[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's

FIIs e Imóveis
luwz   181º
em 20/12/19 12:37
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Crocodile_Dundee  181º
em 20/12/2019 12:39

[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #1 de 32
luwz  181º
em 20/12/2019 12:42
KKKKKKK to tentando editar o tópico para ficar mais conciso, um segundo amigo
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #2 de 32
Bastter 
em 20/12/2019 12:47
Nível no Race: Turbo Mix 
@luwz se vc precisa escrever tudo isso os criterios sao MUITO ruins
investimento tem de ser simples ou eh melhor nem fazer
no inicio a gente fica fazendo estas coisas longas achando q vai fazer grande diferença mas nao faz nenhuma
estude mais e tente coisas mais simples
nao tem formula magica nem criterio magico
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #3 de 32
Zephyr  181º
em 20/12/2019 12:50
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Sobrou só 2 ou 3 hehe
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #4 de 32
Bastter 
em 20/12/2019 12:54
Nível no Race: Turbo Mix 
@luwz ninguem vai falar nada sobre isso ai pq eh inutil e ninguem vai ter saco de ler
eh legal fazer isso q vc fez no inicio mas na hora de investir nao serve para nada
nao eh por tabelinha e criterios q se resolve isso
eh estudando os FIIs
participando das discussoes nos murais
ir evoluindo e amadurecendo, etc

isso q vc fez, desculpe, mas no mundo real dos investimentos eh inutil
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #5 de 32
bochio 
em 20/12/2019 13:25
Foi um trabalho legal, com certeza te gerou um ótimo aprendizado e agora você já tem vários pontos que vão te chamar a atenção na hora de estudar os FIIS. Mas tenho o palpite de como disse o Bastter, na hora que você começar a escolher os ativos e investir na prática você será maleável com esses critérios para conseguir uma diversificação maior.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #6 de 32
exitoadrenalina  181º
em 20/12/2019 13:31
pelo menos vc estudou alguma coisa, no começo é assim mesmo.

acho que com esses critérios irão sobrar poucos FIIs pra vc estudar.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #7 de 32
Bastter 
em 20/12/2019 13:38
Nível no Race: Turbo Mix 
analise de empresas e de FIIs nao eh matematica, eh arte
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #8 de 32
jbrunswick  181º
em 20/12/2019 14:05
Nível no Race: Intermediário
Concordo com o @exitoadrenalina , isso faz parte do aprendizado.  Quando começamos, a gente tende a complicar as coisas por querer atingir critérios perfeitos ou por querer que uma empresa ou FII passe em 100% de todos os critérios.

No fundo, isso é uma insegurança natural de iniciante. Esperamos ter garantias de que não estamos fazendo besteira e minimizar ao máximo nossas perdas futuras.

Com o passar do tempo, você vai vendo que o mundo não é bem assim. Você não precisa do critério perfeito, porque isso não existe e mesmo com todos os critérios do mundo, você não tem garantia de nada. A segurança contra as perdas vem da diversificação, e não de termos critérios rígidos ou extremamente detalhados e rigorosos.

Aí o tempo passa mais ainda e você começa... bem, você começa a encher o saco de detalhes minuciosos e coisas que te façam perder muito tempo e #PAS nas análises. Fica tudo cada vez mais simples. Você monta uma carteira, com critérios bem simples, mas que te atendam, e se perder ao longo do processo, dane-se. Perdeu. É assim mesmo. E essa perda não te abala, não te incomoda. Você entende que ela é parte do processo e o objetivo está lá na frente, quando essas perdas não farão a menor diferença.

Mas isso tudo é um processo. Cada um tem o seu tempo de chegar nessas etapas. Você está no caminho certo. Aos poucos, vá tentando simplificar as ideias.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #9 de 32
Mark.Valley  181º
em 20/12/2019 14:17
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Eu acho que essa questão das distribuições constantes não é um critério que garante qualidade e pode te afastar de algumas opções.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #10 de 32
luwz  181º
em 20/12/2019 14:19
@Bastter @jbrunswick @bochio @exitoadrenalina e @Zephyr. Obrigado pela opinião de todos, acredito que é realmente o que vcs falaram, estou no início e complicando as coisas que são para serem mais simples. Irei terminar a área de iniciantes, assinar o Bastter Blue e aprender a acompanhar pelos vídeos, faq's e discussões. 

