Preço importa pra FII?
comentada em 01/03/2016 07:00

valor vale pra tudo na vida, não só pra ações ;)

aqui tem todo tipo de resposta, mas a maioria não liga pro preço e sim pro valor do que se está comprando,

FIIs de papel é bom dar uma olhada no valor patrimonial da cota

Se o preço parece bom, olhe com mais atenção que pode ter (não necessariamente terá) perda de valor ali. Ou seja, mesmo numa análise de preço o valor deve ser considerado, então preço é secundário (ou até mesmo desnecessário).

Preço só importa para quem vai comprar muito. Ou seja, para quem vai fazer trade. Para pequenas comprar pontuais, não faz sentido. @LUZ, Para usar o VP, depende do tipo de fundo de papel: - Se for um fundo de fundos e todos os fundos têm negociação em bolsa, é um pouco mais viável. - Se for um fundo de CRI, é fundamental entender como os ativos são precificados no informe - Se os CRIs forem precificados pela curva, não faz o menor sentido usar o VP. - Se os CRIs forem precificados pelo valor justo de mercado, é um pouco mais viável.

@jrgknjhrt, discordo totalmente. Chega no dia da compra, eu junto minha grana e tento comprar o máximo de ações ou fiis das coisas que eu tenho que comprar. Se é necessário agredir o book pra isso, eu agrido. Minha grande tristeza é que não tem como deixar todos os investimentos programados anualmente na rico, se tivesse, só saberia do preço dos ativos na hora de declarar o IR.

O preço é de fato um referencial, afinal quanto menor o preço mais você pode levar... mas pra quem compra pouco eventualmente a importância acaba sendo pequena. É mais fácil você ficar ansioso e doido querendo sempre acertar o menor preço, e no máximo lucrar uns 13 centavos hehe. Mas também não vejo motivo pra agredir o book e comprar pelo preço a vista... dá pra deixar a ordem por um preço um pouco menor que acaba executando, sem neura =)

@jrgknjhrt Esse é o pensamento da maior parte das pessoas em bolsa. E a maior parte quebra em menos de um ano. Ou você muda o seu pensamento, ou vai ter o mesmo destino. O mais importante, quando você compra fundos para ser sócio, é que os fundos tenham valor pra você. O preço é o que menos importa. Fundos bons irão subir e os ruins irão cair. É tudo questão de tempo. Enquanto você não souber diferenciar preço de valor, não compre nenhum ativo em bolsa. Esses vídeos podem te ajudar: Preços X Valor - YouTube

Temos um fera neném, Jrgknjhrt tem de entender que a filosofia aqui do site é para amadores. E também acredito que muito do que falam são exageros com fins educativos. Eu to na bolsa desde 2007 e não quebrei =P.

Dogmas tipo esse aqui né: "No sistema capetalista, preço é o referencial mais importante." "Capetalismo", rs... =)

Falou "capetalismo" não devia nem estar aqui, o Senhor 30 anos de bolsa...

Que é isso rapaz, quer dizer que só porque eu sou comunista não posso ter ações na bolsa?

@jrgknjhrt Pessoas com 30 anos de bolsa obcecadas com preço e que não quebrar são uma minoria. E esse site não é voltado para pessoas seletas e exceções como você. Desculpe. O foco principal é para o pequeno investidor amador, que vai ganhar dinheiro com o seu trabalho e vai usar a bolsa como uma forma de remunerar esse capital. Quanto menos tempo ele perder no HB, mais tempo pode se dedicar ao seu trabalho e melhorar sua remuneração, o que vai trazer um patrimônio muito maior no futuro.

Cada vez eu aprendo mais nesse site.

Caros, ainda sobre esta questão. Eu vendi um imóvel e pretendo aplicar o valor recebido em FIIs. Estou avaliando uma carteira composta de FII's com valor e ao mesmo tempo mudando meu mindset em relação ao preço das quotas. Mas para ficar mais claro pra mim, no caso por exemplo da HGRE11, no último relatório gerencial foi informado que o valor patrimonial por quota é R$ 1.494,09. Obviamente estou avaliando outros fatores na minha decisão, mas no longo prazo, o preço da quota deveria tender ao valor do patrimonio por quota, certo? Pretendo diversificar também, só usei a HGRE como exemplo. Obrigado.

@moleza o VPA da cota leva em conta o valor dos imóveis e outros ativos do FII, se o preço dos imóveis cair, o que pode acontecer esse VPA cai, se subir o VPA sobe. Tem gente que usa como critério de compra em FII P/VPA indicador que faz muuuiiito mais sentido em FIIs que ações. Mas o preço futuro da cota ninguém sabe, nem nunca saberá.

@moleza e @Fernando47. Há pouco tempo, fiz um chat onde mostrei os motivos pelos quais o PL não serve pra nada para ser sócio. Vocês viram?

Tem vários FIIs de tijolo que tiveram os imóveis reavaliados em -20% esse ano, e isso pode acontecer de novo em 2016, em 2017... e aí, o VPA serviu pra que? Eu olho preço pra comprar, costumo fazer uma previsão do yield de acordo com a vacância do momento, analiso o cenário dos imóveis do fundo, a quantidade de renovações e vencimentos de contrato do ano e etc... enfim, ao contrário do que o Nod prega (e que entendo perfeitamente*), eu olho preço, mas VPA realmente não tem sentido algum pra mim (me refiro a FIIs de tijolo pois só invisto nesses). * Tem dado muito trabalho essas análises mas tem feito eu conhecer a fundo os FIIs que invisto, então vejo como conhecimento positivo, só que tem tomado muito tempo e cogito apenas seguir o BS pra FIIs mais pra frente, acho muito eficiente e por isso acho o correto a ser ensinado pelo moderador.

