Investir em Imóveis = Dor de Cabeça?
comentada em 13/07/2015 16:46

No Brasil é assim mesmo. Tudo demora. A forma de se proteger é a imobiliária fazer uma boa triagem. Necessidade de renda líquida em relação ao aluguel + encargos geralmente é mais restritiva até que para financiamentos... Isso tende a deixar a inadimplência baixa. Só que ao longo dos anos, no longo prazo, provavelmente vai dar algum problema. Isso é certo. Não digo nem problema de inadimplência, mas entregas de imóvel alugado costumam ter divergências em 80-90% das vezes (dados de uma imobiliária de POA). Se você não quer incomodação pode investir em FIIs. Neles você paga uma taxa de adm para alguém se incomodar por você.

Não vejo assim, não gosto de FII não gosto por que não gosto e pronto.:) Sobre imóveis, o segredo é ter uma imobiliária boa, se for para ter uma meia boca, alugue direto. No passado era quase impossível tirar um inquilino, hoje pode-se cobrar de fiador. Os problemas ocorrem geralmente porque o dono facilita algo para alugar mais rápido ai ferra tudo, Já tive as duas faces da moeda, imobiliária meia boca e boa, confesso que a boa é muito melhor, teve um caso que trocaram o inquilino e eu nem fiquei sabendo, pois me pegavam em dia (a imobiliária),

Sim, @Buy_and_hold64 , mas estou perguntando por curiosidade mesmo essa questão do inquilino não pagar, se alguém já teve dor muita dor de cabeça com isso. Pelo o que o BIGDOG e o celtiberian falaram, realmente uma boa imobiliária faz diferença. Vocês que estão mais por dentro do assunto, qual o % do aluguel é normal para se pagar por uma boa imobiliária?

Legal, bom saber Bastter. Vi agora um conteúdo sobre aluguel com garantia e sem garantia em uma imobiliária. - Sem Garantia: em torno de 10% do valor do aluguel - Com Garantia: em torno de 20% do valor do aluguel Vale a pena pagar esses 10% a mais pela garantia?

Eu fui inquilino de algumas imobiliárias já na vida, e assim pude conhecer o serviço do outro lado. Coloquei um imóvel numa dessas, são bem profissionais e exigentes, procura uma assim! Apesar de tudo, a vistoria de entrega foi bem meia boca. Hoje só penso em investir em imóveis bem localizados e sem luxo, que aí se estragar algo e a imobiliária deixar passar, o custo é pequeno. Também sei que hoje em dia a vistoria dessa imobiliária é feita com várias fotos, deve funcionar melhor.

@escalper, tenho um apto alugado no interior de SP. Fiz um contrato com uma boa imobiliaria, com excelente reputacao. Visitei a imobiliaria umas 3 vezes antes de colocar o meu ape para alugar. Tenta nao colocar o seu imovel em mais de uma imobiliaria, ja vi que muitos administradores nao se esforcam tanto em alugar algo que ele proprio tem concorrente (varias placas de aluguel de imobiliarias diferentes no seu imovel por exemplo) denotam que o locador esta desesperado para alugar e isso nao eh bom. Outra coisa, verifique com a imobiliaria a questao do inquilino. A que eu trabalho cobra 3 meses de aluguel e um fiador (esta taxa eh para garantir que o meu imovel sera arrumado caso o inquilino, quebre algo, se ocorrer algo com a pintura etc). Isso eh legitimo, entao vc tem o direito de escolher uma que faca esse trabalho. Alem disso, a imobiliaria que eu trabalho me paga direitinho todo o mes. Nao tenho uma unica dor de cabeca com isso, visto que se o inquilino nao pagar (e eu nem sei se ele paga certinho) a imobiliaria repassa o dinheiro para mim e o cobra juridicamente. Verifique tb como a imobiliaria faz a divulgacao do seu imovel (site de internet, contato com clientes, etc) tudo isso eh muito importante. JAMAIS JAMAIS JAMAIS faca contratos de boca... espero ter ajudado! abracos

@escalper, a economia da taxa de administração é o preço que você paga para perder o sono, então, arrume uma boa administradora que: -- Saiba filtrar bem os candidatos para locação; -- Tenha um bom contrato de locação (você pode pedir um modelo de contrato que eles fazem com locatário para saber o que é exigido); -- Exija fiador ou seguro fiança (em ambos os casos a imobiliária deve te enviar cópia das garantias que o locatário estará apresentando para a locação); -- Tenha serviços jurídicos para te proteger quando der problema (porque um dia vai dar); Quanto ao seguro eu não pagaria, 10% a mais para segurar é melhor você mesmo investir esse dinheiro para uma eventualidade de atraso no pagamento. Já os problemas de não pagamento podem ter muito a ver com a capacidade do locatário de pagar aluguel, portanto 2 coisas muito importantes para evitar isso: -- A triagem da imobiliária como disse o @celtiberian ; -- Evitar de ficar baixando o aluguel para "encaixar" no orçamento do locatário como disse o @BIGDOG (se o locatário já não consegue pagar o primeiro aluguel porque está acima do seu orçamento a chance dele ficar inadimplente é alta). Abcs,

@escalper Alugo meus imóveis há cerca de 15 anos. Nesse período desenvolvi um bom relacionamento com imobiliárias e corretores. Não pago mais que 8% de corretagem e tenho um ótimo atendimento sem histórico de atraso de aluguéis. Já passei por alguns meses de vacância. O que mais interfere na vacância para mim é a localização, pois moro em uma cidade universitária do interior de Minas Gerais cuja maior demanda imobiliária é de estudantes universitários ( os pais pagam em dia!!). Não tenho dores de cabeça, os aluguéis caem na conta e se transformam em ações e FII. Encaro os imóveis como reserva de valor e evolução patrimonial. Estou sempre comprando.

