IR na venda de imóvel dividido
comentada em 28/01/2019 14:16

Boa tarde. Acho que vou mais te atrapalhar do que ajudar, mas em relação a esse item 2, não é necessário comprar um imóvel logo em seguida (acho que no período 6 meses após a venda) para usufruir dessa isenção fiscal ? Outra dúvida ..rsrsrs. considerando que se trata de imóvel, o prazo inicial para recolhimento do ganho de capital não é a partir do registro da venda no cartório? Pergunto porque vc falou  de "recebimento". Boa sorte aí. Abs

Sim! único imóvel.

Tem um sistema simulador de ganho de capital no site da receita federal. Vai fazendo as simulações.

@Buy_and_hold64, agora fiquei em dúvida.. Eu só tinha conhecimento de isenção de IR sobre ganho de capital na modalidade venda casada com compra de outro imóvel dentro de 6 meses..

Existe alguma outra forma de obter isenção de IR sobre ganho de capital na venda em imóveis?! Tipo, existe um teto de valor de venda abaixo do qual não se paga IR?!

Use o benefício de venda do único imóvel. Mesmo que você compre outro imóvel nos próximos meses, digamos que daqui há quatro anos você resolve vender este e comprar um de mais valor  você pode usar o benefício de vender/comprar cuja carência também é de cinco anos.

@Buy_and_hold64

Usarei a declaração de 2013 (base 2012) como referência. Na verdade a declaração do imóvel está exatamente igual no meu IR e no de meu irmão. Mas não há referência nenhuma com relação à posse de 50%. Apenas descreve o imóvel (endereço, etc.) e coloca o valor que é igual ao de meu irmão (em teoria metade do valor total). Hoje está 380k em cada IR.
 
Eu posso retificar essas declarações antigas no site da RF? Tomando como base o valor declarado em 2013? E agora esquecer contador... passar a fazer eu mesmo...

Obrigado pela ajuda. Tinha imaginado o que você comentou mesmo. Mas parece que a legislação é feita pra te confundir.

Valeu!

@Buy_and_hold64 aproveitando o tópico.
Eu estou vendendo uma casa que possuo ,o valor é menor que 440 mil. Eu possuo também um terreno que está financiado pela construtora ( não está em meu nome ainda), mas eu lancei o terreno no I.R. 
Sendo assim essa casa que estou vendendo é considerada único imóvel? Pois o terreno está registrado ainda no nome da construtora devido ao financiamento.

Eu não deveria ter colocado o terreno no I.R então? Pois ainda não foi transferido pra mim, acho que comi bola.
Eu sei que quando terminar de pagar o financiamento para a construtora, ele é registrado em meu nome. Mas ainda não está.
Eu poderia retificar a declaração retirando o terreno? Assim eu ficaria isento do imposto sobre a casa que estou vendendo.

Buy existe algum meio de tirar essa dúvida na receita federal pessoalmente? Porque o valor a pagar de imposto é relativamente alto porque o imóvel teve grande valorização desde que comprei. 

@Buy_and_hold64

Me surgiu uma dúvida...Quando você fala em retificar o IR a partir de 2013 (5 anos) se refere ao valor declarado no ano de 2013? Ou tenho que pegar o valor inicial la de 2003?

Mais uma vez obrigado pela ajuda.

@Buy_and_hold64

Entendido... mais uma coisa (acho que a última nesse tópico):

Estando dentro da isenção dos 440k, não há que fazer nada no momento da venda, correto? Como no caso de ganho de capital... Terei apenas que declarar isso no IR 2019 zerando a parte referente ao imóvel e registrando o que mais tiver, inclusive o que adquirir com o valor da venda.

Valeu!!

@Buy_and_hold64

Boa noite!

Eu tenho 50% de uma casa e 16,67% de um apartamento que recebi de herança. A receita entende isso como 2 imóveis residenciais?

@Buy_and_hold64

Voltando ao assunto... na declaração de 2019, haverá que informar que o imóvel foi vendido e o respectivo valor de venda? Ou basta zerar o valor? 

Obrigado mais uma vez.

@Buy_and_hold64

Vou te importunar mais uma vez aqui... tenho falado com o tal do contador mas to vendo que parece que até eu estou sabendo mais que ele, e olhe que comecei a investigar sobre isso agora durante a venda do imóvel...

Depois de atualizar o valor pra o valor de aquisição (o que é um absurdo na prática, mas vamos lá...) eu teria até o limite de 440k para estar na isenção. Caso a venda passe desses 440k o IR será 15% do diferença entre valor de venda e de aquisição, correto? Mesmo que a venda seja por 450k. 

Outra coisa... o imóvel em sua época foi comprado em regime de condomínio. Quando acabou a obra estava quitado (lá em 2003). A data de aquisição e o respectivo valor de aquisição é o somatório das parcelas até a quitação? Saberia informar isso?

Obrigado mais uma vez.

Obrigado, @Buy_and_hold64

@Buy_and_hold64,

Gostaria apenas de pontuar que nem sempre a data de aquisição do imóvel é a data de lavratura da escritura de compra e venda definitiva. Se houver contrato particular de promessa de compra e venda firmado em data anterior a de lavratura da escritura definitiva, a Receita considerará como data de aquisição  a de assinatura do contrato. Essa data muitas vezes consta da própria escritura e, por isso mesmo, é conhecida e considerada pela Receita. De fato, a data de aquisição é aquela que consta do documento hábil para comprovar a realização da operação de compra e venda; em geral, o contrato particular de promessa de compra e venda,  e não a escritura definitiva.
E quanto mais antiga a data de aquisição, mais benéfico para o vendedor.

