Rendimento de Fii
comentada em 29/06/2018 23:14

Justamente.

@Pedro95 PQDP está numa situação parecida... vc investe sei lá, 280 mil para ter 1 mil no mês (:

Hoje em dia nem olho muito pra isso. Nesse ponto é semelhante a imóveis, você valoriza o principal (a cota do Fii) e os rendimentos são um extra (como aluguel). Contato que tenha dinheiro pra cobrir todas as despesas do fundo e sobre um pouco pro aluguel, não vejo tanto problema em comprar um fii de bons imóveis com yield mais baixo.

Curiosamente, eu alugo um apt por 1000 reais e o dono tá querendo vender por 290 mil, então é uma coincidência bem reveladora =)

@Pedro95

Sua conta está correta.
Mas o mais importante é entender o quê o fundo está fazendo.
Clique ali em cima na aba Vídeos (penúltima aba) e veja um vídeo chamado "Rendimento alto nem sempre é saudável", onde a gente discute um pouco disso.

O Doutor Removido fez essa conta de padeiro com a OI e olha o ferro que ele levou ((:

Não concordo em não considerar o valor dos rendimentos. O VALOR da cota do fundo deriva do potencial de retorno esperado e isso vem em forma de rendimentos mensais e de valorização da cota.
O PREÇO da cota é o acordo circunstancial dos agentes do mercado a respeito do VALOR da cota.Isso é influenciado por vários fatores quantificáveis ou não. Talvez o principal acabe sendo a SELIC da ocasião.
Coincidir PREÇO e VALOR é que são outros quinhentos...

@Henrique59, você está falando do [REMOVIDO] que investe naquela empresa que tem questão com [REMOVIDO]?

@alanargolo

Não é questão de simplesmente não considerar os rendimentos. É sim de não usá-los como critério de decisão e de buscar entender as estratégias por trás deles.

Existem fundos que distribuem mais porque optam por postergar ao máximo as obras de manutenção dos imóveis. Será que isso é correto?

Já outros podem estar momentaneamente distribuindo menos pq estão envolvidos em uma obra ou em uma vacância momentânea. Claro que terá de distribuir menos, mais isso não significa que o fundo perdeu valor.

Então, mais importante do que olhar o valor que está sendo distribuído é olhar qual a realidade do fundo para a geração daquele número.

@Nod

Não foi minha linha de argumentação.
Escolher o ativo por yeld alto claramente é um péssima idéia.
Mas essa analogia de @oxenteian2 de considerar o rendimento como um "extra" assim como o aluguel pra mim não faz sentido.
FII , como você mesmo sempre frisa, não é imóvel. Você não dispõe diretamente do imóvel. Não pode usá-lo como garantia. Não pode ir morar nele se der tudo errado.
Então o modo como você ganha com FII é através da TIR, que é rendimentos mensais mais valorização do capital. Consequentemente por isso os rendimentos são muito importantes. Escrevo TIR por não me ocorrer um termo melhor no momento. Também não estou recomendando ir atrás de uma taxa específica.
Não falei hora alguma em buscar FII com maiores rendimentos.

@alanargolo

Um imóvel enquanto investimento se valoriza no principal e no valor periódico que é recebido na forma de aluguel. Um FII se valoriza no principal e no valor periódico que é recebido na forma de rendimentos. Essa foi toda a extensão da minha analogia e ela é plenamente válida. Não disse que FII e imóveis são a mesma coisa, claramente não são. Possuem características, vantagens e riscos distintos.

No entanto, mesmo que um FII, hipotético e impossível pela legislação brasileira, não pagasse jamais qualquer rendimento, ainda assim ele poderia ter valor desde que os imóveis de sua propriedade tivessem valor. Imagine um FII impossível que comprasse bons imóveis, alugasse por um valor apenas suficiente para cobrir as despesas do fundo e, consequentemente, não distribuísse rendimentos. Em 20 anos, a tendência é que esses imóveis valessem muito mais do que valem hoje em dia e, portanto, a tendência esperada é que o valor das cotas representem essa valorização patrimonial.

