Reforma em apartamento
comentada em 20/11/2023 09:20

@Bim

1) Serviço de arquitetura

Ele vai cobrar o projeto, vocês vão conversar a té a aprovação do mesmo.

2) Projeto e obra

O Arquiteto irá passar um valor aproximado da obra, tudo estará no projeto (item 1).

3) Regularização e fiscalização

Terá que ver as normas do condomínio sobre reformas e que paredes pode derrubar, acredito q prefeitura não entra aqui.

Você vai optar por você acompanhar ou o arquiteto (se o mesmo tiver disponibilidade).

Sim, O arquiteto irá te cobrar para acompanhar a obra.

4) Material

Você é o responsável pelo material.

Ou se confiar no arquiteto, acredito que ele possa comprar tb.

Saí de uma super reforma em apartamento recentemente, em relação às suas perguntas:

1) Tudo que é conversado e combinado, não sai caro. Converse com o arquiteto e cheguem em um acordo quanto a isso.

2) O arquiteto geralmente tem algumas indicações de empresas de engenharia especializadas no que você pretende fazer ou pedreiros que podem tocar a obra. A diferença é o tanto que você quer se envolver... com uma empresa de engenharia, vocês celebram o contrato do que vai ser feito e você cobra deles o serviço de acordo com o contrato. A empresa geralmente consegue coordenar o andamento da obra com a chegada dos materiais necessários para cada etapa, resolver problemas que surgem no andamento da obra (e acredite, ele VÃO aparecer), cuidam dos aspectos trabalhistas e relativos a acidentes de trabalho e por aí vai
Com um serviço de um pedreiro (ou pedreiros) contratados diretamente por você, seu papel na obra fica substancialmente maior pois precisa coordenar tudo, além de ter que lidar e resolver os problemas relacionados acima

3) Dependendo da convenção condominial, mudanças internas precisam ser comunicadas, estudadas e aprovadas pela administração do condomínio. Essas aprovações, a depender do nível de alteração, necessitam de laudo técnico confirmado a viabilidade e até mesmo autorização junto à prefeitura (o arquiteto e a empresa de engenharia podem ajudar nessa parte legislativa). Quem fiscaliza a obra é o dono. Se tiver contratado uma empresa, vai cobrar do engenheiro... sempre com o contrato debaixo do braço. Ele tem que ser o mais detalhado possível. Os arquitetos geralmente incluem, junto do projeto, algumas visitas técnicas na obra para verificação do andamento geral (deixe isso claro no contrato com o arquiteto)

4) Depende. Se você for contratar diretamente os serviços dos pedreiros, você quem resolve tudo. Se for uma empresa de engenharia, existem várias formas: você compra tudo (eles te passam as especificações), eles compram tudo (valor do material incluso no contrato, você paga e recebe a obra pronta), eles compram uma parte e você outra (nesse modelo, geralmente os acabamentos e decorativos são comprados à parte pelo cliente... o material "grosseiro" fica por conta da empresa), outro modelo você autoriza que eles comprem até um determinado valor (por item ou por valor total) e acima disso você tem que entrar.

Como eu fiz? Contratei arquiteto, que indicou uma empresa de engenharia. Essa empresa tinha boa reputação, preço razoável, atendimento muito bom e, considerando a indicação, fechei com eles. Fiz o pacote em que eu comprava apenas os acabamentos e decorativos (de modo que pude escolher e comprar eu mesmo o tipo de cuba de pia, torneiras, espelhos de tomada, etc). Eles executaram a obra, deixaram bem claro o que eles NÃO iam fazer para que eu pudesse organizar com outras empresas essas partes. Deu tudo super certo e sem grandes dores de cabeça.

Dicas: prefira empresas estabelecidas, tenha orçamentos e especificações o mais detalhadas possíveis do que vai ser feito, exija nota fiscal de tudo e depois insira isso como benfeitoria no imóvel e aumente o valor do bem na próxima declaração do IR

Qto às perguntas 3 e 4:

 

3. Algumas obras precisam de alvará junto à Prefeitura. Acho q quem pode lhe dizer se é obrigatório ou não é o responsável pela obra.

