Terrenos - vender ou esperar
comentada em 04/07/2018 12:43

 

 

comprei lote em 2006, num condominio conhecido no país inteiro... até cogitei construir... depois descartei... lote valorizou até 4 anos atrás... depois começou a desvalorizar pois outros bons condomínios surgiram na região... Achei que o meu, por ser de grife, era diferenciado. Caí do cavalo!

 

Decidi vender...  taxa de condominio alta... foram dois anos à espera de um comprador... (duas ofertas somente nesse periodo, sendo uma de permuta por apto)

 

Veja o qto pesa a tx de condominio; pesquise valor de mercado; veja como estão as negociações nos ultimos meses... arrisco dizer que deve estar andando de lado, ou seja negocios escassos.

 

Ofereça à venda até mesmo como balão de ensaio, pode ser que vc tenha a sorte de encontrar quem pague o que vc pedir... pode ser que leve dois anos.

 

Como diria Joelmir Beting, tudo é possível, até mesmo, nada!

 

Em todo caso, suerte!

 

Tinha dúvida semelhante a sua. O meu primeiro investimento foi um lote pechincha que dei muita sorte e valorizou muito (urbanização), porém se fosse vender o que iria pagar de taxas, tributos e intermediários seria algo absurdo. Prefiro ficar como ativo "real" e como uma especie de seguro anti-apocalispse econômico. Ele é 70% do patrimônio, mas vou aumentar minha renda  e vou aportar mais, tenho certeza que daqui 15 anos ele vai ser uns menos de 20% se conseguir evoluir minha renda.  Considere o quesito paciência e que você a cada mês aportando em outros ativos está diminuindo mês a mês este percentual. 

Sobre reduzir o percentual em imóveis para 30%, isso é o mais fácil: basta ir aportando em outras classes de ativos. Em pouco tempo, ele será diluído.

Pra mim, investimento é algo que te traz tranquilidade e não dor de cabeça.
Se está dando dor de cabeça, não é investimento: é um transtorno.
E, com transtorno, só tem uma coisa a se fazer: se livrar.

Eu tive situação similar: Comprei para construir. Mercado mudou, eu mudei e desisti de construir pra venda neste lote. Resultado: Coloquei a venda, peguei carro e o restante à vista. Lucro mínimo em 2 anos, mas me livrei das prestações (estava financiado). Foi a melhor coisa que fiz, pois obtive paz e foi uma dor de cabeça a menos, uma conta a menos à pagar todo mês, e que possibilitou aumentar meus aportes.

Apesar do site dizer sempre "Evite Girar Patrimônio", acho que antes deste ditado vem o "Tenha paz e durma bem a noite", e eu estaria feliz até se tivesse vendido com prejuízo, pois eu comprei com um pensamento, o cenário econômico e a minha vida mudaram e este "giro de patrimônio" era justificável.

Reduza a pedida, aceite veículo e se livre da dor de cabeça.

Ps.: Cuidado apenas para nao fugir de um problema e entrar em outro. Recebi uma vez uma proposta dos céus pra pegar um apartamento MCMV por um lote. Visitei o local e era muito mau negócio, logo, eu entraria em "roubada". Te digo pois, quando queremos resolver algo rápido acabamos avaliando mal e isto pode prejudicar mais.

Sucesso

Bacana sua pergunta... a uns anos atrás, eu já fui AAI (hj não sou mais, e tb antes de conhecer o site Bastter.com), e uma vez, converando com um cliente, este me contou que tinha um terreno em condomínio. Como tinha cabeça de AAI, e gosto de matemática financeira, fui para o Excel, e fiz um VPL (Valor presente líquido) para ele, considerando despesas, mostrando que o o ideal era ele vender e aportar num dos produtos de corretora tal. Escutei dele que o terreno era a aposentadoria dele. Como eu era conhecido dele, antes de termos a relação cliente-AAI, não me intrometi mais.
Muito aprendizado depois disse, e leitura aqui no site, não me meto em decisões financeiras de ninguém.
Mas eu gostaria de complementar, que acredito que o VPL é uma ferramenta interessante que você possa considerar. Como o Bastter diz, não venda nada de valor... só que neste caso, existe um custo envolvido, que acredito possa estar sendo um ralo para o valor do terreno. O que recomendaria, era para você fazer alguns cenários de VPL, considerando diferentes premissas. Aí, veja qual te faz ficar mais tranquila, tanto em premissa quanto resultado, e siga adiante.
Na minha experiência, conversar com alguém que entenda de VPL, sem interesse no resultado, pode te trazer um pouco mais de clareza.

