ROTEIRO DE INICIANTE PARA INVESTIR EM IMÓVEIS
comentada em 11/01/2018 07:26

Aqui no interior de SP praticamente nem existe mais apto com 1 quarto só

O que vejo as pessoas investirem são 2 quartos de uns 58m2. Bem localizados, claro.

Eu fiz um CHAT sobre imóveis, a Júlia fez também se não me engano, o pessoal pediu e eu vou fazer outro após o fim da série sobre riscos.

Por sinal recomendo que assistam esses vídeos da série sobre riscos pq não está restrita à renda fixa, serve para ações, imóveis ou FIIs.

Já falei do risco de liquidez e de crédito.

Valeu pessoal! O FAQ vai ser bastante útil para quem quer entender melhor esse tipo de investimento. Vejo muita gente falando e fazendo bobagens relacionadas a esse tema específico. @Fernando.Mizobuti a abordagem específica como investimento nunca vi nenhum chat. Vi falando sobre a comparação de comprar ou alugar, coisas correlatas. Acho um assunto ainda pouco explorado por aqui. Abraço!

Sou iniciante na bastter

Estou lendo o livro filosofia e a dica é não girar patrimônio... Gostaria de saber como investir em imóvel sendo que o valor é muito alto e para isso você tem que se desfazer de alguns investimentos para comprar o imóvel. Como seria a dica para isso??[uhmm]

@socratesbrito

Trabalho no ramo, como muitos colegas são bastante solícitos, pensei em tentar contribuir... Rascunhei alguns detalhes básicos sobre a etapa da avaliação documental da compra de um imóvel.
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Esse guia objetiva auxiliar na compra de imóveis (fase de análise da documentação), aplicando-se para compra de imóveis de propriedade pessoa física (portanto se for comprar de construtora, ele é incompleto) e para imóveis prontos, em construção também não se aplica.

São procedimentos básicos que qualquer um pode fazer, o que não descarta em hipótese alguma a importância de consultar um profissional do ramo/advogado (o guia serve, por exemplo, para você não perder tempo e dinheiro contratando serviços para um imóvel que é furada).

1 - Então você visitou o imóvel em questão e achou interessante, conversou com os vendedores e está interessado em dar prosseguimento? 1º passo, comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis no qual ele está registrado, solicitar 2ª via atualizada da matrícula do imóvel (barato, tipo R$35,00 e fica pronto rápido).

De posse desse documento avaliar principalmente:
- o imóvel está financiado perante algum banco? Estar, por si só, não é problema, só será necessário solicitar ao vendedor que comprove que o financiamento está regular, evitando surpresas (caso você compre, parte do valor que você pagará tem que ser direcionado ao banco, liquidando a dívida, e o banco precisa dar a baixa de alienação/hipoteca para você passar para seu nome);
- verificar a existência de penhoras, arrestos e sequestros. Ler todas as averbações, atestar que não tem dívida penhorando o imóvel, normalmente os bancos pedem pra tirar matrícula atualizada de 30 em 30 dias, até aprovar o financiamento, uma sugestão é fazer o mesmo – só comprar de posse da matrícula com no máximo 30 dias e sem penhoras (apareceu alguma coisa, todo cuidado é pouco, é preciso analisar profundamente o risco antes de prosseguir, verificar valor das dívidas, em que fase está o processo etc.);
- por segurança, verificar se o habite-se foi emitido (baixíssimo risco de ocorrer, mas todo cuidado é pouco – principalmente imóvel novo);
- verificar se a descrição do imóvel na matrícula confere com a do imóvel físico. Essa parte é chata, mas importante, caso o proprietário tenha feito reformas mudando a disposição dos cômodos, cobrindo partes que eram descobertas etc, e não tenha levado na prefeitura para averbar a mudança, você poderá ter problemas. Caso a obra não seja passível de averbação pelas regras de engenharia e arquitetura, caso você compre e queira vender poderá ter problemas, se a obra não é passível de averbação os bancos não financiam esse imóvel. Muita atenção em especial para casas/sobrados, se desconfiar de algo, pede o projeto original e dá uma olhada com cuidado.

2 – Documentos do vendedor

- certidão de nascimento atualizada (verificar se o vendedor não casou e omitiu a informação, por exemplo por brigas conjugais... a negociação pode ser desfeita judicialmente caso constate-se que havia outra parte que tinha que ter assinado), documento barato e fica pronto na hora;
- regularidade do CPF – tirar no site da receita;
- certidão negativa de débitos com o INSS - Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais
- dívidas trabalhistas - Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas - TST
- pesquisa a órgãos restritivos, no mínimo SERASA, SPC (várias banquinhas de jornal já tiram isso na hora).

3 – Dívidas do imóvel
- solicitar pro condomínio/síndico declaração da ausência de débitos condominiais;
- retirar na prefeitura (a maioria permite isso online, mediante a numeração predial constante na guia do IPTU) a regularidade desse imposto.

