2017 07:52

FIIs e Imóveis

Evertontaborda 180º
em 13/03/17 22:08

comentada em 15/03/2017 07:52

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Quando os juros caem, há em regra, uma aquecimento da economia e do mercado imobiliário. Mas o aumento do valor das cotas decorrente da queda dos juros além desse fator estaria relacionado a quais outros fatores?

Li em alguns lugares que os FIIs se comportam como uma espécie de título pré fixado, que quando os juros caem, o valor das cotas aumentam. Considerando que o valor dos alugueis não se alteram, e para manter um mesmo percentual da relação entre valor da cota e aluguel, há uma valorizacao da cota. É assim que funciona?

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@Giovanni

Comentários

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Giovanni

em 13/03/2017 23:10

De modo algum. FII não é pré-fixado e o valor da cota não afeta em nada o fundo, é só o preço que você paga para virar cotista. O operacional do fundo não depende de nada do valor da cota. Vê esse vídeo: Aproveita que é Blue e tbm veja todos os vídeos do @Nod para entender como funcionam os FIIs FII = Ativo real, não é um papel pré-fixado.

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queda do juros e valorização das cotas - #1 de 8

Nod
em 14/03/2017 06:56

A queda das taxas de juros é boa para todos os mercados. A empresas ficam menos pressionadas pela geração de resultados, funcionando melhor e crescendo. Consequentemente, como elas crescem, precisam de mais espaço, o que gera demanda no mercado imobiliário. Até a aqui, concordo. Porém, essa história de considerar FIIs uma espécie de título pré-fixado é o que mais gera perdas ao pequeno investidor. FIIs são Renda Variável e sempre serão. Não tem nada neles que se assemelhe a uma definição de renda fixa. O principal argumento você já deu: "considerando que o valor dos alugueis não se alteram". A questão é que eles se alteram. Inquilinos vem, inquilinos vão, temos vacâncias, temos inadimplências, temos frequentes renegociações para cima e para baixo, etc... Sugiro que veja os três vídeos chamados "FIIs para iniciantes". Está na área de "Vídeos Exclusivos" (Botão à direita)

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queda do juros e valorização das cotas - #2 de 8

Evertontaborda 180º
em 14/03/2017 09:41

Sim Nod! Concordo, eu perguntei esse lance de comparar FII com pré fixado pq li em um site e realmente não entendi!! Mas também não achei nada a ver! obrigado pelas informações! abs

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queda do juros e valorização das cotas - #3 de 8

CocaCola31 180º
em 14/03/2017 15:11

Eu acho que pode ser mais ou menos assim: Exemplo: Título paga 1% de juros a.m. (risco baixo) Pra investir em FII, eu considero que tenha que receber mais do que 1%. Então, se o FII paga R$1 de rendimentos por mês, entendo que o FII vale, no máximo, R$100, mais do que isso, eu invisto no título. Aí o juros do título cai pra 0,8% a.m. Seguindo a mesma lógica, se o FII paga R$1 de rendimento, agora o valor máximo admissível passa a ser R$125 (onde 0,8% = R$1). Mas isso é muito teórico, pq o R$1 de rendimento varia. Inquilinos vem e vão, Alugueis sobem e abaixam. Além disso, entra na conta a expectativa do mercado, que é impossível colocar numa conta!! Então, TEORICAMENTE, a relação de FII e juros pode ser explicada desta forma! PS.: Eu falei em primeira pessoa, mas eu não faço isso aí não! Eu sigo o Bastter System !!! Foi só pra explicar...

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queda do juros e valorização das cotas - #4 de 8

Evertontaborda 180º
em 14/03/2017 15:54

Boa explicação! Valeu!

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queda do juros e valorização das cotas - #5 de 8

cmweber
em 14/03/2017 16:31

Oferta e procura Não existe mais nada além disso. Se as cotas estão subindo é porque mais pessoas estão querendo comprar. Em uma certa medida, é possível ver uma relação entre a taxa de juros e o interesse do mercado por FIIs. Mas, por exemplo, há até pouco tempo, essa relação não era tão clara porque parecia que quem tinha ficado no mercado eram só aqueles que não giravam de acordo com a taxa de juros depois de um tempo sem alterações nela. Agora que houve um movimento recente na taxa, parece que o povo que tinha sido expurgado resolveu voltar. Mas as cotas subiram de valor simplesmente porque existem mais ofertas de compra que de venda.

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queda do juros e valorização das cotas - #6 de 8

Nod
em 15/03/2017 06:45

A explicação do @cmweber é fantástica. Os preços flutuam apenas por oferta e demanda. Milhares de negócios são fechados todos os dias. É impossível entrarmos na cabeça de cada um para ver o que levou o agente "A" a comprar um ativo naquele preço; nem o que levou o agente "B" a vender. A teoria cria mil modelos, mas ela não arrasta o mouse de ninguém, nem obriga o dedo a clicar no botão de "Compra/Venda". As pessoas vendem e compram por seus próprios critérios. E nós nunca saberemos quais são. O ponto fundamental é que, no longo prazo, o preço pelo qual você comprou não tem a menor influência, conforme demonstrado nesse vídeo.

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queda do juros e valorização das cotas - #7 de 8

LuizBlind
em 15/03/2017 07:52

Sim, os preços flutuam em função da oferta e demanda e a demanda flutua, em parte, em função do que o @ivan31 explicou. Lógico que é muito teórico, mas nos últimos meses, nos fundos de tijolo principalmente, essa lógica tem sido observada na prática. Mas operar em função disso, querer prever o movimento dos preços, achar que é garantido que os juros caiam e o preço dos FIIs subam, é receita para desastre. A qualquer momento o assunto sobre o imposto dos FIIs pode reaparecer, por exemplo, e daí a oferta aumenta e os preços desabam.