 

4. A princípio, vc é o responsável pelos materiais mas é possível q no contrato fique estipulado q a responsabilidade é do empreiteiro.

Completando o que já foi dito, voce pode ou deve quando contratar o arquiteto informar o quanto esta disposto a gastar para que ele não viaje na maionese. Aqui em minha cidade (São Paulo) existe uma lei que obriga a toda obra (principalmente a estrutural como a sua que altera piso e parede) tenha o ART de um arquiteto ou engenheiro responsabel e isto em razao da lei tambem é exigido no condominio. Acredito que esse ART tambem deve tirar a sua responsabilidade sobre danos que possam ocorrer no edificio.

Tudo bem, amigo?

Eu trabalho nessa área e posso te dar algum norte.

Tem vários formatos que você pode seguir, para reformas de apartamentos residenciais, é bem comum que o arquiteto que fará o projeto para você também já indique uma equipe para execução. Mas vamos lá...

1 - Defina seu budget: defina quanto você quer gastar em TODO o processo da reforma, por completo. Vamos supor que você queira gastar R$ 100 mil em toda a reforma, OK? Destes 100 mil, separe 10% dedicado ao projeto do arquiteto e o trabalho dele em fazer engenharia reversa. Significa que você terá R$ 10 mil para contratar o arquiteto e negociar com ele o seguinte: "eu tenho R$ 90 mil para reformar esse apartamento e receber ele novo com as chaves na minha mão, os meus insights são esses, eu imagino querer isso, isso e aquilo, e o seu projeto precisa fazer a minha reforma caber dentro dos R$ 90 mil". Se o arquiteto for bom, ele irá especificar os acabamentos (pintura, gesso, cerâmicas, louças e metais, iluminação, MARCENARIA - o diabo mora aqui nesse item, fuja disso! Vai consumir toda sua verba da reforma - instalações e mobiliário, de modo que caiba dentro dos R$ 90 mil (considerando materiais e mão de obra).

Não é todo arquiteto que faz isso, porque precisa ter conhecimento em orçamentação e precificação de serviços, mas os bons sabem. Aqui em SP eu tenho um que me atende muito bem nisso. A maioria vai ir na Leroy Merlin olhar quanto custa o m² da cerâmica, quanto custa a pia ou o vaso sanitário que vc quer usar e vai te passar só uma ideia disso pra vc. Lembre sempre que mais caro que os materiais é a mão de obra. Então tem que saber precificar bem isso pra não ser tirado de bobo na hora de contratar empreiteiro. Na nossa construtora eu até dou risada com as propostas que eu recebo as vezes de prestadores de serviço para nos atender. Tem pintor que baixa nele o espírito de megalomaníaco e vem nos pedir R$ 18 mil só de mão de obra pra pintar um escritório. Como nós sabemos precificar produtos e serviços na construção civil, e isso é baseado em índices de produtividade e salários por regiões no Brasil, sabemos que o valor daquele serviço é de R$ 4 mil, por exemplo. E advinha? Fechamos e contratamos a prestação de serviço pelos R$ 4 mil com um ótimo acabamento. 

Um bom arquiteto irá saber fazer um projeto, especificando acabamentos e itens, considerando a mão de obra, e, que irá caber dentro desses R$ 90 mil que eu falei acima.

2 - Regularização: é reforma de apartamento, correto? Tem alteração estrutural no imóvel? Aumento de área? Imagino que não, então bastará que a empresa, ou empreiteiro, ou profissional que for executar a obra emita uma RT (responsabilidade técnica sobre o documento). 

3 - Fiscalização: você pode negociar com o arquiteto um valor fixo, mensal, para ele fazer 2 visitas por semana na sua obra, ou, procurar uma empresa de construção séria que irá colocar acompanhamento técnico na obra. Nas minhas obras, todas, não importa o tamanho, temos um engenheiro residente gerindo o físico e financeiro da obra, fiscalizando a qualidade dos serviços e instalações, sempre prestando contas ao cliente.

