Preço de compra de IMÓVEL importa?
comentada em 18/05/2019 07:58

Eu gosto de imóveis e te digo: pouca diferença de preço como a que vc citou tem que ser desprezada. Imóvel é algo com pouca liquidez por natureza e, por isso, qdo vc for comprar tem que ser aquele que inquilino/futuro comprador não tenha o que falar dele (se for terreno compre de esquina, em bairro/condomínio bom, com o melhor lado de sol da manhã etc.) se for apto tem que ser em andar alto, bem localizado bla bla bla. Satisfazendo esses requisitos os 30k não vão fazer grande diferença. Mas é claro, se couber negociação, melhor comprar pelo menor valor.

Se você comprar 1 imóvel por mês igual compra ações todo mês, o preço não vai importar tanto.

Se você comprar 1 imóvel por vida ou década, preço importa. No sentido de tentar pagar o menos possível pelo imóvel que tenha a localização e características que você precisa (não é pra comprar imóvel pior, é comprar um bom pelo melhor negócio que conseguir). Da mesma forma que se você for comprar uma empresa inteira, preço importa.

Preço de compra de ação só não importa para o pequeno investidor, que compra fracionado. Se você negociasse bilhões de uma vez, o preço de compra das ações iria ser relevante.

Geralmente a compra do imóvel pela pessoa física é um investimento de muita grana de uma vez. O preço de compra vai fazer diferença.

Estou considerando uma diferença que não chegaria nem a 10%. Deveria ter colocado um asterisco após a pergunta.

A minha dúvida é considerando um investidor que avaliou o valor do imóvel, tem bom senso, faz compra sem emoção e não busca "oportunidades".

Parece não haver um consenso sobre o assunto.

Na minha cabeça, havendo valor e não girando patrimônio (sem perspectiva de vender), uma diferença dessa ordem (menos de 10%) seria desprezível no longo prazo.

Eu ia falar isso.

Não tem como saber objetivamente se o imóvel está caro ou barato tendo a cidade ou o bairro como parâmetro. Vale a comparação de pares.

Aqui em Brasília, por exemplo, um imóvel simples de 3Q custa 1,2 milhão. Muita gente fala que não vale a pena, mas coloca como comparação outras cidades, o que não faz muito sentido. Todos os outros apartamentos estão mais ou menos na mesma faixa de valor e a variância de valores também não é aleatória, geralmente se referem ao estado de conservação, andar no prédio, proximidade com comércio, parques e até a decoração.

Tem que ter bom-senso, mas o mercado geralmente não especula dessa forma; senão o vendedor vai ficar com esse imóvel encalhado por anos a fio. Ele, no máximo, vai jogar 10%, que será uma margem totalmente negociável.

Pelo seu exemplo, os R$430 mil já está totalmente dentro da faixa de negociação e não consubstancia uma "especulação" do vendedor. 30 mil reais em 20/30 anos é desprezível.

Se o imóvel tiver valor (boa localização, boa localização e boa localização; além de: boa posição dentro do prédio, bom estado de conservação, for ventilado, andar alto - caso tenha elevador, etc.); e considerando que você não pretenda vendê-lo em curto ou médio prazo, compre. Essa variação dentro do intervalo de 15% de uma avaliação, está dentro de razoável faixa de negociação.

Comprar 1.000 em ações por mês é uma coisa, comprar um imóvel de 500.000 ou mais (seja a vista ou parcelado é outra). Fiz um curso de avaliação de imóveis e trabalho com isso. Aplicando os conceitos da Bastter, procure sempre imóveis de valor:

- Boa localização;
- Boa localização;
- Boa localização (sim, três vezes mesmo pq é o mais importante);
- Checar documentação: uma imobiliaria boa te ajudará, mas verifique;
- Estado do imóvel: tem rachaduras, trincas? Converse com proprietários, inquilinos, tem escritura o prédio?
- Preço: sim, imóvel vc pode olhar o preço pois está fazendo um grande aporte de uma vez. Uma maneira fácil que aprendi no curso de avaliação de imóveis é a seguinte:

  Escolha pelo menos 6 imóveis de padrão similar (apartamento, metragem e padrão similares, se possível mesmo prédio por exemplo) que estão a venda, por exemplo:

  - Imóvel 1: 120 m2 - 600.000
  - Imóvel 2: 130 m2 - 700.000
  - Imóvel 3: 115 m2 - 650.000
  - Imóvel 4: 100 m2 - 400.000
  - Imóvel 5: 120 m2 - 550.000
  - Imóvel 6: 125 m2 - 750.000

Some o valor total e a metragem total e divida o primeiro pelo segundo para ter uma faixa de referência do m2. Note que o Imóvel 4 e 6 (R$4000/m2 e R$6.000/m2) estão fora da média do valor

Média: R$3.650.000/710m2 = R$5.140/m2. 

Então podemos descarta-los se quisermos pois tem diferença no valor do m2 em cerca de 20% abaixo e acima respectivamente (Imóvel 4 tem algum rolo? Imóvel 6 está mais caro porque?)

Nova média com imóveis 1,2,3,5:

R$2.500.000/485m2 = R$5.154/m2 - não mudou muito neste caso, o Imóvel 4, balanceou o Imóvel 6.

Considerando um apartamento no padrão acima na região X, este é o valor de mercado em média do m2. Procure um corretor ou profissional imobiliário de sua confiança. A fórmula acima é pra vc ter uma referência inicial do mercado daquela região e te auxiliar na escolha, não uma fórmula de compra.

“Ah mas o Imóvel nesta região está caro comparada a outra região”. Não podemos fazer esta comparação pois mesmo em cidades vizinhas o mercado imobiliário é totalmente diferente.