Bastter,
Na verdade, como o terreno se encontra em condomínio fechado, não tenho preocupação de invasões. O que me incomoda é ficar com um ativo que me gera despesas mensais e que acredito que não vá valorizar muito mais. Vou continuar avaliando permuta ou venda.
Nod,
Eu estou fazendo exatamente isso que vc comentou, estou aportando o capital novo em outros ativos, mas me incomoda um ativo que gera despesas. Na verdade, isso me incomoda mais que o percentual no portfólio.
Pessoal,
Agradeço as experiências postadas.
Tenho aprendido muito aqui no site!!!

Definitivamente não pretendo mais investir em terrenos, e justamente, pelos custos da venda estou dando prioridade para a permuta. Mas como não estão aparecendo permutas, comecei a pensar em venda. Eu diria que nos termos Bastter, eles estão em quarentena.

Eu To na mesma situação. Tenho um terreno em condomínio fechado. Na época comprei pra construir mas acabei me mudando de cidade e não tenho perspectivas de mudar pra lá tão cedo. Nem parentes tenho na cidade.

Eu decidi vender pois pra mim nao tem mais valor. Coloquei anúncio e corretores pra ajudar. Lá se vai um ano já.

Não adianta esquentar a cabeça. Fazer oq?

Tem que ter paciência mesmo!!!

Olha isso depende de vários fatores, mas o principal é a localização e essa questão ai psicológica que o Bastter colocou que é bastante pessoal. Eu por exemplo gosto de terrenos. Para mim seria a maior burrice vender.

Tem a parte da construção; pode ser que você não tenha o capital para investir ou caia novamente nesta questão psicológica de perder o sono por causa de ter de mexer com obra. Mas de um modo geral quando você constrói e dá tudo certo, o retorno tende a ser bom.

Ao vender vc deixaria de ter um ativo real com potencial de valorizar no futuro, com renda pingando na conta todo mês. (se o lugar é fácil de alugar). Para pagar taxas e ficar com uma $ alta por um bom tempo parada na RF sendo corroída pela inflação. No mais o momento não é bom, vai vender na baixa.

No fim das contas tudo se resume mesmo a saber se o ativo tem ou não valor para vc

Pior que já baixei o preço. O problema lá eh que a região ainda está se desenvolvendo. Quando comprei a 7 anos atrás era só pasto e milharal. Hoje já construíram 4 bairros próximos, criaram avenidas etc mas ainda tem muito que crescer, aliado ao fato que eh um condomínio de médio padrão. Esse público eh o que mais se ferrou com a crise e tem muito terreno lá que nego comprou financiado e tá vendendo só o ágio. O meu tá quitado e o valor "assusta" os compradores mesmo aceitando carro, papagaio, etc como parte do pagamento. 
Eu não me arrependo da compra, já fiz outras compras e vendas de terrenos no passado e ganhei grana, não acho um investimento ruim, e compraria outro no futuro sim com mais valor para mim, principalmente fora de condomínio e em uma cidade onde tenho alguma base próxima, como família ou perspectivas de um dia morar lá. No caso deste específico eu não tenho perspectivas de voltar pra lá. Cidade eh boa mas não está nos nossos planos nos estabelecer por lá. 

Como qualquer investimento, imóvel/terreno tem seu lugar na carteira, basta entender os mecanismos de como funciona e ter paciência

abraco

Pedro95,
Eu também não via muito sentido em vender pelo valor baixo,mas como não tenho nenhuma vontade de construir, eu estou tentando permuta. Eu tinha 3 terrenos, consegui fazer permuta em 1 colocando dinheiro. Mas não estou querendo colocar mais dinheiro em imóvel e por isso, dessa vez estou querendo permuta sem colocar dinheiro. Aí fica mais difícil. Como estamos pagando um valor razoável de condomínio e IPTU, já estou considerando vender pra acabar com essa despesa e investir em algo que dê rendimento ao invés de despesa. Como disse está em quarentena e postei aqui para entender se eu estava com alguma premissa equivocada.
Obrigada mais uma vez por todos os comentários para a minha reflexão.

