O que aconteceria no caso de total vacância
comentada em 29/02/2016 13:34

Não havendo fundo de reserva disponível, o cotista.

CEOC11B está nessa situação.

O administrador do fundo iria usar o fundo de reserva até secar. Havendo dinheiro de aplicação de renda fixa, este seria o próximo recurso a ser usado. Por último, os cotistas seriam chamados para aportar valores para cobrir as despesas do fundo.

A resposta para isso está no art. 13 da Lei 8668/93. Eu sei que há outras interpretações, mas me parece que a única obrigação do cotista é integralizar a cota subscrita, isto é, pagar a cota. Como hoje em dia as cotas são compradas por home broker e pagas imediatamente, o cotista não tem nenhuma obrigação adicional quanto às dívidas do fundo. Essa, aliás, é uma regra geral de direito que as pessoas físicas não respondem pelas dívidas das pessoas jurídicas salvo em casos bem excepcionais, que não se aplicam ao universo dos cotistas de FIIs. " Art. 13. O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário: (...) II - não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas. Parágrafo único. O quotista que não integralizar as quotas subscritas, nas condições estabelecidas no regulamento do fundo ou no boletim de subscrição, ficará de pleno direito constituído em mora, podendo a administradora, a sua escolha, promover contra o quotista processo de execução para cobrar as importâncias devidas, servindo o boletim de subscrição como título extrajudicial, nos termos do Código de Processo Civil, ou vender as quotas a terceiros, mesmo após iniciada a cobrança judicial."

o cotista não pode ser executado juridicamente, mas o custo é dele. a administradora vai queimar o caixa, se não tiver vai emitir novas cotas diluindo o fundo. enfim, pode nao ser executado mas paga a conta de qualquer maneira, o que faz sentido afinal o cotista é o dono do imóvel. bruno.

Somando um pouquinho de cada resposta: - Se o fundo tem alguma reserva, pode utilizá-lo. - Os últimos dois fundos a passarem por essa situação foram o CEOC e o THRA. - Ambos fizeram emissão de cotas. - Com isso, os cotistas que não quiserem comprar novas cotas serão automaticamente diluídos. Algumas pessoas que afirmam que o administrador pode solicitar aos cotistas que paguem as despesas, como o Bastter mencionou. Outros dizem que isso não é possível. Como não tenho certeza, sempre penso no pior: de que eu posso ser chamado a pagar. Mas preciso concordar que nunca vi isso. Como última situação (nunca vi também), o fundo pode vender o imóvel, pagar as dívidas e devolver o que sobrar aos cotistas, encerrando o fundo.

Na verdade, ao que me parece, pela lei o cotista não é o dono do imóvel e sim o fundo. Por isso que também não responde pelas obrigações do imóvel. Pode até perder tudo que investiu nas cotas (a cotação "virar pó"), mas não responder por dívidas do imóvel, o que é diferente. "Art. 7º Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições: (...) § 1 No título aquisitivo, a instituição administradora fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário." Mas é tudo discutível mesmo, ninguém tem garantia da decisão que viria se isso fosse discutido em um processo. Por isso, a cautela do @Nod.RJ faz muito sentido.

Se não estou enganado, o André dizia que a gente ficava com a dívida, mas no mundo real o que tem acontecido são novas emissões, diluindo os cotistas... aí compra quem quer. Em resumo é isso que aconteceu até hoje e acho o caminho mais simples/normal mesmo. Um FII com 100% de vacância tem a cota desvalorizada e acaba sempre tendo gente interessada em arriscar comprando vacância. Em tempo, aproveite que temos casos reais recentes, dá uma olhada nos murais: Bastter.com - FII - Fundos de Investimento Imobiliários - CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) Bastter.com - FII - Fundos de Investimento Imobiliários - BM Cyrela Thera Corporate (THRA11B)

Poxa! muito grato a todos que responderam. Muito grato mesmo. Bons investimentos a todos. !!!

Mas é importante lembrar que em qualquer das situações citadas o cotista vai ter que pagar a conta: 1. Se for chamado para aportar dinheiro (depois que secarem todos os recursos do fundo); 2. Se o fundo decidir por vender imóvel para pagar dívida (uma vez que o dinheiro que sobrar para amortização virá descontado da despesa); 3. Se o fundo chamar nova emissão de cotas e o cotista comprar novas cotas no processo (pois vai precisar desembolsar dinheiro para isso); 4. Se o fundo chamar nova emissão de cotas e o cotista não comprar novas cotas (pois será diluído nos futuros rendimentos). Então, sendo assim, prefiro a opção (1) pois não vejo problema de tirar dinheiro do rendimento do FII A que possuo (que não estaria com problemas de vacância e portanto me pagaria rendimentos normalmente) e colocar no FII B que possuo (que estaria com 100% de vacância). Qualquer uma das opções (2,3,4) seria mais traumática e causaria um impacto maior para o cotista.

