valorização dos imóveis - reflexo no preço das cotas no longo prazo
comentada em 10/06/2015 18:26

Vou responder pelo que eu entendo que teoricamente pode acontecer, muito embora invista em FIIs há pouco tempo e não tenha essa experiência específica. Creio que o "link" entre a inflação e o preço da cota está na correção anual dos aluguéis por um índice - normalmente o IGP-M - que garante o aumento do rendimento mensal. Mantidas as demais condições estáveis, em especial a vacância e a taxa de juros global da economia, aumentando o aluguel aumentará o preço da quota. O aumento de preço do próprio imóvel não teria influência direta nesse raciocínio, embora possa aumentar o valor patrimonial da quota e, por extensão, aumentar também o aluguel a ser cobrado.

@Mendigo, Por mais estranho que parece, exitem dois universos totalmente diferentes: No universo "A", a SELIC está abaixo de 12%a.a. Nessas condições, o mercado é muito mais líquido, existem muitas sardinhas que não sabem onde estão se metendo. No universo "B", a SELIC está acima de 12%a.a. A liquidez é muitíssimo menor, e os fundamentos são muito mais relevantes. Parece que a galera que não entende saiu do mercado e que só ficou a galera que gosta e/ou entende. No Universo "A", só uma coisa importa: QUANTO ESTÁ PAGANDO! Se o fundo está distribuindo mais fortemente, a cota dispara; se não está distribuindo, não importa o motivo, a cota cai. E apenas em uma visão de passado (1 mês, 6 meses, 12 meses) No Universo "B", já há uma preocupação maior com a geração futura de caixa. O pessoal já se preocupa com vacância, renegociação de aluguéis, etc. Em fundos de tijolo, não vejo relação com o PL. Afinal, ninguém compra uma cota de FII pra esperar o imóvel ser vendido e ficar com seu quinhão.

No longo prazo um imóvel bem localizado ,pouca idade( de construção) e mais facilmente locável tende a valorizar mais e por conseguinte o PL tb,certo? No curto prazo todas essa características que eu citei são secundárias então?

Quanto ao PL, ainda existe uma outra coisa: é extremamente arbitrário. Em teoria, ele deveria representar o valor do imóvel. Mas não há como se ter certeza disso. Normalmente, contrata-se uma empresa para avaliar isso. Mas toda a avaliação é subjetiva. Por mais que a empresa tenha procedimentos, esse procedimentos são criados com base naquilo que a empresa acredita ser mais adequado. Ou seja: é um valor que não tem a menor confiabilidade.

@Mendingo, os rendimentos que são ajustados por índices (IGP-M, IPCA etc) como o @frsantos mencionou sim, irão te proteger da inflação à medida que os reajustes forem compensando a diferença com o passar do tempo. Já o valor da cota é impossível prever. Há o que o @Nod.RJ falou e há outros fatores que nem conhecemos e que levam o valor da cota a variar. Agora, pensando em buy and hold e a longo prazo, considere o seguinte: se o valor da cota estiver descolado do real valor do imóvel, então você irá se beneficiar à medida que fizer compras periódicas. Por fim, procure se preocupar em adquirir FIIs com valor e que possam aumentar o seu rendimento ao longo do tempo. Feito isto, o valor da cota torna-se secundário e não tão preocupante.

no longo prazo, os proventos de fii seguem os aluguéis, e os aluguéis por sua vez seguem os preços dos imóveis como até no curto prazo as cotações seguem os proventos, no longo prazo as cotações tb seguem os preços dos imóveis

Isso nos FIIs de tijolo de reajustar seguindo um índice depende, depende muito... estamos numa fase em que é possível reajustes pra baixo já que tem muita oferta de imóvel, daí o inquilino fica com a faca e o queijo na mão. Por isso é bom ter FIIs de contratos atípicos também, esses sim vão seguindo um índice, ao menos até vencerem.

A minha opinião é a seguinte: Não, o preço dos imóveis não acompanham a inflação, acompanha o mercado que é totalmente irracional. PL em Fii tem pouca utilidade, como o pessoal citou é uma avaliação feito por uma empresa terceirizada e mto subjetiva, ela pode falar que vale X mas se não tem comprador vale Y. O valor da cota vai pra onde o mercado quiser, não importa SELIC, não importa inflação dos imóveis, nada importa, oq importa é qto o mercado esta disposto a pagar, e isso é impossivel de prever, alguns são influenciados por SELIC, por RMG, por Yeld, mas vc nunca vai saber oq o mercado esta precificando. Quando vc comprar um Fii se preocupe com a qualidade , localização e administração dos imóveis. Mesmo assim so a diversificação vai te salvar de rolos. E acredite os rolos virão. Outra coisa importante é que "teoricamente" os alugueis são reajustados pela inflação, mas isso ocorre em um mundo perfeito, qdo a demanda e menor que a oferta o esses reajustes podem ser menor que a inflação ou até mesmo negativos, dependendo do imovel o adm faz de tudo para não perder um bom inquilino.

Existe o outro lado tb, quando o mercado está aquecido, quando termina um contrato, o fundo pode atualizar o valor do aluguel ao preço de mercado, que pode resultar em um reajuste acima da inflação. No final, o que importa mesmo é a qualidade dos fundos que vc adquire ao longo do tempo...

Essa é uma discussão longuíssima, mas vou tentar não escrever um livro. São questões semelhantes, mas completamente diferentes: - Imóveis protegem o capital da inflação pela valorização? Errado. Imóveis tem uma relação negativa com inflação. Quanto maior a inflação menor o valor nominal e real dos imóveis. Porém dado um patamar constante de inflação, sim, a utilidade relativa do imóvel acompanha a inflação no longo prazo (mas não no curto). É uma coincidência, não uma relação de causa-efeito. - A atualização a valor justo refletirá no preço da cota: Não. Geralmente ocorre o inverso, o preço da cota se reflete na avaliação de valor justo, posterior (mercado precede PL, e não o inverso). Fora que preço da cota é modelado por rendimento aparente, não por fundamentos no geral. - A atualização a valor justo protege da inflação: Não. Veja os dois pontos acima. Daí a resposta, curta, é: em condições normais *e constantes* de temperatura e pressão, sim, cota de FII acompanham inflação por coincidência estatística. A troca de patamar econômico (ou de inflação) joga essa relação pela janela. Eu sei que isso vai parecer doideira contra o mantra geral de que "imóveis protegem da inflação". Deixa eu falar um pequeno detalhe para vocês: "proteger" não significa "acompanhar", igualar. Mas o mais grave mesmo é que a pergunta da inicial é se o capital é protegido no valor da cota. Pegaram? "Proteger" "capital", numa mesma frase e falando sobre renda variável... Direto da série de coisas que se você fala, não tem chance de sobreviver na bolsa de valores. Então a verdade nua e crua nesse caso, em vez deixar alguém se ancorar na resposta fácil, porém incorreta. @mariotauma Numa economia constante, sim, imóvel *cuidado* tem crescimento acima da inflação historicamente. Mas isso é porque PIB é geralmente positivo no *somatório histórico*. Economia para cima, imóvel para cima. Já vi gente jogando 2% de crescimento real em imóveis, na falta de outra previsão específica. @varios Exatamente. NÃO é por conta da tradição de reajustar imóvel pelo aluguel que se diz que FII acompanha inflação. Período 2008~2012 só teve reajuste acima da inflação. Por agora...