Takeover
comentada em 13/06/2015 13:01

exercício de lógica: asserção: só a diversificação salva pergunta: o que te salva de um takeover? resposta: diversificação Encare o takeover como a falência de uma empresa em ações e boa... o André pode te explicar melhor como funciona os dois tipos mas no fim das contas só a diversificação salva msm...

Olha, o @Derek75 está correto. Mas além disso, na minha opinião, FIIs multi/multi com largo patrimônio, tais como os Geracionais, são mais difíceis de darem takeover do que os mono/mono. Então, esses FIIs já possuem uma certa proteção devido a seu tamanho patrimonial. @AndréPC me corrija se estiver falando besteira.

@brunogoncalves Essa seria mesmo a próxima pergunta, sobre o largo patrimônio. Quando começar, espero começar por um desses. Não acredito ser uma decisão sábia sair me aventurando nesses mono/mono logo de cara. Muito obrigado pelas respostas.

Não se esqueçam do caso do HGJH. Se não fossem os cotistas o takeover teria acontecedio em um fundo de largo patrimônio e geracional. Minha opinião: só a diversificação salva. Basta ser um fundo com cotistas pouco atuantes e o cara chamar a assembléia e pré-aprovar venda que a M**** ta feita. Leiam legislação e riscos nos prospectos. Leiam como avaliam os preços dos imóveis e quem valida isso (auditoria externa). Somente entendendo isso vc assume que o risco existe e é mitigado. E sobre mono/mono: sempre veja os inquilinos e se pode ocorrer o "Canibalismo" que o André comentou. Espero ter ajudado.

isso que eu não entendo direito , ex : eu compro 50% mais 1 ação de um fundo . com esse montante eu posso pedir uma assembleia para votar um venda de todos os ativos do fundo , pelo valor que eu quiser ? Ex: Posso pedir uma assembleia para votar uma proposta de compra de 1 real pelos ativos do fundo , e na hora de voltar para aceitar ou não eu tenho 50% mais 1 % dos votos e aprovo a minha própria proposta ?

Outra duvida , todo fundo cria seu próprio regulamento , porque Não colocar uma clausula que exige a aceitação de maioria absoluta dos cotistas , para aceitação de uma proposta de takeover ? E não maioria em uma assembleia ? Ou colocar poison pills , algo que barre uma hostile takeover . Pra mim esse risco que é um risco grande onde nos fiis poderia ser resolvido tão facilmente . Não entendo pq fii ja não saem com isso no regulamento .

HGJH não é geracional, longe disso... e tem 79% em um prédio. Aqui eu classifico ele como praticamente mono.

@hiqueNY Não precisa de 50% + 1. Basta 5% para chamar a AGE. E seja com 50%, seja com 5%, salvo engano, a Assembleia não fixa o valor da venda, mas o preço mínimo da venda. Pode haver concorrência na hora de vender. No mais, a ideia das poison pills é boa. Se estiver falando besteira, corrija-me por favor @André.PC

Mas a duvida é , com 5% ou com 50% eu posso fazer uma proposta absurda ? 1 real por um patrimônio de 100 milhões , e se não tiver ninguém na assembleia , eu aceito a minha própria proposta ? tomara que eu esteja completamente equivocado nas minhas colocações , isso se não tiver , isso parece um erro primário na composição de fii

@hiqueNY, vc está certo... Mas como as assembléias são temas específicos (tem que ser determinado antes o que será o tema) os quotistas tem que se unir para evitar isso. Pelo regulamento não há nenhum FII que aceite assembléia com pauta aberta (culpa do André).

A venda não é feita na própria Assembleia que a autoriza. Se no dia marcado para a venda você oferece 10M no prédio, mas o Zé oferece 20M, vende-se para o Zé. No mais, situações absurdas são mais facilmente corrigidas pelo Direito, com base na teoria do "abuso do direito". O perigo reside nas situações não muito absurdas. Ex.: o prédio está avaliado por 50M. Aceita-se a venda por 35M, a vista, em vez de 45 em três vezes...

@stever, erro meu... Sopa de letrinhas do HG. Me desculpe.

Ai vira o melhor negocio do mundo , espera um fii fritar na bolsa , compra 5% , toma capital compra um ativo de sei la quanto por nada ! é bater em bêbado, e roubar os sardinhas . Poe pra vender com desconto de 50% do valor de mercado pq vc comprou por 1% . Agora porque ninguém coloca algo no estatuto do fundo ? A ideia é deixar aberto pra isso ? li em outro comentário 80 fiis com liquidez , 7 takeovers em 2014 quase 10% . Q coisa de louco .

Já teve takeover de boa, todos sairam ganhando (MSL 13), mas teve a tentativa do HGJH que os cotistas chegaram lá e bloquearam. Exatamente por isso tem que estar ciente dos riscos. E pulverizar o capital é essencial.

