Vender imóvel urbano para comprar imóvel rural
comentada em 15/05/2019 13:32

Sítio, se não for para morar e cuidar pessoalmente, tende a não ser rentável. Prefiriria ficar com o imóvel urbano.

Se você soubesse o que fazer com um sitio empresa de 32ha não estaria aqui perguntando.

Vai girar patrimônio!!

Deixa o imóvel urbano lá quieto e poe pra alugar!!

Se gosta de sítio/fazenda como eu..vai 1 vez por ano pescar no Pantanal/Amazonas/Corrientes (Paraguai/Argentina).

Imóvel rural tem muitas peculiaridades a serem analisadas: 
- Quanto vale o ha?
- O que da pra plantar lá?
- Você sabe “mexer com terra”? 
- Já olhou todos documentos do imóvel? (Se não está em alienação, espólio, certidões, etc);

Margem da agricultura é baixa. Em 32 ha dificilmente o que vc produzir pagará as contas, a não ser que vc mesmo toque o negócio em família. Está disposto a isso? 

Se for comprar pra especulação pura o tiro pode sair pela culatra. Se não cuidar da terra ela pode perder valor (pragas, menor valor agregado do solo, etc).

Pense bem no que vc está fazendo. Só o fato de estar perguntando isso deveria pensar 10x antes de fazer negócio. 

Ah a inocencia da vida do campo. Se fosse tão bom meus pais não teriam largado a roça com 18 anos já que não aguentavam aquela vida.

Você faz ideia da trabalheira que é ter um sitio?

Sítio, casa de praia e lancha são duas alegrias, uma quando compra e outra quando consegue vender.

Não é bem assim... sitio se vc tiver tempo, dinheiro pra investir em novas tecnologias pra poder reduzir o custo de produção e aumentar a qualidade daquilo que vc produz pode ser sim um bom negocio. Na minha opiniao sitio deixou de ser uma propriedade familiar onde os avos e os pais moravam e tocavam a propriedade do jeito que dava gastando o minimo produzindo so pro gasto...  Dono de sitio que pensa assim ta quebrado. Propriedade rural é igual uma empresa com margem baixa. Podem me xingar e me encher de voadoras mas pro produtor rural brasileiro apesar das baixas margens ainda é muito fácil pois tudo oq vc produz vc vende.

Gostaria de morar em sítio? A distância dos centros urbanos não vai te encher o saco? É um local seguro, não tem problema com assalto na redondeza/risco de ser invadido?

Isso são perguntas que só você pode responder. Além do mais, um sítio, se não for pra morar, vai ser só uma dor de cabeça a mais na sua vida.

Um familiar meu comprou um sítio para criar gado e explorar a terra, sem nenhuma experiencia e preparo. Conclusão; ferro.

Uma semelhança que vejo na sua situação é que ela também achou que era uma oportunidade.

A questão é que tem uma situação extremamente confortável, e esse tipo de erro não impactou em nada na vida dela.

@fcgmachado30 bom dia.
Se já tem alguma experiência na área rural, pesquisa na região desse sítio se o preço está dentro da média, faz um bom plano de ação e #vailáefaz.
Propriedade rural tem que ser encarada com profissionalismo igual qualquer outro negócio.
Pessoal aqui do site tem um preconceito exagerado quando alguém pergunta sobre atividade rural.
Pra quem ta acostumado com renda de emprego e investimento é um assombro muito grande ver alguém se mexendo pra fazer algo diferente.

Põe o nome do sitio de " 2 alegrias" , quando compra e quando vende

Eu não entendo nada de sítio/fazenda/agricultura.

Acho que pode ser uma boa, como pode não ser.

A questão é n achar que é uma oportunidade, só comprar a parada e deixar alguem lá, que automaticamente vai gerar renda blá blá blá.