É um exemplo exagerado, mas a ideia geral é justamente essa. Não é que a receita de aluguel recebida pelo FII seja irrelevante. Logicamente, quanto mais receita o FII receber, melhor, assim como quanto mais eu receber de aluguel pelo meu imóvel, melhor. É que, recebendo mais ou menos rendimentos, de toda a forma existe uma valorização dos imóveis subjacentes e, consequentemente, uma expectativa não só de valorização das cotas como de aumento dos rendimentos de aluguel no futuro. Que é, guardadas as devidas proporções, o mesmo que sucede com imóveis próprios.

Sei lá, um imóvel que o aluguel só pague as despesas de manutenção, pra mim não parece ter muito valor, quem iria querer comprar algo assim ?

É tipo uma empresa de lucro 0, que as receitas só pagam a despesa, pra que ser sócio ?

Pra comparar com empresa, acho mais justo olhar em fluxo de caixa. É como comprar ação de uma empresa com FCL 0/baixo. Mas isso pode ser aceitável porque a empresa é cíclica e está na fase ruim do ciclo; ou porque está gastando mais agora para crescer e gerar mais caixa no futuro; etc.

Pense num terreno que é comprado para desenvolvimento e revenda, @Henrique59 . Fica semelhante a essa empresa de crescimento rápido.

Ou então num imóvel que, por enquanto, tem aluguel reduzido, em virtude de condições de mercado, mas com localização que se espera render aluguéis maiores no futuro. Parece com a empresa cíclica.

São apenas analogias, mas a ideia é que mesmo que o imóvel, hoje, não tenha receita suficiente para garantir um alto rendimento, isso não quer dizer que ele seja ruim. Da mesma forma, o FII que está com muita vacância, ou com aluguéis baixos, pode estar rendendo menos agora, mas espera-se que ele melhore no futuro. Mesmo que demore pra ele melhorar, que os rendimentos não cresçam tanto ou numa taxa tão alta, a própria valorização dos imóveis subjacentes já está agregando valor ao FII.

Claro que isso tudo pra FII de tijolo. De papel é outro raciocínio bem diferente.

@oxenteian2

Obrigado pela resposta. Clarificou muito seu argumento. Permita apenas que eu discorde de um aspecto (com o qual você provavelmente também concordará): esse FII hipotético só seria interessante partindo da premissa que imóvel tem valorização real certa e linear e sabemos que não é o caso.
Lembrando que depois o imposto de renda sobre ganho de capital também incidiria sobre a eventual correção pela inflação. Então realmente acho que esse é um raciocínio que fica muito melhor com imóvel.

É verdade, @alanargolo

A gente não sabe como vai ser a valorização do preço do imóvel e, de toda a forma, há perda de IR na venda, então vender o imóvel que tem valor normalmente não é recomendado. Mas esse exemplo foi apenas uma extrapolação pra provar o ponto, isto é, o de que é preciso mais olhar o valor do imóvel do FII que o valor do rendimento agora. Se o imóvel do FII tem valor, não só tende a gerar mais rendimento no futuro como tende a valorizar a cota do FII.

Idealmente, o FII não vai vender o imóvel, vai é conseguir extrair mais rendimentos dele no futuro.

Com certeza. O problema é que como a ferramenta é jovem no brasil não temos tantos fiis geracionais.
Já tivemos algumas discussões aqui há alguns anos sobre a perpetuidade dessa renda.
Em real estate pensar no valor do imóvel daqui até 20 anos alguns autores chamam de prognóstico e além de 20 anos chamam de arbitragem.É muito complicado tentar prever.
Por isso , na minha opinião, os rendimentos dos FII são mais importantes do que os aluguéis nos imóveis fisicos.
Voltando ao exemplo que você também citou do imóvel para desenvolvimento ou revenda: nesse caso o potencial de valorização é maior e os usos potenciais são mais amplos. Você pode usar como garantia, usar numa negociação, fazer parceria com um incorporador ou simplesmente não fazer nada já que os custos são quase só os de oportunidade.
Concluindo, concordamos com certeza que o primeiro critério ao escolher o FII deve ser a qualidade dos imóveis. Apenas pontuo que nos FIIs um fluxo saudável de rendimentos é mais importante, pra mim, do que os aluguéis para um imóvel.

Então concordamos na essência.