É mais difícil que os geracionais sofram takeover...uma forma de proteção seria aumentar a participação neles dentro da carteira de fii..

@André.PC vai saber dizer. Tem coisa que eu sei que com a maioria dos votos na AGE resolve, ou seja, 1 cotista com uma cota pode resolver... já outras precisam de 50% +1 eu acho... André já falou sobre isso, vamos aguardar.

De boa, @diego.salarini... mas tanto que o HGJH eu considero um FII bom, só que aqui, na carteira alvo, tá com 2%... e eu ainda não decidi sobre tê-lo. Tentei montar minha carteira com FIIs mais diversificados (em imóveis) com % maiores que os menos diversificados... creio que é a única proteção mesmo.

AGE (Assembléia geral dos cotistas): Assuntos abordados: - Demonstrações contábeis. - Substituição do administrador, gestor ou custodiante. - Fusão, incorporação, cisão, transformação ou liquidação do fundo. - Aumento da TX de administração (redução de TX de adm. não exige assembléi). - Alteração da política de investimentos do fundo. - Emissão de novas cotas. - Amortização de cotas, caso não esteja prevista no regulamento. - Alteração do regulamento. PS: Podem convocar uma AGC o administrador do fundo, cotista ou grupo de cotistas que tenham no mínimo 5% das cotas emitidas pelo fundo. AGO (Assembléia Geral Ordinária): - Convocada anualmente para deliberar sobre as demonstrações contábeis do fundo. Pode ser realizada somente no mínimo 30 dias após estarem disponíveis aos cotistas as demonstrações contábeis auditadas relativas ao exercício encerrado. Quaisquer outras assembleias são chamada AGE (Assembleia Geral Extraordinário). Bom, sou um novato no estudo do Fundos Imobiliários, entretanto este assunto cairá em uma prova que estou estudando e estas definições foram retiradas da apostila do curso. Caso haja algum equívoco por favor corrijam. abs

Perdão...fiz uma pequena confusão...a Assembléia Geral dos Cotistas é AGC...foi mal rapaziada.

@adnetto Nada protege de take over. Quem tiver mais votos faz o que quer com o fundo, inclusive mudar o regulamento do fundo, daí que nem restrições no regulamento resolvem. Aliás restrições de regulamento podem dar errado, de formas horrorosas (ver BBFI). Diversificação vai fazer que o processo ao menos seja linear. @hiqueNY Sim. Na verdade é possível (embora não garantido) de conseguir fazer tudo isso com bem menos de 50%+1. Poison pills podem sair pela culatra. Com 5% dos votos você chama a assembleia com a pauta que bem entender. Não sendo ilegal pode tudo. E não é ilegal vender imóveis por R$ 0,01. @diego.salarini Isso mesmo. Que com pauta aberta, qualquer assunto pode ser proposto (e votado) na hora. Se vai um único cotista numa assembléia com pauta aberta, ele pode propor qualquer assunto e votar na hora. @stever A imensa maioria das coisas se decide com maioria simples *da assembleia*. Alterações do regulamento precisam de 50%+1. Pode-se ter no regulamento que certas coisas precisem de mais votos (majoração de matérias), mas novamente, isso pode dar errado. A nova ICVM 472 terá uma lista extensiva (só o que poderá) ser majorado, o resto será por definição decidido sempre por maioria simples de assembleia. E a nova ICVM 472 também baixará a quantidade de votos para alterar certas coisas de regulamento, de forma que o 50%+1 logo será menor.

@andré.pc Andre ainda então a diversificação tem que ser de instrumentos de investimentos , parte em fii , parte em reda fixa ou imoveis físicos , pq , se o juros subir muito , e todos os FII sofrerem e chegarmos a uma condição onde o valor valor patrimonial , seja muito maior que o valor de mercado , o mercado como um todo está a mercê de compradores , mas o mercado todo. Isso é uma das coisas que eu fico com pé atras do Mercado de FII , a complexidade abre espaço pra muita coisa , e cada fii tem sua própria complexidade

@hiqueNY , isso acontece com mercado de ações também. As vezes se faz um trade de valor só para levar uma OPA na cara a um preço ainda mais baixo que o PM da posição. Se o pessoal do mercado secundário está negociando num preço que interessa a outra pessoa ter o ativo fora do mercado, azar do pessoal do mercado secundário.

@André.PC Não está ocorrento nenhum takeover no momento certo... Pudíamos colocar um tópico fixo para o pessoal ficar esperto quando suger uma assembléia a este respeito. Muitos cotistas se quer recebem as cartas para assembléia...

Boa idéia Kleber. Alguem pode me informar quais foram os 7 fundos que sofreram take over em 2014?

