Quem tem experiência em investir em imóveis?
comentada em 19/01/2016 09:17

De que tipo de investimento você se refere em relação à imóveis? Creio que há várias possibilidades: - comprar para alugar - comprar e vender - comprar para reformar e vender - comprar terreno para construir e vender/alugar - etc...

Eu invisto para posterior locação.. se for este o caso, me confirme que posso passar algumas informações, mas seria interessante você direcionar mais o que gostaria de saber...

@senesino @eduardo.cavalcanti Bom... que tipo de informação vocês gostariam de ter? Me deem um guia para que eu possa compartilhar o pouco que aprendi

Comprar pra alugar, pessoal. To fora de trade com imóveis, é compra e locação, tipo Multiplan.

resposta standard do Bastter: 1- Localizaçao 2 - Localizaçao 3- Localizaçao :)

Muito vaga a pergunta, vou tagarelar um pouco aqui.. Meus investimentos em imóveis foram todos na planta. (hoje não faço mais isso, só depois fui perceber o risco que tinha assumido). Um estou morando, outro vendi recentemente porque optei por não assumir dívida com financiamento. O outro foi uma sala comercial em um centro comercial aqui em Salvador-BA, de valor, bem localizado, mas com uma oferta muito grande na região. O empreendimento foi projetado para ser o melhor custo de condomínio da região. Isso acabou agregando valor no aluguel. Apesar de toda vacância da região, aluguei com yield de 0,52%. Hoje pensaria umas três vezes antes de investir em outro imóvel. Foi bom pela diversificação de minha carteira, mas hoje estou bem confortável nos aportes em Fiis.

Primeira coisa é conhecer a região que quer investir. Conhecer plano diretor da cidade; necessidades; ponto forte e fraco; serviços que agreguem valor ao seu imóvel, como comercio, universidades, empresas (que gerem empregos e atraiam pessoas qualificadas) e hospitais; grau de violência para escolher o tipo de imóvel e suas características. Depois saber avaliar um imóvel, caso vá comprar pronto. Arquitetura, construção. Térreos tem maior procura, ninguém gosta de subir escadas e os mais velhos que realmente tem dinheiro procuram. Só então, comecem a conhecer os preços. É como garimpo, porteiros e síndicos sempre sabem de alguém se desfazendo de apartamentos se for o caso. Conversar com todos. Mas no longo prazo o valor pago dilui. O valor do aluguel varia muito, mas depende da sua escolha e satisfação do cliente (inquilino).

O texto vai ficar um pouco longo... vou colocar como agi e quais foram minhas estratégias, depois cada um usa e adapta como achar melhor. O primeiro ponto é que não peguei empréstimos nem financiamentos. Juntei o $$ suficiente para comprar o imóvel à vista, sendo que o uso do FGTS é uma excelente opção para quem não tem nenhum imóvel no próprio nome, pois o rendimento do mesmo é ridículo. O $$ não pode ser justinho, pois há despesas de cartório na sequência... e como o Bastter sempre fala, a reserva de emergência tem que estar fora disto. Com o $$ em mãos, o passo seguinte foi definir a região desejada, no meu caso optei pelo próprio bairro onde moro ou redondezas, já que conheço a região e poderia “vigiar” como estão as coisas. Na sequência, a questão é aprender a avaliar um imóvel, para identificar bons negócios. Como fazer isto? No meu caso, contatei algumas imobiliárias e fiquei meses visitando imóveis com corretores... desta forma, depois de um tempo já conseguia comparar imóveis vistos para ter uma noção sobre o que estava “caro” ou “barato”. Depois de um tempo, alguns corretores te abandonam, pois passam a achar que “deste mato não sai coelho”, ou seja, que você não vai comprar nada. Neste caso, é só procurar outro corretor de outra imobiliária. O que fiz muito também foram consultas por telefone, ao ver uma placa em algum imóvel que seria de interesse. Ligava e perguntava sobre condições básicas (metragem, cômodos, estado geral, etc..) e perguntava o preço. Também consultava as paginas de classificados do jornal do bairro, para ver preços. Com isto, fui formando uma “base de conhecimento” e um certo “feeling” sobre preços de imóveis. Destaco que desde o início já estava procurando um imóvel para adquirir, mas o primeiro demorou bastante para aparecer.... Apesar do Bastter dizer que as 3 coisas mais importantes em um imóvel são localização/localização/localização, eu diria que em imóveis para locação eu considero que o terceiro item seria “estado do imóvel”. Para quem não quer ter dores de cabeça e perder tempo com reformas, um imóvel bonito e em bom estado é fundamental para alugar bem e rápido. Nesta busca, cruzei com outro tipo de investidores – aqueles que compram e reformam para vender. Aconselho fugir destes, pois normalmente o preço pedido é o máximo possível e a reforma pode ter sido feita com materiais de segunda. Acho ideal comprar de famílias que estejam se mudando ou de pessoas que estejam trocando de imóvel. Se conseguir criar um relacionamento com um bom corretor, melhor, pois ele poderá ajudar depois nas futuras aquisições, além de ser fundamental na hora da transferência dos imóvel, ajudando na documentação e nas certidões necessárias, pois como já me disseram, numa compra de imóvel o risco é todo do comprador. AS próximas aquisições vão se tornando mais fáceis, pois começa a vir o $$ dos aluguéis, ajudando a juntar mais $$, e a experiência no assunto. Se conseguir identificar um corretor de confiança também, ajuda muito. Toda a administração eu deixo com imobiliária, mas acabei ficando direto com alguns inquilinos antigos depois que uma imobiliária fechou as portas (o dono/corretor faleceu), já que acabei pegando uma certa vivência no assunto Resumindo: 1- Ter o $$ na mão para comprar à vista 2- Definir a localização onde deseja o imóvel 3- Estudar e visitar imóveis na região, para adquirir base de valor 4- Buscar um bom corretor 5- Tomar cuidado na hora da efetivação da compra (tirar todas as certidões possíveis e imagináveis) 6- Deixar administração com imobiliárias Imóveis com valores de aluguéis mais baixos normalmente tem mais liquidez, desde que bem localizados. Acho melhor ter um terreno com 4 casas alugadas por 500 do que um terreno com uma só casa que possa ser alugada por 2.500 O que me ocorre de momento é isto... desculpem-me pelo longo texto...