@escalper Conheço bem os dois lados. Fui inquilino durante 15 anos e só agora comprei minha moradia.Paralelamente fiz a opção de investir em imóveis residencias de baixa renda (alugueis entre 450, e 800,)bem localizados e bem cuidados, de 1 a 3Q, com e sem vagas. O retorno do baixa renda em relação ao capital investido é bem maior. Já tive problemas por conta de imobiliárias fajutas.Não me arrependo deste negócio. Pago 10% de taxa de Adm. Têm que ter fiadores ou fiança bancária.No meu caso não pago adicional para garantia de aluguel e nem pagaria, conforme foi dito acima o melhor é você mesmo administrar esse adicional.

@Cinova Você comprava à vista ou ia financiando os imóveis de investimento?

Vocês que investem, já aplicaram aquela recomendação do Roberto Kiyosaky (Pai rico, pai pobre) de, por exemplo: Quero comprar um quarto e sala aqui em Copacabana no RJ por 500K. Se eu tiver 100k ou 150k, já consigo dar uma entrada e o pago o financiamento com dinheiro do aluguel do inquilino. Alguém já fez esse esquema?

Cuidado com esse esquema escalper. Compre imóveis que você tenha condições plenas de assumir o seu custo. Pagar prestações de imóveis com a expectativa de renda pelo aluguel e com a vacância se elevando no atual cenário econômico, é uma temeridade. Outra coisa, as taxas de juro no Brasil estão elevadas e bem acima daquilo que o imóvel vai lhe render. Nos EUA, isso deu mesbla e quebrou muita gente na crise imobiliária.

Entendi, tem que ter cuidado mesmo. O ponto que vi nesse esquema dele é que em vez de esperar juntar 450K pra comprar um imóvel, você com 450K da entrada em 3 com 150k e coloca pra alugar. Nesse caso, o inquilino na teoria paga pra você o seu imóvel e na teoria você gasta "apenas" 150k pra comprar um bem de 450k, ou seja, quando acabar o financiamento você terá 1.3M de patrimônio sendo que só saiu do seu bolso 450k. Ele defende muito essa ideia de divida para alavancar o patrimônio. Essa filosofia é bem legal, mas não é pra todo mundo. Tem q ter um bom patrimônio para poder manter os pagamentos em dia em caso de vacância, como vocês falaram e de maneira nenhuma pegar todo o patrimônio e fazer isso é claro. Mas, de qualquer maneira é algo a ser estudado. Como estou aprendendo ainda, é óbvio que não vou fazer isso agora. :)

Aqui isso não dá certo, porque voce nunca vai conseguir pagar as prestações só com o dinheiro do aluguel, mesmo com vacancia zero. Talvez quando ele escreveu o livro, as taxa nos EUA fossem baixíssimas e desse para fazer isso, mesmo assim considerando vacancia zero. Aqui não dá, e, até aonde eu sei, nunca deu. A taxa de imob acho que 10% é o máximo que dá para pagar, mais que isso é extorção. Eu nunca achei uma imobiliária boa, na minha cidade considero todas ruins para alugar e para administrar. Mas se achar uma boa, acho que vale a pena sim.

Compra um imóvel de 500k financiado pra aluga significa que vc não tem 500K. É igual pega dinheiro emprestado pra compra um TD por exemplo. E do mais como disseram e se ficar com 3 anos de vacância?? Pra mim imóvel so qdo eu tiver mto dinheiro, prefiro diversificar com FII. 150K ja da uns bons R$ 1.500,00 por mês sem imposto e sem pagar juros pra ninguém, além de vc poder diversificar em um monte de FII e diminuir o risco. Sem fala que se o apto fica vazio tem as despesas com condominio, iptu, manutenção e por ai vai...

@celtiberian Adquiri os imóveis (2 com 8 unidades térreas) há 15 anos quando me aposentei, pagos à vista. Gastei o dobro do que custaram para reforma-los, visando com isso ganhar atratividade para dar velocidade ao aluguel, evitando assim períodos longos de vacância.Todos as unidades com acessos independentes(privacidade) e serviços de água e energia individualizados. Os imóveis são em Belo Horizonte, nas Regões Norte e Nordeste da cidade. Próximos de Faculdades(inclusive UFMG), Aeroporto, comércio, shoppings e atual Centro Administrativo.

