Sobre IR nos FIIs e eventual "mudança" de estratégia
comentada em 17/12/2015 14:27

Era pra ser "Muito mais difícil aumentar IR de 17,5% para 35% (embora possível) do que de 0% pra 17,5%" Não dá pra editar

Se aprovar 17,5% de IR: - Quem já tem os FIIs terá queda no rendimento e possivelmente no valor da cota. - Quem comprar depois de uma eventual queda pode manter o % yield (cai rendimento e cota) E bons FIIs continuam como investimento de valor para longo prazo. Bruno.

Isso acho que me expressei mal no post, quando eu disse que o rendimento continuaria o mesmo na verdade deveria ter dito que o "yield" continuaria o mesmo pra quem comprar depois da queda nas cotas. Acredito que a cota simplesmente vai refletir a queda na renda e manter o yield Quanto ao "possivelmente" haver queda nas cotas, haja otimismo pra o mercado que até então exigia 0,9% de yield repentinamente achar que 0,7% está bom, sem cair as cotas :)

@sniper O problema é o medo das pessoas em relação a determinados ativos e a revolta com a perda efetiva. Não há como contemporizar. Quem já tem FII vai perder mesmo. Vai perder na cota e no rendimento - dupla perda. Para quem não tem FII, sim, depois da preficicação fica na mesma (o rendimento) e até um pouco melhor como você mencionou, pois o fantasma da taxação desaparecerá. Mas é aquela estória do gato escaldado. O lado emocional pesa muito.

Acho que pior do que isso.. alem da perda, que está sendo contabilizada, quem garante que daqui a 2 anos o governo não resolve elevar o tributo em FII pra 25% ? Aí vem outra paulada... esse é um outro grande problema, a perda de confiança. O pior é que é bater em sardinha, pois a isenção em FII é só pra pessoa fisica e que tem menos de 10% das cotas.

@Ron68 Tá certo, mas o ideal é tentar focar a revolta no próprio erro Não ter avaliado o risco. Ou ter usado de otimismo ao avaliar ("acho que vai continuar isento pra sempre"), talvez? Ou por ter colocado um % grande demais numa mesma classe de ativo, portanto sendo suficiente pra afetar o emocional ?

@FMZ sim mas isso pode acontecer com qualquer ativo. Rendimentos de ações. De tesouro direto. De aluguel de imóveis... adianta parar de investir em FII e saltar para os outros? Ou seja... perder a confiança num ativo (FIIs) ? Sendo que quem brinca de mudar regras continua lá no poder podendo interferir nos outros ativos ? Mas que é um imposto "burro", não há dúvidas. FIIs fomentam a construção civil já que servem como canal de vendas para as construtoras e com o imposto, a construtora consegue vender o imóvel via FII por um preço menor. Daí ou cai preço de terrenos, ou margem de construtora, ou derruba ainda mais a atividade econômica. Justamente num setor vital para o PIB como o de construção civil. É aumento de imposto que vai acabar fazendo a arrecadação global cair.

Sim @sniper, concordo. Eu até continuarei, mas a perda estará lá. Quem tinha 100 de patrimonio, terá 83. E o rendimento que era de 10 por ano passa a ser de 8,3 por ano (fazendo a correlação teórica) É como a discussão sobre diluição de outro dia. Quando ela vem, não tem como escapar. E a maioria não aguenta e cai fora mesmo.

Prefiro que isso aconteça agora do que depois de eu me aposentar.

@Fernando47 quando tu se aposentar nesse andar da carruagem estaremos suplicando para o governo deixar 5% do patrimônio para seus escravinhos. Todo mundo q investe em negócio isento em país assistencialista e capitalista de estado já deveria prever a perda da isenção, e saber q simmmmmm, é necessário diversificar fora em países mais racionais economicamente e portanto com regras previsíveis.

O problema é tipo assim: sobe o IR de um ativo e a pessoa fica abalada porque perdeu muito, ou seja, não entendia os riscos ou tava concentrada demais. Aí perde a confiança naquele ativo e tira ele da carteira ou reduz a %. Aí o governo mexe no IR dos outros ativos e, a pessoa tem uma perda mais alta ainda pois com um ativo a menos na carteira aumentou a concentração nos outros que sobrarem. E assim vai se repetindo o erro, cada vez mais abalo e mais prejuízo. Tem que ser o caminho oposto. Adicionar mais classes de ativos (e mais países como citou o cleber) na carteira, ficar menos concentrado em cada um e portanto menos exposto a esses riscos

Qual a percepção de vocês... acham que a queda de hoje das cotas teve mais haver com o rebaixamento ou com a notícia da tributação? Ou ainda é possível esperar um segundo baque quando a lei for aprovada? Essa taxação tenderia a ser repassada para os aluguéis com o tempo?