São inúmeras perguntas a serem respondidas:
- Para que vc iria querer esse sítio ?
- Vc vai morar lá ?
- É longe de onde é sua base ?
- É bom o acesso ?
- É um lugar com algum tipo de perigo ? (violência, praga, desastres, invasão)
- Vc vai largar o trabalho?
- Vai plantar ?
- Vai arrendar ?
- Tem alguém pra tomar conta ?
- Quais são os custos anuais ?
- Docs estão ok ?
- Se for plantar, criar algo, já pensou em clientes ?

Enfim, pode dar certo, mas se vc acha que vai ser tipo um ap, que vc poem pra alugar e vira renda passiva, acho que vc está enganado...

Terra você tem que ter uma quantidade que vale a pena, pois aqui também entra a diversificação. Você tem que ter uma propriedade que você possa plantar um quantia de eucalipto e pinos (uns 10 alqueires paulista e que não faça falta a propriedade), você deve ter um quantidade pra gado de corte, quantidade pra plantações (milho, soja, amendoim, cana ...). Essa tamanho de plantação vai depender se você queira criar aves e porcos na propriedade. Tem que deixar a reserva legal. Pode ter gado leiteiro ...

Desse modo, julgo que pra viver legal da terra precise de 200 alqueires no mínimo (dá pra fazer uma diversificação legal da terra). No mais, a propriedade vira passivo com alguns rendimentos (pode alugar, criar alguns bezerros).

Prezado @fcgmachado30, fui engenheiro agrônomo, com mestrado em fitopatologia e especialização em fitossanidade, então acho q ainda entendo um pouquinho de empreendimentos rurais.
Se o sítio for pra produção, como parece ("sitio empresa"), a coisa pode dar bom lucro com hortaliças, fruticultura e produtos mais finos, como laticínios de cabra, cogumelos etc. Mas, como diz o velho deitado, o olho do dono é que engorda o gado, sua dedicação fará toda diferença.
Cada atividade no agronegócio exige um bom nível de conhecimento técnico prévio e um bom projeto de manejo, econômico e financeiro....
Estranho estarmos conversando sobre isso neste fórum, o negócio não é só um imóvel, é uma empresa rural, não deveríamos estar comparando a rentabilidade potencial desse "negócio" com as oportunidades e facilidades dos fundos imobiliários....
boa sorte @fcgmachado30, dps conta pra gente o que vc decidiu (e porquê...)

Prezado @Bastter, FII não tem nada de fácil?! não tem liquidez quase imediata, não tem isenção de impostos nos dividendos, não tem ausência de documentação e de cartórios, não temos que administrar inquilinos, encanadores, eletricistas, pedreiros...
Não deveríamos comprarar nada com nada? Se o @fcgmachado30 tem duas opções, comprar ou não comprar o sítio, se ainda há opções de aplicar o dinheiro em FII, ou em ações, ou em outro investimento, não se deve comparar as opções?! 

Prezado @Bastler,
as "besteiras" que vc me atribui não foram ditas por nenhum analista, são frutos de uma lógica simples (cartesiana).
Pela sua premissa de que não se pode comparar investimentos, pois não há investimento melhor (não vou nem considerar o "mágico" porque seria cretinisse minha), então tanto faz investir em um sítio ou em um apartamento, tanto faz investir em caderneta de poupança ou em tesouro direto, tanto faz investir em FII ou ações de empresas...#sqn
Aliás, o seu raciocínio me pareceu meio contraditório, se há vantagens e desvantagens nos diferentes investimentos, p q não compará-los para saber qual é o melhor para determinada demanda/situação?
Finalmente, agradeço sua recomendação (Iniciante).

@Wilsondm

Você não entendeu que o bastter falou. Leia o manual do iniciante, depois de um tempo volte ao tópico e reflita sobre o que vc está insistindo a dizer. Outra, você está chegando agora, deixa a mente aberta pras coisas novas, vc verá com o tempo o sentido nelas.

