2017 22:29

FIIs e Imóveis

stunts 181º
em 29/10/17 14:38

comentada em 29/10/2017 22:29

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Olá!

Comecei a estudar FIIs esse mês e me surgiu uma dúvida ao observar alguns comentários no mural de um FII (KNRI), cuja resposta não consegui encontrar nesse grupo ainda.

Vi que a taxa de administração de um fundo incide sobre o valor de mercado dele (partindo de um mínimo em R$).

Ou seja, o administrador, a meu ver, possui interesse em que a cota dele esteja sempre na média para cima. Esse interesse é legítimo, diga-se de passagem, até porque inclusive é uma das formas de valorização do patrimônio dos cotistas, que são remunerados pelo valor da cota e pelos rendimentos.

Entretanto, em uma situação hipotética de o Fundo distribuir renda acima do resultado ("queimar renda") a fim de não derrubar as cotações, o administrador não estaria agindo de forma, digamos, "populista": ao manter seu retorno em taxa de administração e evitar que cotistas que somente buscam (de forma errada, eu penso) rendimentos em um FII saiam em debandada, derrubando o preço das cotas?
Porque, pelo pouco que estudei, o mais sensato seria distribuir menos renda no período a fim de preservar o caixa etc.

Fazendo um paralelo com ações, vejo as empresas menos preocupadas com o valor da cotação, pois elas sabem que o mercado vai precificar bem as cotações se continuarem tendo bom lucro e fluxo de caixa. Já em FIIs, não consigo observar essa separação entre Soberano (administrador) e súditos (cotistas), pois aquele tem real interesse (dinheiro no bolso por taxas de administração) em manter a cota elevada a qualquer custo.

Desculpem pelo textão e pela dificuldade em me expressar. Estou iniciando os estudos há pouco tempo.

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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei

Nod
em 29/10/2017 15:08

A teoria faz sentido. Mas vamos esmiuçar alguns detalhes:

1 - A taxa de administração não é obrigatoriamente calculada pelo valor de mercado. Sem dúvida tem se tornado a mais comum, mas tem fundos onde a remuneração do administrador é baseada no valor patrimonial (o mais comum até uns dois anos atrás), na receita do fundo (raro) ou na distribuição de rendimentos (mais raro ainda).

2 - O administrador não é o dono do fundo. O dono são os cotistas. Então, as decisões do administrador passam (direta ou indiretamente) pelo aval do cotistas.

3 - Quando digo indiretamente é pq os administradores e gestores recebem contato de cotistas (por telefone, por e-mail, presencialmente, etc) além do contato oficial via assembleia. Alguns administradores/gestores inclusive acompanham alguns sobre FIIs, como a Bastter.

4 - A grande maioria dos cotistas de FIIs ainda tem um foco muito importante nos rendimentos. Como diz o ditado: "Não querem saber se é pato ou pata; o importante é o ovo".

5 - Então o administrador sabe que reduzir a distribuição é um tema muito delicado e que, normalmente, gera uma avalanche de críticas, acusando o administrador de incompetente e etc.

6 - Ou seja, o administrador precisa ter um cuidado muito grande ao conduzir uma redução de rendimentos, já que nem todos os seus "patrões" vão compreender isso como uma medida de preservação do caixa do fundo.

Portanto, às vezes, a distribuição acima do resultado nem é algo que o administrador realmente deseja, mas é feita seguindo aos interesses dos donos dos fundos.

[Lembrem-se que já tivemos casos onde a assembleia rejeitou propostas de melhoria nos imóveis, sob o argumento de que isso reduziria as distribuições[uhmm]]

Ajuda aí pow!

Relação Cota x Administrador - #1 de 8

stunts 181º
em 29/10/2017 15:22

Obrigado pela pronta resposta em pleno domingo, Nod.

De fato, entendo que o administrador não é dono do fundo, e sim os cotistas. Mas, diante de uma pulverização de cotistas e de uma autonomia do administrador, é natural que o fundo ande mais alinhado com o humor desse último, principalmente os de gestão ativa, caso do KNRI. Estou correto?

Não sei, mas é como se uma empresa fizesse questão de distribuir dividendos a todo custo somente para agradar a seus acionistas (vide Oi) e vimos no que deu.

É um tema que devo me preocupar quanto aos Fiis ou apenas uma mal necessário, que não adianta se estressar?

A minha comparação com Estado e súditos foi proposital. Pois vemos na atualidade e na história que agradar ao povo às custas do desenvolvimento de um país é a diferença de uma Cingapura para uma Venezuela...

Ajuda aí pow!

Relação Cota x Administrador - #2 de 8

Nod
em 29/10/2017 16:43

Nas conversas com administradores e gestores, vejo ele cada vez mais preocupados com a opinião dos cotistas e tomando atitudes levando isso em conta.

Recentemente, conversei com um gestor e puxei papo sobre uma decisão tomada dias antes sobre um FII deles. Eu disse: "Não acho que tenha sido a melhor decisão no longo prazo, mas, como sei que a maioria dos investidores está focado na renda imediata, a decisão foi ajustada".

Resposta dele: "Pois é. Concordo totalmente contigo. Mas sabemos que fazendo desse jeito, vamos estar mais alinhados com a maioria dos cotistas".

E essa é exatamente a questão! Sempre se falou que os administradores tinham que alinhar seus interesses aos cotistas. E muitos deles vêm fazendo isso.

Essa é uma das desvantagens dos FIIs: a falta de autonomia. No investimento direto em imóveis, você tem a liberdade de fazer o que quiser com ele. Num FII, você não tem esse poder. Seja uma decisão do gestor ou seja uma decisão da assembleia, o máximo que você pode fazer é sair do fundo.

O fato de você saber da distribuição acima dos rendimentos já te coloca muito acima da média dos investidores de FIIs. E te permite colocar isso na balança na hora de analisar os pontos positivos e negativos de um fundo para definir se vai ser sócio ou não.

Ajuda aí pow!

Relação Cota x Administrador - #3 de 8

stunts 181º
em 29/10/2017 17:05

É, parece ser um mal necessário mesmo.

Porque eu raciocino da seguinte forma: a manada é perdedora. Se o administrador seguir o que a manada quer (rendimentos), o futuro é, no mínimo, nebuloso.

Muitas vezes o povo, digo, os cotistas (rs) simplesmente não sabem o que querem, por ignorância mesmo, não por aptidão lógica.

Mas beleza, acho que é o tipo de coisa também que cresce apesar disso... cresce, a despeito. Poderia crescer mais, porém, em razão dessas políticas de curto prazo, não rola. E deve acontecer em todo FII, mesmo que em outro aspecto.

Afinal, nada é perfeito. Segue o jogo.

Mt obrigado, Nod.

Ajuda aí pow!

Relação Cota x Administrador - #4 de 8

oxe 1º

em 29/10/2017 17:16

Nod, uma coisa que venho matutando faz um tempo é que seria muito legal haver uma forma de, olhando os quadros dos FII, saber se o rendimento distribuído no mês está ou não queimando caixa do fundo. Os quadros dos FII transmitem bem o histórico anual, mas faltam dados para acompanhamento mensal, o investidor acaba tendo que ficar lendo relatório o tempo todo. Se houvesse um mecanismo como esse e alertas de eventos significativos, o acompanhamento ficaria mais simples.

Eu penso que esse tipo de informação poderia aparecer num quadro em separado, onde constariam os rendimentos distribuídos do mês, o caixa gerado pelo fundo no mesmo período, as despesas do período e o saldo final positivo ou negativo no caixa.