Não foi longo. Não daria pra explicar em um texto muito mais resumido. Legal a experiência, valeu por compartilhar!

@senesino @eduardo.cavalcanti

Obrigado pessoal, se alguém mais quiser contribuir fique à vontade. A estratégia de comprar a vista é ideal, mas alguém usa alavancagem pra adquirir imóveis? Com um certo bom senso, é claro. :)

Pessoal, Desde quando você abriu o tópico e ainda não tinha nenhuma resposta, estava tentando encontrar o debate linkado abaixo, o qual teve um nível muito bom e a acho que pode contribuir com esse tópico : Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Fundamentos FIIs x imóveis

Parabéns Eduardo e senesino pelo interesse em investimentos imobiliários físicos. Invisto em imóveis desde 1997. O mercado imobiliário possui suas variáveis da mesma maneira que o mercado de ações. E como no mercado de ações, o aprendizado é constante. No mercado imobiliário são várias alternativas, vamos fazer um paralelo com o mercado de ações. Ações de Dividendos = Imóveis para Renda com potencial limitado de valorização cujo objetivo é receber os aluguéis mensalmente e reinvestir os mesmos em ativos que desejar. Ação de crescimento = Imóvel cujo objetivo é se beneficiar da valorização. O destino do imóvel cabe ao proprietário definir, geralmente alienação para, com o lucro, comprar novos imóveis. Por muitos anos, investidores compravam na planta e seguravam o imóvel por tempo determinado até atingir o lucro desejado. Estavam isentos de IR se comprassem imóveis até 6 meses da alienação. Traders/Especuladores = Leilão de imóvel comprado geralmente bem abaixo do seu valor de mercado. Nesse caso o investidor capitalizado compra o imóvel à vista e faz uma reforma ou benfeitoria que valoriza o imóvel significativamente e vende com lucro enorme. Como no mercado de ações, esse é o mais arriscado pois são imóveis com possíveis pendências jurídicas e que podem dar muita dor de cabeça para regularização. Existe ainda o investidor imobiliário que agrega valor ao empreendimento. Compra um imóvel rural próximo à cidade e realiza um baita projeto de loteamento com pavimentação, rede de esgoto, energia elétrica, segurança, área de lazer, etc. Esse tipo de empreendimento traz retornos da ordem de até 400%. Isso mesmo! Imaginem que o hectare de terreno rural gira em torno de R$10.000,00 a R$20.000,00 e que em 10.000 m2 se disponibiliza 8 lotes de R$150.000,00 cada um! Os 10mil de investimento gerariam 1,2 milhão brutos e deduzidos os custos do empreendimento lhe gerariam um lucro absurdo. Bom, para ter segurança para investir em cada uma dessas modalidades, existe um tempo de aprendizado. Mesma coisa no mercado de opções. Iniciamos com venda coberta e depois partimos para operações mais complexas. Tenho apartamentos de aluguel, lote urbano para futura alienação, unidade hoteleira para renda, propriedade rural (familiar) para cafeicultura e dois imóveis residenciais onde moro. Todos os imóveis foram comprados com auxílio de corretor de imóveis que encaro como fundamental para quem deseja iniciar negócios imobiliários. Aproveito aqui para também desmistificar o gestor de Fundos de Investimento. O conceito de gestor de fundo, tão abominado aqui na Bastter, para mim possui um paralelo com a imobiliária e os corretores de minha confiança. Entrego a gestão dos imóveis e dos aluguéis aos profissionais em que confio. Um fundo multimercado, por exemplo, que negocia commodities agrícolas, commodities metálicas, petróleo, ações de empresas asiátias e européias deve ter um bom gestor remunerado em 1,0% a 2,0%aa. com muita justiça. Se pago 6% a 8% am. para uma imobiliária gerenciar meus imóveis, porque não 1% a 2% ao gestor de um fundo que me propicia investir em mercados que não tenho acesso? Bom, pessoal. É isso! Podem ficar à vontade para comentar. O fato é que o patrimônio gerado através de imóvel não fica piscando em home-broker o dia inteiro... e isso não tem preço!

