MERCADO DE IMÓVEIS EM SÃO PAULO (CAPITAL)
comentada em 07/11/2017 10:11

O assunto não é o mesmo.

Lá a discussão é sobre os imóveis em copacabana e botafogo, mas eu lancei um pergunta sobre SP, entao achei melhor abrir um tópico novo.

De qualquer forma, segue o tópico: Bastter.com - Grupos - Forum FIIs e Imóveis - Por curiosidade: por q em copacabana ou botafogo no RJ os pontos negativos não atrapalham como investimento?

Pelo menos no interior de SP praticamente não existe QS. Os que tem são antigos e estão em pessimo estado.

Para investimento aqui acho que o melhor é um 2 quartos de 60m2 bem localizado.

Agora aqui em Sorocaba começou a sair bastante studios. Não sei se é modismo. Não acho que é bom pra investimento.

No interior Q/S realmente é furada, mas gostaria de saber na capital.

A capital é imensa, cada região, às vezes cada bairro tem suas características específicas. Como sempre, os principais requisitos para o imóvel de aluguel são: localização, localização e localização. Dada a dificuldade de mobilidade na capital, a proximidade do Metrô ou de bom transporte público é fundamental. Áreas com bom comércio e próximas a centros comerciais geradores de emprego também são valorizadas. Moro perto de três grandes hospitais (Beneficência Portuguesa, Oswaldo Cruz, Santa Catarina). Há muita procura por parte de médicos que vêm fazer Residência. É um exemplo da variedade de casos em Sampa. Apartamentos pequenos são mais fáceis de alugar. Atualmente há uma grande oferta de novos aptos. no Centro, não sei como ficará o Mercado.
Espero ter ajudado.
Salles

Eu gosto de studio, só não moro em um porque aqui em Belo Horizonte o preço é o mesmo de um apartamento 3 quartos.

Ou seja, aqui está fazendo sentido o investimento.

Apesar de ter feito a pergunta acho que também posso contribuir com o tópico.

Realmente, SP é gigante, mas quando penso em investimento em imóveis acho interessante a zona sul de SP, próximo ao metrô principalmente. Dentro desse parâmetro, há bairros com boa localização e preços acessíveis como Vila Mariana, Vila Clementino, Aclimação e Bela Vista.

Claro que também há lugares ótimos como Avenida Paulista, JK, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpía, mas o m2 nessas regiões é proibitivo. No bairro de Pinheiros próximo à faculdade de medicina da USP também é espetacular, mas nunca vi algo a venda ali. Aluga-se muito facilmente para estudantes.

Outras zonas, como a zona leste, tem bons bairros como Tatuapé com metrô perto e ótimos comércios, mas acho que a liquidez ali não é das melhores. Além disso fica longe do centro e zona sul, onde há a maior oferta de empregos.

Em relação ao tamanho, também gosto dos apartamentos Q/S pela liquidez e pela facilidade de alugar. Todavia, quando comparamos o seu preço com um apartamento de 2 quartos não há grande diferença (as vezes nenhuma), o que me faz ficar com dúvida entre ele e o Q/S.

Alguém tem alguma impressão diferente?

- Uma dica para tentar entender o mercado é quando rola discussão sobre o Plano Diretor da Cidade. Nisso quem manda é o mercado imobiliário, tem uns problematizadores que acham que influenciam (caso Minhocão, Parque Augusta) mas é só barulho, quem manja e decide é a turma da SECOVI;

- QS em São Paulo pode ser interessante, tendência de muita gente morando sozinho ou sem filhos, gente de outros Estados querendo ganhar dinheiro aqui, etc. Mas 2 Quartos continua sendo bom;

- Local próximo ao metrô conta muito bem, distância aqui vale, e distancia aqui é de no máximo 5 km do centro da cidade, acima desse raio o fator mobilidade começa a influenciar;

- Bairros? Liberdade, Aclimação, Bela Vista, Consolação, Paraíso, Vila Mariana, Saúde, Jabaquara, Tatuapé, Moóca, Vila Prudente, Ipiranga. São meus mocós preferidos;

- Tem vários lançamentos na Grande SP mas desconheço esse mercado (Guarulhos, Osasco, ABC), Eu acho o viário e transporte desses locais muito ruim e políticas urbanas horrendas;

- Bairro rico (Pinheiros, Moema, Brooklin, Vila Olimpia, Vila Nova Conceição, Itaim, Jardim Paulista, Cidade Jardim, Berrini, Morumbi, Panamby, Alphaville) só pra quem tem $$$ e mesmo se eu tivesse tem muitas variáveis que atrapalham (viário, ausência de metrô, alta população flutuante, poluição sonora, distância, excesso de imóveis corporativos este no caso gera pouca fidelidade ao local). Com exceção da Vila Madalena/Pinheiros, rico mesmo mora em condomínio fechado, longe de tudo. Tem muitas mansões e apartamentos gigantescos vazios, com altíssima manutenção. Fora que é tudo muito brega, mas aí é pessoal.