O melhor de pequenos aportes todos os meses é que com o tempo ninguém vai nem notar essa perda. Eu nunca investi em FII por causa de isenção de imposto. Eu investi pelo tipo de ativo, por querer receber aluguel de diversos imóveis todos os meses, e isso não mudou.

Se o imóvel está bem localizado, continuará bem localizado. A lei não dá rodinhas ao prédio. Se ele é bem conservado, continuará bem conservado. A lei não vai alterar a qualidade dos produtos de limpeza. Se o fundo não tem problemas com inadimplência, a lei não fará os inquilinos atrasarem Ou seja, esse projeto de lei - que pode não ser aprovado - ainda que seja aprovado, não muda em nada o fundamento dos FIIs. @rossano_g, operar usando cotação só serve para quem está fazendo trade. É o seu caso?

@Nod.RJ Não, minha idéia é diversificação e longo prazo. No entanto, também não gostaria de entrar com mais recursos em um ponto em que a já se sabe de antemão que a cotação pode cair muito mais do que já caiu. Eu não tenho uma visão clara é de como esse investimento fica frente aos demais, caso se aprove a lei. Me parece que frente a investimento em imóveis próprios ainda permaneceria mais vantajoso. Os FIIs já não recolhiam algum imposto antes de repassar o valor do rendimento mensal para nós? Um grande abraço,

Tributação sem dúvidas. O rebaixamento já era esperado e a bolsa por exemplo fechou com +0,32%. se a tributação se confirmar deve cair mais uns 5% e se for revertida parte dos 5% deve ser devolvida. Twm gente falando aí em 17;5% de queda, mas não é justo pq o valor que esperamos dos fiis não vem apenas dos rendimentos, mas também da valorização daa cotas que já é tributada.

Rossano_g eu concordo com você! Ia comprar fiis hoje também, mas diante de um evento próximo que já conhecemos e será decisivo pra cotação dar uma paulada ou levar uma cacetada prefiro evitar esse risco e esperar pra entrar depois que o evento estiver precificado.

Brasil tá indo pro brejo, só Meirelles ou o impeachment salvam. Só mantenho o all-in no Brasil por preguiça de estudar coisas de fora e pq la n tem uma bastter.com, mas estou cada vez mais desconfortável com o all-in.

@rossano_g, FIIs não pagam nenhum IR, não importa a origem: - Recebimento de aluguéis, - Lucro na venda de imóveis, - Rendimento de LCIs, - Rendimento de CRIs, - Rendimento de fundos de investimento, - Rendimento de TD, - etc. A única exceção fica para o caso de um fundo comprar cotas de outros fundos e vendê-las com lucro. Apenas nessa situação, há pagamento de IR pelo FII. Não foi dado ao seu humano a capacidade de prever o futuro. Você sabe de antemão que vai cair mais? Ou será que você QUER que caia mais? Isso é uma análise? Ou uma torcida? Nada quebra mais pessoas na Bolsa do que essa história de que "o papel tal vai a x"... Palavras do predador, um verdadeiro mestre da Bolsa. Nem para fazer trade existe isso de saber de antemão. Trader não prevê o futuro. Trader se alinha ao cenário de maior probabilidade e, se esse cenário se perde, ele sai. Continua operando pelo Bastter System (ex-TSDB) que vai te dar muito menos dor-de-cabeça... Quem faz B&H não tem nem que saber cotação. Graham já dizia para não olhar as cotações todo dia: olhe as cotações apenas quando for trocar o oleo do carro.

Outra coisa que não entendo é de onde vem a certeza de que aumentando 17.50% de imposto vai fazer a cota cair exatos 17.50%. Só se for do medo. No longo prazo tudo isso se dilui. O BS vai priorizar mais compras de FII nesta fase (caso haja uma redução nas cotas) e depois de certo tempo tudo se alinha novamente. Sem dor. Ativos bons continuam sendo bons. Pessoal precisa parar de operar notícia e incertezas. É o que eu penso.