Só complementando o que alguém falou sobre certidões de imóveis, aqui, no final, vai uma listinha que a meu ver contempla todas as certidões possíveis. Um adendo:Sou advogada aqui no RJ, embora seja especialista em Direito do Trabalho, lido com inventários e sei que o quanto vc puder fugir de imóveis que estejam em inventário é o melhor ( embora os preços sejam bem menores desses imóveis, vc vai comprar algo e por mais que já tenha pago o preço, que seja imitido na posse e blá blá, vc só vai ser dono quando aparecer seu nome registrado lá no RGI !!!), porque por mais que se tenha processo eletrônico hoje, o trâmite ainda é bem demorado (vamos ver se com o novo CPC isso melhora). A máxima é: BEM IMÓVEL SÓ SE TRANSFERE O DOMÍNIO COM O REGISTRO! Logo o que eu aconselho vc a fazer é sempre fazer escritura definitiva de compra e venda de cara ( não fazer promessa de compra e venda, pq gasta dinheiro duas vezes, vc paga cartório para fazer a promessa, depois paga RGI para levá-la a registro, depois paga escritura definitiva, depois paga RGI de novo). Fez a escritura defintiva, vai registrar logo isso no RGI. Não precisa contratar despachante para fazer isso , dá para fazer vc mesmo. É o serviço mais ridículo do mundo...rs : pega o papel, enfrenta fila, paga taxa, sai com recibo da prenotação. E tem muita gente que acha que é muito difícil isso e contrata despachante, confesso que já paguei uma vez (por não saber da simplicidade)e me senti a pessoa mais idiota do mundo por isso depois....rs. Se vc for um cara muitíssimo ocupado, aí contrata. Nesse ponto, eu faço meu jabá também: se for daqui do RJ e precisar desses serviços jurídicos e burocráticos relacionados a imóveis, é só entrar em contato inbox. =P Daqui a pouco vão me banir daqui...rs. Brincadeira. Estou querendo explicar só isso tudo para dizer que não tem muito mistério e que tendo o mínimo de noção, vc consegue até perceber quando algum advogado ou despachante aproveitador vem te cobrar algo ( pelo preço das certidões, já dá para sacar). Segue a lista das certidões: Do comprador: – Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições ( DE CADA COMPRADOR, LOGO SE FOREM CASAL OU MAIS DE UM , TEM QUE TIRAR DE CADA UM); Do vendedor pessoa física ( DAQUI EM DIANTE, VAI A MESMA LÓGICA, SE FOR MAIS DE UM, TEM QUE TIRAR NO NOME DE CADA UM---> A certidão de ÔNUS REAIS vai te mostrar quantos e quais são os proprietários legais se o imóvel estiver certinho, regularizado): – Certidões dos 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofício Distribuidores - CERTIDÕES DO 1º e 2º Ofícios de Interdições, Tutelas - CERTIDÃO DA Justiça Federal (ONLINE, DE GRAÇA) - CERTIDÃO DA JUSTIÇA do Trabalho;(ONLINE, DE GRAÇA) – Consulta de Informação do Banco de Indisponibilidade de Bens da Corregedoria Geral da Justiça; Do vendedor pessoa jurídica: – CNPJ, contrato social, com a última alteração consolidada, ou estatuto e última assembléia; – Certidões dos 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofícios Distribuidores, 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas e Justiça Federal e do Trabalho; – Certidão Negativa de Débito do INSS; – Certidão de Tributos e Contribuições Federais da Receita Federal; – Consulta de Informação do Banco de Indisponibilidade de Bens da Corregedoria Geral da Justiça; Do imóvel urbano: – Certidão do 9º Ofício Distribuidor; – Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica;( É da Secretaria Municipal de Fazenda a mesma que expede o IPTU, aqui no Rj é online e de graça); – Declaração do Condomínio ( pedir administradora e síndico para dizer que está tudo quite); – Certidão de ônus reais ( tem prazo de validade 30 dias); – Recolhimento do ITBI ( há prazo para ser recolhido, do contrário , toma multa--> olhar o que determina a legislação do município do imóvel no site da Secretaria Municipal de Fazenda ); – Se o imóvel é foreiro, pagamento do laudêmio (imóvel perto do litoral paga e alguns em MG, SP e Petrópolis também, a certidão de ônus reais fala ---o ônus de pagar o laudêmio é do vendedor); – Carnê do IPTU; – Certidão de quitação do FUNESBOM (taxa de bombeiros).(ONLINE, DE GRAÇA) Do imóvel rural: – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR); – Comprovante de pagamento do ITR referente aos últimos cinco exercícios, ou certidão de quitação da Receita Federal; – Certidão negativa de débito florestal – IBAMA Espero que tenha ajudado, assim como este site já me ajudou muitas vezes.