Isso daí são os meus 5 cents de contribuição, mas.. tem várias modalidades. Você pode procurar um arquiteto e negociar com ele o projeto e a execução da obra, tem arquitetos que conhecem equipes de execução, por exemplo. Eu não gosto muito dessa modalidade, porque eu acho mais saudável para o bolso do cliente separar quem irá fazer seu projeto de quem irá executar.

Eu fiz uma reforma +- desse tamanho faz um ano, tenho dois ensinamentos 

1 - pague ao arquiteto para conduzir a obra, não importa quanto cobre sairá barato, ele vai atrás de orçamento de mão de obra, orçamento de material, resolver os persegues do dia a dia, etc.

2 - o valor que pretende gastar, reserve no mínimo o dobro.

"Como vou alterar paredes internas é preciso fazer algum tipo regularização na prefeitura? Creio que não." 
Precisa sim, dependendo do caso. Fala com seu síndico que ele deve saber. Mas alterar a planta pode mexer com a estrutura do prédio...pode passar uma coluna por exemplo, tubulação, etc. Não pode ir lá e simplesmente derrubar. Tem que ter essa RT.

Não é qualquer parede que pode ser derrubada não. 

Dependendo do projeto, algumas paredes podem ser "estruturais" e portanto não podem ser derrubadas, pois servem para sustentar a laje e andares superiores no lugar de colunas. 

O ideal é verificar com a construtora se é possível derrubar a parede que você deseja.

@Tabar

Aproveite a chance de estar mexendo e troque a fiação elétrica, vale muito a pena.

Pelo que vc falou já são 12 anos de uso e no embalo já colocaria tudo novo já pelo novo padrão aterrado inclusive.

O custo não é alto se comparado pelo volume da obra e o ganho é imenso, inclusive definindo novas pontos elétricos onde vc queira.

Boa sorte aí.

@Tabar

Tudo que o pessoal elencou em cima é bem válido e não tem nenhuma informação fora da realidade!

Sou arquiteto e trabalho na área, a coisa mais normal é esse seu sentimento de euforia e insegurança ao iniciar uma empreitada, então muita calma!

Antes de mais nada, essa área de serviço (construção civil) é muito abrangente e pode ter muitas variações, portanto é bom buscar profissionais com mais experiência e sempre que fechar com algum profissional , tente deixar bem claro o escopo de fornecimento do mesmo (O que será ou NÃO será feito).
Se posso contribuir um pouco com você aí vai:

1 - Realmente, a primeira ação é orçar um serviço de arquitetura, que vai lhe passar um orçamento para realização do projeto! Orce com pelo menos mais de um profissional, e opte pelos mais estabelecidos. O modo de pagamento varia muito, porém é bem comum você fechar com um (e ir pagando) enquanto ele realiza o projeto e suas demais revisões, tudo conforme acordado, até que chegue-se no que você espera. (A parte do profissional bom também se aplica para o arquiteto não extrapolar no valor que você tiver em mente para gastar na obra).

2 - A obra é geralmente realizada por empreiteiras, construtoras, onde tenha um engenheiro de preferência (no seu porte de obra precisa ser avaliado) E com um projeto executivo bem especificado, e possível fazer um orçamento inicial da obra (este feito pelo arquiteto ou engenheiro). Quanto ao valor lá no começo, veja com os arquitetos que você orçar no item 1 ali, eles já conseguem lhe respondem a dúvida em sua primeira reunião.

3 - Isso varia muito de cidade a cidade, e também das normas do condomínio! O profissional que você contratar deverá te orientar para os trâmites necessários a sua região!
E sim, fiscalização de obra é cobrado como acompanhamento!

4 - A compra de material pode ser realizada por você ou pela empresa contratada, mas vai por mim, VOCÊ comprar todo o material é pior que a morte! No máximo se quiser, compre e feche os itens de maior valor ou os decorativos (cuba, torneiras, lustres,etc).

No mais o grande conselho que daria é lute mais no começo (para achar um profissional que você confie e/ou se sinta seguro) do que começar de qualquer jeito e lutar no final (obra rolando, orçamento já extrapolado, etc..)