 

Novamente, muito grato
Luiz
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #11 de 32
E_Lucas 
em 20/12/2019 14:34
O risco de seguir todas essas exigências é você sacrificar a diversificação.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #12 de 32
Laol 
em 20/12/2019 14:36
Vacância estável não faz muito sentido, talvez ver a vacância em relação aos pares ou na região. Se um fundo passou de vacância 7% para 10%, mas a média da região é 18%, provavelmente não é nada de mais. 
Sobre a geração de renda do fundo, tu podes achar interessante ver se a renda é imobiliária ou resultado de trade (vários fundos fazem isso, mesmo alguns dos multi-multi de tijolos que o pessoal gosta), e considerar o resultado de trade como não recorrente, já que na época de baixa eles não costumam aparecer. Quanto ao DY, não acho que acrescente na análise.

E como já foi dito, não se apegue demais a esses critérios. Considere mais como uma diretriz geral do que algo muito rígido, sob pena de atrapalhar a diversificação em fundos perfeitamente adequados. 
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #13 de 32
putz  181º
em 20/12/2019 14:40
@luwz,  

Teus critérios de análise são bastante válidos, alguns dos quais coincidem com os meus, como liquidez, governança, tipo, prazo e diversificação.

Porém, como eu imagino que a sua pretensão seja se tornar um investidor de longo prazo em valor, chamo a atenção para os seguintes pontos, os quais considero de altíssima importância:


1) QUALIDADE DOS IMÓVEIS, que abarcam os seguintes pontos:

- Localização: quando mais bem localizado, melhor. Ex: um galpão logístico situado perto dos principais aeroportos e portos do país tendem a ter mais valor que um galpão "no meio do nada".

- Estado de conservação: todo imóvel precisa de reformas (benfeitorias necessárias), senão tendem à ruína. Logo, se o gestor negligencia despesas com reformas (talvez com a intenção de manter o "Dividend Yield" alto - afinal, gastos com reformas repercutem negativamente no pagamento dos dividendos no curto prazo); as tuas cotas, invariavelmente, perderão valor no longo prazo, visto que elas têm, por lastro, o valor patrimonial dos imóveis que compôem o FII (ora, imóvel mal conservado vale menos...).

- Características dos imóveis: observar a locabilidade dos imóveis que compõem o FII, ou seja, se são de fácil locação ou capazes de atender a vários segmentos do mercado. Por exemplo: é mais fácil encontrar um inquilino para uma laje corporativa do que para hospital, agência bancária e faculdade. Não quer dizer que vc deva descartar FIIs com imóveis de locabilidade mais restrita, mas é algo que vc certamente deve levar em consideração na hora que estiver montando a tua carteira de FIIs, especialmente para fins de controle de risco.

2) QUALIDADE DOS INQUILINOS

- Não foque apenas em "quantidade de inquilinos". É preciso se atentar também para a qualidade deles: idoneidade, saúde financeira e perenidade do segmento empresarial no qual atuam. Claro, quanto mais inquilinos, menor o risco; porém, essa diversificação não adianta nada, se os "multi-inquilinos" forem empresas com pouca solidez ou de qualidade duvidosa.


Observação final:


Muito cuidado com "dividend yield" (vi que vc colocou como um dos teus critérios de análise). Explico: no curto prazo, pode até parecer que vc esteja "pagando caro pela cota" quando comparado ao valor recebido em dividendos. Porém, se vc focar na qualidade do FIIs, no longo prazo, a boa governança dos gestores e a manutenção da qualidade dos imóveis e dos inquilinos lhe trarão bastante valor; de modo que, a valorização das cotas + dividendos recebidos, ao longo do tempo, farão o valor pago pela cota tender a zero.


Espero ter ajudado e desculpe se falei alguma bobagem.

Paz!








[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #14 de 32
Primata  181º
em 20/12/2019 14:42
@luwz

Faltou o principal nos seus critérios:

LOCALIZAÇÃO 
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #15 de 32
guiiigessele 
em 20/12/2019 15:02
Quando eu investia em FIIs (decidi me mudar para o exterior) eu fazia o seguinte:

- Abria os Relatórios Gerenciais e olhava os imóveis, se eu gostei, ponto positivo.
- Eu olhava rolos passados (rolos passados é sinônimo de rolo ORUTUF)
- Olhava a estratégia do gestor, se alinhada com os meus de renda no longo prazo, mais um ponto.