Ultimamente a maior preocupação do pessoal do forúm é essa... O takeover... Uma vez eu sempre recebia tudo por correpondência... Agora num chega nada... Até mesmo pela seguinte razão: Tendo um tópico grande a tratarmos fixamente e nos comunicarmos dos TakeOver o pessoal fica mais esperto, mais gente informada e preocupada mais gente na assembléia, e menor o risco de tomarmos Take Over injusto...

Ia criar um tópico mas vou aproveitar esse aqui pra tentar tirar a dúvida, foi um assunto que me chamou atenção no último chat e me dei conta da minha ignorância nele. Qual a dinâmica de takeover em FIIs ? Quais os riscos relevantes ? Pergunto isso porque, como creio que a maioria aqui, estou acostumado com essa dinâmica em ações. Excluindo-se a eventualidade de (quase) falência, em que você provavelmente já levou ferro de qualquer forma e o takeover tende a mudar pouco, nos demais casos você consegue ótima proteção disso mantendo ações ON e com tag along. Se sou sócio de uma boa empresa (com ON e tag along), com boas perspectivas, e há um takeover, a rigor não tenho grandes razões pra preocupação. Ainda sou dono de "X%" daquele negócio. É improvável que o preço de venda seja absurdo se a empresa estiver razoavelmente bem, mas mesmo que seja, as perspectivas no LP ainda me favorecem. E como não sou obrigado a vender as minhas ações, a rigor não há motivo para pânico. Mas e no caso dos FIIs ? Parti (pelo visto por ignorância) do mesmo pressuposto. Afinal, continuo dono de "X%" daquele imóvel, recebendo rendimentos e etc. Se alguém pudesse explicar melhor essa dinâmica nos FIIs, agradeceria muito. Se houver exemplos para pesquisar melhor ainda. Creio que eu tenha subestimado esse risco. Felizmente diversifiquei bastante, mas entendo necessário entender o risco individual.

Infelizmente não consigo participar do Chat, pq os horários pra mim não são viáveis. Tenho essas dúvidas do @Sparks.FL Ou tudo isso é apenas criar minhoca na cabeça: ficar preocupado com o takeover? (medo do desconhecido) Obrigado e vamos aprendendo :)

@andré.pc é igual igual açao nao é , se vc fica Socio de uma empresa com as mesmas ações do Socio majoritário ( ordinárias) vc vai ter o direto q o majoritário tiver ! até hoje nunca vi um majoritário vender uma empresa sem divida e gerando renda por 1 real ! na teoria em um FII o majoritário poderia aceitar vender por 1 centavo , e quem está na outra ponta é ele mesmo . isso é uma brexa muito grande .

Pessoal, o medo de takeover está desproporcional. Para saber se algo está acontecendo nesse sentido basta olhar os avisos de AGE. Minha sugestão: todos aqui estão superantenados nos avisos e fatos relevantes. Quando isso acontecer, se acontecer, terá um prazo entre o aviso e a AGE, basta todos darem uma procuração para a assembléia a fim de votar negativamente. Nesse ponto é necessário saber quantos votos terão para saber se vale a pena ou não. Caso você seja minoritário e não tiver união, não adianta, vai seguir o que a AGE mandar. Prospecto do HGJH11 "5.5. Risco de Concentração de Propriedade de Cotas do Fundo 5.5.1. Conforme o Regulamento, não há restrição quanto ao limite de cotas que podem ser subscritas por um único cotista, salvo nas hipóteses onde o percentual máximo do total das cotas emitidas que o incorporador, construtor ou sócio dos empreendimentos imobiliários investidos pelo Fundo, individualmente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, poderá subscrever ou adquirir no mercado, é de 25% (vinte e cinco por cento). 5.5.2. Portanto, poderá ocorrer situação em que um único cotista venha a integralizar parcela substancial da emissão ou mesmo a totalidade das cotas do Fundo, passando tal cotista a deter uma posição expressivamente concentrada, fragilizando, assim, a posição dos eventuais cotistas minoritários. 5.5.3. Nesta hipótese, há possibilidade de que deliberações sejam tomadas pelo cotista majoritário em função de seus interesses exclusivos em prejuízo do Fundo e/ou dos cotistas minoritários." Leiam o artigo 27, parágrafos de 3 a 5 e vejam que o risco está ali. O administrador se protege contra mudanças de gestão para não perder o dele, fora isso qualquer outra deliberação está como decisão do numero absoluto de votos presentes na AGE. Verifiquei que em todos os FII isso está colocado, logo é risco do ativo estudado. Aceitando isso relaxe e curta a vida. Espero ter ajudado. PS: como proteção verifiquem o número de cotistas quando forem investir, isso pode ser um fator a ser visualizado. @andré.PC - poderia colocar essa info no quadro dos fundos?

Valeu! É isso mesmo, tem que entender os riscos, aceitar ou não e ir pra piscina :)