MULTI x MULTI x MULTI
comentada em 15/02/2016 19:05

@Dividendos, CXTL11 *(Se alugar, passa de 3 p/ 4 inquilinos)

Valeu Eu coloquei o RBRD na lista mas agora vi que ele só tem três inquilinos (e grande concentração nas Lojas Leader) Então vamos tirar ele da lista

interessante... legal o estudo.. o mais interessante, pra mim, é que eu não gosto de nenhum deles..kkkkkk... nenhum atende meus critérios..kkkk

Parabéns pela iniciativa, achei mais três, mas por favor confirme com dados atuais se encaixa 100% nos seus critérios antes de incluir na lista, segue: EURO11 (Logística) - diversos endereços e inquilinos CDA 1 - Módulos 1/2/3/4 - Via Anhanguera, km, 17,25 - São Paulo CDA 2 - Rua Jornalista Paulo Zingg, 570 - São Paulo CDA 3 - Via Anhanguera, km, 17,25 - São Paulo Laboratório Teste de Elevadores - Av. Interlagos,4.455 - São Paulo CDRIO-1 - Rua Sargente Aquino, 136 - Rio de Janeiro CDRIO-2 - Rua Comandante Vergueiro Cruz, 206 RDES11 (Escritório) - diversos endereços e inquilinos Ed. Tenente Negrão R. Tenente Negrão, 166 São Paulo (SP) 8 pavimentos 4.025 m2 Ed. Suarez Trade Av. Tancredo Neves, 450 Salvador (BA) 12 salas 4.620 m2 Ed. Empr. Center I R. Padre Carapuceiro, 733 Recife (PE) 10 salas 4.248 m2 Ed. Empr. Center II R. Antonio Lumack de Monte, 96 10 salas 4.035 m2 MAXR11B (Comercial) Mais de 4 endereços (Brasília, Belém, Maceió, Nilópolis, Vitória, Taguatinga, Manaus, João Pessoa) Porém concentração grande de único inquilino.

Me perdoe minha indiscrição, @Ajax88, mas você poderia dizer quais são seus critérios?

@André L. EURO11 ok MAXR11B é o que vc disse, a diversificação de imóveis é mt boa, mas só tem três inquilinos e muita concentração nas Lojas Americanas RDES11 ok Podemos atualizar: BRCR HGRE HGBS HGLG KNRI FFCI DRIT TRXL FIIP CXTL EURO RDES

@Aleatório Gosto de FII multi inquilino. (minha exceção é o BBPO, hehehehe).. não ligo q seja apenas um imóvel. Taxa de Adm razoável, de preferência sobre a receita ou aluguel. FII de tijolo. Imóvel comercial, de preferencia, salas de escritórios que podem ser locadas pra vários inquilinos. Não gosto dos FII de logística, pois o imóvel todo é, geralmente, locado por apenas um inquilino. Receita, FCO, recebimento de alugueis crescentes. Sem divida. Distribuição de rendimentos crescentes e que acompanhem a evolução do numero de cotas. Eu fujo de FII com um único inquilino, pelo risco de vacância. Não gosto de FII que só donos de partes de prédios, prefiro os que são donos do prédio todo. Como reservo apenas 5% pra FII, posso diversificar menos... hoje eu tenho apenas 5 FIIs.

O Ajax88 tem razão num ponto. Duas coisas que são quase a mesma coisa: - Aplicar R$ 5 mil em um fundo com 5 imóveis; - Aplicar em cinco fundos mono-imóveis com R$ 1 mil em cada. Por isso que pode ser uma ideia interessante manter os fundos multi-multi com uma posição na carteira. Assim pode-se tentar aproximar a um peso por imóvel ou algo parecido.

@Nod.RJ Eu acho muito mais arriscado aplicar em único FII multi imóvel quando comparado a 5 FIIs mono-imóvel, pois tem o fator administrador... Se o ADM ficar caca, o Fundo todo vai pro saco. Já com 5 FII, podem ser ADM diferentes.. ta diversificado. É como comprar um fundo de ações de energia ( com TBLE, CMIG, TAESA e ELPL e Eletrobrás)ao invés de comprar só TBLE, CEMIG,GETI e TAESA separadamente. O fato de ser multi é só um ponto positivo pra mim, é só mais um dos fatores. No final, o que vale é o conjunto.

Então, pela diversificação, eu acabo olhando mais em números de FIIs. Pois, se houver uma diversificação externa, então teremos (via de regra) uma maior diversificação interna. E, bem, nossas porcentagens são bem diferentes. Tenho uns 45% do meu capital em FIIs xD

É tudo bom senso.... Mas qualquer carteira com menos de 10 ativos (seja mono ou multi), já me dá arrepios.

Tio Nod, bom senso é aquela coisa que fica dentro da gente e que temos que afogar semanalmente com cerveja ou vodka? =) Sobre a porcentagem dos ativos, acho que é mais uma questão de como encarar tudo. Do ponto de vista de investimento, cada ativo é independente do resto. Se formos analisar, a porcentagem do ativo em relação ao total dos investimentos podemos ter uma visão diferente. Tipo, 5 FIIs com 5% em FII dá mais ou menos 1% em cada FII e está mais mais diversificado (em termos de proporções) do que uma pessoa que tem 20 FIIs mas com 75% da carteira em FIIs. Essa viajada em termos de porcentagens de ativos em relação ao patrimônio total veio por causa de uns pensamentos que eu estava tendo sobre pessoas que buscam uma boa diversificação em RV e investem 50% do capital em RF. Mas isso é assunto para algum post em algum dia xD

Será q tem mais algum? Mestre Nod?

