais fáceis de se alugar (a média de preço do aluguel acaba ficando um pouco mais alta).

Essa impressão é em razão de uma análise de umbigo. A grande maioria dos meus colegas de fora que chegam em BSB, preferem alugar uma kit já mobiliada, por não ter planos de se estabelecer aqui.

Isso bate com o que o stunts disse, de que o pessoal não fica muito tempo em kit (acho que ou saem de bsb ou se estabelecem, procurando um lugar maior)

Acho que o custo para se mobiliar uma kitnet é baixo em relação ao valor agregado.