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@André.PC e colegas do fórum,
Vejo muitas pessoas comentando que têm dificuldade de analisar os FIIs que devem ser incluídos/mantidos/excluídos de suas carteiras. Confesso que até eu fico com algumas dúvidas.
Por isso, pensando nessa minha dificuldade, estou pensando em um passo-a-passo mais ou menos sistemático de como um iniciante do mercado de FIIs pode montar/reavaliar a sua carteira. Não é nada 100% objetivo. São dados que, na minha opinião, qualquer um tem que saber de um FII e ponderar antes de entrar nele.
Vejam se essas regras fazem algum sentido:
1 - Começar dentro do Ifix. Ali já tem mais de 60 opções de fundos mais conhecidos. E, fora dele, a falta de liquidez pode ser cruel.
2 - Excluir os fundos com prazo determinado, de desenvolvimento e em fase de desinvestimento (
http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/81382e85-64bb-4e98-bfbb-8a725e624f7a.pdf). Esse fundos, chamados de PDD, são de análise bem mais complexa.
3 - Organizar os fundos por ordem decrescente de participação no Ifix e estudá-os nessa ordem. O ranking é por valor de mercado e os menores estão mais sujeitos a concentração e há maior risco de take-over.
4 - Em cada fundo, verificar se é um fundo "de tijolo" ou "de papel".
5 - Se for um fundo "de tijolo":
5.1 - Observar o tipo de imóvel (prédios comerciais, lajes corporativas, shoppings, galpões, universidades, hospitais, etc).
5.2 - Verificar a quantidade de imóveis (quanto mais imóveis, menor o risco de que um problema que abale o fundo de maneira significativa).
5.3 - Verificar a quantidade de inquilinos e sua representatividade (quanto mais inquilinos e mais pulverizados, melhor).
5.4 - Privilegiar os fundos multi-imóvel e multi-inquilino.
5.5 - Ler os relatórios buscando informações sobre vacância atual, seu histórico e eventual vacância prevista.
5.6 - Nos mesmos relatórios, verificar se o fundo vem investindo na conservação do imóvel.
5.7 - Observar o histórico de rendimentos distribuidos e buscar valores muito discrepantes em relação à média (para cima ou para baixo). Se existirem, buscar nos
relatórios as razões desses valores e ponderar qual o impacto disso no fundo e a possibildade disso se repetir.
5.8 - [Principalmente para os fundos com maior concentração de inquilinos/imóveis] Verificar o prazo dos contratos de aluguel e se há ações revisionais na justiça. Se a(s) ação(ões) foi(foram) proposta(s) pelo(s) inquilino(s), há o risco de redução do aluguel e, consequentemente, dos rendimentos; se foi(foram) proposta(s) pelo fundo, existe a possibilidade de elevação do aluguel, com impacto favorável nos rendimentos.
6 - Se for um fundo "de papel":
6.1 - Entender o tipo de papel em que investe. Pode ser um fundo que compra cotas de outros fundos (fundo de fundos); pode ser um fundo de investe em títulos privados (fundo de CRI/LCI); pode ser os dois (mistos).
6.2 - Nos fundos de fundos: observar a carteira atual e a composiçao recente. Verificar se não tem valores significativos aportados em fundos muito "problemáticos".
6.3 - Nos fundos de CRI/LCI: observar se não há problemas com inadimplência ou com falta de garantias (subcolateralização). Olhar a taxa de cada ativo.
6.4 - Nos fundos mistos, observar as duas coisas.
6.5 - Ter consciência de que um fundo de papel tem uma dificuldade maior de acompanhar a inflação, ao contrário dos fundos de tijolo, que já gozam de uma proteção natural.
6.6 - Ter consciência de que é frequente que os fundos de papel tenham distribuições menos regulares que os de tijolo. Uma distribuição estranhamente alta ou baixa pode estar dentro da normalidade.
6.7 - Observar se há muito giro de patrimônio (encerramentos totais ou parciais de posições em CRIs, compra e venda frequente de FIIs, etc.). Quanto mais operações fizer, maiores custos o fundo irá pagar (corretagem, emolumentos, impostos, etc). Além disso, o gestor pode estar vendendo cotas de FIIs e participação de CRIs, para ter um ganho rápido e gerar distribuições de rendimentos maiores, mas de difícil sustentação. Observação: no caso dos CRIs, muitas vezes, o encerramento antecipado pode ter vindo do devedor, o que não é problema.
6.8 - Normalmente, nos documentos, o fundo informa os próximos passos ("queremos aumentar nossa posição em CRIs atrelados ao IPCA", "estamos confortáveis com a atual exposição em FIIs", "progressivamente, planejamos reduzi nossa participação em LCIs", etc). Veja se você se sente confortável.
9 - Quanto aos relatórios mensais, a maioria é bem curta. Então acho que um mínimo recomendável é de uns 6 a 12 meses de leitura. Mais do que isso, só se tiver alguma coisa que te chame muito a atenção. Muitas vezes, as informações não estão tão claras nos informativos mensais. Podem estar nas entrelinhas ou nos documentos de periodicidade mais longa (semestral ou anual). E, se não encontrar alguma informação que considere relevante, pergunte ao gestor. Se ele não te responder, ou "escorregar" muito, vale a pena repensar se esse fundo deve estar na carteira.
10 - Nenhum desses critérios é excludente "a priori" (exceto talvez os itens 1 e 2 para os iniciantes). Mas são questões básicas de cada fundo, com as quais o investidor precisar estar ciente e confortável quanto aos risco. Não dá pra ficar de mimimi: "ah! eu não sabia disso".
E então? Será que isso cobre a maioria dos riscos a serem analisados por um investidor iniciante? Estou só esperando seus ajustes e comentários para poder reavaliar minha carteira com critérios mais claros.