Cuidado ao olhar Cap Rate pra imóveis, pode te enganar. Lembre-se que Imóvel não é indicado para trade devido baixa liquidez e alto volume de aporte.

Regiões de alta demanda de imóveis, preço de compra tende a ser muito mais caro, logo cap rate mais baixo, porém potencial de valorização será mais alto provavelmente.

Muito cuidado com barganhas com argumentos do tipo: “só precisa acertar escritura”, “tem um inquilino que está pra sair”.

Não existe almoço grátis.

Alugue a valor de mercado, não fique com a besteira que está pedindo 700 e recebeu uma oferta de 500. Em um ano dá 200x12  = 2.400 -> quatro meses com apartamento parado, sem contar custo de iptu, água, força, condomínio, etc...

E #pas

Muito bom mesmo @Eddie_Brock

Nas capitais, existem alguns sites que fazem a média do metro quadrado no bairro. Se o imóvel estiver muito abaixo (mais de 20%) é rolo certo.

Recentemente estava olhando um quarto-sala para comprar. O imóvel que estava abaixo do valor de mercado, tinha problema na churrasqueira e na lareira.

Não tem almoço grátis.

@Eddie_Brock, obrigado por compartilhar o seu conhecimento.

Eu fiz como exercício esta sua marcha de cálculo, aplicado a um caso real que estou avaliando.
Analisei 10 imóveis sendo 4 no mesmo prédio em que fica o imóvel que estou estudando. Todos com localização ok, checada 3 vezes.

Resultado: 2 imóveis estavam fora da "faixa". Um trata-se de rolo na documentação e está com uma "oportunidade incrível" de 26% abaixo da estimativa de valor de mercado e outro está 19% acima pois tem uma vista ímpar... Corrigi o valor após excluir o que considerei "fora da faixa", percebi que o valor do imóvel que estou estudando está exatamente na média do valor.

Realmente já dá um ótimo balizando, já sei que não é viagem dos proprietários e que provavelmente seguiram a avaliação imobiliária.

@Eddie_Brock

Muito bom o insight,tem horas que a Bastter.com parece ser administrado por inteligência artificial,tudo que se pergunta aqui há inúmeras respostas de alto nível

Valeu pessoal! O canal serve pra isso. Tomar voadora e aprender o que não sabemos e se possível compartilhar conhecimento. Humildade acima de tudo. 

Só para contextualizar e enriquecer o tópico... copio um trecho do livro "A Filosofia Bastter" que estou relendo e fala a respeito da dúvida que originou a postagem.

["Se você tem 20 imóveis, aluga cada um por dois mil reais e recebe 40 mil reais por mês sem sair de casa que diferença faz por quanto comprou cada imóvel e quanto eles estão valendo hoje?

O Patrimônio que você acumula te beneficia de duas formas:
1 – Ganho de capital pela valorização através dos anos (se tiver valor)
2 – Renda produzida pelo patrimônio (dividendos, aluguel, etc.)
Ganho de capital acontece através dos tempos, quando se acumula ativos de valor, porque preços acompanham valor. Não acontece em linha reta e quanto mais voláteis os ativos, mais complicado para quem acompanha. O ideal é ignorar preços e acima de tudo rentabilidade.
...
Para sobreviver, a primeira medida deve ser abandonar rentabilidade e estas comparações entre investimentos. O que importa é valor. Um bom imóvel, por exemplo, é aquele bem localizado, com alta liquidez, fácil de alugar, em bom estado, etc. Se ele tem tudo isso, ele tem valor. Qual o preço hoje? Não importa. Qual a sua rentabilidade nele? Não importa. Só importa se mantem valor. O bairro piorou muito, ficou muito perigoso, o imóvel perdeu valor. Novamente o preço não importa, só importa vender e tirar seu capital de onde não tem valor se realmente concluiu que não tem mais valor. Você tem ações sendo sócio de uma boa empresa na Bolsa. Por quanto comprou as acções, qual a rentabilidade, não importa, não olhe nada disso. A empresa piorou, parou de dar lucro, esta´ com uma dívida imensa, perdeu valor. Saia a qualquer preço e transfira seu capital para o que ainda tem valor após bastante estudo e devagar como já foi falado, mas se a empresa e´ mesmo ruim, não há porque se manter sócio. O que importa é manter seu capital o máximo de tempo em valor. Preço, rentabilidade e taxa interessam a quem ganha com giro do seu patrimônio: ganha taxas, ganha administração, ganha corretagem, vive do seu giro. Para quem pretende enriquecer acumulando patrimônio, o que interessa é aporte, tempo e valor."]

@Fabiano13 o problema de calcular o valor da média do m2 do bairro é que existem imóveis de diferentes padrões em um mesmo bairro, área de lazer maior, sauna, piscina, etc, que pode causar essa diferença de preço/m2.

O ideal é comparar Construções no mesmo padrão (casa de x m2 versus casa de x m2 ou apartamento de y m2 com apartamento de y m2 com garagem e área de lazer similares)  no máximo.

Independentemente se sua região uma pergunta muito boa que você pode fazer pro corretor é: quantos % doz imoveis da região x vc tem alugado? Algumas regiões tem mais demanda que as outras. Pergunte pro zelador quantos apartamentos tem pra alugar. Se não achar imóvel pois estão todos alugados é ótimo sinal. Se está cheio de placa de aluga-se ou vazio, pense 2x antes de comprar. 
 

Com razão @Eddie_Brock a média geral pode mesmo ser muito distorcida. O ideal é pegar imóveis similares.