Passando nesses 3 critérios eu comprava.
Meio simples demais, e provavelmente eu até estava fazendo burrice, mas o ponto é que para FIIs, acredito que a principal figura é o gestor. 

Eu sou idiota, não sei avaliar imóveis, não sei como saber a vacância média da região etc.

Então, se o gestor fazer bem o seu trabalho, ponto para mim...

Podem dar voadoras a vontade
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #16 de 32
Brutalroot  181º
em 20/12/2019 15:03
Nível no Race: Taquipariu
@Zephyr pensei exatamente a mesma coisa.

@luwz se puder passar a lista fos fiis  que passaram. Provavelmente serão estudaveis, gostaria de ver.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #17 de 32
Bastter 
em 20/12/2019 15:26
Nível no Race: Turbo Mix 
@luwz parabens pela atitude de querer estudar e evoluir
assim se vai longe
eh muito mais importante do q criterios
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #18 de 32
Tranquilao 
em 20/12/2019 15:43
Eu acho que vc tá estudando demais. São só FIIs. Não tem nem tantos bons ativos no mercado que se passam no critério multi-multi.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #19 de 32
jjc  181º
em 20/12/2019 15:55
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Tem tópicos aqui no site sobre multi x mono. O mercado no Brasil é pequeno, não é como nos EUA onde praticamente não há mono.


Por esse critério de apenas multi, você deixa de ter fundos de shopping bastante grandes e com centenas de inquilinos como o SHPH11 e PQDP11. Obviamente não estou indicando eles, mas vale ao menos o estudo. 


Por outro lado, como você esqueceu localização entre os critérios, entraria pra estudo um fundo com um imóvel em “cafundó dos judas” e outro em “onde o vento faz a curva”.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #20 de 32
setarcos   181º
em 20/12/2019 16:12
No início complicamos em função  da ansiendade gerada por tantas informações e dicas de analistas e youtubers, que necessitam vender seus cursos (nada contra). Imagine que os FIIs se encaminhem pra uma estrutura parecida ao dos REITs... que possuem centenas de imóveis e inquilinos. Diversas localizações até em paises. Quem na condição de PF vai conseguir ficar analisando as caracteristicas de todos os contratos, imóveis, inquilinos e gestão, como vcs hj querem analisar os FIIs? Hoje eu acho que não tem mt o que complicar, ainda mais pelo pequeno número de fundos líquidos e diversificados. O que pode ser feito, pelo mercado ainda pequeno, é não ter um % tão grande e ir acompanhando esse crescimento e a possível evolução desse interessante segmento.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #21 de 32
M14 
em 20/12/2019 16:22
Nível no Race: Tá começando a andar
@luwz Caro estudante, FOCA NO CONCEITO, em entendê-los, como funcionam e etc e a partir daí todas essas dúvidas serão eliminadas. Bons estudos !
Não dá pra escolher nada igual a SuperTrunfo.

[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #22 de 32
Nikov  181º
em 20/12/2019 17:39
Diversificar regiões como critério excludente para qualquer tipo de fii deve ser repensado. Cada caso é um caso. Eu p ex. prefiro um fii de laje na zona nobre de SP que um laje no centro do Rio + Barueri etc.
Multi inquilinos: melhor é avaliar o tipo de inquilino, suas condições financeiras e garantias contratuais. 
Tão criando outros índices de fiis além do IFIX. Seus critérios mudarão? Não seria melhor escolher pela liquidez objetivamente: ex. número de negócios acima de média de X por dia? 
Sobre bom free-float, o que seria "bom"?
Se a taxa de performance não for baixa (ex. IPCA+6%; ex. de baixa: 6%, FII recente),  não vejo problema. Mas entendo seu receio de gestor fazer giro prejudicial só para batê-la.
Olho vacância por prazo muito maior, especialmente entre 2015-2017. Não quero fiis "cíclicos", prefiro os mais resilientes. 
DY: é influenciado por preço de cota, o que distorce tudo. Ex. Fii vai encarteirar 10 imoveis. O mercado já começou a precificar e a cota subiu, mas os proventos ainda são os passados. Resultado? DY minúsculo. Descartar esse FII por DY é péssima estratégia. 
Distribuição: eu vejo valor em fiis que almejem um dia ter crescimento orgânico. Se o perfil do gestor é ao longo do tempo distribuir mais do que o mínimo legal, só para agradar cotista em época de vacas magras e manter o VM elevado (e sua taxa baseada em VM), eu descarto por discordar da tese dele.
Por fim, se você buscar só valores constantes de proventos pode acabar descartando bons fiis. 
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #23 de 32
luwz  181º
em 20/12/2019 18:22
Agradeço novamente as mensagens de todos, gostei bastante de lê-las pelas diferentes opiniões que cada um tem para com seus investimentos, legal ver que no fórum tem gente de todos os tipos: alguns preferem algo simples e outros mais robusto. Como estou começando vou com calma e ir estudando, creio que começarei no patamar mais simples possível, relevarei a opinião de todos e farei algumas anotações.