Ajudou sim @Esperan, muito obrigado!

Muito bom! @fabricioband Ajudou bastante. Você usa alavancagem (financiamento) ou só compra à vista? Ou os dois? Quanto ao Gestor, realmente merece um dinheiro, mas nos investimentos se nós podemos definir os nossos ativos é muito melhor, pois muitas vezes os Gestores investem em ativos que nunca iríamos investir se fosse na nossa carteira. Como simplificamos bastante a formação de uma carteira de investimentos, vale a pena aprender a gerir sozinho. Economiza taxas e impostos, principalmente. No caso de Gestão de imóveis é diferente, pois é bem mais pessoal do que pegar uma certa quantia de dinheiro e transferir para um fundo. Qualquer problema você não pode fazer muita com o fundo, no mais vender e investir em outro. Na sua imobiliária você vai lá e conversa com o gestor e resolve ou muda pra outra. Ah e investimentos você pode gerenciar com 1h por ano, por exemplo. Já gerenciar um imóvel é bem mais complexo do que isso, o que já compensa terceirizar o serviço.

eduardo, como tenho corretores que já trabalham comigo há anos, recebo lançamentos na planta em minha cidade com preços atraentes. Geralmente faço uma oferta ainda abaixo da tabela e consigo os preços desejados pois negocio umas três unidades do imóvel, uma para mim e mais dois para irmão e pai. Ao fechar o negócio geralmente dou sinal de 20%, financio durante a construção 60% (normalmente 36 a 48 parcelas) e nas chaves mais 20%. No financiamento pago correção de INCC e às vezes INCC + 0,5%. Após a entrega da obra o financiamento passa para IGPM + 1% mas nunca deixo isso acontecer. Não acho prudente alavancagem. O custo do financiamento supera de longe a correção do aluguel e tem o risco da vacância. Portanto, ao comprar um imóvel, ou compre à vista ou tenha capital para quitá-lo na entrega das chaves, essa é a minha estratégia. Faço isso mensalmente desde 1997. Quitei meu último imóvel em abril/15. Tenho um em construção com entrega prevista para março de 2017. Estou me capitalizando para a entrega. O dinheiro para quitação dos imóveis fica em renda fixa. Bons negócios!

Correto Senesino, No meu caso o percentual de imóveis na carteira está em 50%, e desde que venho estudando os Fiis venho aumentando o % dos fii's e diminuindo o de imóveis. Quanto a questão do gestor no meu caso acabei assumindo o risco e assumindo a administração da locação. Por ser apenas um imóvel da para assumir isso sem dor de cabeça, isso para mim. Mas não abro mão da comodidade do corretor no momento da procura do inquilino e execução do contrato. Muito bom depoimento do fabricio, da para perceber a experiência no setor. Estou fora também de alavancagem em imóveis. Por isso vendi meu último imóvel comprado na planta por não ter a grana para quitar. Poderia ter quitado, mas preferi diversificar comprando ações, fii's e TD. Estou bem mais tranquilo...