@stever, não há problema nenhum em discordarmos. Ao contrário: todas as evoluções da ciência surgiram quando alguém duvidou ou discordou de alguma coisa. As certezas nos amarram. São as dúvidas que nos levam a pensar e evoluir. Quanto a essa análise completa que você faz, uma sugestão: faça só uma vez por ano, na revisão da carteira. No máximo uma vez por semestre. Veja o tempo que você perde todo mês nisso e pense o quanto você poderia ter ganho trabalhando nesse período, ou estudado para ser um melhor profissional e melhorar seu salário, etc. Ou cuidado da saúde, ou da família, ter ido a praia, dar uma "bimbada", etc.

Obrigado a todos pelos esclarecimentos. @Nod.RJ, ainda não ví o video, vou ver. Att, Julio

O problema de comprar barato é que você tem que vender quando ficou caro e esse caro pode ser uma semana após sua compra...

@Luis34 por que tem que vender depois que ficou caro? Eu penso em investimento de longo prazo, sem prazo, não trade. Se ficar caro, melhor, mas não significa ter que vender, certo?

Se ficar olhando pra comprar na hora que cai, a mão vai coçar pra vender na hora que sobe....

Nod , Claro q o principal é o valor ... mas nao olhar o preço complica. Se eu te oferecer um quarto e sala area muito boa , facil de alugar por 10 milhoes de dolares fica complicado né ? Como o preco nao faz diferenca ??? Ainda mais em fiis com baixa liquidez e os que as cotas eatao muito concentrada na mao de poucos

nao confio nesses relatorios de valor patrimonial , acho q tem muita sujeira por tras disso ... faz a conta com o m2 negociado, ve se faz sentido... vai ver os imoveis vizinhos e etc. comprar um fii sem conhecer bem o imovel ( tem que ir no imovel) , inquilinos etc = ser fulminado

@Aleatorio , Mas o problema de agredir o book , é q se essa grana q vc bota todo mes for alta , vc vai acabar raspando as vendas todas e pegar umas cotas com precos bem discrepantes ( iscas ).

@Dudinka, São duas coisas muito diferentes. Quando você compra um imóvel, é muito dinheiro em jogo. Não dá pra não olhar preço. Para os FIIs, nossa orientação é sempre operar com pequenas compras. E, se você operar pelo Bastter System, vai sempre evitar de comprar nas altas e vai tender a comprar nas baixas. Ou seja, ele já faz esse mapeamento. Em fundos com realmente baixa liquidez, é válido tentar pescar um preço. Mas é importante ter cuidado quanto aos riscos dessa estratégia. Se não compreende os riscos ou não tem paciência para pescar, pula o gap e agride o book. Ir ao imóvel é realmente muito legal, mas não é fundamental. Se fosse assim, ninguém poderia comprar o BBFI, já que são prédios exclusivos para funcionários do BB. Ou do FAMB, já que é de funcionários da CEF. Nem do BRCR, HGRE, HGBS, SAAG, BBPO, BBRC, SAAG. Afinal, quem tem tempo e dinheiro para visitar 10, 20, ou 40 imóveis? Quem diversifica não precisa viajar para conhecer.

Sem falar que tem FII com imóveis recém construídos. Verificar o quê nesses casos? Melhor nem olhar, senão ce vai ficar querendo ir morar neles :)))) Quem não compraria, se pudesse, um prédio na Vila Olímpia ou no Itaim BIBI, se o dono quisesse te vender pelo preço de 9 anos de aluguel... pelamordedeus... Ora, tem vários FII pagando isso. Creio que os riscos dos FII, no atual patamar de preços das cotas, são outros... governança, taxas de adm altas... Melhor verificar o Regulamento dos FII e ver o que o administrador pode fazer com o seu patrimônio, para não se surpreender quando o BTG vier ganhar nas suas costas. Veja se confia no administrador. No FII vc não tem direito real sobre o imóvel. Vc é sócio de uma sociedade que é administrada por um terceiro que não quer largar o osso... Então o raciocínio é o mesmo das ações. O primeiro critério deve ser sempre o seguinte: um administrador em quem vc confia.

Tanto em FII como em ações o preço, na média, acompanha o lucro. Há distorções pontuais, mas se a empresa é boa o lucro sobe e o preço sobe também... Acontece que nas ações, o crescimento (ou expectativa de crescimento) dos lucros impacta de forma muito grande os valuations. Muitas vezes de forma explosiva. Por exemplo o camarada que comprou ações da BRAHMA há 20 anos. Tanto faz se ele pagou um P/L de 10 ou de 30. Vai ter ganhado muito do mesmo jeito. Por isso falam que em boas empresas o preço não importa. O que importa é o crescimento dos lucros. Já em FII eu acho que o preço importa sim, aliás importa muito. Isso porque não há expectativa real de um aumento significativo dos lucros como nas ações. No máximo uma reposição pelo IPCA/IGP-M ou eventual renovação de contrato em termos positivos. (estou considerando apenas as distribuições de lucro, não o valor do imóvel para compra/venda) Desta forma, como todo ativo de renda, excetuando eventuais variações no valor patrimonial, a sua rentabilidade vai depender do preço que você pagou em relação à distribuição mensal. Assim como nas ações de dividendos/vacas-leiteiras, o preço importa sim...

tem uma análise que eu gosto bastante a respeito disso: Análise Conjuntural: Custos e Oportunidades | Clubinvest