 

Apenas respondendo a pergunta do @Brutalroot, os FII's que eu estou pensando em estudar são/eram: KNRI 11, HGBE 11, VISC 11 e HLGL 11
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #24 de 32
MestreAnciao  12º
em 21/12/2019 08:03
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter 
Quanto menos mensagens no mural de um ativo, mais regular ele é.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #25 de 32
MarkFord  2º
em 21/12/2019 09:03
@luwz, não li tudo que escreveram, mas se você é iniciante, sugiro começar na renda variável com as ações. São um tipo de ativo com regulamentação consolidada. Os FII são uma coisa recente e têm acontecido diversos problemas de governança com eles. Na minha opinião, seria melhor deixar para investir neles quando você tiver mais tempo de mercado e a regulamentação desses ativos estiver mais madura. Eu, por exemplo, já invisto na renda variável há vários anos e ainda não tenho FII por causa dessas questões que mencionei. Não há porque ter pressa de entrar em nenhum tipo de investimento. Começe do mais simples e seguro e, com o temoo, vá para o mais complexo. 
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #26 de 32
Rodrigo_N  181º
em 21/12/2019 13:38
Critérios para mim são localização e qualidade dos ativos, boa governança (apesar dos problemas de governança tem gestores com menos problemas), diversificação de inquilinos e imóveis. Pode ter diversificação de região, mas para mim já não é tanto, e bom histórico sem muito rolo. Vou mais por isso. Esse é o geral pra tijolo e posso cortar um outro critério desse, eu por exemplo tenho até mais de um mono, não morro por causa disso gosto muito do ativo (gostar de localização e qualidade, não me apaixono por ele).

Papel eu vou ser sincero que olho mais se é de ótimo gestor, e olhos os últimos relatórios para ver se não teve muito rolo, mas tenho pouco papel. Não olho cada CRI de maneira alguma, o que pode ser falha, mas sou ciente disso.... também pego que seja bem diversificado para se afetar algum não sofrer tanto.
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #27 de 32
FlyCavok  181º
em 21/12/2019 17:57
Nível no Race: Tá começando a andar
Excelente gestor
excelente localização 
contratos todos longos 
Dy ótimo 
taxas baixas
zero rolo
vacancia nula
em resumo: não vai comprar  nenhum FII

todo FII tem problema. O que salva é diversificar. Você pode até ter um monte de mono, desde que a quantidade represente uma diversificação alta.
Ficar atrás do FII perfeito não vai comprar nunca
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #28 de 32
Luciend 
em 23/12/2019 11:38
Excelente post. Tenho as mesmas dúvidas do amigo q iniciou o post. Como estou começando agora também, tenho as mesmas dúvidas. Como analisar um fii p comprar? Como analisar a gestão? (Esse é minha principal dúvida). Mas já entendi q não devo me ater muito a essas dúvidas. Vou fazer uma seleção básica e começar. Usar o ranking daqui como base.
Obg a todos. Muito proveitosa a conversa. Pelo menos p mim, iniciante. Kkkk. 
[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #29 de 32
Bastter 
em 23/12/2019 11:42
Nível no Race: Turbo Mix 
@Luciend pode começar por
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