Informação importante: débitos de condomínio e IPTU são classificados como “propter rem”, ou seja, eles acompanham o imóvel. Se você comprou imóvel com essas dívidas, o imóvel pode ser leiloado mesmo que não tenha sido você quem deu a causa para o débito)

4 – Outras dívidas sobre o imóvel
- água, luz e gás, pedir comprovação da regularidade (última fatura paga por exemplo)

Apesar dessas dívidas serem classificadas como “propter personam’, de caráter pessoal e que não acompanham o imóvel, já houve sentenças judiciais revertendo essa situação. Não custa cuidar.

5 – conclusão

São etapas simples, rápidas e baratas pra avaliar... Não são suficientes para fechar o olho e comprar, mas ajudam a separar o joio do trigo. Mesmo que sejam detectadas ocorrências em quaisquer dos itens acima, não significa que o imóvel não serve, mas é ponto de atenção para avaliar os riscos envolvidos.

@paineiras muito obrigado por esse resumo. O imóvel no qual resido foi adquirido direto com a incorporadora. Como pretendo daqui a uns 2 ou 3 anos adquirir um segundo à visa, realmente muitos desses pontos que você mencionou não tinha a menor ideia. Por exemplo, dessa parte de penhora, arrestos e sequestros e a parte de alterações estruturais não averbadas ou impossíveis de serem averbadas. Você poderia explicar um pouco melhor esses pontos com exemplos para quem deseja adquirir o imóvel a vista?E tudo isso é fácil de se analisar através da matrícula.
Mais uma vez obrigado e esse resumo para o leigo já é um ponto de partida para conversar com o advogado.

Muito bom @paineiras !
Obrigado.

@socratesbrito

Quanto às penhoras na matrícula, se aparecer alguma restrição é porque ascendeu a luz amarela/vermelha (alguém está cobrando alguma dívida do proprietário e quer leiloar o imóvel para tal), as ocorrências mais comuns são essas (tento esclarecer algumas providências que, apesar da pendência detectada, você ainda queira tentar fechar o negócio). Importantíssimo – consulte um bom advogado, mas minha sugestão: apareceu penhora, arresto e tal, pula fora, vai pra próxima, mesmo que o preço pareça bom, a chance de ter dor de cabeça é boa.

REFORÇO: apareceu restrição na matrícula, ou pula fora ou chama advogado especialista, caso queira insistir na parada.

- condomínio: comparecer ao juizado onde corre a ação, solicitar vistas aos autos, verificar em que fase se encontra a execução, se já está marcado leilão etc. Caso insista na compra, peticionar como terceiro interessado pedindo a suspensão da ação, pedindo proposta para liquidação dos débitos + custas processuais + honorários (conversar com o advogado do condomínio também, para ver a chance de acordo amigável).

- IPTU: praticamente a mesma coisa que do condomínio, mas trata direto com a vara de execuções fiscais, pode também peticionar como terceiro interessado dizendo que está avaliando a compra do imóvel e pedindo proposta para liquidação do débito (é o interesse final da prefeitura).
- dívida trabalhista: duas opções, pula fora na hora ou chama um advogado de extrema confiança.

Falando em dívida trabalhista/fiscal: se você estiver pesquisando imóveis e parecer alguma oferta muito abaixo da média, que o proprietário aceite propostas atípicas, solicite o pagamento em **conta de terceiros**, ABRE bem os olhos! Além de todas as pesquisas que comentei, sugiro comparecer à Junta Comercial da sua cidade e pesquisar se o cidadão não é sócio de empresa que está indo pro buraco e está temendo perder o imóvel pros funcionários.

Dica extra: guarde todas as pesquisas que você fez, todas as certidões que tirou. Vender bens para escapar de credores configura fraude. Se você comprar, tiver todos os documentos certinhos e depois parecer algum credor querendo levar o imóvel, suas chances de comprovar que foi comprador de boa-fé aumentam, demonstrando morosidade do suposto credor em cobrar a dívida.

Quanto às reformas não averbadas: o ideal, se for casa ou sobrado (principalmente) confere a descrição da matrícula com a real do imóvel. Sugiro ainda pedir sempre o projeto original, se teve qualquer reforma pede o projeto da reforma + ART do responsável técnico. Obras irregulares (no sentido de não serem passíveis de averbação) são meio que comuns, lembrando que só interferem caso você vá vender, o comprador queira financiar e o engenheiro do banco constate a irregularidade... agora, se a obra for muito maluca, tipo retirar paredes/pilastras, ai é prudente avaliar com engenheiro/arquiteto se não pode, no longo prazo, ter prejudicado a estrutura do imóvel.