Não me vem nenhum mais à cabeça.

Vlw

@Dividendos, Achei muito útil sua lista de fiis multi x multi x multi. Permite uma boa diversificação. Talvez fosse interessante incluir nos critérios a quantidade de contratos, que no caso do HGLG, tem um post que diz: Empreendimentos: 8 Unidades: 119 Contratos de locação: 74 Portanto a quantidade de contratos é bem maior que a de empreendimentos, assegurando uma diversificação ainda maior.

Excelente, tenho 9 dos 10. Vou olhar o Drit que não tenho; Obrigado

Sim, muito bom, valeu Segurança é td na vida, sem ela vc não vive em paz

A lista é um exemplo de que cada um deve verificar o que tem valor de acordo com seus critérios próprios. Dos 12 FIIs listados, metade não atendem meus critérios por motivos diversos.

O mais importante é ter valor. Claro que o fato de ser multi-multi dilui alguns riscos, mas isso não o torna bom nem ruim. Se não atende seus critérios, não o tenha em carteira. Simples.

não tem lugar melhor para verificar algumas questões problemáticas em alguns desses fundos, que podem determinar o critério de aplicação, do que os comentários das carteiras feitos pelo @Nod.RJ... a administração de um fundo é um critério muito relevante... como também a liquidez... e se um fundo que vc está investindo não pode ser investido por meio de outro, fazendo com que vc não precise investir em dois que na verdade são praticamente um, mas separados..

O que eu gosto nos mono-mono é que são mais fáceis de avaliar. Multi-multi eu coloco na carteira sem nem saber o que to comprando direito.

@Allejo_dos_Investimentos, Eu também, hahah, mas com o tempo você vai pegando melhor a característica de cada geracional. De qualquer forma, acho válido pela diversificação, mas fica mais sujeito a mesblas do gestor (que no caso de FIIs, é mais limitado que ação de mesbla enorme).

Também me sentia um pouco cego em tiroteio mas uma coisa que achei legal e sugiro foi pegar, por exemplo, o portfólio do HGRE e olhar seus imóveis pelo google street. Achei bem interessante. Se é que todo mundo aqui já não fez isso. :)

O RDES11 é multiinquilino porém é como se ele tivesse só 2 empreendimentos (sendo um deles com 3 torres pois são 3 prédios vizinhos, dêem uma olhada nas fotos, só batendo o olho já dá pra perceber). Então eu tiraria ele da lista junto com o RBRD11. Ou então deixaria os 2 na lista e incluiria o CXTL11. @Ajax88 Acho 1 FII de 5 imóveis bem menos arriscado do que 5 FIIs que tenham 1 imóvel. Realmente gestor/adm podem fazer mesblas porém tem o outro lado: um FII de 5 imóveis no geral vai ter porte maior portanto maior chance de ter instituicionais como cotistas, coisa que tende a melhorar a governança e dificultar consideravelmente a aprovaçao de takeovers em assembléias. Caso ocorra algum problema no bairro de um imóvel, ou problema no imóvel em si... estrutural, ou incêndio ou algum fato improvável, no multi será tranquilo, enquanto no mono pode deixar o fundo sem renda e virar um caos, assembléias podem não chegar a um consenso, o mercado pode não estar interessado em novas emissões e o fundo pode até ser liquidado vendendo o imóvel a preço de banana. O multi também tende a ter um valor de mercado maior e um yield menor do que os monoimóveis, reduzindo a probabilidade de ocorrer takeover já que exigiria um volume maior de capital. Sob esse aspecto de takeover o problema de ter 5 FIIs mono é que se o mercado atingir certas condições seus 5 FIIs tendem a cair um atrás do outro que nem dominó pois todos viram alvos. Seria um possível desinvestimento de 100% da sua carteira de FIIs sabe-se lá a que preço. Pode acontecer com os multi também, mas pra isso em tese o mercado precisa decair bem mais do que o ponto dos mono. Pra quem ainda não tiver entendido o que é takeover: é, na prática, ser obrigado a comprar no topo e vender no fundo. Isso mesmo, contra a sua vontade pois não é você que vai decidir. Então pensar que 5 FIIs mono é menos arriscado que 1 FII multi é meio que enxergar FIIs como se fossem imóveis eu acho... sendo que são coisas bem diferentes. Tudo é diferente... o formato jurídico, a precificação, a liquidez, as informações disponíveis, a administração, o compartilhamento da propriedade, a dinâmica de assembléias sem a figura do controlador num país que ainda não possui mercado de capitais desenvolvido... essas diferenças gritantes entre FIIs e imóveis são uma coisa que de início me pareciam só formalidade então tive dificuldade de perceber mas aprendi graças ao @André.PC Pra mim FII de 1 ou 2 imóveis (ou 1 ou 2 inquilinos) é uma coisa que exige muito cuidado ao se comprar e a posição tem que ser menor que a dos multi

Concordo com a análise do @sniper.

@sniper a respeito dos FIIs olhei os imóveis do RDES11, vc tem razão não possui 4 endereços (nem dois rs), possuem três endereços sendo: São Paulo, Salvador e Recife (duas torres no mesmo lugar), então não pode entrar na lista o CXTL11 já está na lista (teve uma atualização no dia 05/01/16) o problema do RBDR11 é que só tem três inquilinos e grande concentração em um deles no mais concordo com seus comentários

Atualizada BRCR HGRE HGBS HGLG KNRI FFCI DRIT TRXL FIIP CXTL EURO