Sei lá...Ninguém vende a Galinha dos Ovos de Ouro
comentada em 27/01/2020 11:50

vai investir em FIIs?

estude
selecione FIIs com valor
diversifique

pare de pensar em coisas q nao estao sob seu dominio
vale para tudo

e esqueça os IPOs
em todos os sentidos

"Pelo visto os bobos estão entregando seus melhores imóveis...."

A definição de "melhor imóvel" depende de quem está interessado no ativo.

- Para o José que aluga sobradinhos e puxadinhos em "comunidade" com contrato de gaveta, o melhor imóvel dele não é nem regularizado.
- Já o Mário tem imóveis em bairros residenciais, o melhor imóvel dele é um ap quarto/sala bem localizado, mas que não faria sentido algum para um FII que lida com imóveis comerciais;
- Outro tipo de investidor, o Fábio, tem imóveis na família desde 1920 em uma das principais ruas do centro da cidade e aluga para um banco grande, mas devido as complicações de negociar com esse inquilino e como cada um da família quer alguma coisa, resolve vender o imóvel que há 100 anos teve custo quase zerado por alguns milhões para um FII de agências, que tem foco gerenciar esse tipo de imóvel. 
- Tem também o Zé, que tem galpões ao lado de uma rodovia, e com a crescente demanda por esse tipo de ativo resolve vender para um FII/Empresa disposto a pagar vários milhões pelo ativo que ele teria dificuldade em negociar com PJ
- No mundo das empresas, tem as construtoras e incorporadoras cujo FOCO é, bem, construir e incorporar, não alugar. Depois de construído o projeto, a finalização da operação é a venda para um interessado - um FII, uma empresa, etc
- E por fim temos os investidores de FIIs, que moram a centenas/milhares de KM desses imóveis, não entendem todos os detalhes e nem precisam - afinal tem um trabalho não relacionado com essa área e investem em ativos de valor para o patrimônio crescer com aportes ao longo do tempo. O FII é uma mera conexão de capital desses investidores com os imóveis de vendedores. 

Cada um desses players tem riscos diferentes, objetivos diferentes, capital diferente. Quem está certo ou errado? Tirando o José que corre risco legal, ninguém está errado. Cada um está certo dentro do seu foco.

Tem que tomar cuidado com essa mania de olhar tudo sob o "olhar do malandro"  achando que tudo que existe no mercado é para pegar incauto. Existem FIIs principalmente mono imóveis antigos que foram "desovados" na época de euforia anterior. Para isso estudamos os ativos, de preferência com histórico para estudo, e confiamos na gestão - se não confiar na gestão, não tem como investir em FII. Se já souber o que tem por trás de um FII, esquecer bullshit de DY, cotação, e principalmente diversificar, já está na frente da maioria dos investidores que entram "seguindo a manada"

@hOly

Concordo em partes. Sobre o item 2, os cap rates atuais são menores do que em 2011-2013 no geral. Assim como os contratos atípicos (ex: bancos) firmados nessa época também estão acima da realidade de mercado. O EDGA, se não me engano, fez IPO na época considerando quase R$150/m2 mas o mercado atual paga metade disso. O cap rate é muito mais influenciado pela realidade do mercado do que por opção do gestor - OBVIO que dentro dos possíveis ativos que encontram a venda e que façam sentido dentro da carteira do FII, é melhor que encontrem ativos com cap rate maior sem deixar a qualidade cair.
Eu costumo não olhar muito para cap rate porque é quase como um DY dos imóveis. No longo prazo não tem como saber se o aluguel e o preço do imóvel vai subir ou cair, mas tem como saber se o ativo tem características atrativas dentro do segmento e que possa colocar as chances à favor do FII no longo prazo.

Já sobre as emissões, não teve quase nenhuma emissão pública em 2015. Qualquer FII que tentasse expandir naquele ano não bateria o montante mínimo da emissão. E era justamente quando o mercado de imóveis teria ativos "mais baratos". A captação de um FII, para o bem ou para o mal, vai depender dos ânimos do mercado. Assim como em anos de subida tem muitos IPOs de ações, também temos muitas emissões follow on  e IPO de FIIs aproveitando a única possibilidade de crescer, que é emitindo cotas quando tem público comprando.

O lucro do gestor aumentou? Sim, porque a prática de mercado instituída pela última ICVM padronizou a tx de adm para FIIs que integram índices (IFIX) assim, salvo a assembleia votar por outra forma. Não é totalmente alinhado com o interesse do cotista, mas já é melhor que a taxa sob o patrimônio liquido. É um mercado aí da novo e tem que aceitar isso para investir em FIIs.

Por fim, FIIs de gestão passiva com ativo gerenciado por outra empresa (ex: FIIs de shopping mono) ou de gestão passiva com contratos atípicos (Bancários) passaram ilesos. Quando acabar o contrato atipico, como será?
Enquanto isso outros FIIs de gestão passiva afundaram devido à falta de flexibilidade do regulamento e interesses rentistas dos cotistas: FAMB11B, EURO11 são exemplos. A gestão passiva é muito bonita quando da tudo certo, mas está em extinção e não é a solução para tudo.

Enfim, são apenas alguns comentários com objetivo de esclarecer alguns pontos para não virar uma "caça a bruxa" aos gestores. Seus pontos estão certos, são observações da realidade do mercado, mas nem tudo é "culpa" dos gestores. Mas também não estou defendendo nenhum deles