Simplifica e curta a #PAS

Já construi e recentemente acabei uma reforma significativa, tenho só uma coisa pra recomendar... contrate uma empresa que vai te entregar pronto. Não tem nada mais anti-pas que o pedreiro te ligando no horário comercial pra avisar que precisa de um cano/saco de rejunte/sei lá o que, e que tu tem que comprar. Mesmo eu tendo flexibilidade no meu trabalho, foi um inferno.

Depende...quer com PAS ou sem PAS?

Obrigado meus amigos, estão me ajudando bastante!

Rapaz que honra ler isto ! Bem...vamos lá, 

A contratação de um BOM profissional de ARQUITETURA é indispensável, o ideal é que o arquiteto acompanhe a obra, pois eles possuem olhos muito mais clínicos e críticos do que qualquer outro. O bom arquiteto(a) irá te livrar (ou diminuir) suas dores de cabeça e muito. Engenheiros também podem (possuem capacitação) fazer projetos de arquitetura mas não são os mais indicados.

Na área da construção civil, e para o seu caso em específico, serão necessários duas frentes digamos assim, a de PROJETO e a de EXECUÇÃO.

Você irá contratar o arquiteto para PROJETAR (custo do projeto de arquitetura) e você também pode contratar o arquiteto para EXECUTAR. Se achar um BOM arquiteto que faça as duas coisas penso ser melhor ou então para a execução siga com o profissional de confiança do seu arquiteto para a execução.

1- A ideia é que você converse com pelo menos 3 arquitetos pois assim terá visões e opiniões diferentes. Normalmente você fecha um valor para o SERVIÇO e ele só termina o serviço quando o cliente "aceita" o projeto final. Ou seja, não caia nessa de a cada prancha ou a cada nova versão ele te cobrar a mais, não faz sentido. O que acontece é: vocês fecham um valor e coloca todas as suas ideias e desejos na mesa, o arquiteto vai estudar o ambiente juntamente com suas ideias e colocar no papel e vocês vão "ajustando" isso até chegar no modelo final que você quer para o seu apartamento. Podem acordar uma entrada e restante do pagamento após a entrega do projeto EXECUTIVO (que vai para o profissional executar) isso vai do contrato.

2- Os custos de obra serão passados por quem irá EXECUTAR. Mas como o arquiteto foi quem projetou, ele consegue ter uma ideia bem próxima do que você irá gastar pois ele juntamente com você quem definiu os acabamentos né, luminotécnico, bancadas, revestimentos etc. Ou seja, no início do projeto você pode já conversar com o arquiteto e definir um norte do que PRETENDE gastar (imprevistos acontecem...SEMPRE)

3- Penso que o primeiro passo é você verificar junto ao CONDOMÍNIO tudo em questão (cuidado para esta parede não ser um pilar estrutural rsrs). Não vejo o porque ser serviço adicional do arquiteto, visto que tudo isto foi combinado, acordado e previsto em contrato antes de tudo. Quanto a regularização da prefeitura, isto varia muito de cidade para cidade, não sou de SP mas sei que a legislação de SP é bem mais exigente da que de onde moro (sei pq na cia que trabalho as exigências são diferentes kkk) isto o arquiteto irá te dizer com clareza. Mas aqui em goiânia por exemplo não há nenhuma interferência da prefeitura não.Quanto a parte da fiscalização da obra, você não é da área pra que vai querer fiscalizar ? Você tem que cobrar o profissional para que no final as coisas estejam como você contratou. Mas você não tem que entrar na obra e verificar se os funcionários estão usando EPI, se estão limpando a obra no final do expediente, isso ai não é papel seu.

O ARQUITETO DEVE VISITAR A OBRA PERIODICAMENTE 

4- Você pode contratar apenas a mão de obra para executar, e ficar por conta da compra de materiais. Se você conhecer fornecedores, possui caminhão para não pagar fretes, possui TEMPO e conhece dos materiais (exemplo mais básico de todos, sabe a diferença de uma argamassa ACII e ACIII POR EXEMPLO ?) Acho isto um desperdício total de tempo para você no caso. PQ diabos você quer comprar os materiais ?