- Higienópolis é um bairro tradicional com poucos lançamentos. Só imóveis antigos supervalorizados;

- Barra Funda: Vários galpões dando lugar a Condomínios residenciais. Não conheço a região mas é de se pensar;

- Centro: Todo mundo aqui diz que ama, mas ninguém quer. Como mercado, esquece;

- Santo Amaro: Não conheço, mas é muito longe.

Esqueci da:

- Zona Norte: Tem coisas interessantes na região do Santana, Casa Verde, Tucuruvi, Vila Guilherme, Jardim São Paulo e Vila Maria, mas a localização além da Marginal Tietê me desanima um pouco;

Muito boas as contribuições dos colegas.

Há alguns meses, fiz uma pesquisa sobre imóveis aqui em SP, focado mais em apartamentos 1 e 2 dormitórios próximo ao Metrô.
Considerando a moradia, para mim, está descartada qualquer opção que seja distante do Metrô. O trânsito e o custo de estacionamento e manutenção de um automóvel é muito alto.
Acredito que um solteiro, potencial cliente desses imóveis, deve ter um perfil parecido.

O centro está recebendo muitos investimentos. Existem pelo menos uns 10 lançamentos na região central (Liberdade, Luz, República, Brás). O prefeito está tentando viabilizar a revitalização da Luz, extinguindo a Cracolândia. No entanto, ainda existe a presença de muitos moradores de rua e usuários de crack.
O valor do m² dos studios, lançamentos, nessa região já estão bem altos (entre 8.000 e 10.000). Você encontra alguns mais baratos, mas são regiões mais degradadas que não estão recebendo tanto investimento. O risco seria maior.
Existem os imóveis antigos que são mais baratos, mas aí tem que ver se vale a pena, pois os custos de manutenção são maiores e pode existir algum incômodo com reformas.

Considero bons bairros: Aclimação, Liberdade (a parte mais ao sul), Bela Vista, Vila Mariana, Saúde, Jabaquara, Ipiranga, Vila Prudente, Consolação, Vila Madalena, Sumaré, Pinheiros. O Tatuapé é muito gostoso, mas enfrentar a Linha Vermelha do Metrô não é fácil.

Os bairros ricos citados anteriormente são bons também. Existe muito emprego nessas regiões, o aluguel é bem alto e o investimento geralmente é acima de 10.000/m². Também está prevista a inauguração da Linha 5 num futuro próximo.

Ainda existem bairros que tem um potencial maior de valorização com a expansão da rede metroferroviária. Daqui uns 2 anos, a Linha 5 deve ser concluída, e a região do outro lado do Rio Pinheiros (Campo Limpo, Capão Redondo) estará a 30-40 min da Paulista e Berrini. A Linha 15, ligando a região de São Mateus, também deve estar finalizando depois disso.

A região do Cambuci, no centro, também está recebendo recursos, está prevista a inauguração do Shopping Cosmopolitano. Apesar de não estar próximo ao Metrô, passa bastante ônibus. Existem alguns lançamentos Minha Casa Minha Vida nessa região, com preços acessíveis... Eu ia preferir morar aí do que em Itaquera, por exemplo. Ponto negativo aqui é que o bairro tem algumas favelas e passa sensação de insegurança.

São Paulo é: qualquer lugar próximo do metrô
Q/S sempre vai ser procurado, mas o 2 quartos na faixa dos 60m2 também é muito bom na capital porque pega um público que está começando a vida familiar, ou seja, casal com 1 filho ou que pretende ter, e que não tem condições de ir para um lugar maior.
Conheço muitos amigos que moram assim. Na capital hoje para pessoas de renda média/alta o padrão é ter só um filho e morar de aluguel. Um bom 2Q bem localizado lá não sai por menos de 500k se for novo, então é complicado comprar.
Eu ficaria entre os 1Q e 2Q bons e próximos do metrô. Não deve ter dificuldades.

Em relação à localização, concordo com o que foi dito aqui.

Há lugares bons na zona norte e zona leste, mas não acho que sejam bairros bons para investir devido à distância do centro. Só compensa se a pessoa fizer tudo por lá (estudar, trabalhar, etc), o que, de certa forma, diminui o valor e a liquidez dos imóveis nessas regiões. Não tem jeito, você recebe o que paga.

O centro, como disse o @FrancoY, está na modinha. Com revitalizações e modernizações em curso, há diversos lançamentos na região ocupando o lugar de construções antigas. Entretanto, não vejo ninguém que queira morar por la. Acho que um bom parâmetro para saber se o lugar é bom é se perguntar se você moraria lá.