Estou mais na linha do @alanargolo
Como diria um grande professor da USP, Dr. João da Rocha Lima Jr., nos FIIs você deve observar sim valor etc mas não se pode esquecer do preço da cota.
Pois isso é o que determina se você irá ou não ter um bom retorno no investimento.
Não que valor não seja o principal, mas ele exemplifica dizendo que muitas vezes o fundo ta ampliando e queimando caixa e, em geral, a cotação acompanha os rendimentos (como foi no PQDP) e que nesse caso, deve-ser ir contra o pessoal (pois você poderá conseguir um retorno maior). Da mesma forma que se tem fundos que distribuem muito mas estão comprometidos no futuro, destes você deve fugir pois a queda que acontecerá nas cotas dificilmente seria compensada pelos rendimentos.

Diferente de ações, onde você pode ignorar o preço pois a empresa consegue crescer reinvestindo, os fundos são bem mais limitados nesse ponto.
Lembrando, as opiniões batem com o que foi falado acima, apenas mudou a forma como falar.

Existem estudos que demonstram que no longuíssimo prazo as ações batem sem dó nem piedade a renda fixa.

Porém não estou encontrando nada sobre FIIs, especialmente qual a forma mais adequada de encontrar o seu real retorno.

Pelo que estive olhando as rentabilidades dos FIIs parecem estar próximas da renda fixa, alguns fundos inclusive tem como meta acompanhar percentuais do CDI, obviamente que há meses bons e meses ruins.

Existe algum tópico aqui no site comparando FIIs, Ações, Renda Fixa.. ou comparando aporte inicial + rendimentos + valorização ?

Achei super interessante o post dos 10 mil em uma carteira de ações com alguns micos que teve excelente retornos.

Não vai ter estudos desses pra FII num horizonte tão largo porque não havia FII no Brasil há 20 anos

De toda a forma, esses estudos são mais educativos. A ideia é provar algum ponto como: não precisa ter pressa pra sair de uma empresa ruim; diversificação não atrapalha o retorno; no longo prazo o retorno tende a seguir os lucros; etc

A ideia não é calcular rentabilidade por si, é mostrar algum ensinamento a partir desse cálculo

Pra provar que FII ou ações com valor tendem a ter retorno maior que RF, não precisa de gráfico, é pura lógica. O TD é o investimento mais seguro do país, se alugar imóveis ou abrir uma empresa não tender a dar mais retorno que isso, não haveria mais atividade produtiva ou investimento no mercado imobiliário. Quem vai arriscar se pode ganhar mais dinheiro sem fazer nada?

Tópico antigo muito interessante.

Como sempre, lembrando um dos mantras do site : foque em VALOR.

Sensacional, quanto mais leio estas discussões, mais eu vou entendendo e reforçando estes conceitos.

[ok]

Eu não entendo muito de FIIs, mas na minha cabeça, conceitualmente o que é um FII (de tijolo)? É um empreendimento ou um conjunto de empreendimentos. Ou seja, é um conjunto de imóveis que paga aos investidores 95% do que arrecada.

Então um FII pode crescer? conceitualmente não.

Ele cresce na medida da valorização dos imóveis, que se dá acompanhando a inflação com um bônus eventual de mudanças geográficas (a cidade cresceu, a popul. aumentou, a área se tornou estratégica...) que não é certeza.

Então conceitualmente é um investimento que dá um retorno real (acima da inflação) mas que não tem a estabilidade da RF (mas compensa com retorno maior) e que varia para cima e para baixo.

Mas peço ajuda para ver se isso esta certo. Comentem por favor.

O FII retorna 95% do que arrecada ou 95% do que lucra?

Se usasse 70% do que arrecada em expansão, retornaria 95% de 30%?

Se usasse 80% do que arrecada em aquisição, poderia crescer distribuindo menos temporariamente?

Charlito,

No regulamento dos FIIs eles devem distribuir 95% da arrecadação aos cotistas. Imagine que o FII recebe um aluguel mensal de R$ 110.000,00, gasta R$ 10.000,00 com as manutenções, tendo um saldo positivo de R$ 100.000,00. Destes, ele é obrigado a distribuir 95%, ou seja, R$ 95.000,00, e poderia armazenar os 5% restantes para demais despesas. Este é um exemplo clássico de FII Raiz, como um hospital, shopping, escritório, etc.

Já nos Fundos de Fundos, eles distribuem os rendimentos recebidos e junto incluem lucros de operações feitas de compra e venda com lucro. São os mesmos 95% distribuídos.