Falei resumido pra tentar te dar um norte, mas pode chamar no privado que acho que consigo te ajudar bastante. ABRS

Ah o relato do @rodolfo.araujo quanto a compra de materiais é uma boa também, e inclua o arquiteto para te acompanhar nisso também

Obrigado @Bim, obrigado a todos!

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Meu amigo, coloca na mão de alguém que saiba o que está fazendo e tenha paz, e não pense em querer economizar fechando direto com prestadores de serviços, jogue a responsa para nós engenheiros!!!

Com relação à documentação legal, tendo em vista a descrição da sua reforma, o responsável técnica da obra deve elaborar o plano de reforma conforme a NBR 16280. Mesmo que o condomínio não faça essa exigência, solicite que o engenheiro responsável pela obra atenda tudo conforme manda a NBR 16280, isso resguarda todos (Você, ele e o condomínio). A NBR 16280 surgiu após a queda do Edifício Liberdade no RJ, motivada por reformas irregulares e sem acompanhamento técnico de nós engenheiros!!!

Queda do Edifício Liberdade completa seis anos nesta quinta - Notícias - Band Rio - Band.com.br

Exclusivo: veja imagens da reforma irregular no 9° andar do prédio que desabou no Rio - Rio de Janeiro - R7 RJ Record

Após o projeto do arquiteto, contrate  uma empresa para a empreitada. Deixe na mão da empresa tudo, tudo que puder.
Se o arquiteto for bom e tiver uma empresa da confiança dele, eu optaria por esta empresa, mesmo mais caro.

Meu caso: eu reformei com um bom arquiteto e uma engenheira ruim. A reforma foi muito simples, nada estrutural, mas a engenheira contratada para acompanhar a obra jogou toda a bucha pra mim. Não tinha tempo, problema com filho, enfim um rolo.

Em resumo, acabei eu mesmo administrando a obra e foi um inferno. Sério.

Saiu metade do preço da empreitada mas custou mais que o dobro em paz e sossego.

Obra é tão caro quanto comprar o próprio Imovel, sendo que imóvel é um ativo e a obra é basicamente um passivo.

Encare como tal e não fique de bobeira, pague uma empresa boa que já chegue com tudo, empregados, material, engenheiro responsável, tudo tudo. Diga que você não tem tempo nem pra vir abrir o portão pra eles, entregue a chave e cobre da empresa.

Vai por mim, economizar aqui custa mais que o triplo em tempo. Trabalheira do inferno! E se não for uma boa empresa só vai sair direito se você ficar em cima dos caras e tiver formação na área, se não ferrou.

Pretendo construir no terreno de meu pai, então esse tpc me esclareceu muito tudo. 

Olá, pessoal! Em breve, vou iniciar obras no AP novo da família …esse tópico me ajudou muito, mas fiquei com uma dúvida. Como saber quem é um BOM arquiteto? Como escolher? (Sei que aqui na Bastter tem isso para escolher médico, e para arquiteto?)

Depende do que você chama de bom. Bom em.que sentido?
Bom em estética? Em organização? Em gerenciamento de projeto ? Em preço ?

Veja, existe arquiteto que foca em gastar pouco e deixar legal. Existem aqueles que focam no luxo, existem os que são muito organizados... Enfim tem de todo jeito.

A que eu contratei era muito boa de projeto. O que ela fazia se encaixava perfeitamente, até os pedreiros ficavam admirandos. Mas de organização pessoal era ruim e não administrava obra. Em termo de custos, ficava ali no intermediário: nem luxo nem hippie 

Já minha prima é arquiteta focada em luxo. Não administra obra. Os imóveis dela saem verdadeiras obras de arte, mas é tudo caro. Bem caro. Um parente fez com ela e teve que se virar pra colocar os custos no orçamento. Isso pq pra família ela cobra pouquíssimo (ou seja,. é o material mesmo que ela escolhe que é caro) 

Enfim, deu pra entender né ? Precisas primeiro definir o que para você é ser bom.

É diferente de um bom médico. Um médico tem que resolver o problema da melhor forma possível. É quase binário: sim ou não. Um bom advogado idem...agora nesse.mundo de construção civil as coisas são meio cinzas, ser bom pra alguém depende do objetivo desse alguém. Não é binário.