Acho que o serviço de corretor de imóveis é mais complexo do que um gestor de fundos, o que justifica a maior remuneração. Imóveis são ativos reais e tangíveis, sendo um capital alocado para hedge, valorização ou para produzir renda. Se a intenção é a aquisição ou venda do ativo o serviço do corretor de imóveis funciona de modo mais parecido com o corretor de uma corretora de valores. Se a intenção é a administração permanente do imóvel (prospectar inquilino, resolver problemas do imóvel, reformas, etc..) aí o serviço é continuado e embute serviços de gestor do imóvel, como se o imóvel fosse uma pequena empresa (um capital alocado para produzir renda e que tem um administrador não empregado que conserva o negócio). Já um gestor de fundo negocia sobretudo a compra e venda de papéis. E quando vão administrar imóveis na prática, normalmente terceirizam essas funções para imobiliárias mesmo e descontam isso da rentabilidade do fundo. Isso é nítido de perceber na remuneração dos gestores de FIIs. Portanto, alguns fundos fazem sentido investir e pagar a taxa de administração, sobretudo os que lidam com investimentos que você não teria a oportunidade de entrada em classes de ativo se não for via fundos (no caso de FIIs, imóveis comerciais que valem milhões de reais). Agora fundos de ações nacionais e tesouro direto não fazem muito sentido.

Já construí e vendi um monte de casas e agora faço pequenos prédios residenciais de seis a oito apartamentos. Durante esse período aprendi bastante, e agora faço da seguinte forma:Reuni pessoas próximas, meus irmãos, primos e tios e nós mesmo financiamos nossas obras (isso é alavancagem?). Bom, aqui onde eu moro o m² construído (sem o terreno) custa R$1.200,00. Um apartamento de 61m² (ja considerando a caixa de escada) custa R$ 73.200 se você pagar até R$ 30.000 na fração do terreno o apartamento custará R$ 103.000. Isso claro aqui na minha cidade. Sou adepto da filosofia do baster, DEVAGAR!!! Acho arriscado comprar um terreno e sair fazendo prédio, principalmente para quem não tem experiencia. Caso alguém queira mais alguma informação eu faço para cada empreendimento um plano de negócio, controlo a obra por centro de custo e ja apanhei bastante, muito, muito mesmo. Antes eu fazia as obras tudo no CPF, depois fui evoluindo e hoje construo pelas SPE. Vi pessoas comprarem terreno iniciar a obra e depois descobrirem que não podiam executar o que estavam fazendo. Enfim, se alguém quiser falar mais sobre isso estou a disposição.

@TAFA7 Tenho curiosidade sobre obras por SPE. Como funciona o procedimento de registro e gestão da sociedade que vocês fazem?

Fui orientado por um advogado, a SPE é prevista no código civil e é utilizada por duas ou mais pessoas, jurídicas ou físicas com objetivos comuns e prazo determinado. Na prática foi muito bom pra mim, eu reúno as pessoas (meus familiares) e nos tornamos sócios de um empreendimento. Um projeto pequeno de oito apartamentos tem um ciclo operacional de treze meses e um ciclo financeiro de dezessete. No nosso caso vamos até nosso contador e pedimos para constituir uma empresa (spe) e cada sócio capitaliza sua parte em treze vezes, durante a obra. No final das contas as unidades são vendidas, a empresa recolhe todos os impostos e o dinheiro é dividido proporcionalmente como distribuição de lucros, já livre de impostos. De maneira geral é isso. O administrador da obra tem uma vantagem grande, os demais sócios que não participam do dia a dia da obra capitalizam entre dez e vinte porcento a mais que o administrador, essa diferença é igualada no contrato social como capitalização em forma de serviço (o que realmente é). Na pratica se vc tem duas unidades em um prédio de oito unidades suas unidades custariam até trinta porcento menos. Aí o aluguel fica muito interessante.

@eduardo, vou falar a minha Logo que me formei, fui pressionado pela familia a comprar uma apartamento. Pois bem, juntei e comprei !!!!!!!!!! Se nao fosse por ele, teria uma renda passiva hoje suficiente para me aposentar, no entanto nao me arrependo, pois na época nao entendia nada em investimentos e, provavelmente, iria perder tudo na bolsa, ou ficar sustentando o gerente do banco abc

Obrigado a todos pelas respostas!