@lccll

Vou retomar esse mesmo tópico pois estou nesse processo de venda do imóvel junto com meu irmão e algumas dúvidas vão aparecendo... quem puder ajudar agradeço, porque já desisti de tentar com o contador que fazia meus IRs:

1 - Como dito acima, o imóvel é 50% meu e 50% de meu irmão. Nas declarações anteriores não estava especificado esse percentual. Na minha declaração e na de meu irmão estava como se fosse o dono do imóvel. Retificaremos de 2013 até hoje inserindo o percentual de cada um.

R: venda o imóvel e divida o dinheiro com seu irmão. Vá retificando suas declarações e não se preocupe. A venda só vai ser lançada na declaração ano que vem. 

2 - O contador veio atualizando ao longo do tempo o valor. O que já sei que não se pode fazer. Quando retificar irei ajustar isso. O apartamento foi comprado em regime de condomínio na época. O valor de aquisição á a soma das parcelas pagas até a averbação? Ta difícil achar esse valor... Tentarei resgatar IRs anteriores. A data de averbação foi lá pra 2003. Imóveis dessa época entram com algum redutor de ganho de capital?

R: realmente não é para atualizar o valor de aquisição. Ao retificar suas declarações, retifique também o valor correto. Não se preocupe com data de averbação. Já terminou de pagar ? Lance logo o valor correto nas declarações.
Baixe o programa Ganho de Capital (GCap) que ele vai fazer todos os cálculos e apurar o resultado da  venda.

3 - Na venda do imóvel o percentual (50/50) se mantém obrigatoriamente? Essa pergunta é porque a venda foi em função da necessidade de meu irmão e com isso a parte dele no total será diferente da minha. 

R: sim. A menos que apenas o seu irmão venda a parte dele. Neste caso você vai manter a sua fração no apto. junto com o comprador.

4 - A data de início para contar prazos de pagamento de IR de ganho de capital ou dos 180 de isenção, caso se compre outro imóvel, é a partir da data do contrato de compra e venda? O comprador está financiando com o banco uma parte e esse contrato de compra e venda é mesmo do financiamento. Nele especifica tanto o percentual financiado quanto a parte dada com recursos próprios.

R: aí já complica. Um prazo tão exíguo de 6 meses e vocês financiaram a venda ? A isenção se aplica apenas se for seu único imóvel, se vender imóvel residencial e em 6 meses comprar outro imóvel residencial. Se tiver fração de outro imóvel, acabou a isenção pois deixou de ser o único imóvel.

5 - Pode-se abater do valor de venda a nossa parte de corretagem? A corretagem paga pelo comprador está especificada no contrato de compra e venda. A nosso parte não. Deveria estar? Posso considerar caso não esteja no contrato e o corretor me passe a nota?

R: para abater a corretagem você deve ter documentos que comprovem o pagamento. Se não tiver... 

Mais uma vez obrigado pela aula. Esse site realmente é diferenciado.

Com relação ao financiamento, me expressei mal... na verdade o comprador financiou com o banco e vai nos pagar a vista. A dúvida era sobre a data de start pra pagar o ganho de capital... vou assumir esse IR pq não quero comprar outro imóvel na pressa. Jogar no BS e ir pouco a pouco diversificando.. imóvel próprio vai ser daqui a uns 10 anos...

@Buy_and_hold64 e colegas:

Se puderem me ajudar...

Estou lançando os dados no programa de ganho de capital da venda de imóvel. O valor de venda (minha parte) é pouco superior ao limite pra isenção (440k). Porém,  o valor da corretagem da venda (tenho contrato e comprovante), abatido do valor da venda, fica abaixo desse limite de isenção. Lançando o valor cheio no programa e o valor da corretagem no campo específico o programa ainda assim gera um imposto a pagar. O correto seria lançar o valor de venda ja descontado de minha corretagem?

Outro fato, que não sei se importa, é que o comprador também pagou corretagem. Mas pelo que entendi, pra mim importa o valor líquido recebido e desse valor poderia ainda abater a corretagem de minha parte pela venda. Está correto o raciocínio.

Deu pra entender? Ou confundi muito?

Quem puder ajudar agradeço. Preciso fazer essa declaração de ganho de capital até o final de novembro.

Abs.

@Buy_and_hold64

Vou ressuscitar o tópico aqui com mais uma dúvida...

Essa semana estou lançando os dados no programa de ganho de capital para pagamento do IR referente a venda do imóvel. Tenho até a sexta pra pagar esse IR. Terei que fazer ainda as retificações nos últimos 5 anos corrigindo os erros do contador. Já reuni a documentação necessária pra corrigir as informações.

Dúvidas: Tenho que retificar as últimas 5 declarações antes do pagamento do IR? Ou posso apurar já o ganho de capital e pagar o DARF (com os dados corretos, é claro) e retificar as declarações anteriores até o final do ano?

Mais uma vez, agradeço a ajuda. Resolver essas coisas por conta própria é um aprendizado e uma libertação também. 

@Buy_and_hold64
Aproveitar esse tópico pra tirar mais uma dúvida sobre o tema.
Apurei o ganho de capital da venda do imóvel no programa da Receita, gerei a DARF e paguei. Vi que tem a opção de exportar isso pra declaração de IR de 2019. O que ocorre é q no programa não tem o registro de que a DARF foi paga (a parte de "imposto pago" está zerada). Essa exportação pra o programa do IR 2019 é obrigatória? Ou posso fazer na mão informando o valor pago? Não achei no programa, até agora, como lançar o valor do imposto pago...
Obrigado mais uma vez.