Zona Oeste só conheço Vila Madalena, que tem um preço tão alto quanto outras regiões que considero mais centrais e melhores. Portanto, também não acho tão interessante.

Dos tempos de faculdade, percebi que os imóveis mais procurados por estudantes ou jovens casais eram Q/S e 2 quartos na zona sul próximo ao metrô. Portanto, acho um bom nicho.

Em relação ao tamanho, só fico receoso em relação àqueles studios que surgem em todos os lugares da cidade. Não consigo enxergar valor em "apartamentos" muito pequenos de até 35m2. Mesmo com uma localização excelente, penso que são furada. Sempre acho que podem ser comprados por uma empresa e serem transformados em quartos de hotel.

Muito legal a contribuição dos demais membros aqui. Ajuda a ter uma visão diferente e mais ampla.

Tem uma teoria interessante que li é que às vezes a oferta de transporte público pode ser um fator negativo. No caso aqui em São Paulo são os trens da CPTM (não é metrô), uma linha bem mais antiga. O problema aqui é que criou-se no entorno das estações um ecossistema de lojinhas, vendedores e população flutuante, degradando a região. Quem é do Rio e conhece a Supervia talvez tenha algum exemplo. Mas até sobra aqui pro o metrô, cuja Linha Lilás, que está em construção, está desagradando alguns moradores do bairro de Moema.

O grande problema em SP é o valor do condomínio. Os prédios antigos tem condomínio elevado devido à manutenção. Os novos devido aos serviços e áreas de lazer. Olhando os anúncios, não dá nem pra acreditar. Como será que as pessoas conseguem pagar?

Boo, tem condominio e aluguel para qualquer gosto em SP, as vezes na mesma rua você vê diferenças enormes. Só procurar.

Que tópico excelente!

hj fui a sp e gostei bastante de um empreendimento que será lançado nos proximos anos.

a proposta é a seguinte. são aptos bem pequenos chamados de studios. o que me interessou tem apenas 16 m2.

o valor total não é caro. o que é carissimo é o valor do m2..em torno de 10 mil reais.

apto mt bem localizado. no paraiso, na rua do metro e próximo da avenida paulista. nos arredores tem 3 hospitais etc.

o imóvel atendeu aos meus critérios. um ponto negativo que pude verificar é a ausencia de garagens.. mas acho que não destoa tanto da proposta e do publico alvo.

parece que o predio terá uma série de serviços a parte e compartilhados. ex : lavanderia etc.

show de bola..para mim esse imóvel tem valor!! bem diferente do que eu ando visto aqui no litoral

se eu tivesse muita grana eu compraria!

será que os studios serão bem recebidos em sp??

Pois tem um desses novos estúdios com serviços, próximo à Paulista, 30m2, mais de 10k o m2, condomínio 1600. O preço do m2 até está na média da região. Mas esse condomínio torna inviável para investimento.
Acho que o público alvo desses empreendimentos, assim como os dos bairros ricos empresariais citados acima, são os jovens executivos que compram. Não consigo imaginar alguém alugando esses imóveis. No máximo se for no estilo airbnb. Mas aí dá muito trabalho e a vacância pode ser alta.

Realmente. Esse condomínio que vc falpj rh bastante alto. O que justifica esse valor tao alto?


A moça com quem eu conversei disse que o condomínio será dd 200 reais em média

Eu não sei por que é tão caro. Mas dizem que condomínio barato só se for várias torres, ou aqueles prédios que não tem nada, às vezes não tem nem porteiro.

Não sou contra os micro apartamentos. Na verdade sou apaixonada por eles. Acho eles lindos e práticos.
Mas é muito arriscado. Está na modinha, tem um lançamento em cada esquina, todos da vitacon, que parece que nunca entrega. Não estou dizendo que não entrega realmente, mas que demora muito pra sair do chão. Tem alguns que ficaram um tempão em lançamento e só agora parece que estão erguendo.

Microapartamento para mim é mico. É algo que até tem um público: jovens solteiros com muito dinheiro. Mas isso tem um limite, e ninguém compra isso para morar não, não dá para ficar muito tempo. Para investir eu só pensaria em 40m+

Esse conceito de studios realmente é algo que está surgindo em São Paulo.
Em agosto, fiquei uma semana pela cidade e vi alguns lançamentos à venda e outros já construídos.
Vejo basicamente dois perfis que podem se interessar por isso:
1 - Pessoas que trabalham em São Paulo durante a semana, mas que fazem questão de voltar para suas cidades no fim de semana. Então, em SP, eles não precisam de muita coisa.
2 - Universitários. Inclusive alguns desses prédios que vi ficavam muito próximos a universidades, como o Insper, em Moema (Rua Quatá).