@Locker, Entendo sua visão, que aproxima os FIIs ao investimento direto em imóveis. Afinal, se você tem um imóvel que não está alugado, você em que pagar o IPTU, o condomínio, etc. Todo mês, você tem colocar dinheiro no negócio. Só pra constar: no caso do CEOC, aparentemente, a maioria dos cotistas parece ter preferido ser diluído, já que poucos cotistas subscreveram cotas no período de preferência.

@Nod.RJ, não é nem pela questão de aproximar FII de imóvel, mas para que o problema seja resolvido mais rapidamente. Imagine uma situação onde o fundo demore para partir pra emissão e ter problemas na emissão... Por outro lado entendo que os cotistas (investidores) não irão ver com bons olhos um fundo que chama seus cotistas para aportar valores.

Locker, não lembro de nenhum fundo que tenha feito. E até que não demora muito: o CEOC resolveu em isso em pouco mais de dois meses.

o pessoal da Cyrela é viciada em péssimos negócios :/

Responsabilidade pessoal o cotista não tem. A lei é clara. O município não vai te processar, cotista, para pagar o IPTU, mas pode processar o fundo, penhorar o imóvel e levá-lo a leilão. O administrador não vai te processar também, pra receber as taxas a que tem direito, mas pode liquidar o fundo em caso de insolvência, vender o imóvel, pegar o dele e, o que sobrar, devolver aos cotistas. Se não sobrar nada, azar do cotista. O Administrador pode convidar os cotistas a subscreverem novas cotas, ou seja, convidá-los a evitar as situações anteriores. É o que fez o CEOC, e por isso que as cotas foram subscritas...

Vai sair do patrimônio do cotista, sempre. Se emitir novas cotas, ou o cotista bota dinheiro ou terá uma participação menor. Ou vai queimar algum imóvel menor para sobreviver mais algum tempo. Ou seja: também patrimônio do cotista, no final das contas. Não tem como escapar. A conta do cotista não vai ser bloqueada, mas ele responde pela conta com todas suas cotas.

O que eu sei é que o patrimônio pessoal não responde por dívidas da sociedade, portanto eu acredito que a obrigação do cotista pode atingir no máximo suas cotas e nada além disso. Não integralizar cotas subscritas pode ocorrer em sociedades por cotas de responsabilidade limitada e em sociedades anônimas de capital fechado, não em sociedades anônimas de capital aberto. A sociedade de responsabilidade limitada existe quando o sócio não responde com seu patrimônio pessoal por dívidas da sociedade, como é o caso da sociedade anônima e da sociedade por cotas de responsabilidade limitada.

Acrescentando: A responsabilidade do acionista está limitada ao preço de emissão das ações, conforme o art. 1 da lei 6404 de 1976. Ou seja o cotista só é responsável até o limite das suas ações e nada além disso.

Aos FIIs não se aplicam a Lei da S. A. ou o CC na parte de sociedades comerciais. FII tem lei própria, que é a Lei 8668/93, que exclui qualquer responsabilidade do cotista. Assim, ele não pode ser chamado para cobrir passivo (IPTU, encargos, dívidas, danos etc). Se algum FII prevê isso em seu regulamento, este é ilegal. Ainda, cotista não possui qualquer direito sobre os imóveis que compõem o FII.

Já li mil argumentos que defendem os dois lados, ambos muito bem apoiados. Na maioria das vezes, nossa orientação aqui no site é sempre pensar no pior dos ricos. Tenho duas opções: 1 - Acredito que o fundo não pode me obrigar a pagar e, depois, descubro que estou errado e tenho um prejuízo inesperado a pagar; 2 - Invisto estando confortável de ter de pagar um eventual problema sério que pode nunca se materializar. Qual vai me deixar mais tranquilo? a 2.

Eu fico com a 2 te @Nod.RJ ... Mas se fosse cobrado eu entraria com ação entra isso, pois a lei é quem rege a matéria e não o regulamento do FII.

Tecnicamente, a proibição da lei é tão categórica, que é um dos poucos casos de impossibilidade jurídica do pedido que se pode encontrar na lei... Apesar de nunca ter ouvido falar nessa hipótese como exemplo. Normalmente é cobrança de dívida de jogo que se exemplifica nessas casos.