Pois é, eu compartilho da opinião que, até agora a maioria está operando notícias. É uma mesbla ter mais tributação em cima do patrimônio? Óbvio que é. Mas daí passa um tempo e some a tributação de novo. Ninguém sabe o que vai acontecer. E, independente do que aconteça, estando diversificado é o que importa. "Mercado precificando"? Faça um exemplo com um imóvel. Você tem um imóvel e, numa possível bolha ele "desvalorizou". Mas se tem valor, e se tem valor você não vende, seu patrimônio continua ali. Patrimônio em valor + diversificação é sempre a solução e o melhor caminho. Gosto dos FIIs e, enquanto meu planejamento no BS estiver mandando comprar, compro. My 2 cents

do Jeito que alguns falam, o imposto poderia ser de 99% então, pois o imóvel não tem rodinha, continua bem localizado, com bom pagadores, ou seja, continua com o mesmo valor

Sem paixões e histerias, mas vamos ser realistas e considerar que um ativo pode se tornar ruim como investimento. Não estou afirmando que os FIIs estão nesse caminho obrigatoriamente. Um exemplo é a Poupança. Pode ter sido boa no passado mas hoje definitivamente não é mais um bom ativo para investimento (ok para reserva de emergência). Os FIIs têm mostrado várias fragilidades: -Os FII's em geral adquirem os imoveis a valores muito maiores do que o valor de mercado no momento (vários exemplos a citar) -Pode e sofre takeovers -Os administradores normalmente não têm seus ganhos exclusivamente baseados nos rendimentos. Assim, se rende ou não, pouco importa. O ganho deles está lá garantido. Os interesses não estão necessariamente sincronizados com os dos cotistas. Não é assim quando você administra o seu imóvel. -FII é um mercado pequeno e, assim, sujeito a uma ação do governo bem forte e com pouco impacto no publico em geral. Não vai nem sair no noticiário se taxarem 90% dos rendimentos - afinal é uma "elite" que guarda dinheiro e/ou vive de renda. Agora mexer com açoes, por exemplo, afeta muita gente grande. Infelizmente o Brasil tem viés socialista mesmo.

As regras dos FIIs estão mudando o tempo todo, mas sem histerismos, ao investir em FII's eu esperava em algum momento I.R. entre 20 e 25% ficou até menor que o esperado. Realmente vivemos num país onde as regras do jogo mudam o tempo inteiro, primeiro o aumento na tributação de JCP agora FII's, o próximo passo provavelmente serão os dividendos. Mas, vida que segue.

O tema é complexo e é muito cedo para entender em toda a sua extensão o impacto que a mudança geral de tributação de ativos financeiros terá para a atratividade dos fundos imobiliários. Uma coisa é evidente: a renda líquida para o investidor pessoa física cai em 17,5%. Mas será que o investimento em FIIs se tornará no futuro menos atrativo? À primeira vista sim, pois a isenção fiscal é um atrativo e tanto. Mas há outras ponderações a fazer. A mudança na tributação de aplicações financeiras foi geral e também eliminou as isenções dos concorrentes dos FIIs, como LCIs, CRIs e debêntures de infraestrutura (embora não os títulos já em circulação). A tributação dos Fundos de Investimento na prática também subiu pois ficou bem mais difícil enquadrar um fundo como de longo prazo e aumentou o prazo para ser tributado a alíquotas inferiores à máxima (22,5%). Como os concorrentes dos FIIs também serão atingidos, não sei se a atratividade relativa cairá. Talvez não.

FII de papel é que vai tomar uma pancada sem igual caso aprovada a M.P., pq terá a tributação na LCI no CRI e no rendimento do próprio FII. Eu acho que a atratividade cairá um pouco, em relação as ações, em relação a outros investimentos imobiliários ou R.F. nada muda.

Até onde verifiquei, os rendimentos de FIIs ainda estão isentos. Essa é única coisa que existe. Vocês estão discutindo o quê mesmo?

O @Nod.RJ tem razão, Segundo a página do Facebook do Senador Romero Jucá, relator da MP 694, ela "não será votada este ano. As propostas do governo serão revistas e discutidas no próximo ano."