Em FIIs de Papel, o mesmo esquema: Eles reaplicam sempre o capital, e vão distribuindo os juros recebidos ... 95%.

Alguns FIIs seguram estes 5% e ao final do semestre distribuem tudo, dando aquele up' na distribuição.

Já houve casos estranhos, tipo, FII MBRF (Mercantil do Brasil) teve prejuízo na venda do Centro de Tecnologia (imóvel), e teoricamente tendo prejuízo não poderia distribuir rendimentos. O que fizeram? Distribuíram como amortização e ficaram durante um tempo distribuindo os rendimentos camuflados de amortização.

Como foi então o caso do PQDP, VDC? Expandiu com qual recurso?

@ViverdeConstrucao

Vamos organizar as coisa...

@HM2018
É basicamente inviável fazer um estudo de FIIs no longo prazo:
- Os FIIs foram criados há 25 anos.
- Há 10 anos atrás, existiam menos de 20 fundos.
- A maioria deles surgiu entre 2011 e 2013.

Então não existe base estatística suficientemente boa para mostrar nada sobre o comportamento dos FIIs no longo prazo.

A única coisa que dá pra fazer é comparar o IFIX (foi criado em 2011) com o Ibovespa. Nenhum dos dois significa muito, mas o IFIX apresentou o retorno melhor que o Ibovespa em quase todo os anos e com uma volatilidade muito menor.

De qualquer forma, o Ibov e o Ifix mostram um carteira teórica criada por critérios exclusivamente de liquidez. Nenhum dos dois representa uma carteira com bons ativos.

@FlyCavok

FIIs podem crescer sim. E, apesar de ter sido algo raro até uns anos atrás, hoje se torna cada vez mais comum. Exemplos:
- Expansão do PQDP
- Recente expansão do FLRP
- O GGRC começou com poucos imóveis e hoje é o maior fundo de logística do mercado (em ABL)
- O MALL só tem um shopping e está buscando outros,
etc...

Além disso, você tem que considerar que, quando você compra um FII, você não compra apenas o imóvel: você "compra" os inquilinos, você "compra" os contratos, você "compra" o gestor (e sua competência ou falta dela), você "compra" até os outros cotistas (pois já vimos cotistas que criaram valor num FII e outros que destruiram), etc...

Já fiz um vídeo sobre isso: "O que eu compro com a cota?"

Dá uma olhada lá.

@Charlito

O FII é obrigado a distribuir, no mínimo, 95% do seu resultado semestral.

Resultado é parecido com lucro, mas é diferente. Lucro é exclusivamente por contabilidade de competência. O resultado é composto das receitas e despesas que, além de terem transitado pela competência, já se materializaram em caixa.

Sim, se ele quiser, pode gastar todo o dinheiro recebido em reformas e aquisições. Porém, veja que essa conta é semestral. Então, ele teria que gastar tudo ainda no mesmo semestre.

Para reformas, é algo bem tranquilo e até trivial, inclusive pq, normalmente, são valores pequenos em relação às receitas totais. A maioria dos fundos nem detalha as pequenas reformas e melhorias, só dando notícia das coisas mais relevantes.

Porém, para aquisições e expansões de grande porte, já não é possível. Uma aquisição não é uma despesa no sentido tributário. Portanto, para fazer isso, teria que haver uma assembleia específica para decidir sobre isso. Sem chamar assembleia, só seria possível se fosse uma aquisição feita com os 5% que ficam no caixa do fundo, mas nenhum fundo tem tamanho suficiente para comprar nada com esses 5%.

A única forma de fazer aquisição é através da emissão de novas cotas, como é o expediente mais comum.

Quanto ao PQDP, a expansão foi aprovada em AGE, contratada em 2014 e realizada em 2015.
Nessa época, ainda não estava muito claro esse cálculo da regra dos 95%.
Para ser bem exato, a primeira versão da regra foi em 2014 e depois corrigida em 2015.

Hoje, para fazer a mesma expansão seria bem mais burocrático. Não seria impossível, pois havia aprovação da assembleia, mas teria mais trabalho.

A regra básica é: com aprovação dos cotistas, pode fazer tudo. Até, se quiser, não distribuir nada e reinvestir tudo. Não temos exemplos disso, mas os normativos da CVM permitem tranquilamente.