Discussão - Dividend Yeld / Cota PATRIMONIAL (VP)- Tem algum sentido ver esse indicador ou é sardinh
comentada em 27/11/2024 22:04

O fato de não ter no site talvez já possa ser uma pista, não? 

@Oiller acho que não pois não encontrei nenhuma discussao especifica. Aqui temos muita discussão sobre o DY mercado, que já sabemos que não serve para avaliar praticamente nada. O DY patrimonial não costuma aparecer em relatórios. Alguns sites oferecem ele como indicador fundamentalista ao invés do DY mercado.

dividend yield on costavoltadosquenaoforamOrigem do Selo6 posts

FIIs & Imóveis > FAQ > (FII) DY - Porque ele não tem utilidade e é prejudicial
#PAS > FAQ > Qualquer Métrica vai te ferrar!

@JohnnyMagruder já li esse tópico mas o conteúdo é sobre DY MERCADO e não DY patrimonial. 
O Fernando tem vídeos dizendo que o histórico de distribuição de proventos seria sim uma métrica importante. Talvez o DY por cota patrimonial refletiria melhor isso. 

Só de vc perguntar se é sardinhice é uma sardinhice, pq parece que vc não sabe o que ta medindo/fazendo. Resumidamente vc ta medindo a rentabilidade de dividendos contra o valor de aquisição dos bens do FII dividido pela quantidade de cotas. O valor de mercado que vc paga por cota, custos/despesas de admistração, vacância etc. podem facilmente distorcer esse número, comparar sem saber o que está fazendo = ferro. Melhor estudar e essa clareza virá naturalmente. 

Não serve pra nada. Espero ter ajudado.

uma das coisas mais legais que aprendi foi , ''SE PERGUNTOU SE É, ENTAO VC JA SABE QUE É" É sardinhice ou rolo? se perguntou entoa é ..... louco para ouvir um ''veja bem'' ou ''não é'''....... agente sai perguntando até encontrar alguém que responda o que queremos ouvir mesmo que isto contrarie a lógica mais basica possivel rsrrsrsrs

Olá, acho que esse conceito que você trouxe tem mais proximidade com cap rate do que de dividend yield. Seria uma espécie de cap rate pelo valor atualizado de mercado, pois tomaria por base o valor patrimonial e não o total investido. Para leigos no assunto, como nós, pode trazer alguns problemas.

A primeira é que, não sei se você já viu, mas um laudo de avaliação de um imóvel tem uma alta carga subjetividade. Em geral eles avaliam o imóvel a partir do fluxo de caixa descontado. Esse cálculo envolve algumas variáveis que, ainda que adotem uma metodologia própria, são difíceis de precisar. Em suma, o valor patrimonial contem uma grande dose de incerteza e não raras vezes os FII vendem imóveis bem acima do laudo de avaliação.

Mas o que acho mais relevante notar é que a relação entre o aluguel de um imóvel e o seu valor patrimonial indica inúmeras influências: liquidez do mercado, condições da economia e talvez uma muito importante se refere às características do imóvel e sua localização. Creio que a análise desse DY/cota patrimonial serve muito mais como indício da qualidade dos imóveis que compõem o fundo e não como critério de avaliação do seu desempenho financeiro.

A título de exemplo, uma laje comercial na região da Faria Lima tende a ter um cap rate menor do que uma laje em Barueri. Ao adquirir um imóvel em 2021, na região da Faria Lima, o PVBI informou cap rate de 6,9%; no ano anterior, o RECT informou a aquisição de um imóvel com cap rate de 12,6% em Barueri. O objetivo não é realizar uma avaliação destes fundos, mas apontar que a diferença entre estes dois percentuais diz mais sobre risco e qualidade do imóvel do que sobre o investimento realizado. O primeiro tende a alugar mais rápido, subir o preço de aluguel primeiro, substituir vacância com maior facilidade, é natural que tenha um cap rate menor pois é menos arriscado. A análise isolada dos números pode levar a conclusões precipitadas.

Não nego que diversos fatores como alavancagem, competência da gestão, negócios realizados em boas condições entre outras influenciam no DY/cota patrimonial. Mas acho que eles flutuam sobre o primordial que é a característica do imóvel. Não acredito que seja possível afirmar, como você indicou no tópico, que uma queda no DY em relação à cota patrimonial seja sinal de má gestão. Se um fundo logístico começa a se desfazer de imóveis ruins em localizações difíceis para adquirir imóveis AAA no raio de 30 km da cidade de São Paulo, acredito que o DY/cota patrimonial tende a cair mas não é possível afirmar, a priori, que seja uma decisão ruim.

Um outro ponto a ser considerado é que os FII distribuem ganho de capital. Assim, se, por exemplo, dois fundos tiverem a mesma área em um prédio e houver a venda de uma parte dela em apenas um dos fundos, haverá um aumento no DY/cota patrimonial. Isto não quer dizer que o fundo que tenha maior DY tenha uma dinâmica melhor. Ele só vendeu um imóvel e obteve ganhos.

Enfim, acho que uma análise simplista do número observado do DY em função da cota patrimonial não tem grande relevância porque é preciso um conhecimento do mercado imobiliário, ou seja, sua avaliação acaba sendo muito mais complexa.

Esse indicador não existe para fundos de tijolo e faria zero sentido, dado que o VP do fundo de tijolo é uma opinião de valor dos imóveis em determinado ponto dadas certas circunstâncias (vacância, juros futuros etc).

Já em papel(CRI) é mais ou menos isso aquela taxa MTM nos relatórios, quando ela é alta, de maneira geral indica que o fundo tem mais risco que outro com MTM menor.

Mas não é tão simples, não dá pra olhar isso e cravar o risco do fundo, muito menos o retorno.

As cotas são subordinadas, senior ou mezanino? O fundo tem muita exposição a multipropriedade e loteamento? Tem boa diversificação?

Já fizemos chat aqui sobre VP e sobre análise de fundos de CRI, vale a pena dar uma olhada. Em breve vamos revisitar o tema.

 @fernando @Salvador8

Obrigado pelas respostas!