@fcgmachado

Acho que posso contribuir aqui porque minha familia investe em terra há mais de um século, desde meu bisavô que eu saiba. ;-)

Como qualquer imóvel, o ponto principal é localização! Mas é diferente de urbano. Asfalto não interessa, o que interessa é proximidade da industria relacionada à sua produção. Por exemplo, se for criar gado, tem de estar próximo a um frigorífico grande; se for soja, tem que ser próxima a uma esmagadora de grãos e produtora de óleo; se for cana-de-açúcar tem de estar próxima de uma usina e por aí vai. Vc tem de estar num raio de 30km dessas industrias - é isso que gera valor à propriedade por que se vc não for do ramo sempre terá a opção de arrendar sua terra. Propriedades localizadas em pólos agroindustriais tem demanda firme de arrendamento por produtores rurais.

Produção agrícola demanda escala. Por exemplo, criação de gado gera retorno acima de 1500 ha, soja acima de 600 ha, frutas acima de 150 ha. No seu caso, sítio de 32 ha, ou hortaliças (dá um trabalhão e vc precisa estar próximo de grandes cidades como SP, RJ ou BH) ou turismo rural que tbm não pode estar longe dos grandes centros senão as pessoas não vão.

Outro ponto importante é topografia. A propriedade tem de ser plana ou suavemente ondulada para facilitar mecanização, se for quebrada (morro/vale) encarece a produção e reflete nos preços de arrendamento.

Por incrível que pareça, terra boa é preferível mas não é fator determinante. Com a tecnologia de hoje vc produz bem até no deserto (custos altos mas não é impossível).

Outra opção "mais drástica" é produção de eucaliptos. Oferece boa rentabilidade mesmo em áreas pequenas se estiver próximo de uma indústria de celulose. Eu digo "drástica" porque vc vai limitar a utilização da propriedade no futuro porque a área vai ficar cheia de tocos de árvore. A destoca é cara e geralmente não compensa; por isso, uma vez eucalipto é eucalipto para sempre!

A margem da atividade rural varia muito e depende da atividade mas não acho tão baixa assim comparada a de algumas empresas aqui do site. Por exemplo, margem líquida média de produção de soja gira em torno de 8%, o problema é a volatilidade. Dois dias de chuva a menos podem te levar para o prejuízo. O ROE é baixo porque a terra e as máquinas (ativos) têm valor elevado e o giro sobre o ativo é baixo porque, no caso de cereais, vc tem uma ou duas safras por ano.

O filé mignon está na valorização da terra! Vc produz em cima ou arrenda apenas para cumprir a função social e não deixar crescer mato. Em períodos longos (entre 15 e 30 anos), temos conseguido retorno entre 12%aa e 17%aa em dólar. Propriedade rural bem localizada apresenta um comportamento parecido com uma ação de crescimento: o ganho não vem da renda (dividendos) vem da valorização do ativo no longo prazo.

Para finalizar, o maior risco é jurídico: escrituras com alienações, área real menor que na documentação, multas ambientais etc.

Desculpa pelo post longo, mas acho que para contribuir de fato tinha que passar um pouco de informação concreta.

Boa sorte e bons investimentos!

Obrigado a todos pelos comentários. Vivendo e aprendendo!

Pois eh @Wilsondm virou modinha ficar comparando investimentos. O q tem de youtuber recomendando a venda de imóveis pra aplicar em FII foge ao racional. Todos argumentos deles são baseados em continhas de rentabilidade. E vc está no mesmo caminho. Tenta se libertar disso e aceite as voadoras como aprendizado.

@spec parabéns ! Mandou muito bem na resposta , foi de grande valia para meu aprendizado. @fcgmachado30 já começa errado querendo vender um para comprar outro ... e depois por acreditar na palavra de vendedor “oportunidade “ 

Hoje tem muita propriedade pequena que comporta boa quantidade de cabeças. Tem muitos exemplos por aí afora, sujeito que mantém 90 cabeças de gado de engorda em 25 hectares (rotacionado e adubado). Da pra tirar um rendimento mensal que custeia o funcionário e ainda sobra algum... Mas tem que estar em cima da atividade, gerenciando. Consulte o órgão de extensão rural da sua região, eles tem muito a ajudar nesse quesito técnico de viabilidade de atividade.

Mas, eu no seu lugar, não venderia o ap. Se for o caso, juntaria o dinheiro e compraria o sítio no futuro