@celtiberian complementando: Os imóveis estão próximos de faculdades(inclusive UFMG), Aeroporto Pampulha, Shoppings, Centro Administrativo e comércio regional. Há uma rotatividade anual de cerca de 50% dos inquilinos, mas não demora realugar a preços de mercado.

@celtiberian A redundância se deve ao fato de ter reeditado e demorado aparecer.

É sim possível comprar "alavancado" sem fazer asneira de acabar pagando mais caro ou assumindo um risco enorme. É só alavancar pouco. O exemplo do livro de ter 1/3 do capital não serve pro Brasil. Se você financiar 66% do valor do imóvel, essa prestação vai ser (bem) mais alta que o aluguel, é suicídio financeiro. O que você quer é o oposto, que o aluguel seja superior à prestação, de preferência por alguma vantagem razoável pra compensar vacância. Aliás a ideia é terrível. Tenho 450k, ao invés de comprar um imóvel à vista, compro 3 a prazo dando 150k de entrada em cada um. Com os nossos juros, 95% de chance de você acabar sem nenhum imóvel e sem o dinheiro. Em qualquer cenário, garanta que você tem o $ pra pagar o financiamento se ficar sem aluguel. Sem essa certeza, o risco vai nas alturas. De preferência (e é a minha escolha), garanta que você tem o capital pra QUITAR integralmente o financiamento se algo der errado sem depender de mais nada nem perder seu dinheiro todo. @mauro06 Comparar TD com imóveis é ainda mais descabido do que comparar TD com ações. É laranja com foguete, sequer chega a ser banana.

@mauro06 O que ele fala muito sobre alavancagem é que o banco te empresta dinheiro para comprar um imóvel, mas pra comprar ações ou investir em fundos não. Ele fala muito sobre utilizar o dinheiro dos outros (financiamento) para ficar rico. A ideia é mais ou menos o tempo que você levar para juntar 450k e comprar 1 imóvel, você já poderia ter 3 imóveis com o mesmo valor gasto e o mesmo tempo. Um exemplo rápido: Dei entrada em um ap de 450k com 150k para pagar em 15 anos. Se eu esperasse para juntar 450k, talvez demorariam os mesmos 15 anos, sendo que agora eu já teria o Ap (valorizado tb) + sei lá uns 300k. Como o imóvel na teoria foi o inquilino que pagou 2/3, você alavancou o seu patrimônio com menos dinheiro. Como o Bastter falou, é complicado com as regras do Brasil, por isso to estudando ainda a viabiliade.

@Sparks.FL não estou comparando nada, leia oq respondi, falei que na minha opinião é absurdo pegar dinheiro emprestado para investir em aluguel de imóveis, só dei um exemplo. Vai comprar o imóvel por 500K e vai paga 1,5m em um zilhão de anos. Li o livro e como disse o Bastter esse modo de investimento pode dar certo nos E.U.A. aonde a taxa de juros é infinitamente menor que as praticadas aqui no Brasil. O livro é bem legal, nada contra, mas vai de encontro com oq falamos sobre os grandes, vc pode aprender com eles, mas a forma que eles operam so serve para eles. A parte mais importante do livro é o conceito de investir em ativos, isso é o mais importante, a forma de operar dita no livro pra mim não serve pra nada. Foi em outro país e mais importante, a vários anos atrás.

@escalper, ja pensei em fazer isso tbm, mas qdo vc ve as taxas de juros desanima, como eu disse além da parcela tem que contar que pode ficar vazio e ai entra outros gastos como impostos, condominio e manutenção.

Vou dar um exemplo que pesquisei agora há pouco: Digamos que eu rode bastante e consiga achar um Quarto e Sala Em Copacabana, que só esteja precisando de uma pintura básica e tal, ou nem isso, por R$450.000,00. Digamos que eu de uma entrada de R$150.000,00, como citamos acima, e financie os outros R$300.000,00 na Caixa a, sei lá, uns 9,3%a.a durante 20 anos. Fiz uns cálculos aqui e pela tabela SAC, apesar de pagar menos juros, as prestações iniciais são maiores, o que já não é tão vantajoso, pois meu fluxo de caixa já começa negativo, mesmo alugando de cara. Agora pela PRICE, apesar de pagar a mais R$40.000,00 de juros no final do que a SAC, a prestação fica em torno de R$1.350,00. Se eu conseguir alugá-lo entre R$1.600,00 e R$1.800,00 o meu fluxo de caixa está pelo menos zerado, já tirando a parte da imobiliária, ou estou errado? Fiz uma conta que com valores próximos a realidade... Se estiver falando besteira me avisem rsrs Ao final de 20 anos (isso se eu não quitar antes), teria saído do meu bolso: 150k + gastos com os períodos de vacância + reparos essenciais, aproximadamente uns 200K. Os 300K + Juros seriam pagos pelos inquilinos. Acho que esse é o pulo do gato que ele fala. Ao final de 20 anos, digamos que o imóvel de 450k tivesse rendido, sei lá, uns 5% ao ano, então teria saído do meu bolso os 200k e eu teria um imóvel de 1.2M. Me corrijam se as contas estiverem erradas. :)

Po então vou esquecer ações! :)