Fora desses dois perfis, não consigo pensar em muita coisa.

tenho que assumir que meu lado sardinha falou bem alto..deu vontade de raspar o tacho uhauha..hj acordei mais tranquilo

o meu maior receio é que não haja mercado para locação definitiva.até conversei com uma pessoa da construtora sobre isso. ela me disse que eles tem um programa semelhante ao do airbnb. fica por conta deles fazem tudo e eles ficam com 20% do aluguel mensal me parece. nesses casos os aptos tem um conceito, eles passam uma lista de itens para adquirir e ficar "padrão".

claro que a pessoa poderia tmb optar por alugar definitivamente para alguem. o que eu acho que é ate mais interessante, muito embora a proposta deles pretenda alcançar um valor maior

sei que alguns empreendimentos desse tipo já foram lançados. tem um que fica na rua topazio no bairro aclimação que ficou bem bonito por fora.. não vi ainda por dentro e não tenho a minima ideia de quanto está a vacancia, aluguel etc..

abs

Bom dia, nunca morei em São Paulo, mas já trabalhei bastante, ficava em hotéis. Alguns colegas que iam com mais frequencia alugavam flats por mês. Studio pode ter seu mercado para investimento, com as seguintes observações:

- O principal mercado seriam pessoas que vão muito a São Paulo, ou até empresas que tenham pessoas indo sempre a São Paulo. Ou seja, briga com hotéis e flats. Não é moradia.

- Para conseguir alugar, só por muito menos que um quarto de flat mensal (que eu não sei quanto está hoje) ou que o aluguel de um apartamento de 1 dorm ali. Ninguém vai passar aperto de graça, só se isso se traduzir em economia.

- Para esse perfil que falei, o mundo ideal é estar a poucas quadras do escritório e se locomover só de uber/taxi ou inclusive a pé se o dia estiver bonito. Note que estou falando do perfil de renda alta, que no BR não usa tanto metrô, só se obrigado. Então a localização deve ser mais ou menos onde ficam a maior parte dos hotéis de negócios da cidade, próximos aos prédios de HQ das grandes corporações, imagino que Vila Olímpia, Itaim Bibi e arredores.

Como já falaram, esse conceito pode servir também para universitários com boa renda, que precisam só de roupas, livros e um notebook para tocar a vida na capital, enquanto mantém a maior parte das posses na casa da família no interior.

Poderia existir um "studio" com nova tendência estilo HK que é moradia mesmo para 1 pessoa de classe média (com paredes móveis: vira cozinha/banheiro/sala/quarto de forma modular), mas isso só tem qualquer chance de acontecer com lançamentos bem mais populares, colados nas estações de metrô. E para isso acontecer precisaria mudar as regras de verticalização, recuos e índice construtivo da cidade, senão não vai valer a pena.

O conceito de studio pode até funcionar nesses casos, mas tem que ser algo racional mesmo. Se é para morar em 10m2, que seja bem mais barato que um ap normal.

Eu, se fosse investir, preferiria procurar algo que não seja tão de nicho, mas vai de cada um.

Como eu já falei acima, também acho esses imóveis studio uma furada total. Pra mim, quanto mais normal melhor.

Boa localização, tamanho 40m2 ou +, garagem livre (se for demarcada melhor) e condomínio não muito caro.

Enfim, tem que ter cara de apartamento. Nada daquelas kitnets em que você entra e ja ve a cama, cozinha e lavanderia tudo no mesmo ambiente.

@sdevsnull

Eu ate concordo com vc.. Mas vc esta levando apenas em conta o tamanho do imóvel.

E se os outros fatores (localização, metro, condomínio barato etc.) começarem a pesat mais do que o tamanho em si?

Sabe aquele papo de que a pessoa so usa para dormir msm?

Que existe um público, existe, mas é definitivamente de nicho. Eu não saberia analisar o tamanho disso para tomar uma decisão.

Não consigo imaginar morar num lugar de 10 metros quadrados. Isso é um pouco mais que 3x3. Tem que ser uma pessoa que só use mesmo a casa pra dormir e que não queira trazer ninguém pra casa. Pra quem tá de passagem, ok. Pra quem mora mesmo, não vejo o perfil. Um jovem universitário poderia até querer, mas nunca vai trazer nenhuma pessoa? Eu enxergo com mais naturalidade um universitário morando em uma república, até para dividir outras despesas.

Pra morar num lugar desses, eu teria que pagar consideravelmente menos e ser solteiro e morar do lado do trabalho/faculdade e passar o dia fora e não ter condições de pagar algo melhor sem me apertar, inclusive nos finais de semana, e nunca trazer ninguém pra casa. Tudo ao mesmo tempo. E ainda assim provavelmente encheria o saco rapidamente.