Ah, sequestros na matrícula geralmente é inquérito policial que bloqueia o bem para eventual ressarcimento de crimes - PULA FORA na mesma hora, pode estar tratando com um bandido

Lembrei de outro detalhe relevante, no tocante à averbação de reformas/ampliações dos imóveis.

Minha experiência é no estado do Paraná e no município de São Paulo apenas, mas já vi coisas desse tipo:
- na matrícula consta casa térrea, mas o proprietário ergueu um 2o (até 3o) andar, além de difícil de averbar (projeto tem que ter sido aprovado, a região tem que permitir e tal - plano diretor), mesmo não reconhecendo como legal a prefeitura pode, do dia pra noite, duplicar/triplicar o IPTU.
- na matrícula consta terreno com uma casa, na prática tem 2/3 casas independentes, locadas para famílias distintas - se comprar com a intenção de desmembrar em 3 matrículas, avaliar a viabilidade previamente.

No caso de um apartamento que foi reformado, retirando uma parede para integrar cozinha e sala, solicitar a ART já é suficiente?

Excelente, @paineiras !

Está muito bem feito o tutorial.

Acho importante também tentar conhecer a vizinhança, ou seja, tentar saber, no caso de um edifício, como são os moradores.

Vizinho chato é dor de cabeça certa.

Dar uma lida na convenção de condomínio eu também acho importante.

Não sei se tem muitos interessados e também se temos pessoas que entendem mas se fosse possível também diferenciar a analise do imóvel rural , seria ótimo!

haha , é no meu caso não seria para investir , seria para morar mesmo mas esse tópico já ajudou bastante sobre as documentações.

Sobre imóveis rurais, além de tudo o que foi elencado acima, é importante de ter certeza de que a documentação realmente se refere ao terreno em questão.
Observe com toda a calma se a localização e as medidas estão corretas.
Já vi vários casos onde isso não foi conferido e o terreno apresentado era bem maior que o constante na documentação.
A pessoal fez várias benfeitorias e depois foi verificado que tinha feito melhorias em terreno do vizinho.

Pessoal, aproveitando o tópico.
Estou me "livrando"de um CDB que comprei há uns 3 anos atrás que vence no fim deste mês.
Com o valor, estou pesquisando imóveis no centro de Porto Alegre, Quarto/sala, com 1 vaga, que não seja tão antigo, próximo à universidade. Achei boas opções...e para pagar à vista...Estou procurando alguma opção que já esteja alugada.
As minhas dúvidas são as seguintes:
1. O investimento em imóvel dá muita incomodação? tipo estraga alguma coisa, tem que reformar, etc. Na minha casa já fico p...quando estraga alguma coisa e tenho que sair atrás pra arrumar...kkk
2. O valor médio de aluguel é 0,5% do preço do imóvel?
3. qual o valor do IR sobre o aluguel recebido, o pagamento é mensal?

obrigado

1- Deixa na mão de uma boa administradora e esquece que existe.

2- Varia muito. Mas pra investir em imóveis esquece isso. Imóvel de valor, bem localizado, tende a repôr a inflação no longo prazo. Então, aluguel nada mais é que um bônus (muito bem vindo independente de quantos % do valor do imóvel).

3- Essa tb quero saber pois precisarei pra declaração a partir de 2019. rsrs

@gustpol @SurferSoul
1. pelo Bom Fim tem algumas administradoras muito boas. Coloca na imobiliária e eles vão te escrever: sr. @gustpol, o inquilino tá reclamando de X. Tu pede para fazerem o orçamento, eles fazem e tu aprova. Normalmente, o inquilino paga e depois a própria imobiliária desconta do valor do aluguel (para valores pequenos). Quando trocar inquilino, o que vai ser frequente, dado o público, sempre precisa arrumar alguma coisinha para a entrada do novo, mas a imobiliária tem gente que faz isso.
2. Não sei. Isso vai variar de região para região.
3. Depende. O IR é escalonado, então tem que ver em que faixa ele vai entrar. Quando minha esposa não estava trabalhando declarávamos o aluguel na declaração dela e era isento. Agora que está trabalhando, não é mais. Se o aluguel for inferior a R$ 1.903,98 pode deixar para colocar no ajuste anual. Se for superior, tem que recolher o carnê-leão mensalmente.

@gustpol

em outro tópico foi dito q o bom é vc esquecer o preço do imóvel, pois é renda variável, sobe e desce toda hora e no LP no mínimo acompanha a inflação. Foque em imóvel de valor e bom inquilino (de preferência nas mãos de uma boa administradora).

@Silvestrereri

Não estou preocupado com o preço do imóvel, não penso em comprá-lo para vender. E, óbvio, somente comprarei um com valor, que alugue fácil e de boa localizaçAo. Minha dúvida é a base que se usa, mais ou menos, do preço do aluguel, quanto se cobra. Pelo google vi que é algo aproximado de 0,5%.