Terreno na minha região (cidade do interior) é até fácil administrar você mura (muitas vezes consegue até dividir o valor com o vizinho), limpa, conhece seu vizinho pega telefone, se for ver algo estranho você avisa ele e vice-versa. IPTU geralmente é muito baixo em cidadezinhas. Você está indo pro trabalho dá uma passadinha lá de vez em quando. Se o bairro ficar muito "cheio" pode até estudar a viabilidade em fazer um estacionamento/lavajato com estrutura removível... Ou estudar outras possibilidades. Como os custos para girar imóvel são surreais você precisa estar muito certo e decidido, e só vai desfazer se o bem se tornar um encosto.

lembro de alguns lançamentos em condomínios fechados em q houve filas pra comprar terrenos. Se a pessoa n construiu e vem pagando condomínio este tempo todo, percebo q há uma sensação mto ruim de quem comprou, pois n houve a valorização esperada e a oferta de venda está mto superior à procura.
A decisão eh mto subjetiva. Eu se n fosse construir para vender, venderia pelo valor q o mercado está disposto a pagar. Ou tentaria permuta por outro imóvel bem localizado q possa alugar.

Bastter,

Definitivamente não tem valor pra mim! Vou partir para a permuta ou venda!

Obrigada a todos pelas dicas!

Para aproveitar o tópico e não abrir outro: @ElaineToste, você comentou sobre permuta entre imóveis para reduzir o custo da transação. Você ou os colegas que comentaram no tópico, poderiam me esclarecer qual a vantagem da permuta, ao invés de uma venda e subsequente compra, em relação aos custos para o investidor?

Grato.

@TFSanti já avaliei isso aí mas nao evoluiu entao eu nem fui a fundo
no caso, seria como vc "comprar" um outro imovel e dar de entrada o terreno. dessa forma vc acaba injetando mais grana porém vc acaba conseguindo talvez um imovel de maior valor e/ou que vc possa alugar.
nao me aprofundei nos paranaue de giro de grana. creio que vc acaba tendo todos os mesmos custos (itbi, registro/escritura, etc), não?

Dei uma pesquisada rápida, e me parece que se houver permuta imóvel x imóvel, não incide IR; se houver "torna" (que seria o pagamento de diferença em dinheiro) quem recebeu o dinheiro paga IR só pelo valor em espécie, e não sobre o valor cheio do imóvel. Mas preciso checar melhor esta informação.

TFSanti,
É isso mesmo! Vejo 2 vantagens na permuta:
1- vc incide menos IR já que como está trocando não teve ganho de capital;
2- Como estamos em um momento de imóveis menos valorizados. Você troca desvalorizado por desvalorizado. Eu fiz uma permuta bem legal com 1 dos meus terrenos, mas tive que colocar dinheiro.
Nesses outros 2 estou tentando permuta sem mexer nos meus outros investimentos.
Eu gostei da experiência e estou bem contente com o meu novo imóvel. Para escolher levei em consideração as dicas aqui do site. Busquei localização, localização e localização!!!! Aluguei bem rápido e troquei despesa por renda!!!
Só que esses 2 terrenos que sobraram estão demorando mais e já estou pensando em partir pra venda!
Abraços

Elaine,

se o terreno tiver perspectiva de valorização vc poderia pensar em construir uma casa pré moldada (tem umas baratas e bacanas)para alugar e assim livrar-se do IPTU e condomínio além de receber aluguel.
Fundamental é a perspectiva de valorização do terreno e a demanda por locação na região.

@Bastter no caso do sujeito ter um terreno, não é possível por exemplo contratar uma excelente construtora e deixar eles resolverem tudo, assim como vc faz com a imobiliária para alugar? sei que não é exatamente a mesma coisa, mas pode funcionar e a construção sair sem muita dor de cabeça se a construtora for de alto nível

Pessoal, por experiência própria digo que construir não é só contratar uma empresa, pagar e receber a casa. Tem muita coisa envolvida, principalmente a parte burocrática: Aprovação de projeto, imposto, seguro rcpm, vistoria, entre várias outras tarefas.

Não recomendo simplesmente fazer isto: "Tenho um lote, sem perspectiva, vou construir uma casa pra alugar". E se ficar vago? E se a região tiver incidência de roubo? E se houver risco de invasão?

Tudo isto deve ser levado em conta, pois construir é bem complicado.

Abraço