Valor do condomínio na compra de ap
comentada em 27/05/2019 17:59

Isso varia muito de acordo com a cidade.

Aqui em Belo Horizonte, tomando por referência os imóveis da zona sul, é bem dificil achar um ap de 2 quartos com porteiro por menos de 500/600 reais por mês.

Parece-me que, mesmo em uma cidade menor, 400 reais em um condomínio completo é bem razoável.

Mas você precisa se inteirar da realidade local, buscando saber qual é mais ou menos o valor do condomínio em apartamentos similares na mesma região.

Muito bom o preço, pra alugar rápido, aluguel 1100.

Você disse para "locação", sendo assim pense em duas situações, primeira, quanto % é o valor do cond. em relação ao aluguel a ser pago pelo locatário, segunda,  o quanto pesa o valor do cond. para vc. quando este apto estiver desocupado? 
Pra mim o valor do cond. tem que ser abaixo de 1/4 do valor do aluguel, acima disso começa a ficar ruim.

Aqui, no interior de SP, os cond. são  em média 600,00.

Aqui ha varias situações em que o cond. é mais da metade do valor do aluguel, sempre dou um ex. de um cond. aqui perto em que o aluguel é de 1.500,00 e o cond. 3.000,00. 

Se for para morar não é apenas o valor do cond. que deve ser levado em conta.

Eu acho que essa conta é inútil, porque o valor do condomínio vai sempre variar. É um fator sobre o qual você não tem controle. Um condomínio que é barato hoje, pode tornar-se caro amanhã e vice versa. 
O que você pode controlar é o seguinte: comprar um imóvel em boa localização, que tenha bom comércio e bons meios de transporte próximos, que não tenha favelas próximas, que seja claro e ventilado etc.
Faça o seguinte exercício: ponha-se no lugar do locatário e se pergunte: eu alugaria esse apartamento? Se sim, compre.
Dica: se o condomínio ficar muito caro e o inquilino for bom, não dê aumento no aluguel ou até baixe o aluguel para mantê-lo. Foque no que você, como proprietário, pode controlar, que é o aluguel. O valor do condomínio está fora do seu controle.

 

Não faz sentido essa conta justamente pq em alguns casos o proprietário é obrigado a jogar o preço do aluguel lá embaixo justamente devido o condomínio ser alto.

Legal, já deu uma noção os colegas que comentaram sobre valores em suas cidades. Particularmente discordo bastante de não se preocupar com isso. Acho importante avaliar antes da compra. Pode aumentar muito? Sem dúvida, mas comprar com ele quase no valor do aluguel não é para mim. Comprei um carro e depois de 5 anos fundiu o motor: droga, vou vender essa porcaria. Comprei o carro com motor batendo e paguei como perfeito: fiz besteira. Mas respeito quem pensa diferente. Quanto a localização concordo 100%. Obrigaduuu

No predio que moro, o condominio é um pouco acima da media da regiao, e por consequencia o valor do aluguel é um pouco abaixo da media, porque o inquilino leva em consideracao a soma aluguel + condominio na hora de alugar. A tendencia de um condominio acima da media é permanecer acima da media, mas pode vir a mudar como ja disseram. Tem q ver se esta mais ou menos na media de predios de mesmo padrao e aptos de mesma metragem na regiao. Um pouco a mais ou a menos nao faz diferenca. Mas se for o dobro da media , ai pode impactar o valor do aluguel sim.

Discordando um pouco com alguns dos comentários, a relação valor do condomínio/valor do aluguel/venda importa em boa parte dos casos.

Quando pesquisei apartamento para compra - depois de verificar todos os outros aspectos importantes (localização, localização, localização, posição, andar, planta...), levei em conta o valor do condomínio, que era mais barato em razão de ser novo e sem portaria física (portaria virtual + dois zeladores), o que faz o condomínio despencar.

Morando em outra cidade, ao buscar apartamento para alugar, igualmente depois de verificar todos os aspectos inerentes à unidade (os mesmos anteriores), levei em conta o valor do condomínio. Isso pq para o inquilino, o custo total é o que importa, no final do mês é o que será desembolsado.

Concordo que, no geral há certa correlação entre o valor do imóvel e o valor do aluguel, mas ela não é linear. 

Como exemplo, em um caso real na minha cidade, comparando um 2qt (55m2) com porteiro com um 3 qt (120m2) sem porteiro (portaria virtual), observa-se uma diferença ínfima.

Ou seja, embora não seja a variável mais determinante, é uma importante. Vale avaliar caso a caso, sobretudo considerando uma compra: se for para uso próprio, diminui custo mensal, se para aluguel aumenta a liquidez, isto pq o inquilino observará a diminuição de seu custo mensal com moradia.

É claro que importa o valor do condomínio! Mas como disseram, quem vai alugar quer saber do valor total que será pago (aluguel+condomínio) e o valor que o apto e condomínio entregam: localização, portaria, área de lazer, etc etc etc.
É um conjunto que deve ser avaliado tanto para quem pretende comprar e morar como comprar para alugar.
O que não existe é fórmula para isso. Você não pode engessar dessa forma. A análise é mais "subjetiva" do que com números.

Valor do condomínio = valor de mercado, ponto. Algumas administradoras fornecem relação de despesas e rateio de custos (sim, você paga pelos inadimplentes e eles ficam devendo ao condomínio).

Sugiro ver imóveis de padrão similar na mesma região quanto está o valor do condomínio e faça uma média por m2.

O Bastter até colocou no FAQ quanto ao preço dos imóveis, a conta é similar, recomendo leituta.

Não deixe de verificar se há chamada extra (construção? Reforma?) e porquê. Já vi muito rolo com isso.

Teoricamente a chamada extra é pro PROPRIETÁRIO arcar e não inquilino.

Pra alugar prefira imóveis simples, bem localizados de baixo custo. Quanto mais alto o padrão mais difícil alugar.

Impossível analisar o "preço" correto. Inclui várias variáveis. Localização, estrutura no prédio, estado.


Meu raciocínio é: caso fique desalugado, qual valor de um condominio que poderia ser mais adaptável a minha realidade? 

 

As vezes um condominio pode estar "barato" pro que é, mas muito caro pra voce, caso fique vazio.

Também acho importante ver se existe relação entre o valor do condomínio e o que o imóvel entrega.
Por exemplo, acho normal ter um condomínio alto se oferece boa academia, piscina legal, área verde, etc etc.
Da mesma forma, é normal ter condomínio bem baixo e não oferecer nada.
Aí vai de ver o perfil do lugar e, como falaram, ver o resumo das contas para ver se um condomínio não está alto justamente por problemas como processo trabalhista, rolo, roubalheira, etc.
Outra coisa importante de lembrar que muitas vezes o condomínio é baixo porque existem muitas unidades, ou vice-versa. Isso também pesa.
POrtanto a meu ver não dá para falar em "média", é preciso avaliar caso a caso e mesmo o perfil de cada lugar, ainda que na mesma região, pois tem bairros com oferta para perfis muito variados.